Problém s dostupnosťou bývania na Slovensku dosiahol kritickú úroveň, pričom index dostupnosti sa podľa Národnej banky Slovenska (NBS) prepadol na najhoršiu úroveň od roku 2011. Nedostatok viac ako 400-tisíc bytov zasahuje najmä mladú generáciu, ktorá túži po osamostatnení. Tradičné možnosti ako finančná pomoc rodičov, dedičstvo alebo 30-ročné hypotekárne zaťaženie sú pre mnohých nedostupné alebo nežiaduce. Našťastie, existuje aj štvrtá možnosť, ktorá je v zahraničí bežná - nájomné bývanie. Slovensko však patrí medzi krajiny s veľmi nízkym podielom nájomných bytov, čo výrazne obmedzuje možnosti bývania pre obyvateľov.
Nájomné bývanie: Zanedbaný segment s obrovským potenciálom
Nájomné bývanie na Slovensku môžeme rozdeliť na komerčné a verejné. Verejný sektor vlastní len približne 2,7 % bytov, pričom iba 1,5 % Slovákov žije v byte s regulovaným nájomným, čo je štvrtý najnižší podiel v Európskej únii. Kým verejných nájomných bytov bol vždy nedostatok, komerčné nájomné bývanie bolo donedávna menej problematické. Vďaka lacným hypotékam bolo výhodnejšie kúpiť si investičný byt a prenajímať ho, čo držalo ceny nájomného na uzde.
Prílev utečencov z Ukrajiny však spôsobil prudký nárast dopytu, ktorý prevýšil ponuku. V priebehu niekoľkých mesiacov zmizli z trhu byty na prenájom, najmä menšie výmery, ktorých ponuka sa medziročne scvrkla o tretinu až polovicu. Táto situácia sa ešte viac vyostrila zmenou na hypotekárnom trhu. Vyššie úrokové sadzby znemožnili mnohým ľuďom získať hypotéku, čím sa zvýšil tlak na nájomný trh a ceny nájomného prudko vzrástli. NBS zaznamenala v druhom štvrťroku medziročný rast nájomného o 9,4 %, čo je najviac od roku 2017.
Situácia je obzvlášť kritická v menších okresných mestách, kde je komerčné nájomné bývanie prakticky mŕtve. Mladí ľudia v mestách ako Rožňava či Bardejov nájdu v lepšom prípade jednu či dve ponuky za ceny 300 až 400 eur, čo je pri nízkych platoch v týchto regiónoch neúnosná čiastka.
Historické súvislosti: Od komunálnych bytov k privatizácii
Slovensko je premiantom v súkromnom vlastníctve bytov, kde viac ako 91 % bytov vlastní súkromný majiteľ, pričom vyšší podiel má len Rumunsko (96 %). Tento stav má svoje historické korene. Podľa údajov z roku 1991 bolo na Slovensku 449-tisíc (27 %) štátnych bytov a ďalších 358-tisíc bytov (22 %) vlastnili bytové družstvá, čo znamenalo, že takmer polovica bytov bola nájomným bývaním. V prvom kole privatizácie boli štátne byty a byty štátnych podnikov prevedené bezplatne do majetku obcí. Väčšina nájomcov obecných bytov využila výhodnú možnosť a byty si odkúpila za symbolickú cenu.
Sektor verejného nájomného bývania je pritom kľúčovým prvkom sociálnej spravodlivosti, pretože zlepšuje dostupnosť bývania pre nižšie sociálne skupiny a podporuje mobilitu pracovnej sily.
Verejné nájomné byty: Model financovania a prideľovania
V súčasnosti nájomné byty stavajú a prideľujú najmä jednotlivé mestá, obce či kraje. Tieto samosprávy ponúkajú buď staršie nehnuteľnosti vo svojom vlastníctve, alebo žiadajú o dotácie či zvýhodnené úvery na výstavbu nových nájomných bytov.
Štátna podpora: Dotácie a zvýhodnené úvery
Hlavným zdrojom štátnej podpory sú dotácie z Ministerstva dopravy a infraštruktúry SR a zvýhodnené úvery zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Príkladom je mesto Nitra, ktoré v roku 2021 odovzdalo do užívania 35 nájomných bytov a v roku 2023 dokončilo bytový dom s 33 nájomnými bytmi. Celkové náklady presiahli 2,3 milióna eur, pričom mesto sa podieľalo 280-tisíc eurami, zatiaľ čo podstatnú časť financoval ŠFRB a dotácie ministerstva dopravy.
Proces získania týchto prostriedkov je dvojaký:
- Dotácia z Ministerstva dopravy a infraštruktúry SR: Táto dotácia pokrýva 30 až 75 % oprávnených nákladov stavby. Výška dotácie závisí od veľkosti bytov - čím sú menšie, tým je dotácia vyššia. Rozlišujú sa byty bežného (max. 60 m²) a nižšieho štandardu (max. 55 m²).
- Úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB): Zvyšné peniaze môže samospráva financovať prostredníctvom úveru zo ŠFRB s úrokovou sadzbou od 0 do 1 % a splatnosťou až 40 rokov. Tieto podmienky sú pre súkromné banky nedosiahnuteľné.
Mestá a obce môžu tiež požiadať o 100 % pôžičku zo ŠFRB, ale ako uvádza hovorca mesta Nitra, Tomáš Holúbek, túto možnosť nevyužívajú. Dôvod je logický - aj keď sú úrokové sadzby nízke, je potrebné peniaze vrátiť.
Proces žiadosti o dotáciu a úver je administratívne náročný a má dve časti: jednu rieši ministerstvo dopravy (žiadosť o dotáciu) a druhú ŠFRB (žiadosť o pôžičku). Fond rozhoduje o žiadostiach až po odsúhlasení možnosti poskytnutia dotácie ministerstvom.
Prideľovanie nájomných bytov: Transparentný proces
Po dokončení výstavby sa byty prideľujú nájomcom na základe transparentného procesu. Mesto pred dokončením zverejní výzvu na podávanie žiadostí. Po uzavretí výzvy sa žiadosti kontrolujú z hľadiska splnenia zákonných náležitostí. Žiadateľom sa prideľujú body, pričom sa zohľadňuje napríklad trvalý pobyt v meste alebo status mladej rodiny. Poradovník na nájomné byty schvaľuje mestské zastupiteľstvo. Žiadatelia si musia každý rok do 30. júna obnoviť príjem, aby dokladovali, že naďalej spĺňajú podmienky. V Nitre túto agendu rieši jeden zamestnanec mestskej organizácie Službyt.
Súkromný sektor: Partner pri financovaní nájomných bytov
Treťou možnosťou financovania nájomných bytov je spolupráca so súkromným sektorom, ktorý zahŕňa banky, investičné fondy, poisťovne a veľkých realitných developerov. Záujem firiem o financovanie obstarania nájomných bytov rastie vďaka zlepšujúcim sa legislatívnym podmienkam.
Bratislava: Príklad spolupráce mesta a súkromného sektora
Hlavné mesto Bratislava, ktoré má len približne 1 % mestských nájomných bytov (v porovnaní s 15 % v Brne a 30 % vo Viedni), plánuje nové nájomné byty budovať a obnovovať mestský bytový fond v spolupráci so súkromným sektorom. V súčasnosti má k dispozícii necelých 900 nájomných bytov, ktoré sú beznádejne obsadené.
Jedným z príkladov spolupráce je poisťovňa Kooperativa, ktorá od roku 2017 odkúpila od developera Lucron Group 50 bytov v projekte Arboria Apartments.
Výzvy pre súkromných investorov: Zníženie nákladov a lepšie financovanie
Pre zefektívnenie rozvoja komerčného nájomného bývania na Slovensku je nevyhnutné vytvoriť priaznivejšie podmienky pre developerov a investorov. Dva hlavné prístupy sú:
- Zníženie vstupných nákladov na výstavbu: Štát môže podporiť developerov daňovými úľavami. Slovensko už získalo súhlas Európskej komisie na zavedenie zníženej 5% sadzby DPH na nájomné byty, avšak tieto úľavy sú momentálne obmedzené len na štátom podporované nájomné bývanie. Rozšírenie daňových úľav aj na komerčné nájomné bývanie by mohlo výrazne znížiť obstarávacie náklady.
- Zlepšenie podmienok bankového financovania: Hlavným problémom sú krátke splatnosti úverov (10-20 rokov). Riešením by mohlo byť predĺženie splátkového kalendára na 30-40 rokov, čím by sa nájomné bývanie vnímalo podobne ako družstevné bývanie.
Maximálny limit úveru na obstaranie nájomných bytov sa koncom minulého roka zvýšil z 1200 na 1500 eur na štvorcový meter, aby sa reflektoval nárast cien stavebných materiálov.
Alternatívne modely financovania: Od družstiev po "Chytrý nájom"
Okrem tradičných verejných a komerčných modelov existujú aj alternatívne prístupy k financovaniu nájomných bytov:
Bytové družstvá a sociálne podniky bývania
Európske pravidlá štátnej pomoci umožňujú podporu bytových družstiev a sociálnych podnikov bývania prostredníctvom európskych finančných fondov a programov. Mnohé členské štáty EÚ ich už aktívne využívajú.
Model "Chytrý nájom"
Pre klientov, ktorým banky odmietli hypotéku, existuje program "Chytrý nájom". V tomto modeli klient zaplatí 15 % z hodnoty domu a pozemku, na ktorom mu bude postavený dom. Následne 30 rokov platí nájomné, čím dom úplne splatí a stane sa jeho majiteľom. Splátka v tomto programe je približne o 30 % vyššia ako splátka hypotéky. Program je otvorený aj pre klientov s problémami v registroch, vrátane insolvencie, a vyžaduje si riadnu starostlivosť o dom.
Poplatok za miestny rozvoj
Od roku 2016 môžu obce prostredníctvom všeobecne záväzného nariadenia vyberať od developerov poplatok za miestny rozvoj vo výške 10-35 eur na meter štvorcový podlahovej plochy projektu. Vybrané prostriedky musia byť použité na rozvoj infraštruktúry, vrátane výstavby nájomných bytov.
Výzvy a budúcnosť nájomného bývania na Slovensku
Napriek existujúcim modelom a snahám o zlepšenie zostáva financovanie a výstavba nájomných bytov na Slovensku výzvou. Mestá a obce čelia rastúcim cenám stavebných materiálov a prác, čo vedie k odstupovaniu zhotoviteľov od zmlúv. Samosprávy v dôsledku rastúcich cien avizovali odstupovanie od zmlúv zhotoviteľmi, ktorí vraveli, že nebudú stavať pod svoje náklady, preto Ministerstvo dopravy a výstavby SR v spolupráci so ŠFRB promptne reagovali na vzniknutú situáciu a už dvakrát zvýšil limity nákladov na obstaranie nájomných bytov.
Odborníci sa zhodujú na potrebe zvýšenia podielu nájomného bývania, ale chýba politická vôľa na úrovni samospráv. Miestni a mestskí poslanci, starostovia, primátori či krajskí župani často nemajú záujem na pretláčaní agendy výstavby nájomných bytov. Pritom dopyt po nájomnom bývaní je obrovský, avšak v súčasnosti je v rukách súkromných fyzických osôb, ktoré majú k dispozícií minimálne dva byty a tým pádom jeden prenajímajú tretím osobám za účelom tvorby zisku. Nájomné je tým pádom vysoké, keďže prenajímateľ si do ceny prenájmu zaráta náklady na byt, poistku, odvody, DPH a samozrejme podnikateľskú maržu.
Ministerstvo financií SR navrhuje povinný podiel nájomných bytov s regulovaným nájomným pre developerov, čo by mohlo byť jedným z riešení. Riešením by mohla byť podľa respondentov ankety TRENDU upravená DPH, úprava úverovej politiky Štátneho fondu rozvoja bývania, či dokonca investovanie dôchodkových úspor z druhého piliera.
Odborné názory na financovanie nájomných bytov
Odborníci v ankete TRENDU navrhujú rôzne modely financovania nájomných bytov s cieľom podporiť dostupné bývanie:
- Martin Čapo (CEO, Riešime bývanie): Argumentuje, že akýkoľvek model nájomného bývania, ktorého podstata nebude v podpore individuálneho vlastníctva, je v prudkom rozpore s cieľom zvyšovania dostupnosti bývania. Zdôrazňuje, že skupovanie rezidenčných nehnuteľností fondmi vytláča osobné vlastníctvo, čo je v zahraničí potvrdený fakt. Skutočné riešenie dostupnosti bývania by malo byť kombináciou zmeny účelu Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) a úpravy zákona o DPH. ŠFRB by mal namiesto celého úveru poskytovať iba prvú časť kúpnej ceny pri kúpe nehnuteľnosti, čo by riešilo prvú časť problému dostupnosti bývania, ktorou sú vlastné zdroje. Zákon o DPH by mal zase oslobodiť od dane novostavby nadobudnuté bytovými družstvami, ktorých členovia spĺňajú vekové a majetkové podmienky. Oslobodenie od DPH by sa vzťahovalo iba na nehnuteľnosti, ktoré by boli následne po uplynutí desiatich rokov odkúpené členmi.
- Martin Halás (analytik, Inštitút pre výskum sociálno-ekonomických rizík): Navrhuje masívnejšiu bytovú výstavbu, napríklad štátnych bytov, financovanú z využitia dôchodkových úspor z druhého piliera so štátom garantovaným výnosom pre sporiteľov. Súčasné nastavenie investičných stratégií v druhom a treťom pilieri napomáha úniku investícií zo Slovenska. Peniaze uložené v dôchodkových úsporách by mohli byť použité nie len na výstavbu nájomných a sociálnych bytov, ale aj na výstavbu a opravy infraštruktúry. Zdôrazňuje vhodnú formu poskytovania verejného nájomného bývania prostredníctvom bytových družstiev či sociálnych podnikov bývania a využívanie plného rozsahu podpory, ktorý umožňujú európske pravidlá štátnej pomoci.
- Lenka Antalová (námestníčka primátora Bratislavy pre nájomné bývanie a rozvoj bývania): Považuje za kľúčové pre rozvoj dostupného mestského nájomného bývania predvídateľné financovanie, ktoré zohľadňuje realitu mestských projektov. Je potrebné poskytovať podporu aj obchodným spoločnostiam vo vlastníctve obcí, ak prebytky hospodárenia používajú na rozvoj nájomného bývania. Systém mestských podnikov bývania funguje v Rakúsku, Nemecku aj v Poľsku. Navrhuje poskytovať dotáciu na obstaranie nájomných bytov ako pevnú sumu na štvorcový meter podlahovej plochy. Z úverov ŠFRB by malo byť možné dofinancovať náklady projektu vrátane projektovej prípravy, vyvolaných investícií, verejnej infraštruktúry a nebytových priestorov v parteri. Dotačné schémy pre obce by mali byť otvorené celoročne, so záväzkom navýšiť finančné zdroje na dotácie pri vysokom záujme samospráv. Pomôcť môže aj presmerovanie nevyužitých eurofondov.
- Juraj Suchánek (výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja): Pre podmienky Slovenska je podľa jeho názoru potrebné nájsť taký model financovania a správy nájomných bytov, ktorý by bolo reálne zaviesť v krátkom čase. Vhodným riešením by mohla byť úprava modelu štátom podporovaného nájomného bývania, ktorý je dnes nastavený pre veľké zahraničné investičné spoločnosti. Prípadná úprava kvalifikačných požiadaviek na investičných partnerov by umožnila zapojiť sa viacerým domácim subjektom. Presun schvaľovania investičných partnerov z vlády na Agentúru štátom podporovaného nájomného bývania by priniesol väčšiu flexibilitu a konkurenciu.
- Michal Rehák (Business Development Director, Penta Real Estate): Pre zlepšenie dostupnosti bývania prostredníctvom nájomného bývania a efektívnejší rozvoj komerčného nájomného bývania na Slovensku je nevyhnutné vytvoriť priaznivé podmienky pre developerov a investorov. Zníženie vstupných nákladov môže byť podporené štátom prostredníctvom nástrojov ako daňové úľavy. Rozšírenie daňových úľav aj na komerčné nájomné bývanie, kde DPH významne zvyšuje obstarávacie náklady, by mohlo tento koncept výrazne zefektívniť. V oblasti bankového financovania je hlavným problémom krátky čas splatnosti úverov. Riešením by mohlo byť predĺženie splátkového kalendára na 30 až 40 rokov.
- Marek Hattas (primátor Nitry): Nájomné bývanie je dnes podporované a implementované predovšetkým prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja bývania. Napriek snahe o zlepšenie sa tento nástroj samosprávam javí ako značne limitujúci. Vítame ďalšie možnosti financovania nájomného bývania, ktoré by doplnili existujúcu schému ŠFRB a podporili ďalší rozvoj bytového fondu v mestách. Veľkou výzvou zostáva zapojenie zahraničného kapitálu a zosúladenie výstavby s už aj tak komplikovanými procesmi stavebného povolenia a činnosťami samosprávy.
Možnosti financovania kúpy nehnuteľnosti v roku 2025
Kúpa nehnuteľnosti patrí medzi najzásadnejšie finančné rozhodnutia v živote jednotlivca. Vzhľadom na vysoké ceny nehnuteľností na Slovensku je pre väčšinu ľudí nevyhnutné zabezpečiť si externé financovanie.
- Hypotéka: Je najbežnejším spôsobom financovania kúpy nehnuteľnosti. V roku 2025 sa úrokové sadzby pohybujú v rozmedzí 3,3 % až 4 % p.a. Banky ponúkajú rôzne fixácie úrokových sadzieb, pričom v roku 2025 je obľúbená fixácia na 3 roky. Pre mladých žiadateľov existujú zvýhodnené hypotéky s nižšími úrokovými sadzbami a odpustením niektorých poplatkov.
- Stavebné sporenie: Je dlhodobý produkt, ktorý umožňuje nasporiť si na kúpu nehnuteľnosti a následne získať výhodný stavebný úver.
- Spotrebný úver: Môže byť využitý na financovanie časti kúpy nehnuteľnosti, najmä ak chýba časť vlastných zdrojov.
Pri výbere financovania je dôležité porovnať viacero ponúk, zohľadniť svoju schopnosť splácať úver a správne načasovať podanie žiadosti o hypotéku, napríklad pri poklese úrokových sadzieb.
Financovanie kúpy nehnuteľnosti si vyžaduje dôkladnú prípravu, jasné plánovanie a dôsledné porovnanie možností. Pri rozhodovaní o financovaní zohráva dôležitú úlohu aj účel kúpy - či ide o vlastné bývanie, alebo investíciu, a tiež typ nehnuteľnosti.
Štátny fond rozvoja bývania: Kľúčový nástroj podpory
Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) je účelovým fondom na financovanie štátnej podpory pri rozširovaní a zveľaďovaní bytového fondu, ktorá sa realizuje v prevažnej miere formou poskytovania výhodných dlhodobých úverov. Fond začal svoju činnosť vykonávať od 1. januára 1991. V zmysle zákona č. 607/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov sú formami podpory úver a nenávratný príspevok. ŠFRB kryje pôžičkou 70 - 80 % ceny bytu. Byt má pritom určité obmedzenia vo výmere v závislosti od toho, či obec žiada o dotáciu. Ak obec nežiada o dotáciu, maximálna výmera bytu je 70 m². Ak žiada o dotáciu, priemerná výmera je stanovená na max. 60 m².
Záver
Problém s dostupnosťou bývania na Slovensku je komplexný a vyžaduje si multifaktoriálne riešenia. Nájomné bývanie, či už verejné alebo komerčné, má obrovský potenciál zlepšiť situáciu, avšak jeho rozvoj je podmienený efektívnym financovaním, legislatívnou podporou a politickou vôľou. Kombinácia štátnej podpory, spolupráce so súkromným sektorom a inovatívnych modelov financovania môže viesť k dostupnejšiemu bývaniu pre všetkých obyvateľov Slovenska.
tags: #ako #financovat #najomne #byty