Založenie nehnuteľnosti je kľúčovým krokom pri získavaní hypotekárneho úveru a iných foriem financovania bývania. Tento proces umožňuje bankám získať istotu pri poskytovaní vyšších súm peňazí, čo v konečnom dôsledku znamená výhodnejšie podmienky pre žiadateľa. Pochopenie toho, ako a akú nehnuteľnosť možno založiť, je preto nevyhnutné pre každého, kto plánuje investovať do bývania.
Čo znamená založiť nehnuteľnosť?
Založenie nehnuteľnosti, známe aj ako zriadenie záložného práva, je právny akt, pri ktorom sa nehnuteľnosť stáva zabezpečením pre poskytnutý úver. V praxi to znamená, že ak žiadateľ o úver nesplní svoje záväzky, banka má právo nehnuteľnosť speňažiť a získať tak späť svoje peniaze. Toto ručenie znamená, že založenú nehnuteľnosť nemôžete až do splatenia hypotéky predať. Banka si pred schválením úveru každú nehnuteľnosť preveruje a k hore uvedeným požiadavkám môže doplniť vlastné kritériá.
Aké typy nehnuteľností možno založiť?
Najčastejšie zakladané nehnuteľnosti sú byty a domy. Často ide o rodičovské domy alebo sú to tie nehnuteľnosti, ktoré chce kupujúci vďaka hypotéke nadobudnúť. Toto sú iba základné požiadavky. Banky pred svojím záložným právom na liste vlastníctva akceptujú len zákonné ťarchy, ktoré sa týkajú práva užívania spoločných častí a zariadení pri bytovom dome.
Byty ako ideálne zabezpečenie
Kupujete dom? Najbežnejšou a najmenej problematickou rezidenčnou nehnuteľnosťou, ktorou klienti ručia v prospech hypotéky, sú byty. Banky ich bežne akceptujú, ak ide o byt v osobnom vlastníctve. Byt je tou najľahšie oceniteľnou nehnuteľnosťou a zároveň aj najviac likvidnou, keďže na realitnom trhu je najväčší dopyt práve po bytoch. TIP: Niektoré banky vedia pri ocenení bytu využiť aj interné hodnoty, resp. cenové mapy a vtedy nemusíte dokladovať znalecký posudok. Výhodou môže byť aj keď zakladáte novostavbu v developerskom projekte. Ak má developer dohodu s bankou, kde riešite hypotéku, je to oveľa jednoduchšie. Ak chcete kúpiť a založiť rozostavaný byt, ktorý nie je v developerskom projekte financovanom bankou, vtedy banka hypotéku posúdi len ak je byt zapísaný na liste vlastníctva ako rozostavaný.
Nie všetky typy bytov sú pre banky rovnako prijateľné. Špecifickou kategóriou sú apartmánové byty alebo ateliéry, ktoré sa hlavne v novostavbách vyskytujú čoraz častejšie. Tieto neštandardné byty môžu mať problém s akceptáciou. Apartmán je nehnuteľnosť skolaudovaná ako nebytový priestor, teda nie ako byt. Nájdete ich najmä v turistických oblastiach alebo v projektoch „so službami“ a niekedy sú určené na krátkodobý prenájom. Ateliér je tiež nebytovým priestorom, často slúži ako kancelária či štúdio. V tomto prípade ich banky neberú ako nehnuteľnosť na bývanie, ale ako komerčný priestor. Vtedy môžete mať schválenú klasickú hypotéku so splatnosťou do 30 rokov a financovaním až do 80 %, resp.
Prvý prenájom bytu
V byte boli vykonané zmeny, ktoré neboli povolené (napr. odstránenie nosnej priečky), banka môže takúto nehnuteľnosť odmietnuť založiť. Na liste vlastníctva musí byť ťarcha financujúcej banky ako prvá v poradí. Banky pred svojim záložným právom na liste vlastníctva akceptujú len zákonné ťarchy, ktoré sa týkajú práva užívania spoločných častí a zariadení pri bytovom dome. Výnimkou je záložné právo inej banky zabezpečujúce úver, ktorý bude vyplatený čerpaním úveru z novej banky.
Rodinné domy a ich špecifiká
Banky pri hypotéke bežne akceptujú aj rodinné domy. Zakladá sa vždy rodinný dom ako celok - aj v prípade, ak ide o viacgeneračný dom. Pri posudzovaní hodnoty domu je dôležitá aj lokalita. Banky vedia posúdiť a založiť nielen skolaudované domy, ale aj domy v štádiu výstavby - ak je možné zapísať stavbu ako rozostavaný rodinný dom na základe katastrom overeného geometrického plánu. Niektoré banky nedokončené domy nefinancujú, resp. V prípade potreby dokonca môžete založiť rozostavaný dom. Aj v tomto prípade ale bude banka starostlivo posudzovať právny status a ďalšie vlastnosti domu.
Dávajte pozor aj na účel využitia rodinných domov. Pokiaľ je stavba zapísaná ako chata, ale reálne slúži na bývanie, musíte banke doložiť potvrdenie z obce o celoročnej obývateľnosti. Aj zo znaleckého posudku musí vyplývať, že nehnuteľnosť spĺňa všetky požiadavky na trvalé bývanie. V opačnom prípade môžete nehnuteľnosť vo väčšine bánk založiť, ale len v prospech úveru so splatnosťou 8 rokov. Pri domoch si treba dať špeciálne pozor aj na to, aby sa zhodoval reálny stav s tým, ktorý je zakreslený v katastrálnej mape. Obvykle banky neuznajú, ak máte napríklad garáž, ktorá nie je zlegalizovaná. Taktiež bývajú problematické nelegálne prístavby, prístrešky a iné súčasti pozemku, ktoré podľa stavebného zákona majú prejsť kolaudáciou.
V niektorých prípadoch je možné ručiť aj rozostavanou stavbou. Táto nehnuteľnosť však musí mať pevné základy a murivo prízemia aspoň do výšky 1 meter.
Iné typy nehnuteľností: Pozemky a chaty
V ojedinelých prípadoch prichádzajú do úvahy aj iné nehnuteľnosti, a to napríklad pozemok alebo chata. V prvom spomínanom prípade musí ísť o stavebný pozemok, ktorý má svoju parcelu s vysporiadanými vlastníckymi vzťahmi. Okrem toho musí k pozemku s dobrou bonitou viesť cesta, ktorá musí byť taktiež vysporiadaná. Banky akceptujú a financujú iba stavebné pozemky. Ak to nie je uvedené v liste vlastníctva, banka bude trvať na tom, aby klient predložil Územno-plánovaciu informáciu. Je to potvrdenie, ktoré vydáva miestno-príslušný stavebný úrad. Na potvrdení bude uvedené presne v zmysle územného plánu, o aký typ parcely ide.
Čo sa týka chát, vzťahujú sa na ňu podobné požiadavky ako na stavebný pozemok. Založiť teda môžete rekreačnú budovu, ktorá je bonitná (hodnotná), bola riadne skolaudovaná a leží na vysporiadanom pozemku.
Požiadavky bánk na založenú nehnuteľnosť
Niektoré nehnuteľnosti nemajú v banke "zelenú". Nehnuteľnosť musí byť v obývateľnom stave a skolaudovaná. Na liste vlastníctva musí byť ťarcha financujúcej banky ako prvá v poradí. Banky pred svojim záložným právom na liste vlastníctva akceptujú len zákonné ťarchy, ktoré sa týkajú práva užívania spoločných častí a zariadení pri bytovom dome. Výnimkou je záložné právo inej banky zabezpečujúce úver, ktorý bude vyplatený čerpaním úveru z novej banky.
Technický stav a právna čistota
Nevhodné nehnuteľnosti sú väčšinou v zlom technickom stave, nemajú vysporiadané vlastnícke práva alebo im chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností. Banky ich v tom prípade nemusia akceptovať alebo ich hodnotu znížia. Nehnuteľnosť nie je rezidenčná - určená na bývanie. Pozor na stavby, ktoré nie sú nehnuteľnosťami, teda nemajú pevne spojené základy so zemou. Tento druh stavieb nie je možné využiť ako zabezpečenie hypotéky.
Pre banky je podstatná aj technológia výstavby domu. V súčasnosti sa čoraz častejšie vyskytujú domy z neoverených alternatívnych materiálov, ako sú hlinené, slamenné domy, domy z nepálenej tehly a pod. Problematické sú aj kontajnerové alebo modulové domy bez trvalých základov. Ak nie sú pevne spojené so zemou a skolaudované ako rodinný dom, banka ich nezaradí medzi nehnuteľnosti.
Vysporiadanie vlastníckych vzťahov a zápis v katastri
Dôležité je aj to, ako je nehnuteľnosť definovaná v liste vlastníctva. Ak je v liste vlastníctva zapísaná ťarcha vo forme práva doživotného užívania, banky taktiež takéto nehnuteľnosti neakceptujú. Každá finančná inštitúcia posudzuje vhodnosť alebo nevhodnosť nehnuteľnosti inak. Banky majú svoje interné kritériá na nehnuteľnosti a na základe vlastných pravidiel posudzujú aj neštandardné nehnuteľnosti.
Znalecký posudok a ocenenie nehnuteľnosti
Aby banka mohla nehnuteľnosť detailne posúdiť, musíte jej doložiť znalecký posudok. V niektorých prípadoch určité banky akceptujú aj iné spôsoby ocenenia nehnuteľností, ako sú napríklad cenové mapy na byty či interné ocenenie samotnou bankou.
Proces žiadosti o úver so založením nehnuteľnosti
Celý proces podania žiadosti o hypotéku je dlhší, ako keby ste žiadali o bezúčelový spotrebný úver. Pokiaľ si chcete ušetrieť prácu, najprv sa o podmienkach a výške hypotéky informujte telefonicky alebo online. Zistíte, aké sú vaše možnosti a či si vôbec úver so založením nehnuteľnosti môžete dovoliť.
Ak zakladáte byt, môžete požiadať o zabezpečenie znaleckého ohodnotenia priamo Tatra banku. Zaistíte si poistenie zakladanej nehnuteľnosti, ktoré je pri hypotéke povinné, a prinesiete do banky poisťovňou potvrdené tlačivo Potvrdenie prijatia oznámenia o vzniku záložného práva. Príprava dokumentov k žiadosti o úver so založením nehnuteľnosti a k jeho čerpaniu vás bude stáť trochu vášho času, ale určite sa oplatí.
Potrebné dokumenty a overenie príjmu
Druhá vec, ktorú musíte ako žiadateľ o úver spĺňať, je dostatočný príjem. Pri žiadosti o hypotéku dávate banke súhlas s overením príjmu zo Sociálnej poisťovne. Ak potrebujete špeciálne potvrdenie o príjme, obráťte sa na zamestnanca banky, ktorý vám určite ochotne pomôže. Čo sa týka výšky príjmu, ten musí byť dostatočný na to, aby ste úver mohli splácať. príjmy z podnikania (živnosť alebo s. r. o.), náhradu za stratu zárobku (tzv.
Možnosti financovania a výška úveru
Vďaka založeniu nehnuteľnosti získate úver s nižšou úrokovou sadzbou a dlhšou dobou splácania. Úverov so založením nehnuteľnosti je viacero. Najčastejšie využívaným úverom so založením nehnuteľnosti je hypotéka. Jej veľkou výhodou je, že ide o bezúčelový úver. Vďaka tomuto typu úveru môžete získať financie až do 80 % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Rátajte s tým, že by ste mali mať našetrené 20 % zo sumy.
V tomto prípade zvážte aj inú možnosť - tzv. kombinované financovanie, kde banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov.
Založenie viacerých nehnuteľností
Založiť je možné aj dve nehnuteľnosti, vďaka tomu môžete získať vyššiu pôžičku. V tomto prípade ale platí, že obe nehnuteľnosti musia spĺňať všetky podmienky stanovené bankou. Jednou z možností, ako získať plnú sumu na zaplatenie domu alebo bytu, je ďalšie záložné právo. Tým, že ručíte cudzou nehnuteľnosťou, zaťažujete jej majiteľa. V prípade, že by ju chcel predať, banka to musí schváliť. Ak však po čase splatíte časť úveru, druhú nehnuteľnosť môžete odbremeniť tak, že banku požiadate o uvoľnenie záložného práva.
Praktické rady na záver
Na záver sme pre vás pripravili niekoľko praktických rád, vďaka ktorým bude celý proces žiadosti o úver so založením nehnuteľnosti výrazne jednoduchší. Ak môžete ručiť aj inou vhodnou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovským domom alebo bytom, o úver by ste mohli požiadať prakticky okamžite. TIP: Ak môžete ručiť aj inou vhodnou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovským domom alebo bytom, o úver by ste mohli požiadať prakticky okamžite. Každá finančná inštitúcia posudzuje vhodnosť alebo nevhodnosť nehnuteľnosti inak. Banky majú svoje interné kritériá na nehnuteľnosti a na základe vlastných pravidiel posudzujú aj neštandardné nehnuteľnosti. Napríklad sú banky, ktoré dokážu akceptovať aj rekreačný dom na hypotéku na bývanie, pokiaľ viete zdokladovať celoročné bývanie. Preto je dôležité vopred si zistiť, či konkrétnu nehnuteľnosť vaša banka zoberie ako zábezpeku. Ešte lepšie urobíte, ak si necháte poradiť od našich skúsených hypotekárnych špecialistov, ktorí prieskum medzi bankami urobia za vás. Budete mať prehľad o tom, či je nehnuteľnosť pre banku v poriadku a navyše vám porovnajú aj všetky podmienky bánk.
V prípade, že máte ďalšie otázky ohľadom hypotéky a podmienok na jej získanie, neváhajte nás kontaktovať.
Prvý prenájom bytu
Nehnuteľnosti majú hmotnú povahu, sú pevne spojené so zemou a nedajú sa premiestňovať. Zároveň sa s nimi dá obchodovať, môžu sa pomerne jednoducho kupovať a predávať, a existuje ich presná evidencia v katastri nehnuteľností. Banky môžu akceptovať ako zábezpeku aj iné nehnuteľnosti, samozrejme so súhlasom jej majiteľa. Ak si vyberáte nehnuteľnosť, ktorú chcete financovať prostredníctvom hypotéky, venujte tomu veľkú pozornosť. Overte si, ako je vybraná nehnuteľnosť definovaná v liste vlastníctva.
Nehnuteľnosti, ktoré sú určené na podnikanie, sú financované len ojedinelé a financujú sa prostredníctvom podnikateľských úverov. Hypotéky pre fyzické osoby sú určené na financovanie nehnuteľností, ktoré sú určené na bývanie. Každá banka má svoje špecifické požiadavky na zakladanú nehnuteľnosť.
tags: #aka #nehnutelnost #sa #dazalozit