V živote nastávajú situácie, keď je potrebné z rôznych dôvodov právne disponovať s nehnuteľnosťou, ktorá ešte nie je v konečnom štádiu svojej výstavby. Či už ide o nedostatok finančných prostriedkov na dokončenie stavby, potrebu zabezpečiť úver bankou, alebo o nevyhnutnosť predať nedokončený dom, kľúčovým krokom je jeho zápis do katastra nehnuteľností ako „rozostavaná stavba“. Tento proces, hoci sa môže zdať komplikovaný, je v skutočnosti nevyhnutný pre akékoľvek právne úkony s nehnuteľným majetkom, ktorý ešte nie je plne skolaudovaný. Tento článok podrobne vysvetlí, ako postupovať pri zápise rozostavanej stavby do katastra, aké dokumenty sú potrebné a aký je právny rámec tohto procesu.
Prečo Zapisovať Rozostavanú Stavbu do Katastra Nehnuteľností?
Kataster nehnuteľností slúži ako základný verejný register a informačný systém o všetkých nehnuteľnostiach na území Slovenskej republiky. Jeho primárnou funkciou je evidovať nielen dokončené a skolaudované stavby, ale aj tie, ktoré sú v procese výstavby. Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností explicitne upravuje možnosť zápisu rozostavaných stavieb.
Legitímnou otázkou môže byť, prečo by mal niekto zapisovať stavbu do katastra ešte pred jej úplným dokončením a skolaudovaním. Odpoveď je však celkom jednoduchá a vyplýva z princípu právnej istoty a možnosti nakladania s majetkom. Každá nehnuteľnosť, s ktorou chcete právne disponovať - či už ide o predaj, darovanie, alebo zriadenie záložného práva - musí byť riadne evidovaná v katastri nehnuteľností. Bez tejto evidencie nie je možné s danou nehnuteľnosťou právne nakladať.
Predstavte si situáciu, že plánujete predať rozostavaný rodinný dom ešte pred jeho kolaudáciou. Aby ste mohli platne previesť vlastnícke právo na kupujúceho, musí byť tento dom najprv zapísaný v katastri ako rozostavaná stavba. Podobne, ak chcete financovať výstavbu novostavby prostredníctvom hypotekárneho úveru, ktorý má byť zabezpečený záložným právom banky na predmetnej novej stavbe, bude nevyhnutné vykonať zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. Tento proces umožňuje banke zriadiť záložné právo na rozostavaný objekt ešte pred jeho kolaudáciou. Ide teda o veľmi praktický postup, ktorý nachádza uplatnenie v každodennom živote a zabezpečuje hladký priebeh finančných operácií súvisiacich s nehnuteľnosťami.
Stavba domu v 7 krokoch | Krok 2: Poistenie vašej stavby
Od Kedy Je Možné Zapísať Rozostavanú Stavbu do Katastra?
Právny rámec definuje, kedy sa stavba považuje za existujúcu z hľadiska právneho poriadku a je teda spôsobilá na zápis do katastra ako rozostavaná. Nestačí len položiť základy. Stavba sa považuje za existujúcu vtedy, keď sú jasne viditeľné stavebnotechnické prvky a usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. V praxi to často znamená, že sú postavené múry prvého nadzemného podlažia aspoň do výšky jedného metra nad zemou. Od tohto momentu, kedy je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia, stavba existuje z právneho hľadiska a je možné ju zapísať do katastra nehnuteľností ako rozostavanú. Tento moment nie je určený dokončením hrubej stavby, ale skôr štádiom, kedy je už zrejmý charakter a dispozícia prvého nadzemného podlažia.
Aké Dokumenty Sú Potrebné k Zápisu Rozostavanej Stavby do Katastra?
Proces zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností si vyžaduje predloženie niekoľkých kľúčových dokumentov. Tieto dokumenty slúžia na preukázanie existencie stavby, jej právneho stavu a identifikáciu vlastníka.
Znalecký Posudok o Stupni Rozostavanosti StavbyToto je jeden z najdôležitejších dokumentov. Vypracuje ho znalec zapísaný v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR. Znalecký posudok potvrdzuje stupeň rozostavanosti stavby a posudzuje, či je stavba už v takom štádiu, aby mohla byť evidovaná v katastri. Musí z neho byť zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Znalecký posudok potvrdzuje, že stavba má zrejmé prvé nadzemné podlažie.
Geometrický PlánTento dokument, vyhotovený autorizovaným geodetom, slúži na zameranie rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia do katastrálnej mapy. Geodet zameria stavbu, pozemok, na ktorom sa nachádza, a jeho širšie okolie, vrátane oplotenia a pozemkov susediacich s pozemkom stavby, aby bola zabezpečená identifikácia s mapovými podkladmi. Všetky tieto údaje porovná s platnými podkladmi z katastra nehnuteľností a vyhotoví geometrický plán. Stavba sa v pláne zakreslí červenou farbou a vypočítajú sa výmery novovzniknutých pozemkov. Geometrický plán následne geodet podá na úradné overenie na príslušnú správu katastra, ktoré trvá štandardne 7 pracovných dní. Je dôležité poznamenať, že ak bol geometrický plán úradne overený do 30. septembra 2018, je potrebné ho predložiť. Ak bol overený po 01. októbri 2018, nie je pri zápise rozostavanej stavby potrebné predkladať geometrický plán, pokiaľ už nie je z iného dôvodu relevantný. Geodet si pred vyhotovením geometrického plánu vyžiada platné podklady z katastra nehnuteľností a porovná ich s výsledkami z merania.
Právoplatné Stavebné PovolenieTento dokument preukazuje, že výstavba stavby bola povolená príslušnými orgánmi a je teda legálna. Kataster na základe stavebného povolenia overuje, že ide o riadne povolenú stavbu. Ak sa rozhodnete stavbu zapísať do katastra so záložnou zmluvou banky, právoplatné stavebné povolenie je nevyhnutné.
Písomný Návrh na Zápis Rozostavanej Stavby do KatastraOkrem vyššie uvedených dokumentov je potrebné podať aj písomný návrh na zápis rozostavanej stavby na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, v ktorého pôsobnosti sa stavba nachádza. V návrhu je potrebné uviesť rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá má byť zapísaná ako vlastník. Táto osoba musí byť totožná s osobou uvedenou v stavebnom povolení, pokiaľ sa inak nepreukáže vlastníctvo inej osoby (napríklad na základe zmluvy o dielo, kde je zhotoviteľ stavby vlastníkom).
Zákon neurčuje žiadne osobitné náležitosti žiadosti o zápis rozostavanej stavby. Platí však, že na to, aby sa kataster mohol návrhom zaoberať a uskutočniť na jeho základe zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, musí byť z návrhu minimálne zrejmé, kto ho podáva a akej rozostavanej stavby sa návrh týka. Bez týchto základných informácií by totiž kataster nevedel zápis vykonať a návrhu by preto nemohol vyhovieť. V návrhu musí byť uvedené meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého pobytu a štátna príslušnosť fyzickej osoby alebo názov, adresa sídla a identifikačné číslo (IČO) právnickej osoby, ktorá návrh podáva (vlastníka zapisovanej stavby). Tieto údaje sa totiž zapisujú do katastra a preto musia byť z návrhu zrejmé. Rozostavanú stavbu treba opísať jej druhom (napr. rodinný dom, bytový dom, garáž a pod.) a umiestnením (obec, katastrálne územie, ulica a číslo).
Je dôležité poznamenať, že za podanie návrhu na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok.
Proces Zápisu a Lehota
Po podaní kompletného návrhu s príslušnými dokumentmi začne príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, konanie o zápise. V prípade, že bol návrh podaný elektronicky, lehota na zápis je 30 dní. Ak bol návrh podaný v listinnej forme, lehota na zápis je štandardne 60 dní od začatia konania. Kataster zapíše ako vlastníka rozostavanej stavby osobu uvedenú v stavebnom povolení, ak navrhovateľ nepreukáže inak.
Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor zapíše rozostavanú stavbu do katastra nehnuteľností záznamom v lehote 60 dní odo dňa začatia konania o zázname. Ak bol návrh na začatie konania podaný elektronicky, okresný úrad zapíše rozostavanú stavbu v lehote 30 dní.
Vlastníctvo a Dane
Vlastníkom rozostavanej stavby, ktorá je zapísaná do katastra, sa stáva osoba uvedená v stavebnom povolení, ak sa nepreukáže inak, napríklad prostredníctvom zmluvy o dielo, kde zhotoviteľ stavby je vlastníkom.
V prípade predaja rozostavanej stavby spolu s pozemkom sa tieto na daňové účely posudzujú samostatne, aj keď je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou. Je to z dôvodu, že podľa Občianskeho zákonníka stavba nie je súčasťou pozemku.
Momentom nadobudnutia rozostavanej stavby, ktorá je evidovaná v katastri nehnuteľností, je zápis do katastra nehnuteľností. Ak sa rozostavaná stavba predáva po uplynutí piatich rokov od jej nadobudnutia (zápisu do katastra), príjem z jej predaja je oslobodený od dane. V takom prípade sa ako daňový výdavok považujú preukázateľne vynaložené náklady na dosiahnutie príjmu.
Ak sa predáva rozostavaná stavba, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, príjem z jej predaja sa neposudzuje ako príjem z predaja nehnuteľnosti a nie je možné uplatniť oslobodenie od dane z predaja nehnuteľností. V takomto prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka, ktorý sa zaraďuje medzi ostatné príjmy a uvádza sa v daňovom priznaní v riadku iné príjmy.
Za rozostavanú stavbu sa daň neplatí, ale platí sa za stavebný pozemok. Pre účely zdaňovania ale chápeme stavebný pozemok inak. Jedná sa o pozemok, na ktorom sa stavia stavba t.j. nie je to pozemok len pod stavbou, ale celý pozemok pod aj okolo stavby. Účelom je to, aby sa motivoval staviteľ stavbu dostavať čím skôr.
Po Dokončení Stavby
Po dokončení stavby je potrebné získať kolaudačné rozhodnutie. Originál alebo úradne osvedčenú kópiu právoplatného kolaudačného rozhodnutia k stavbe treba zaniesť na príslušný obecný (mestský) úrad v katastrálnom území, kde sa stavba nachádza. Z novely zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení vyplýva, že o určenie súpisného a orientačného čísla je osoba, ktorá je určená v kolaudačnom rozhodnutí, povinná požiadať do 30 dní odo dňa právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Tabuľky so súpisným číslom obstaráva na vlastné náklady obec. Tabuľku s orientačným číslom obstaráva na vlastné náklady stavebník, ktorý zabezpečuje aj pripevnenie a údržbu tabuľky so súpisným a orientačným číslom. Osoba, ktorá je uvedená v žiadosti, musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v rozhodnutí o určení súpisného a orientačného čísla. Ak ste pri zápise rozostavanej stavby použili geometrický plán, môžete ho použiť aj pri kolaudácii.
Alternatívne Možnosti Financovania
V prípade, že aktuálne nemáte dostatok financií na výstavbu celého rodinného domu naraz, môžete sa rozhodnúť pre stavanie v dvoch krokoch (fázach). V ideálnom prípade postavíte základy, potrebné prvé zrejmé podlažie a zároveň máte ešte financie na ďalšie stavebné práce. Je možné, že budete potrebovať najskôr zapísať rozostavanú stavbu do katastra a až následne budete čerpať úver, alebo je na to iný dôvod napríklad potreba predať rozostavanú stavbu.
Proces zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, hoci sa na prvý pohľad môže zdať komplikovaný, je v skutočnosti dôležitým krokom pre zabezpečenie právnej istoty a umožnenie ďalších právnych úkonov s nehnuteľným majetkom.