Dobrovoľná dražba je špecifický právny inštitút, ktorý predstavuje efektívny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Tento proces je upravený zákonom a ponúka zaujímavé možnosti pre kupujúcich aj predávajúcich. V praxi sa odlišuje od nútenej (exekučnej) dražby, pričom obe majú svoje špecifické charakteristiky a právny rámec. Pre úspešnú účasť na dražbe je kľúčové pochopiť jej mechanizmy, pravidlá a potenciálne riziká.
Čo je dobrovoľná dražba a ako funguje?
Dobrovoľná dražba je verejné konanie, ktorého primárnym účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Tento proces sa začína na návrh navrhovateľa, pričom licitátor (osoba vedúca dražbu) sa obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk. Vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby následne prejde na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, a licitátor jej udelí príklep.
V porovnaní s nútenou dražbou, ktorá je súčasťou exekučného konania a vyžaduje si právoplatný exekučný titul a súdne schválenie, dobrovoľná dražba nevyžaduje exekučný titul od navrhovateľa. Stačí, ak je v jeho prospech zriadené napríklad záložné právo k nehnuteľnosti. Tento proces je vďaka svojej povahe často rýchlejší a menej náročný na administratívu. Zákon o dobrovoľných dražbách, konkrétne zákon č. 527/2002 Z. z., definuje dražbu ako verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby.
Subjekty a proces dobrovoľnej dražby
Pre úspešné zapojenie sa do dobrovoľnej dražby je dôležité poznať kľúčových aktérov a porozumieť jednotlivým krokom procesu.
Navrhovateľ dražby
Navrhovateľom dražby je zvyčajne vlastník predmetu dražby, osoba vykonávajúca záložné právo (záložný veriteľ) alebo iná osoba oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. Ak je navrhovateľom záložný veriteľ, je povinný písomne vyhlásiť pravosť, výšku a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva. V praxi je tiež možné, aby návrh na dražbu podal záložný veriteľ v druhom a ďalšom rade, avšak je nutné postupovať v súlade so zákonom 527/2002 Z.z.
Dražobník
Dražobník je subjekt, ktorý organizuje a realizuje dobrovoľnú dražbu. Aby mohol túto činnosť vykonávať, musí spĺňať zákonom stanovené odborné predpoklady a byť držiteľom príslušnej živnostenskej oprávnenia. Podmienky pre dražobníka zahŕňajú vysokoškolské vzdelanie a minimálne tri roky praxe, alebo úplné stredoškolské vzdelanie s minimálne osemročnou praxou. Dražobník je povinný uzatvoriť zmluvu o poistení svojej zodpovednosti za škodu, ktorá by mohla vzniknúť v súvislosti s jeho činnosťou, a to s minimálnym plnením vo výške 2 000 000 eur. Bez tohto zmluvného poistenia nemôže vykonávať svoju činnosť. Okrem toho je povinný viesť riadnu spisovú evidenciu a zabezpečiť bezpečné uloženie všetkých písomností súvisiacich s dražbou. Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky vedie zoznam dražobníkov a zverejňuje o nich informácie v rozsahu verejnej časti živnostenského registra.
Účastník dražby
Účastníkom dražby je osoba, ktorá je prítomná na dražbe a jej hlavným cieľom je urobiť podanie. Zákon ustanovuje, že takáto osoba musí spĺňať aj ďalšie podmienky uvedené v § 5 zákona o dobrovoľných dražbách. Účastníkom dražby môže byť v zásade každá fyzická osoba plne spôsobilá na právne úkony, ako aj právnická osoba. Zákon však stanovuje určité obmedzenia. Napríklad, maloletí alebo osoby, ktorých spôsobilosť na právne úkony je obmedzená, sa môžu dražby zúčastniť len vtedy, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú, a musia byť zastúpení zákonným zástupcom alebo opatrovníkom. Dražobník a zamestnanci dražobníka sa dražby zúčastniť nemôžu. Účastník dražby je povinný na vyzvanie dražobníka preukázať svoju totožnosť a oprávnenie konať za inú osobu, dať sa zapísať do zoznamu účastníkov a prevziať dražobné číslo. Ak bola požadovaná dražobná zábezpeka, musí predložiť doklad o jej zložení. Ďalej je povinný predložiť čestné vyhlásenie, že nie je osobou vylúčenou z dražby. Osoba, na ktorej majetok bol vyhlásený konkurz alebo voči ktorej bol zamietnutý návrh na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku alebo ohľadom jej majetku bolo opätovne potvrdené nútené vyrovnanie, nemôže byť účastníkom dražby po dobu troch rokov od zrušenia konkurzu, jeho zamietnutia pre nedostatok majetku alebo do troch rokov od skončenia opätovného vyrovnania, pričom nikto nesmie dražiť za nich.
Predmet dražby
Predmetom dražby môže byť akákoľvek vec, právo, iná majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná, prípadne súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podnik alebo časť podniku, ak bolo navrhnuté ich vydraženie a za predpokladu, že tieto predmety spĺňajú podmienky ustanovené zákonom o dobrovoľných dražbách. Zákon zároveň definuje, čo nemôže byť predmetom dobrovoľnej dražby. V praxi ide napríklad o predmet dražby, s ktorým navrhovateľ dražby alebo dražobník na základe zmluvy, vykonateľného rozhodnutia súdu alebo vykonateľného rozhodnutia orgánu verejnej správy nesmie nakladať, alebo predmety, pri ktorých konanie dražby vylučuje osobitný predpis, cenné papiere či majetok vo vlastníctve štátu, obce alebo určených právnických osôb. Nemožno dražiť nehnuteľné veci, ktorých vlastníctvo je obmedzené predkupným právom zapísaným v katastri nehnuteľností, a hnuteľné veci s podobným obmedzením, pokiaľ nie je navrhovateľom záložný veriteľ. Taktiež platí, že dražiť nemožno nehnuteľné veci, ak hodnota zabezpečenej pohľadávky neprevyšuje 2 000 eur. Predmet dražby musí byť označený spôsobom vylučujúcim jeho zámenu.
Proces dražby krok za krokom
Zapojenie sa do dobrovoľnej dražby si vyžaduje dodržanie stanovených postupov a lehôt.
Uzavretie zmluvy o vykonaní dražby
Základným predpokladom pre uskutočnenie dobrovoľnej dražby je písomná zmluva o vykonaní dražby medzi navrhovateľom dražby a dražobníkom. Táto zmluva musí obsahovať označenie navrhovateľa dražby, dražobníka, predmetu dražby, najnižšieho podania, predpokladané náklady dražby a výšku odmeny dražobníka alebo spôsob jej určenia alebo dohodu o tom, že dražba bude vykonaná bezplatne. Prílohou zmluvy je aj písomné vyhlásenie navrhovateľa dražby, že predmet dražby je možné dražiť. Ak je navrhovateľom záložný veriteľ, je povinný priložiť aj písomné vyhlásenie o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky.
Oznámenie o dražbe
Dražobník je povinný zverejniť oznámenie o dražbe najmenej 15 dní pred jej konaním. Ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, musí byť oznámenie o dražbe uverejnené v registri dražieb najmenej 30 dní pred začatím dražby. V rovnakej lehote je povinný zverejniť oznámenie o dražbe aj v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza, základné údaje o čase, mieste, predmete, ako aj najnižšom podaní dražby alebo opakovanej dražby. Dražobník je povinný umiestniť na predmet dražby najmenej 15 dní pred konaním dražby označenie podľa zákona. Zároveň je povinný v tejto lehote na viditeľné miesto na predmet dražby umiestniť oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe. Oznámenia o priebehu dobrovoľných dražieb sa v zmysle zákona č. 200/2011 Z. z. o Obchodnom vestníku zverejňujú v Obchodnom vestníku.
Dražobná zábezpeka
Pred začatím dražby môže dražobník požadovať zloženie dražobnej zábezpeky. Táto zábezpeka plní v podstate úlohu klasickej zálohy a slúži ako garancia účasti. Môže byť maximálne do výšky 30 % z ceny nehnuteľnosti. Pokiaľ by záujemca nevyhral dražbu, zábezpeka mu bude v plnej výške vrátená. V prípade, že záujemca úspešne vydraží nehnuteľnosť, bude do 15 dní musieť doplatiť už len rozdiel medzi konečnou cenou a výškou zábezpeky. V prípade, že je dražba zmarená vydražiteľom, dražobná zábezpeka zložená vydražiteľom vrátane jej príslušenstva sa použije na úhradu nákladov zmarenej dražby.
Obhliadka predmetu dražby
Pred začatím dražby musí byť umožnená účastníkom dražby v termíne uvedenom v oznámení o dražbe obhliadka predmetu dražby. Vlastník, držiteľ alebo nájomca sú povinní umožniť vykonanie ohodnotenia a obhliadky predmetu dražby. V prípade, že ste dlžníkom a dostanete oznámenie o vykonaní obhliadky, v žiadnom prípade Vám neodporúčame obhliadku ignorovať. Znalecký posudok bude vychádzať iba z podkladov, ktoré má znalec k dispozícii. Je mylné si namýšľať, že nevpustením znalca sa ďalej nepokračuje v dražbe. Sami sa zbytočne pripravíte o časť ceny nehnuteľnosti.
Priebeh dražby
Priestory, v ktorých sa dražba má konať, sa sprístupňujú pre účastníkov dražby najmenej 30 minút a pre verejnosť najmenej 10 minút pred konaním dražby. Na dochvíľnosť si treba dať pri dražbe pozor. Pokiaľ by účastník prišiel neskôr, nemusí už byť na dražbu pripustený. Dražba sa začína vyvolaním licitátora, ktorý oboznámi účastníkov s predmetom dražby, jeho odhadovanou cenou, právami a záväzkami, ako aj s najnižším podaním a prihodením. Vyvolanie obsahuje základné údaje o prebiehajúcej dražbe a konkrétnych okolnostiach a podmienkach dražby. Dražba prebieha formou zvyšovania ponúk. Ak účastník dražby chce urobiť platné podanie, musí ho vykonať ústne, stanovením ponúkanej ceny a zdvihnutím dražobného čísla. Ak po poslednom podaní nenasleduje ďalšie vyššie podanie, licitátor dvakrát vyzýva na ďalšie podanie. Ak ďalšie podanie zo strany účastníkov dražby nenastane, licitátor oznámi ešte raz posledné podanie, a po tretej výzve vykoná príklep. Ak sa nepodarí urobiť ani najnižšie podanie, dražba je neúspešná. V prípade nízkeho záujmu môže licitátor znížiť ponukovú cenu, avšak toto nie je vopred známe.
Z 0-1000€ za mesiac Pullingom| Krok za krokom
Udelenie príklepu a doplatenie ceny
Udelením príklepu sa účastník dražby, ktorý urobil posledné, a teda najvyššie platné podanie, stáva vydražiteľom a majiteľom nehnuteľnosti. Podanie je pre účastníka dražby záväzné a udelením príklepu licitátora dražba končí. Vydražiteľ je povinný v zmysle zákona uhradiť zostatok ceny dosiahnutej vydražením, po započítaní dražobnej zábezpeky, do 15 dní od udelenia príklepu, teda od konania dražby. Zostatok ceny dosiahnutej vydražením je vydražiteľ povinný uhradiť dražobníkovi do pokladne, alebo vkladom či prevodom na bankový účet dražobníka. V prípade, že vydražiteľ uhradil dosiahnutú cenu vydražením v ustanovenej lehote, prechádza na neho vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby už samotným udelením príklepu licitátora.
Odovzdanie predmetu dražby
Po vydražení a doplatení ceny je pôvodný vlastník povinný odovzdať predmet dražby vydražiteľovi bez zbytočného odkladu. Ak ide o byt, dom alebo inú nehnuteľnosť, zašle dražobník po zaplatení ceny predmetu dražby jedno vyhotovenie osvedčeného odpisu notárskej zápisnice spolu s potvrdením o zaplatení bez zbytočného odkladu príslušnému okresnému úradu.
Výhody dobrovoľnej dražby
Dobrovoľná dražba ponúka niekoľko atraktívnych výhod pre kupujúcich aj predávajúcich.
Cenová výhodnosť
Zaujímavosť dražieb spočíva najmä v atraktivite cien, ktoré sú výhodnejšie ako obvyklé ponukové ceny. Kupujúci okrem iného nemusí znášať provízie rôznych sprostredkovateľov a predajcov a nikdy nekončiace množstvo rôznych poplatkov. Majetok ponúkaný v dražbe preto býva cenovo výhodnejší.
Nadobudnutie majetku bez tiarch
Pri nehnuteľnostiach je dôležité, že v zmysle ustanovenia § 151 ma ods. 3 Občianskeho zákonníka nadobúda vydražiteľ vlastníctvo k predmetu dražby bez tiarch. To znamená, že bude mať „čistý“ list vlastníctva bez ohľadu na počet tiarch, ktoré na ňom boli pôvodne zapísané, ak sa nejedná o výnimky uvedené v zákone.
Rýchlosť a efektivita procesu
Dobrovoľná dražba je tiež zvyčajne rýchlejší proces ako nútená dražba. Od podpísania zmluvy o vykonaní dražby môže záložný veriteľ dostať svoje prostriedky do troch mesiacov. Pri dodržaní všetkých zákonom stanovených lehôt môže dražba úspešne prebehnúť za 50-60 dní. Náklady spojené s dražbou sa hradia výlučne z výťažku dražby, čím navrhovateľovi nevznikajú žiadne ďalšie náklady. Dražba je jediný spôsob, ktorý Vám ponúka speňaženie majetku rýchlo a bez zbytočných prieťahov. Iným spôsobom dražby predbieha dlhodobý a zložitý proces schvaľovaný súdom.
Problémy a riziká spojené s dobrovoľnou dražbou
Napriek mnohým výhodám, dobrovoľná dražba prináša aj určité riziká a problémy, ktoré je dôležité zvážiť.
Lehota na doplatenie ceny
Lehota 15 dní na splatenie výslednej ceny nehnuteľnosti môže byť pre kupujúceho problémová, najmä ak potrebuje vybaviť hypotekárny úver, ktorý sa za tak krátky čas nemusí stihnúť získať. Je preto nevyhnutné mať k dispozícii voľné finančné prostriedky.
Prechod tiarch
Hoci vydražiteľ nadobúda vlastníctvo bez tiarch, je dôležité, aby si účastník dražby preveril, či niektoré ťarchy na nehnuteľnosti skutočne neprechádzajú na vydražiteľa v súlade so zákonom. Účastník dražby by si mal tiež preveriť, či niektoré ťarchy na nehnuteľnosti neprechádzajú na vydražiteľa.
Neochota predchádzajúcich vlastníkov
Možným problémom môže byť neochota predchádzajúcich vlastníkov opustiť vydraženú nehnuteľnosť. V takomto prípade je potrebné riešiť situáciu podaním návrhu na vypratanie nehnuteľnosti, o ktorom rozhoduje súd.
Zamlčanie informácií a neplatnosť dražby
Vlastník predmetu dražby je povinný oznámiť všetky skutočnosti o stave predmetu dražby a o všetkých právach a záväzkoch, vrátane nájomných. Ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách, osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, môže požiadať súd o určenie neplatnosti dražby. Právo domáhať sa neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu. Existujú však výnimky, napríklad ak dôvody neplatnosti súvisia so spáchaním trestného činu a ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník hlásený trvalý pobyt.
Kontrola a dohľad
Kontrolu nad dodržiavaním podmienok organizácie a priebehu dobrovoľných dražieb vykonáva Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky. Táto kontrola sa realizuje prostredníctvom pravidelných, náhodných a účelových previerok, ako aj preskúmaním podnetov na postup pri výkone činnosti dražobníkov. Cieľom je zabezpečiť zákonnosť a správnosť postupov a povinností dražobníkov. Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky ako príslušný správny orgán podľa § 33j ods. 4 zákona č. 527/2002 Z. z. uložilo rozhodnutím č. 07918/2023/152 zo dňa 29.03.2023 dražobníkovi Finlegal services, s.r.o., IČO: 46 283 421, zákaz organizovania dobrovoľných dražieb na obdobie troch rokov.
Tipy pre úspešnú účasť na dražbe
Pre úspešnú účasť na dražbe je dôležité dodržiavať niekoľko zásad. Predovšetkým, ak ešte stále hľadáte riešenia, je dôležité vedieť, že vašu nehnuteľnosť môžete poskytnúť na výkup ešte aj v posledný deň pred konaním dražby a stále je to pre vás výhodnejšie riešenie, ako dražba. Naša spoločnosť vám pomôže so všetkými právnymi podkladmi a v prípade záujmu vašu nehnuteľnosť vykúpime za férových podmienok a za splnenia všetkých zákonom predpísaných podmienok. Keď budete mať možnosť, môžete si vašu nehnuteľnosť aj spätne odkúpiť a medzitým si riešiť ostatné záležitosti tak, aby ste neprišli o bývanie a mali čas spamätať sa z iných problémov.
Pri každej dražbe treba počítať s tým, že spolu s vlastníctvom vydraženej veci na vás môžu prejsť aj niektoré jej závady. Tieto nájdete v dražobnej vyhláške či oznámení, ktoré sa (spolu s listom vlastníctva danej nehnuteľnosti) v tomto smere oplatí dobre preštudovať a vyhodnotiť si, či vám nezhatia plány, ktoré s nehnuteľnosťou máte. Veľmi dôležité je tiež splniť povinnosť včasného doplatenia sumy, za ktorú sa nehnuteľnosť vydražila. Lehotu na uhradenie opäť zistíte z vyhlášky či oznámenia. Nespoluprácou sa zbytočne vystavujete stresu a nepohode. Proces dobrovoľnej dražby prechádza jednotlivými fázami (oznámenie o obhliadke znalcom až po licitovanie licitátorom). V centrálnom registri dražieb je možné si skontrolovať, či nehnuteľnosť je predmetom dražby.
Dobrovoľná dražba je komplexný právny inštitút s jasne definovaným procesom, subjektmi a pravidlami. Správne pochopenie týchto aspektov je kľúčové pre úspešné a bezproblémové zapojenie sa do tohto typu obchodovania s majetkom.