Rozhodnutie o vlastnom bývaní je jedným z najvýznamnejších krokov v živote. Predtým, než sa pustíte do vybavovania hypotéky v banke, je nevyhnutné dôkladne zvážiť všetky dostupné možnosti. Nespoliehajte sa výlučne na marketingové úroky bánk, ktoré môžu byť podmienené individuálnymi faktormi a môžu sa meniť. Dôležité je zohľadniť aj ďalšie aspekty, ako napríklad RPMN (Ročná percentuálna miera nákladov) či percento financovania úveru. V tomto kontexte sa stavebné sporenie ukazuje ako zaujímavá alternatíva, ktorá kombinuje sporenie s možnosťou získania úveru za výhodných podmienok.
Príprava na kúpu pozemku a výstavbu domu
Kúpa pozemku je často prvým krokom k realizácii sna o vlastnom dome. Je však dôležité vedieť, že druh pozemku zapísaný na liste vlastníctva automaticky neimplikuje, že ide o stavebný pozemok. Status pozemku môže byť zmenený úradným rozhodnutím, napríklad prevodom ornej pôdy na stavebný pozemok. Problémom však môže byť lokalita, kde často chýbajú vybudované komunikácie a inžinierske siete.
Proces preklasifikovania poľnohospodárskej pôdy na stavebný pozemok vyžaduje splnenie podmienok tzv. odňatia z pôdneho fondu. Rozlišuje sa pritom, či sa pozemok nachádza v extraviláne (mimo zastavanej časti obce) alebo v intraviláne (v zastavanej časti obce). V závislosti od toho, či chcete odobrať celú časť pozemku alebo len jej časť, je potrebný alebo nepotrebný geometrický plán. Pri odňatí celého pozemku nie je geometrický plán potrebný. Ak však chcete odobrať len časť pozemku, bude nevyhnutný geometrický plán, ktorý vyhotoví geodet. Žiadosť o odňatie pôdy je dostupná na stránke Ministerstva vnútra SR.
Pri kúpe pozemku alebo inej nehnuteľnosti, ktorá slúži ako zábezpeka úveru, banka poskytne finančnú sumu zodpovedajúcu určitému percentu z hodnoty nehnuteľnosti. Je dôležité si uvedomiť, že hodnota pozemku nie je totožná s jeho kúpnou cenou. Aj keď nemáte vlastné financie na kúpu pozemku, banka vám môže napriek tomu schváliť hypotéku.
Financovanie výstavby domu
Existujú dva hlavné scenáre financovania výstavby domu:
Výstavba z vlastných prostriedkov s následným úverom: Ak máte dostatočnú sumu financií na rozostavanie domu, môžete začať stavať. Po zapísaní rozostavanej stavby do listu vlastníctva môžete kontaktovať hypotekárneho bankára. Banka na základe znaleckého posudku stanoví hodnotu novostavby po kolaudácii. Hypotéka na stavbu domu vám bude schválená do určitého percenta z tejto hodnoty (napríklad 80 %) a bude vám vyplácaná postupne v tranžiach, podľa toho, ako bude stavba napredovať. Banka týmto spôsobom zabezpečuje, že financie sú vždy kryté hodnotou nehnuteľnosti. Na lepšiu predstavu o výške splátok a úrokoch môžete využiť hypokalkulačku.
Financovanie prostredníctvom dočasného zabezpečenia inou nehnuteľnosťou: Nie každý si dokáže nasporiť dostatočné množstvo peňazí na rozostavanie domu. V takom prípade je ideálne použiť ako dočasné zabezpečenie inú nehnuteľnosť, napríklad byt či rodičovský dom, ak má dostatočnú hodnotu na zabezpečenie úveru. V tomto prípade by ste už mali vlastniť pozemok, mať právoplatné stavebné povolenie a nehnuteľnosť na zabezpečenie. Výhodou takéhoto čerpania hypotéky je často jednorazové uvoľnenie finančných prostriedkov, pretože sa zakladá nehnuteľnosť vyššej hodnoty. Je dôležité si uvedomiť, že každý hypotekárny prípad je individuálny a pristupuje sa k nemu na základe konkrétnej situácie klienta.
Stavebné sporenie: Dlhodobá stratégia pre bývanie
Stavebné sporenie je produkt, ktorý kombinuje zhodnocovanie úspor s možnosťou získania úveru s nízkou úrokovou sadzbou z prostriedkov fondu stavebného sporenia, určeného na financovanie bytových potrieb. Sporiteľ musí predovšetkým zhodnotiť, koľko finančných prostriedkov bude potrebovať na realizáciu svojich bytových potrieb.
V procese stavebného sporenia sporiteľ postupne vkladá na účet stavebného sporenia finančné prostriedky, ktoré sú zhodnocované úrokom. Stanovená je odporúčaná minimálna výška mesačného vkladu. Aby mohol sporiteľ čerpať stavebný úver, musí našetriť na svojom účte minimálnu sumu a splniť ďalšie podmienky, ktoré určuje stavebná sporiteľňa. Táto minimálna suma a doba sporenia sú stanovené v prípade záujmu o čerpanie stavebného úveru.
Hodnotiace číslo a jeho význam: Hodnotiace číslo je ukazovateľ kvality sporenia, ktorý vyjadruje mieru výkonu a účasti stavebného sporiteľa na tvorbe fondu stavebného sporenia. Zabezpečuje spravodlivé poradie pri pridelení cieľových súm z fondu stavebného sporenia. V minulosti bolo na Slovensku 3 stavebné sporiteľne, no ich počet sa zredukoval na dve. Prvá stavebná sporiteľňa patrí medzi najvýhodnejšie. V minulosti bola často využívaná ako nástroj sporenia pre deti, no postupne sa do popredia dostávali výhodnejšie produkty. Avšak, dlhodobé zmluvy stavebného sporenia sa môžu ukázať ako veľmi výhodné. Hodnotiace číslo a nasporená suma môžu vylepšiť úrok či podmienky úveru. Klienti sporiteľní zvyčajne získavajú výhodnejšie podmienky ako neklienti.
Medziúver - predchodca stavebného úveru: Medziúver je produkt, ktorý je vhodný pre ľudí, ktorí sa rozhodli pre stavebný úver, ale nechcú čakať potrebné obdobie spojené so stavebným sporením. O medziúver si môžete požiadať vtedy, ak potrebujete získať prostriedky zo stavebného sporenia okamžite, no podmienky jeho získania ste ešte nesplnili. Úrok pri medziúvere nie je síce fixný, ale existuje možnosť fixácie úrokovej sadzby na obdobie, kým medziúver nepreklenie do normálneho stavebného úveru. Istina zostáva rovnaká a klient spláca úroky len z medziúveru počas jeho trvania.
Štátna prémia ako podpora: Jednou z hlavných výhod stavebného sporenia je možnosť získania štátnej prémie, ktorá sa každoročne vypláca sporiteľom. V roku 2024 bola maximálna výška štátnej prémie 70 €, pričom na jej získanie je potrebné vložiť na stavebné sporenie 1 000 €. Výška štátnej prémie tak môže dosiahnuť až 7 % z ročného vkladu, čo urýchľuje rast úspor na nové bývanie. Vklady sporiteľa spolu so štátnou prémiou sa úročia výhodnou úrokovou sadzbou.
Stavebné sporenie pre deti: Stavebné sporenie často využívajú rodičia, ktorí chcú svojim deťom uľahčiť vstup do dospelosti a pomôcť im so získaním prvého vlastného bývania. Prvá zmluva o stavebnom sporení do 6. roku dieťaťa je bez poplatku za uzatvorenie. Dieťa môže získať štátnu prémiu až do veku 18 rokov, bez skúmania príjmu rodiča. Na získanie plnej výšky štátnej prémie je potrebné vložiť na stavebné sporenie 1 000 eur ročne.
Úvery na rekonštrukciu a bývanie
Rekonštrukcia býva často nákladná investícia, ktorá sa zväčša financuje hypotékou, pričom sa v prospech banky založí rekonštruovaná nehnuteľnosť. Banky poskytujú špecifické úverové produkty na financovanie renovácií a úprav nehnuteľností, ktoré môžu byť prispôsobené potrebám klienta. Existujú rôzne typy hypoték na tento účel, vrátane štandardnej hypotéky na rekonštrukciu a americkej hypotéky.
Americká hypotéka: Americká hypotéka je špeciálny druh úveru, ktorý je zabezpečený nehnuteľnosťou, ale na rozdiel od klasickej hypotéky nie je účelovo viazaný. Peniaze z americkej hypotéky môžete použiť na čokoľvek - kúpu auta, rekonštrukciu, vyplatenie iných dlhov či dokonca cestovanie. Je však dôležité pamätať na pravidlo o dobrom a zlom dlhu.
Aktuálna situácia na trhu a úrokové sadzby
Najhoršie obdobie s vysokými úrokmi je pravdepodobne za nami. Európska centrálna banka ohlásila na roky 2024-2025 postupné uvoľňovanie a znižovanie úrokových sadzieb, čo by sa malo prejaviť aj v bankách na Slovensku. Ak máte vyšší úrok ako súčasne ponúka trh, je možné požiadať banku o jeho zníženie.
Pri určovaní bonity klienta banky zohľadňujú rôzne faktory. Na internetových stránkach bánk alebo úverových porovnávačoch nájdete často len všeobecné informácie, ktoré nezohľadňujú individuálne potreby a konkrétnu situáciu klienta. Je preto dôležité konzultovať svoje možnosti s odborníkom.
Základom pri akomkoľvek rozhodovaní o investovaní či sporení je ujasniť si cieľ a časový horizont. Investovanie do fondov a stavebné sporenie sa pritom nevylučujú. Pre konzervatívnejších klientov, ktorí uvažujú o riešení svojho bývania v budúcnosti, je stavebné sporenie vhodnou odporúčanou alternatívou.
V súčasnosti, aj keď ľudia preferujú hypotéky, možnosť úveru zo stavebného sporenia má stále svojich nadšencov. V období stagnácie trhu a vysokých hypotekárnych sadzieb je tento finančný produkt medzi Slovákmi vyhľadávaný. V roku 2023 si ľudia uzavreli o 29 % viac zmlúv stavebného sporenia ako v roku 2022, pričom objem cieľových súm vzrástol o 42 % a presiahol 2 miliardy eur. Záujem o stavebné sporenie pre deti sa v roku 2023 zvýšil ešte výraznejšie.
Stavebné sporenie je sporiaci produkt, ktorý sa riadi zákonom o vkladoch. Zjednodušene povedané, stavebným sporením sa pripravujeme do budúcna na riešenie možnej otázky financovania bývania. Hypotéka je úverový produkt, ktorý sa využíva na nadobudnutie nehnuteľnosti alebo na iný účel spojený s bývaním.
Kľúčové výhody stavebného sporenia:
- Kombinuje sporenie a úver na financovanie bývania.
- Počas fázy sporenia si klient šetrí vlastné finančné prostriedky, ktoré zhodnocuje príslušnou úrokovou sadzbou.
- Výhodný stavebný úver s garantovanou a nemennou úrokovou sadzbou počas celej doby splácania.
- Možnosť získania štátnej prémie.
Stavebná sporiteľňa môže poskytnúť výhodný úrok a užitočné riešenia, ktoré sa v iných bankách nedajú využiť. Každé úverové rozhodnutie je však potrebné prekonzultovať s odborníkom.