Získanie vlastného bývania je pre mnohých Slovákov čoraz náročnejšie. Ceny nehnuteľností rastú a s nimi aj výška hypotekárnych úverov. Existuje však forma štátnej podpory, ktorá môže výrazne znížiť náklady na financovanie bytu či domu. Na prvý pohľad ide o mimoriadne výhodnú možnosť, no štát pri nej nastavuje pomerne presné pravidlá. Pochopenie týchto pravidiel je kľúčové pre každého, kto uvažuje o využití tejto pomoci.
Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB): Základná forma podpory
Podpora zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) je určená fyzickým osobám, ktoré chcú riešiť vlastné bývanie. Najčastejšie ide o manželov, ktorých vek v deň podania žiadosti nepresahuje 35 rokov. Túto podmienku musí splniť každý z partnerov. Pri niektorých skupinách žiadateľov sa veková hranica do 35 rokov neuplatňuje. Napríklad pri odchovancoch zariadení sociálnej starostlivosti platí, že ju musia splniť, ak žiadajú o úver bez dieťaťa.
Štátna podpora zo ŠFRB sa poskytuje formou úveru, ktorý môže teoreticky pokryť až 100 % nákladov na obstaranie bývania. Existuje však maximálny limit, ktorý je potrebné dodržať. Splatnosť úveru môže dosiahnuť až 40 rokov, čo poskytuje dlhodobú finančnú flexibilitu. Pri tejto maximálnej lehote sa uplatňuje mimoriadne nízka úroková sadzba na úrovni 1 % ročne, čo predstavuje výraznú úsporu oproti komerčným hypotekárnym úverom.
ŠFRB pri podpore bývania sleduje aj veľkosť financovanej nehnuteľnosti. Cieľom je, aby pomoc smerovala najmä na základné bývanie a nebola zneužívaná na luxusné projekty. Pri bytoch v bytových domoch je maximálna podlahová plocha stanovená na 80 štvorcových metrov. Pri rodinných domoch je limit vyšší, maximálna podlahová plocha môže dosiahnuť 120 štvorcových metrov. Do tohto limitu sa však nezapočítava plocha balkónov, lodžií a terás, čo umožňuje väčšiu flexibilitu pri návrhu bývania.
Podmienky príjmu a schopnosť splácať
Jednou z najdôležitejších podmienok na získanie finančných prostriedkov zo ŠFRB je výška príjmu domácnosti. Štát stanovuje maximálny aj minimálny limit, aby sa zabezpečilo, že pomoc smeruje k cieľovej skupine. Aktuálne životné minimum na Slovensku je stanovené pre jednu plnoletú osobu na 284,13 eura mesačne (platnosť od 1. júla 2025 do 30. júna 2026). Do výpočtu príjmu sa započítava príjem žiadateľa aj ďalších osôb, ktorých príjmy sa posudzujú spoločne, napríklad manžela alebo druhého rodiča dieťaťa. Priemerný mesačný príjem sa vypočíta z celkového príjmu za minulý rok a počtu mesiacov, počas ktorých si príjem poberal.
Zároveň musí domácnosť preukázať aj schopnosť úver splácať. Pri posudzovaní schopnosti splácať záväzky fond neakceptuje niektoré typy príjmov. Fond zároveň kontroluje, či sa príjem vyplácal rovnomerne počas celého roka, čo má zabrániť umelému navyšovaniu príjmu pred podaním žiadosti.
Zabezpečenie úveru a výnimky
Úver zo ŠFRB sa zabezpečuje výhradne nehnuteľnosťou. Jej hodnota musí byť minimálne 1,3-násobkom požadovaného úveru. Táto podmienka slúži ako dodatočná záruka pre fond. Existujú však výnimky. Odchovanci zariadení sociálnej starostlivosti a osoby s ťažkým zdravotným postihnutím majú miernejšie podmienky. V ich prípade stačí, aby hodnota nehnuteľnosti dosahovala aspoň výšku samotného úveru.
Bonus za dieťa
ŠFRB ponúka aj ďalšiu formu podpory pre mladé rodiny. Fond môže odpustiť sumu 2 000 eur z istiny úveru, ak sa dieťa dožije aspoň jedného roka. Žiadateľ však musí splniť všetky podmienky zmluvy a nemôže mať voči fondu nesplnené záväzky. Tento bonus predstavuje ďalší motivujúci prvok pre rodiny s deťmi.
Iné formy štátnej podpory: Daňový bonus a stavebné sporenie
Okrem podpory zo ŠFRB existujú aj ďalšie formy štátnej podpory, ktoré môžu pomôcť pri financovaní bývania. Jednou z nich je podpora prostredníctvom daňového bonusu na zaplatené úroky z hypotekárnych úverov pre mladých.
Daňový bonus na úroky z hypotéky
Štát podporuje poskytovanie hypoték pre mladých plnoletých poberateľov do 35 rokov na účely nadobudnutia nehnuteľnosti (dom alebo byt), jej časti, výstavby nehnuteľnosti alebo zmeny dokončenej stavby. Podpora spočíva v daňovom bonuse na zaplatené úroky.
Dôležitá zmena od 1. januára 2024:
Pre zmluvy uzavreté do 31. decembra 2023 platilo, že príjem žiadateľa nesmel presiahnuť 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. V prípade manželov išlo o koeficient 2,6-násobok. Daňový bonus bol vo výške 50 % zo zaplatených úrokov, maximálne z 50 000 eur, najviac 400 eur ročne po dobu piatich rokov.
Pre zmluvy uzavreté od 1. januára 2024 platia prísnejšie podmienky a štedrejší bonus:
- Príjem: Príjem žiadateľa musí byť nižší ako 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. V prípade manželov ide o 3,2-násobok.
- Výška bonusu: Daňový bonus na zaplatené úroky je vo výške 50 % z celkovej výšky zaplatených úrokov v príslušnom zdaňovacom období, najviac 1200 eur ročne po dobu piatich po sebe idúcich rokov.
- Podmienka: Nehnuteľnosť sa nesmie prenajímať.
- Uplatnenie: V prípade spoludlžníkov má nárok na daňový bonus iba jeden z nich.
Príklad: Mladý pár (obaja 21 rokov) si vezme hypotéku 100 000 eur. Ich spoločný príjem spĺňa podmienky (nižší ako 3,2-násobok priemernej mzdy pre zmluvy po 1.1.2024). V roku 2024 zaplatili na úrokoch 2 400 eur. Môžu si uplatniť 50 % z 2 400 eur, čo je 1 200 eur. Tento bonus si môžu uplatniť v daňovom priznaní.
Hypotéky vysvetlené ako od piatich rokov
Stavebné sporenie
Stavebné sporenie je účelový, štátom podporovaný produkt stavebných sporiteľní, ktorého cieľom je získať prostriedky na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu bývania. Pri stavebnom sporení sa sporí minimálne 6 rokov. Po splnení podmienok štát poskytuje štátnu prémiu, ktorá je príspevkom nepodliehajúcim dani z príjmov.
Podmienky pre získanie štátnej prémie:
- Mesačný príjem sporiteľa nesmie byť vyšší ako 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok.
- Pre získanie plnej výšky štátnej prémie v roku 2024 (70 eur) je potrebné vložiť 1000 eur, čo predstavuje mesačne 83,33 eur.
Nasporené peniaze spolu s úrokom a štátnou prémiou môžete použiť na financovanie vášho bývania.
Mladomanželský úver
Ide o úver, na získanie ktorého prvou podmienkou je uzavretie manželstva, pričom obaja manželia na úverovej zmluve vystupujú ako jeden dlžník. Mladomanželia môžu požiadať o štátnu podporu mladomanželského úveru prostredníctvom banky. Samotná podpora pre mladomanželov predstavuje štátny príspevok - percentuálnu výšku, o ktorú štát znižuje výšku úrokovej sadzby určenú v zmluve. Konkrétne podmienky sa líšia v závislosti od banky a aktuálnej legislatívy.
Zmeny v legislatíve a presun zodpovednosti na banky
Od 1. decembra 2025 nadobudla účinnosť novela zákona č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie, ktorou bol zrušený zákon č. 526/2023 Z. z. o pomoci pri splácaní úveru na bývanie. Táto zmena legislatívy presunula poskytovanie pomoci zo štátu na banky. Ide o dobrovoľný mechanizmus, pričom banky, ktoré sa rozhodnú hypotekárnu pomoc ponúkať, ju budú poskytovať najneskôr od 1. januára 2026.
Klienti, ktorí mali do 30. novembra 2025 nárok na štátny príspevok a naďalej spĺňajú zákonné podmienky, získajú pomoc od banky automaticky, bez nutnosti podania žiadosti, a to aj spätne od 1. decembra 2025.
Pomoc pri náraste splátok hypoték
Štát pripravil aj mechanizmy pomoci pre tých, ktorých splátky hypoték výrazne narástli po refixácii úrokovej sadzby.
- Pomoc za rok 2023: Realizovaná formou daňového bonusu, o ktorý sa žiada v daňovom priznaní. Príjem daňovníka nesmie presiahnuť 1,6-násobok priemernej mzdy v hospodárstve (v prípade spoludlžníka sa táto hranica zdvojnásobuje).
- Pomoc za rok 2024: Štát prostredníctvom Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny poskytne špeciálny príspevok. Štát preplatí 75 % z nárastu splátky, najviac do výšky 150 eur mesačne (1 800 eur ročne). Príjem žiadateľa a spoludlžníka nesmie presiahnuť 1,6-násobok priemernej mzdy (v prípade manželov 3,2-násobok). O príspevok je potrebné žiadať na úrade práce.
Proces podávania žiadosti o podporu zo ŠFRB
Žiadosť o podporu zo ŠFRB je možné podať každoročne v období od 15. januára do 31. augusta. Podáva sa buď v listinnej forme prostredníctvom obce alebo mestskej časti v sídle okresu podľa miesta stavby, alebo elektronicky cez formulár na webovej stránke fondu. Mestský úrad následne žiadosť zaeviduje do systému fondu a skontroluje jej úplnosť. Ak dokumenty chýbajú, vyzve žiadateľa na doplnenie do desiatich pracovných dní. Štátny fond rozvoja bývania musí o žiadosti rozhodnúť najneskôr do 31. októbra príslušného kalendárneho roka. Tento časový rámec je dôležitý pre plánovanie a zabezpečenie finančných prostriedkov.
Úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania môže pre mnohých Slovákov predstavovať jednu z mála dostupných ciest k vlastnému bývaniu. Treba však počítať s tým, že ide o formu cielenej štátnej podpory. Fond preto nastavuje presné pravidlá, ktoré majú zabezpečiť, aby sa pomoc dostala najmä k domácnostiam s nižšími alebo strednými príjmami. Ak však podmienky splníš, môžeš získať financovanie až na 40 rokov a pokryť ním celé obstarávacie náklady na byt alebo dom. Je dôležité dôkladne preskúmať všetky možnosti a podmienky, aby ste mohli efektívne využiť štátnu podporu a priblížiť sa k svojmu snu o vlastnom bývaní.