Nečinnosť stavebného úradu, definovaná ako situácia, keď úrad nekoná alebo nevydá rozhodnutie v zákonnej lehote, predstavuje závažný problém, ktorý môže poškodiť práva občanov a investorov. Účelom práva na prerokovanie veci bez zbytočných prieťahov (čl. 48 ods. 2 Ústavy SR) je zabezpečiť efektívne a včasné vybavovanie záležitostí. V Slovenskej republike sa činnosť stavebných úradov riadi primárne Stavebným zákonom (aktuálne zákon č. 25/2025 Z. z., účinný od roku 2025) a subsidiárne (podporne) Správnym poriadkom (zákon č. 180/2014 Z. z.). Správny poriadok ukladá správnemu orgánu povinnosť vybaviť vec včas a bez zbytočných prieťahov. Stavebný zákon stanovuje špecifické lehoty, napríklad stavebný úrad má rozhodnúť o stavebnom povolení do 30 dní, resp. 60 dní v zložitejších veciach, s povinnosťou odôvodnenia predĺženia.
Vymedzenie a Prejavy Nečinnosti Stavebného Úradu
Nečinnosť sa neobmedzuje len na absolútne nekonanie. Z judikatúry vyplýva, že ide aj o také konanie úradu, ktoré fakticky vedie k prieťahom a nerešpektovaniu lehoty. Môže ísť napríklad o opakované vyžadovanie už dodaných podkladov alebo požadovanie stanovísk, na ktoré úrad nemá zákonné právo. Ústavný súd SR potvrdil, že nielen nečinnosť, ale aj rozhodnutie vedúce k procesnej pasivite (napr. zdĺhavé a opakované prerušovanie konania bez opodstatneného dôvodu) môže porušovať práva účastníkov konania.
Konanie pred stavebným úradom je správnym konaním upraveným v zákone č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) a v zákone č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok). Podľa čl. 48 ods. 2 Ústavy SR má každý právo na to, aby sa jeho vec verejne prerokovala bez zbytočných prieťahov a v jeho prítomnosti a aby sa mohol vyjadriť ku všetkým vykonávaným dôkazom. Z rozhodovacej praxe Ústavného súdu Slovenskej republiky vyplýva právny názor, že účelom práva na prerokovanie veci bez zbytočných prieťahov je odstránenie stavu právnej neistoty, v ktorej sa nachádza osoba domáhajúca sa rozhodnutia štátneho orgánu.
Stavebný úrad oznámi začatie stavebného konania do 7 dní odo dňa, keď je žiadosť o stavebné povolenie úplná, t.j. bez akýchkoľvek vád a chýb. O vydaní stavebného povolenia by mal stavebný úrad rozhodnúť zo zákona do 30 dní od začatia konania, prípadne do 60 dní, ak ide o zvlášť zložitý prípad a stavebný úrad si 30 dňovú lehotu takto predĺžil. Z vyššie uvedeného teda vyplýva, že ak bola stavebnému úradu doručená žiadosť o vydanie stavebného povolenia bez vád a chýb vrátane všetkých podkladov, stavebný úrad začne stavebné konanie. Naša klientka bola pred samotným začatím stavebného konania dvakrát vyzvaná stavebným úradom na doplnenie žiadosti o vydanie stavebného povolenia. Klientka postupovala v zmysle výzvy stavebného úradu, žiadosť riadne doplnila a stavebný úrad aj napriek tomu nekonal a rozhodnutie o začatí stavebného konania nevydal. Ak zákonná lehota daná stavebnému úradu na rozhodnutie márne uplynie, takéto konanie resp. nečinnosť stavebného úradu možno označiť za nečinnosť správneho orgánu.
Činnosť stavebných úradov vykonávajú obce ako prenesený výkon štátnej správy. Tu vzniká potenciálne veľký konflikt záujmov pri osobe starostu/starostky mestskej časti. Na jednej strane je starosta voleným zástupcom so svojim politickým programom, zároveň však má, ako štatutár stavebného úradu, konať nestranne a výlučne v zmysle platnej legislatívy. Najčastejším prejavom tohto konfliktu je nečinnosť stavebných úradov. Tá vzniká často z dôvodu snahy o úpravu navrhovaných stavieb nad rámec zákonných požiadaviek. Tento jav vytvára priestor na rôzne dohody medzi úradom a stavebníkom, resp. úrad čaká kým stavebník nebude reflektovať na požiadavky, ktoré by inak nemohli byť zákonnými požiadavkami v konaní. Čakanie, najmä ak trvá mesiace, je len ťažko ospravedlniteľné.
Fikcia Súhlasu ako Nástroj Ochrany
V určitých prípadoch slovenský právny poriadok predpokladá tzv. fikciu súhlasu. Ak stavebný úrad v stanovenej lehote nereaguje na žiadosť o stavebný zámer, považuje sa to za súhlas zo zákona. Lehota je 30 dní pri jednoduchých stavbách (pri zložitejších 60 alebo 90 dní). Fikcia súhlasu výrazne posilňuje pozíciu občana, pretože umožňuje pokračovať v zámere aj bez formálneho rozhodnutia úradu.
Tento inštitút bol aplikovaný aj v českej právnej úprave, kde pre vydanie súhlasu s uskutočnením ohlásenej stavby platí, že súhlas musí stavebný úrad vydať tak, aby mohol byť stavebníkovi doručený do 40 dní odo dňa doručenia ohlásenia stavebnému úradu. Ak nebude v stanovenej lehote stavebníkovi doručený písomný súhlas a nebude mu zároveň v tejto lehote doručené ani uznesenie o odložení podania či rozhodnutie o zákaze ohlásenej stavby, považuje sa súhlas za udelený.
Kroky na Obranu Proti Nečinnosti Stavebného Úradu
Ak sa stretnete s nečinnosťou stavebného úradu, môžete podniknúť viaceré kroky:
Pripomenutie uplynutia zákonnej lehoty: Hoci nejde o formálny právny prostriedok, urgencia často vedie k náprave, ak išlo o administratívne opomenutie. Je vhodné zaslať písomnú výzvu stavebnému úradu, v ktorej upozorníte na uplynutie zákonnej lehoty a žiadate o urýchlené konanie.
Podanie sťažnosti: Ak urgencia nepomôže, občan podáva formálnu sťažnosť podľa zákona č. 9/2010 Z. z. o sťažnostiach. Sťažnosť musí riešiť nadriadený orgán (napr. prednosta úradu alebo starosta obce), pretože nesmie byť prešetrovaná osobou, proti ktorej smeruje. Sťažnosť by mala identifikovať konanie, ktoré považujete za nečinnosť, a uviesť, aké kroky už boli podniknuté. Podanie sťažnosti je zákonom považované za jeden z riadnych prostriedkov nápravy, ktorý musí občan vyčerpať, než sa obráti na správny súd. Orgán verejnej správy vybaví sťažnosť do 60 pracovných dní, pričom v náročných prípadoch môže lehotu predĺžiť o ďalších 30 pracovných dní.
Podnet prokuratúre: Tento krok vyvíja na nečinný úrad značný tlak, aby si udržal kontrolu nad prípadom. Prokuratúra SR je oprávnená preskúmavať dodržiavanie zákonov orgánmi verejnej správy, vrátane prípadov nečinnosti. Najčastejším opatrením prokurátora v takýchto prípadoch je upozornenie prokurátora (§ 21 ods. 1 písm. a) zákona o prokuratúre). Upozornenie má veľkú autoritu a úrady na jeho základe spravidla zjednajú nápravu. Podnet sa podáva písomne, ústne do zápisnice, telefaxom alebo elektronickými prostriedkami. Prokurátor je povinný vybaviť podnet do dvoch mesiacov od jeho podania.
Viacero stavebníkov už v Bratislave možnosť podania podnetu na prokuratúru využilo. Z vydaných upozornení prokurátora si dovolím vybrať niekoľko príkladov, ktoré by sme mohli označiť za typické. Ak plánovaná výstavba vyžaduje aj výrub drevín, stavebné úrady na mestskej časti vyžadujú, aby bol právoplatný už k územnému konaniu. Takýto súhlas vydáva príslušná mestská časť, oddelenie životného prostredia. Obvykle sa vydáva bez doložky právoplatnosti, tá je viazaná až na právoplatné stavebné povolenie. Je predsa nelogické vydať právoplatný súhlas na výrub drevín, ak ešte nie je jasné, či bude stavba aj povolená. Niektoré stavebné úrady žiadajú opätovné predloženie aj iných stanovísk dotknutých orgánov (aj keď ich už stavebník predložil). Ide o prípady, keď sa na žiadosť navrhovateľa dotknuté orgány už vyjadrili, že k vydaniu územného rozhodnutia nemajú námietky, ale budú sa vyjadrovať až pre účely stavebného konania. Navrhovateľ tak žiadnym spôsobom neopomenul povinnosť požiadať o stanovisko príslušný dotknutý orgán, a naopak, je neprípustné, aby navrhovateľ žiadal súhlas, ktorý mu príslušný orgán nie je oprávnený za daného stavu konania vydať. Pri viacerých stavbách sa vyskytujú aj neodôvodnené prieťahy v konaní.
Žaloba proti nečinnosti na správnom súde: Žaloba je subsidiárny prostriedok. K podaniu je možné pristúpiť až vtedy, keď žalobca neúspešne vyčerpal dostupné prostriedky nápravy, ktorými sú sťažnosť podľa zákona o sťažnostiach alebo podnet prokurátorovi. Samotné podanie žaloby často vedie k tomu, že úrad urýchlene vydá rozhodnutie. Žaloba proti nečinnosti je finančne prístupná (poplatok 100 €) a nevyžaduje povinné právne zastúpenie advokátom. Žaloba musí okrem všeobecných náležitostí obsahovať označenie druhu žaloby, žalovaného, konania alebo veci, v ktorej sa žalobca domáha odstránenia nečinnosti, žalobné body, označenie dôkazov a žalobný návrh. K žalobe fyzickej osoby alebo právnickej osoby musí byť pripojené oznámenie o výsledku prešetrenia sťažnosti podľa zákona č. 9/2010 Z. z. alebo vybavenie podnetu prokurátorom. Ak správny súd po preskúmaní zistí dôvodnosť žaloby, uznesením uloží správnemu orgánu, aby v určenej lehote konal a rozhodol.
Ústavná Sťažnosť a Náhrada Škody
Právo na prerokovanie veci v primeranej lehote je základné právo garantované Ústavou SR (čl. 48 ods. 2). Ak občan nedosiahol nápravu bežnými prostriedkami, vrátane žaloby na správnom súde, môže využiť ústavnú sťažnosť podľa čl. 127 Ústavy SR. Ústavný súd SR nekoná ako ďalšia inštancia stavebného konania (nevydá povolenie), ale zabezpečuje, aby štátne orgány konali zákonne a bez prieťahov.
Nezákonná nečinnosť je podľa zákona č. 514/2003 Z. z. považovaná za formu nesprávneho úradného postupu, za ktorú zodpovedá štát (alebo obec). Občan, ktorý utrpel preukázateľnú majetkovú ujmu (napr. ušlý zisk z dôvodu omeškania projektu), môže žiadať o náhradu škody. Nárok sa uplatňuje najprv na príslušnom orgáne (napr. ústrednom úrade pre výstavbu). Ak do 6 mesiacov nedôjde k dohode, možno podať žalobu na všeobecný súd o náhradu škody.
Disciplinárne a Trestnoprávne Dôsledky
Nečinnosť z nedbanlivosti môže byť dôvodom na disciplinárne postihy voči zamestnancom úradu (napr. podľa zákona č. 153/2001 Z. z. o sociálnom zabezpečení, v spojení s internými predpismi). Vo výnimočných prípadoch môže úmyselná nečinnosť verejného činiteľa, s úmyslom spôsobiť inému škodu alebo získať neoprávnený prospech, napĺňať znaky trestného činu zneužívania právomoci verejného činiteľa podľa § 326 Trestného zákona.
Stavebné Povolenie vs. Ohlásenie Stavby: Rozhodujúca Správna Úvaha
Rozhodnutie, či na realizáciu stavby je potrebné stavebné povolenie alebo postačí ohlásenie, je často predmetom diskusií a nesprávnych interpretácií. Základným predpokladom je, že stavebník sa rozhoduje, či bude stavať alebo rekonštruovať nehnuteľnosť.
Podľa § 55 ods. 2 písm. b) a c) Stavebného zákona, pre drobné stavby, stavebné úpravy a udržiavacie práce sa nevyžaduje územné rozhodnutie. Územné konanie ako osobitný druh správneho konania vedeného podľa Stavebného zákona predchádza stavebnému konaniu. Písomné ohlásenie stavby, stavebných úprav a udržiavacích prác stavebnému úradu tzv. ohlásením, je zjednodušeným procesom.
Stavebník je povinný uskutočnenie stavieb, stavebných úprav a udržiavacích prác uvedených v § 55 ods. 2 pís. a) až h) vopred písomne ohlásiť stavebnému úradu. K ohláseniu drobnej stavby pripojí jednoduchý situačný výkres; ak ide o jednoduchú stavbu podľa § 55 ods. 2 písm. a), pripojí podklady s náležitosťami žiadosti o stavebné povolenie a projektovú dokumentáciu.
Stavebný úrad môže určiť, že ohlásenú (t.j. taká, ku ktorej bolo na stavebnom úrade podané ohlásenie drobnej stavby) drobnú stavbu, stavebnú úpravu alebo udržiavacie práce možno uskutočniť len na základe stavebného povolenia. Aj tu sa teda stretávame s aplikáciou tzv. správnej úvahy, resp. správneho uváženia stavebného úradu. V praxi sa pomerne často stáva, že stavebník neberie na zreteľ všetky zákonom stanovené podmienky, na základe splnenia ktorých možno stavbu kategorizovať ako drobnú stavbu. To, že zastavaná plocha plánovanej stavby nepresahuje 25m2, automaticky neznamená, že ide o drobnú stavbu, ktorá nepodlieha povoľovaciemu režimu vyžadujúcemu podľa ustanovení stavebného poriadku riadne uskutočnenie stavebného konania a následné vydanie stavebného povolenia.
Kedy Je Potrebné Stavebné Povolenie?
Stavebné povolenie budete potrebovať vtedy, ak Vašu stavbu nemožno zaradiť ani pod jednu z vyššie uvedených kategórií. To znamená, že nejde o drobnú stavbu, stavebné úpravy alebo udržiavacie práce, pri ktorých postačí ohlásenie alebo bežné udržiavacie práce (tieto sa stavebnému úradu neohlasujú).
Podľa ustanovenia § 55 ods. 1 Stavebného zákona ide o zákonom stanovený predpoklad - zmena stavby, kedy sa v každom prípade stavebné povolenie vyžaduje. Stavebný zákon nehovorí o ich minimálnej ploche, príp. výške. Zmeny dokončených stavieb - prístavby, nadstavby a vstavby si vždy vyžadujú stavebné povolenie.
Stavebné úpravy, pri ktorých sa síce zachová vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby (podstata pojmu stavebných úprav), a ktoré sú však zároveň aj stavebnými úpravami, ktorými sa podstatne mení vzhľad stavby, zasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, mení sa spôsob užívania stavby alebo sa ohrozujú sa záujmy spoločnosti - nemožno tu aplikovať § 55 ods. 2. Typickým príkladom sú “prerábky”, resp. obnovy bytových jadier v bytových domoch so zásahom do nosných stien alebo zmena tvaru strechy (dochádza k zásahu do nosných konštrukcií stavby, prípadne aj k podstatnej zmene vzhľadu stavby).
Čo Je Drobné Stavba a Ako Sa Posudzuje?
Drobné stavby sú podľa Stavebného zákona (§ 139b SZ) definované ako stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu (napr. garáž, prístrešok pri rodinnom dome) a zároveň nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie. Obe kritériá musia byť splnené súčasne.
Predmetné ustanovenie však skôr upresňuje pojem drobné stavby a to tak, že ich vymedzuje ako prízemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a výška 5 m, a podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a hĺbka 3 m. Ďalšie upresnenie obsahuje aj ustanovenie § 139b ods. 8 stavebného zákona, podľa ktorého za drobné stavby môžeme považovať aj napr. oplotenie, reklamné stavby, na ktorých najväčšia informačná plocha je menšia ako 3 m2, nástupné ostrovčeky hromadnej verejnej dopravy atď.
Doplnková funkcia pre hlavnú stavbu znamená, že drobná stavba je postavená ako akýsi doplnok k hlavnej stavbe. Pokiaľ by stavba spĺňala kritériá drobnej stavby, ale nepredstavovala by doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe, napr. pokiaľ je garáž jedinou stavbou na pozemku alebo pokiaľ oplotenie stojí na pozemku, kde sa žiadna stavba nenachádza, išlo by o stavbu, na ktorú je potrebné stavebné povolenie.
Reforma Stavebnej Legislatívy od Apríla 2024
Od 1. apríla 2024 nadobudla účinnosť reforma stavebnej legislatívy, ktorá má zásadný vplyv na úpravu pravidiel týkajúcich sa stavebného procesu. Táto reforma zakotvuje dva nové právne predpisy: Zákon o územnom plánovaní a Zákon o výstavbe, ktoré majú nahradiť aktuálne existujúci Stavebný zákon. Prioritným účelom reformy je zrýchliť a zefektívniť procesy, upraviť kompetencie a zároveň vniesť do stavebných procesov elektronizáciu.
Zatiaľ čo účinnosť Zákona o územnom plánovaní nastala v apríli 2024, nový Zákon o výstavbe, ktorý má nahradiť proces povoľovania stavieb, bude účinný až v roku 2025. Preto bude povoľovanie stavieb do konca roku 2024 naďalej prebiehať podľa úpravy obsiahnutej v Stavebnom zákone.
Od 1. apríla 2024 sa pri tvorbe územného plánu či pri vyhlasovaní stavebnej uzávery postupuje v zmysle nového Zákona o územnom plánovaní. Zriadené boli aj regionálne úrady pre územné plánovanie a výstavbu, ktoré vykonávajú štátnu stavebnú správu v II. stupni a dohľad nad dodržiavaním legislatívy v oblasti stavebného práva.
Zavedenie jedného integrovaného konania znamená, že sa odstránilo viacstupňové povoľovacie konanie. Územné konanie sa spája so stavebným konaním a konaním o posudzovaní vplyvov na životné prostredie do jedného konania o stavebnom zámere. Výsledkom bude rozhodnutie o povolení stavby, ktoré bude zároveň overením projektu stavby.
Dodatočná Legalizácia Čiernych Stavieb
Stavby zhotovené a užívané bez stavebného povolenia, tzv. čierne stavby, je možné od 1. apríla 2024 dodatočne skolaudovať, avšak len existujúce čierne stavby postavené do tohto dátumu. Konanie na dodatočné skolaudovanie môže začať len na žiadosť vlastníka čiernej stavby. Musia byť splnené určité podmienky: stavba musí stáť na pozemku vlastníka, nesmie byť v ochrannom pásme či na cudzom pozemku, nesmie byť pri nej začaté konanie o odstránení či dodatočnom zlegalizovaní a musí byť nepretržite využívaná na účel, na ktorý bola postavená. Stavebný úrad vydá rozhodnutie o spôsobilosti stavby na užívanie s účinkami kolaudačného rozhodnutia.
Pre novovzniknuté čierne stavby, teda zhotovené po 1. apríli 2024, zavádza reforma stavebnej legislatívy prísnejší režim. Nebude možné požiadať o dodatočné povolenie stavby a stavebný úrad nariadi jej odstránenie. V prípade neodstránenia stavby v určenej lehote stavebný úrad sám zabezpečí výkon rozhodnutia na náklady vlastníka. Okrem pokút nariadi aj odpojenie stavby od sietí. Nová právna úprava zavádza aj inštitút prepadnutia stavby do vlastníctva štátu a rozšírenie sankcií, pričom najvyššia peňažná sankcia môže dosiahnuť 250 000 EUR.
Je dôležité si uvedomiť, že stavať bez stavebného povolenia alebo ohlásenia je v rozpore so zákonom a takáto stavba sa považuje za nepovolenú tzv. čiernu stavbu. Kúpili ste pozemok a rozhodli ste sa na ňom postaviť svoj vysnívaný dom? Máte peniaze, s firmou, ktorá bude Vašu stavbu realizovať ste už podpísali zmluvu, možno ste už zaplatili aj časť ceny domu, vybavili ste všetky potrebné dokumenty? Máte projekt, podali ste žiadosť o vydanie stavebného povolenia a zrazu STOP! Stavebné konanie sa nehýbe. S podobným skutkovým stavom prišla do našej advokátskej kancelárie klientka, ktorá sa rok márne pokúšala získať povolenie pre stavbu svojho rodinného domu. Príslušnému stavebnému úradu predložila všetky požadované dokumenty, tento však zostal bez akéhokoľvek vysvetlenia nečinný, s klientkou žiadnym spôsobom nekomunikoval a stavebné konanie ani len nezačal. Klientka sa každým dňom dostávala do väčšieho rizika, či spoločnosť, s ktorou uzavrela zmluvu o dielo na stavbu rodinného domu, nezanikne a či nakoniec nezostane bez domu aj bez peňazí. Keďže sama nevedela ako ďalej postupovať, obrátila sa na našu advokátsku kanceláriu. Vo veci sme po prevzatí právneho zastúpenia urobili niekoľko úkonov a podaní voči nečinnosti stavebného úradu, vec sa na základe našej intervencie pohla a klientka dnes svoj vysnívaný dom kolauduje. Keďže jej nečinnosťou štátneho orgánu vznikla škoda, ďalším krokom je jej uplatnenie.
Základné Právne Predpisy
- Zákon č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (Správny poriadok)
- Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon)
- Zákon č. 9/2010 Z. z. o sťažnostiach
- Zákon č. 153/2001 Z. z. o prokuratúre
- Ústava SR, čl. 48 ods. 2, čl. 127
- Zákon č. 514/2003 Z. z. o zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone verejnej moci
- Zákon č. 25/2025 Z. z. o výstavbe (účinný od 2025)
- Zákon č. 162/2015 Z. z. Správny súdny poriadok