Získanie hypotekárneho úveru je pre mnohých kľúčovým krokom k vlastnému bývaniu, no proces môže byť komplikovanejší, než sa na prvý pohľad zdá. Banky posudzujú desiatky faktorov - od výšky príjmu cez úverovú históriu až po technické detaily nehnuteľnosti. V posledných rokoch sledujeme trend sprísňovania podmienok pre poskytnutie hypotéky, čo znamená, že splniť kritériá dnes pripomína skôr účasť v zložitej hre ako jednoduché splnenie si sna. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o tom, aké podmienky musíte spĺňať, aby ste úspešne získali hypotéku.
Dostatočný príjem ako základný kameň
Jednou z najdôležitejších podmienok, ktoré musíte spĺňať, je dostatočný príjem, ktorý musíte vedieť zdokladovať. Banka si overuje nielen výšku príjmu, ale aj jeho stabilitu a pravidelnosť. Na základe vášho súhlasu v žiadosti overuje banka príjem napríklad v Sociálnej poisťovni a iných registroch či databázach. Tým banka posudzuje, či ste schopný splácať hypotéku. Okrem príjmov zo závislej činnosti banky posudzujú aj príjmy z podnikania (živnosť alebo s.r.o.) a dôchodky. Po novom banky musia znižovať limit DTI klientom, ktorých hypotéky budú zasahovať splatnosť do dôchodkového veku. DTI (debt to income) zahŕňa dlh z hypotéky a všetky ďalšie dlhy vrátane spotrebných, stavebných, kontokorentov (voliteľného prečerpania) a kreditných kariet. Maximálna výška úveru sa znižuje o 0,25-násobok čistého ročného príjmu klienta za každý rok presahujúci vek 40 rokov. Obmedzenia sa týkajú len tých žiadateľov, pri ktorých je rastúce riziko. Ide teda o úvery, ktoré budú splácané aj na dôchodku a zároveň je ich výška v porovnaní s príjmom príliš vysoká. Keďže výška poskytnutých úverov klientom v strednom veku rastie výrazne rýchlejšie ako ich príjmy, hlavným cieľom je sprísnenie podmienok, aby sa do budúcna zabránilo pokračovaniu takýchto rizikových trendov. Banky majú vo svojich podmienkach nastavené minimálne sumy, ktoré vám musia ostať k dispozícii na bežné výdavky popri splátke hypotéky.
Pri žiadosti o hypotéku dávate banke súhlas s overením príjmu zo Sociálnej poisťovne. Ak potrebujete špeciálne potvrdenie o príjme, obráťte sa na zamestnanca banky, ktorý vám určite ochotne pomôže. Banka si overuje nielen príjem, ale aj dosiahnuté vzdelanie, dĺžku pracovného pomeru u zamestnávateľa, dobu určitú, ale aj dĺžku podnikania. Banka posudzuje váš príjem za posledných 6 mesiacov až rok zamestnania a dĺžku pracovného pomeru alebo dobu podnikateľskej činnosti. Pri riešení hypotéky môžete naraziť na úskalia a neočakávané situácie. Venujte hypotéke dostatok času ešte pred podaním žiadosti do banky. Základnou podmienkou schválenia hypotéky je nie len dostatočná výška vašich príjmov, ale aj čo najnižšie sumy vašich záväzkov. Od reálne zdokladovateľných príjmov banky odpočítajú splátky vašich úverov, prípadne ďalšie povinné záväzky, ako sú napríklad výživné. Až rozdiel vašich príjmov a výdavkov je vašim reálnym príjmom, ktorý je základom na posúdenie vašej schopnosti splácať úver, pričom na splátku novej hypotéky môže byť použitých 60% voľných zdrojov.
Vekové obmedzenia a bonita klienta
Žiadosť o poskytnutie hypotekárneho úveru môže podať len osoba staršia ako 18 rokov a maximálny vek, do ktorého by ste mohli splácať hypotéku, sa pohybuje do okolo 70 rokov. Pri vyššom veku je variabilita v počte rokov hypotéky nižšia. Platí, že čím vyšší vek, tým je prípustných menej rokov splácania a vyššia mesačná splátka. To sa odrazí na celkovej poskytnutej sume úveru. Dôležitým prvkom v procese posudzovania žiadosti o hypotéku je bonita klienta. Banka posudzuje vašu bonitu, čiže schopnosť splácať úver, na základe Centrálneho registra dlžníkov Slovenskej republiky. Každý dospelý občan našej krajiny je overiteľný v úverovom registri, či už bankovom alebo nebankovom. Banky na základe vášho súhlasu, ktorý im podpisom žiadosti o úver udelíte, preverujú existenciu všetkých úverových produktov v bankovom i nebankovom registri.
Spoludlžníctvo a spoločné financovanie
V prípade, že ste vydatá, banka bude obvykle vyžadovať spoludlžnícky záväzok manžela. Ak žiadateľ o hypotéku žije v manželskom zväzku, do úveru musí vstúpiť aj manžel/manželka. Ak si chcete kúpiť byt, ale nevlastníte žiadnu nehnuteľnosť, ktorou by ste zabezpečili úver, môžete úver zabezpečiť nehnuteľnosťou, ktorá je vo vlastníctve tretej osoby (napr. rodičov).
Výška hypotéky a vlastné zdroje
Štandardne ľudia počas splácania hypotéky ručia nehnuteľnosťou, na ktorú si vzali úver. Ručenie znamená, že založenú nehnuteľnosť nemôžete až do splatenia hypotéky predať. Banky vám dnes neposkytnú 100 % ceny z nehnuteľnosti. Štandardom je dnes hypotéka do výšky 80 %, hoci existujú aj určité výnimky pre klientov s vysokou bonitou. Od 1. 7. 2018 banka nepreplatí 100 % jej ceny. Konkrétne percento sa takisto môže líšiť od banky k banke. Musíte rátať s tým, že by ste mali mať našetrené 20 % zo sumy nehnuteľnosti. Ak nemáte toľko našetrené a chcete si požičať 90 % z ceny nehnuteľnosti, pripravte sa, že financovanie nad 80 % je legislatívne obmedzené a aj úrok vám banka môže poskytnúť vyšší. V tomto prípade zvážte aj inú možnosť - tzv. kombinované financovanie, kde banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov. Maximálna výška hypotéky môže byť u každého iná a presná suma sa nedá vopred stanoviť. K žiadosti potrebujete zdokladovať príjmy, výdavky a mať našetrenú istú sumu peňazí na dofinancovanie, pretože banka vám nemôže poskytnúť hypotéku v plnej výške z ceny kupovanej nehnuteľnosti. Všeobecne však platí, že banka vám poskytne až do 90 % z ceny domu. Maximálna výška poskytnutej hypotéky je závislá od ročného príjmu. Musí ísť maximálne o 8-násobok vášho príjmu.
Hypotečná kalkulačka: Jednoduchý návod (vrátane šablóny)!
Úverová história a platobná disciplína
Úverová história znamená to, či ste už mali v minulosti nejaký úver a či ste ho načas splácali. Ak ste však s pravidelnými splátkami mali nejaké problémy a so splátkou úveru meškali, je tu problém, pretože vám tak vzniká automaticky záznam v úverovom registri. To sa deje, aj ak ste v minulosti požiadali o odklad splátok. Omeškanie splátok je prvým krokom k prípadnému neschváleniu hypotéky. Ide o najzávažnejšie porušenie platobnej disciplíny. Aj odklad splátok môže v niektorých prípadoch ohroziť proces, ako získať hypotéku. Pozor si dajte na väčšie množstvo zamietnutých žiadostí o úver. Pri procese schválenia hypotéky môžu nastať komplikácie aj kvôli opakovanému nepovolenému prečerpaniu. Ak máte aktuálne omeškané splátky na akomkoľvek type úveru, banky vám hypotéku neschvália. Ak ste mali problémy so splácaním v minulosti, je schválenie hypotéky individuálne v každej banke a záleží od toho, koľko času od vašej delikvencie ubehlo, o aký typ úveru sa jednalo, koľko ste mali omeškaných splátok, či ste mali ďalšie úvery, ktoré ste medzitým splácali načas a pod. Banky zaujíma aj dôvod, prečo máte negatívny záznam v úverovom registri. Ale nestrácajte nádej.
Nehnuteľnosť ako záruka a jej poistenie
Ďalším predpokladom schválenia vašej hypotéky je vhodná nehnuteľnosť, ktorú plánujete v banke k hypotéke založiť. Základnou podmienkou je, že sa musí jednať o nehnuteľnosť určenú na bývanie, teda dom alebo byt. K hypotéke nie je možné založiť pozemky, ktoré nie sú určené na výstavbu domu, záhrady, polia, lesy alebo nehnuteľnosti určené na podnikanie. No a samozrejme, vhodná nehnuteľnosť musí byť bez tiarch a vecných bremien, s vysporiadanými pozemkami.
Poistenie nehnuteľnosti je jedna zo základných podmienok pre získanie hypotéky. Banky vyžadujú vinkuláciu poistenia vo svoj prospech, keďže na nehnuteľnosť, na ktorú poskytli financie, majú záložné právo. Chránia ju tak pred nepredvídanými udalosťami, ktoré by ju mohli poškodiť, ako napríklad požiar, vandalizmus a pod. Výška poistného pri nehnuteľnosti musí byť minimálne vo výške poskytnutého hypotekárneho úveru. Je to tak preto, lebo banka má na danú nehnuteľnosť záložné právo a v prípade, že klient nebude hypotéku splácať, získa svoje peniaze späť prostredníctvom predaja daného domu či bytu. Ak by však táto nehnuteľnosť bola poškodená, mohla by výrazne klesnúť jej hodnota. V praxi to vyzerá tak, že klient uzatvorí poistenie majetku na svoju osobu a následne mu poisťovňa danú poistku vinkuluje. Potvrdenie od poisťovne je potrebné odniesť do banky. TIP: Banka od klienta požaduje mať uzatvorené iba platné poistenie nehnuteľnosti. Pre komplexné zabezpečenie vášho bývania odporúčame uzatvoriť poistenie nehnuteľnosti aj domácnosti. Keď nastane škoda na vinkulovanej nehnuteľnosti, poisťovňa má povinnosť vyplatiť poistné plnenie najskôr banke a tá ho následne poskytne klientovi.
Poplatky a náklady spojené s hypotékou
S vybavovaním hypotéky je spojených niekoľko poplatkov hneď na začiatku, ktorým sa nevyhnete. Medzi ne patrí napríklad poplatok za poskytnutie hypotéky, ktorý sa aktuálne pohybuje medzi 0 až 300 eur. Pri ohodnotení bytu sa výška poplatku za znalecký posudok pohybuje od 150 do 200 eur a pri ohodnotení rodinného domu od 200 do 350 eur. Pri znaleckom posudku pozemku sa výška poplatku pohybuje okolo 100 eur.
Proces získania hypotéky a dôležité dokumenty
Proces získania hypotéky je dnes oveľa zložitejší, než sa na prvý pohľad môže zdať. Celý proces má viacero fáz a začína podaním žiadosti spolu so všetkými potrebnými dokumentmi. Podľa toho, čo všetko klient dokladuje, koľko si požičiava, akú má bonitu a akú nehnuteľnosť zakladá, podľa toho trvá aj vybavenie hypotéky. Podanie žiadosti v pobočke banky. V Tatra banke je možné sprocesovať žiadosť o hypotéku aj na diaľku prostredníctvom pobočky. Na tento úkon je potrebné mať aktívny PID, aby bolo možné overiť vašu totožnosť. Doloženie výšky povinnej rezervy z čistého príjmu. Po odrátaní životného minima a ostatných splátok úverov, ktoré aktuálne čerpáte, vám musí z čistého príjmu zostať na účte 40 %. Vaša celková zadlženosť nesmie presiahnuť 60 %.
Na schválenie hypotéky nemusí banke stačiť príjem za tak krátku dobu, ako sú 3 mesiace či pol roka. Potrebujete zdokladovať napríklad:
- Potvrdenie o výške príjmu: vo väčšine prípadov si vie banka overiť výšku vášho príjmu v sociálnej poisťovni. Ide o prípady, resp. príjmy zo závislej činnosti, kde má banka povinnosť overiť si ich výšku.
- Daňové priznanie a potvrdenie z daňového úradu, že nemáte nedoplatky na daniach.
- Znalecký posudok k predmetu zabezpečenia hypotéky so všetkými povinnými prílohami - doklad o veku stavby, pôdorys alebo projektová dokumentácia, príp.
Stress test a fixácia úrokovej sadzby
Stress test slúži na to, aby banka mala istotu, že aj v prípade navýšenia úrokových sadzieb budete môcť hypotéku splácať. Funguje to tak, že k ponúkanej úrokovej sadzbe sa pripočítajú teoretické 2 %. Treba si všímať najmä RPMN a fixáciu schválenej úrokovej sadzby, čiže na aké obdobie bude úrok nemenný, a teda aj rovnaká mesačná splátka. Fixovať úrok si je možné na 1, 2, 3, 5 alebo 10 rokov.
Dôležitosť odborného poradenstva
Proces získania hypotéky môže byť náročný a plný špecifík. Preto prichádza na rad odborná pomoc. Nevystavujte svoje bývanie zbytočnému riziku - kontaktujte nás a nechajte si poradiť, ako na hypotéku, ktorá vám bude skutočne fungovať. Nikdy nie je na škodu sa poradiť s odborníkom, ktorý má prehľad a skúsenosti v danej oblasti.
Alternatívne formy financovania a špecifické typy hypoték
Okrem štandardnej hypotéky existujú aj iné možnosti. Napríklad developerská hypotéka je určená pre financovanie výstavby. Pri výstavbe alebo rekonštrukcii banka uvoľňuje finančné prostriedky postupne, podľa toho, ako postupuje proces výstavby nehnuteľnosti. Existuje aj americká hypotéka, ktorá je bezúčelová a môže byť využitá aj na financovanie nehnuteľnosti v zahraničí, pokiaľ je zabezpečená tuzemskou nehnuteľnosťou. Hypotéka na rekonštrukciu bytu môže byť dobrým riešením najmä pri väčších rekonštrukciách, pričom má nižšie úroky ako bezúčelový úver. Hypotéka pre mladých bola v minulosti zvýhodňovaná štátnym príspevkom, dnes je nahradená daňovým bonusom na zaplatené úroky, ktorý si môže uplatniť každý rok počas prvých 5 rokov splácania hypotekárneho úveru do výšky 400 €.
Kedy môže byť hypotéka zamietnutá?
Banka môže zamietnuť žiadosť o poskytnutie hypotekárneho úveru z viacerých dôvodov. Okrem nedostatočného príjmu, zlej úverovej histórie či nevhodnej nehnuteľnosti, môžu byť dôvodom aj exekúcie (zrážky zo mzdy alebo blokovaný účet). Niekedy sa stáva, že príde na dlhy v Sociálnej poisťovni, a to z dôvodu neskorej registrácie v rámci zamestnania alebo pri neskôr uhradených odvodoch počas podnikania. TIP: Je užitočné si v istom časovom horizonte kontrolovať uhradenie odvodov či už v Sociálnej alebo v zdravotnej poisťovni. Zlý prístup k nehnuteľnosti môže skomplikovať schválenie úveru. Problémy na katastri môžu nastať, keď dom predávajúceho nebude správne vysporiadaný a kataster bude musieť chybu opraviť.
Získanie hypotéky je komplexný proces, ktorý vyžaduje dôkladnú prípravu a splnenie mnohých podmienok. Pochopenie týchto požiadaviek je kľúčové pre úspešné schválenie úveru a priblíženie sa k vášmu vysnívanému bývaniu.