Založenie nehnuteľnosti predstavuje bežný a často nevyhnutný spôsob zabezpečenia úveru, predovšetkým hypotéky. Či už plánujete kúpu nového bývania, rekonštrukciu existujúceho domu, alebo refinancovanie aktuálneho úveru, založenie nehnuteľnosti je kľúčovým krokom, ktorý si vyžaduje dôkladné zváženie a zodpovednú prípravu. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o procese zakladania nehnuteľnosti na Slovensku, jeho podmienkach, obmedzeniach a dôležitých aspektoch, na ktoré si treba dať pozor.
Podmienky a obmedzenia pri zakladaní nehnuteľnosti
Založenie nehnuteľnosti nie je vždy priamočiare a existuje niekoľko faktorov, ktoré môžu proces ovplyvniť.
Súhlas spoluvlastníkov
V prípade, že nehnuteľnosť vlastní viacero osôb, je dôležité si uvedomiť, či je na jej založenie potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Podľa Občianskeho zákonníka (§ 140) je právo spoluvlastníka nakladať so svojím spoluvlastníckym podielom obmedzené. Spoluvlastník môže svoj podiel bez ďalších obmedzení previesť iba na blízke osoby uvedené v § 116 a 117 OZ. To znamená, že ak má v úmysle previesť svoj podiel na inú osobu, je nevyhnutné najskôr tento podiel ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Táto povinnosť sa však vzťahuje na prevod podielu, nie na jeho zaťaženie, ako je napríklad založenie. V oblasti zakladania podielu na nehnuteľnosti na zabezpečenie úveru z Občianskeho zákonníka priamo nevyplýva, že by bolo potrebné získať súhlas ostatných spoluvlastníkov. Preto, ak máte v úmysle založiť váš podiel na byte v banke ako zabezpečenie úveru, teoreticky by to bolo možné urobiť bez súhlasu vašich súrodencov. Je však dôležité si uvedomiť, že ak by dlžník nesplácal svoj dlh, exekútor môže predať jeho podiel na dražbe.
Akceptovateľnosť nehnuteľnosti bankou
Nie všetky nehnuteľnosti sú pre banku akceptovateľné ako zabezpečenie hypotéky. Banky primárne preferujú nehnuteľnosti, ktoré sú vhodné na trvalé bývanie a spĺňajú určité kritériá.
- Prístupová cesta: Banka dôsledne preveruje, či je prístupová cesta k nehnuteľnosti bezproblémová a či je verejná, súkromná alebo zabezpečená vecným bremenom. Problémy s prístupom k domu, ak sa nebudete vedieť ľahko dostať k pozemku domu cez verejnú komunikáciu, môžu viesť k tomu, že banky vám nemusia daný dom zobrať do zábezpeky.
- Inžinierske siete: Najväčšiu váhu má prístup k elektrine, ale môže zavážiť aj absencia vodovodnej siete či kanalizácie.
- Stav a obývateľnosť objektu: Dôležité je sociálne zázemie nehnuteľnosti - prítomnosť toalety a kúpeľne. Nehnuteľnosti v zlom technickom stave banky zvyčajne neakceptujú.
- Ťarchy a vecné bremená: List vlastníctva by nemal obsahovať ťarchy alebo vecné bremená, ktoré banka nebude akceptovať (napr. vecné bremeno doživotného užívania, ťarchy v prospech tretích osôb či exekútora). Založenie nehnuteľnosti s existujúcou inou ťarchou nemusí byť možné, ak ide o záložné právo alebo predkupné právo z titulu zľavy z kúpnej ceny.
- Pozemok: Ak stavba stojí len čiastočne na nevysporiadanom pozemku, je to problém.
- Vedľajšie stavby: Väčšie vedľajšie stavby nezapísané na liste vlastníctva môžu skomplikovať získanie hypotéky.
- Prístavby a dostavby: Ak nie sú v poriadku všetky "papiere" a povolenia, najmä ak sa stavebnými úpravami významne zmení pôdorys domu, môže to byť problém.
Znalecký posudok a iné ocenenia
Aby banka mohla nehnuteľnosť detailne posúdiť, musíte jej doložiť znalecký posudok. V niektorých prípadoch určité banky akceptujú aj iné spôsoby ocenenia nehnuteľností, ako sú napríklad cenové mapy na byty či interné ocenenie samotnou bankou. Pri znaleckom posudku je dôležité, aby odrážal aktuálnu trhovú hodnotu nehnuteľnosti.
Alternatívne materiály a technológie výstavby
Pre banky je podstatná aj technológia výstavby domu. V súčasnosti sa čoraz častejšie vyskytujú domy z neoverených alternatívnych materiálov, ako sú hlinené, slamené domy, domy z nepálenej tehly a pod. Problematické sú aj kontajnerové alebo modulové domy bez trvalých základov. Ak nie sú pevne spojené so zemou a skolaudované ako rodinný dom, banka ich nezaradí medzi nehnuteľnosti.
Hypotéka na dom: Ako na to?
Ak chcete kúpiť dom na hypotéku, je dôležité prejsť si celým procesom a byť pripravený na možné problémy.
Ako vyhodnocujú banky žiadosti o HYPOTÉKU?
Základné podmienky získania hypotéky na dom
Pre získanie hypotéky na dom musíte spĺňať viacero kľúčových parametrov:
- Maximálna celková výška hypotéky na dom - DTI (Debt-to-Income): Parameter DTI hovorí o tom, koľko maximálne môžete mať požičaných peňazí v úverových produktoch. Počíta sa ako 8-násobok vášho akceptovateľného čistého ročného príjmu pri dlžníkoch do 40 rokov. Pri dlžníkoch nad 41 rokov sa limit znižuje. Banky môžu udeliť výnimku na DTI v 5% prípadov bez dodatočných podmienok a v ďalších 5% prípadov, ak príjem na jedného žiadateľa nepresahuje 1,3-násobok priemerného príjmu na Slovensku.
- Maximálna mesačná splátka hypotéky na dom - DTSI (Debt Service-to-Income): DTSI určuje váš maximálny limit na mesačnej splátke úverov. Počíta sa z čistého príjmu, kedy banka najprv odráta životné minimum na všetkých členov domácnosti žiadateľov, potom odpočíta povinnú rezervu 40% a následne uplatní stress test (overenie schopnosti splácať úverové produkty po simulovanom zvýšení úrokovej sadzby o 2%). Banky môžu udeliť výnimku na DTSI iba na 5% všetkých poskytnutých hypoték, pričom sa odráta povinná rezerva iba 30%.
- Maximálna výška hypotéky na základe hodnoty domu - LTV (Loan-to-Value): LTV je maximálna výška hypotéky vzhľadom na hodnotu nehnuteľnosti. Štandardom pri domoch je 80% LTV, pričom zvyšok musíte dofinancovať. Na výnimku môžu niektoré banky poskytovať aj 90% LTV, no len v 20% prípadov.
Získanie 90%-nej hypotéky na dom
Získanie 90%-nej hypotéky na dom je zložitejšie ako pri bytoch. Významnú rolu hrá lokalita nehnuteľnosti, pričom niektoré banky poskytujú 90% LTV iba na nehnuteľnosti v krajských mestách.
Dofinancovanie hypotéky na dom
Ak nemáte dostatok vlastných prostriedkov, máte viacero možností dofinancovania hypotéky na dom:
- Dozaloženie nehnuteľnosti: Toto je často najlacnejšia možnosť z hľadiska mesačnej splátky úverov.
- Spotrebný úver alebo stavebný úver/medziúver: Tieto možnosti sú síce drahšie, no môžu byť riešením v prípade nedostatku vlastných zdrojov.
Problémy spojené s hypotékou na dom
Okrem vyššie uvedených faktorov môžu proces získania hypotéky skomplikovať aj nasledujúce situácie:
- Problémy s prístupom k domu: Ak sa nebudete vedieť ľahko dostať k pozemku domu cez verejnú komunikáciu, banky vám nemusia daný dom zobrať do zábezpeky.
- Problémy spojené s katastrom: Majetok predávajúceho nemusí byť správne vysporiadaný alebo predávajúci predáva dom s ťarchou.
- Zle nastavená rezervačná alebo kúpna zmluva: Príliš skorý termín na vyplatenie predávajúceho sa nemusí stihnúť kvôli dlhému hypotekárnemu procesu.
- Vaša negatívna minulosť s finančnými inštitúciami: Negatívna úverová história môže zhoršiť podmienky alebo viesť k zamietnutiu hypotéky.
Postup získania hypotéky na dom
- Prejdenie si základných podmienok: Overte si, akú výšku príjmu vám vie akceptovať ktorá banka a vypočítajte si vaše limity na maximálnu mesačnú splátku úverov a maximálnu výšku úverov celkovo.
- Príprava podkladov pre banku: Pripravte si znalecký posudok, kúpnu zmluvu alebo návrh kúpnej zmluvy s určeným financovaním kúpy.
- Podanie žiadosti o hypotekárny úver na dom: Doložte znalecký posudok a kúpnu zmluvu.
- Podpis úverových a záložných zmlúv: Dohodnite si stretnutie v banke, kde sa budú podpisovať úverové a záložné zmluvy.
- Čerpanie hypotéky na dom: Vyriešte vinkuláciu povinného poistenia domu a návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
Doklady potrebné pre získanie hypotéky na dom
- Doklad totožnosti všetkých zúčastnených strán
- Znalecký posudok na dom
- Návrh kúpnej zmluvy alebo kúpna zmluva
- Daňové priznanie (pri podnikateľoch)
- Doklad o zaplatení dane (pri podnikateľoch)
- Doklad o bezdlžnosti (pri podnikateľoch)
- Účtovné závierky (pri podnikateľoch)
- Potvrdenie o príjme (pri zahraničnom príjme a TPP neoveriteľných cez sociálku)
- Povolenie na trvalý alebo prechodný pobyt (pri cudzincoch)
- Rozhodnutie súdu o výživnom
- Výpisy z účtu (napríklad pri zahraničnom príme)
Poplatky spojené s hypotékou na dom
- Poplatok za rezerváciu nehnuteľnosti
- Poplatok za návrh na vklad do katastra
- Cena vyhotovenia znaleckého posudku
- Cena povinného poistenia nehnuteľnosti
- Časť kúpnej ceny, ak sa jedná o rozostavaný dom v developerskom projekte
- Poplatky spojené priamo s bankou (za poskytnutie hypotéky, mesačný poplatok za bežný účet)
Hypotéka bez vybraného domu
V ČSOB banke a v banke Unicredit si viete schváliť hypotéku bez vybraného domu. Volá sa to hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, kedy si vopred schválite podmienky hypotéky na dom alebo inú nehnuteľnosť. Následne podpíšete aj úverové zmluvy a po ich podpísaní budete mať 6 - 12 mesiacov na špecifikáciu nehnuteľnosti.
Financovanie rekonštrukcie domu spolu s kúpou
Ak plánujete rekonštrukciu domu spolu s jeho kúpou, máte niekoľko možností financovania:
- Pomocou spotrebného úveru: Najdrahšia možnosť kvôli krátkej splatnosti a vyššiemu úroku.
- Pomocou stavebného úveru alebo medziúveru: Najlepšia možnosť, pokiaľ nemáte vlastné peniaze a nemáte ani možnosť financovať rekonštrukciu hypotékou.
- Pomocou hypotéky: Ak máte možnosť dozaložiť ďalšiu nehnuteľnosť, ste vo výhodnej pozícii.
Zakladanie rôznych typov nehnuteľností
Banky pri zakladaní nehnuteľnosti posudzujú rôzne typy nehnuteľností s rozdielnou prísnosťou.
Byty
Najbežnejšou a najmenej problematickou nehnuteľnosťou, ktorou klienti ručia v prospech hypotéky, sú byty v osobnom vlastníctve. Nie všetky typy bytov sú pre banky rovnako prijateľné. Špecifickou kategóriou sú apartmánové byty alebo ateliéry, ktoré sa hlavne v novostavbách vyskytujú čoraz častejšie. Tieto neštandardné byty môžu mať problém s akceptáciou, pretože sú často kolaudované ako nebytové priestory.
Rodinné domy
Banky pri hypotéke bežne akceptujú aj rodinné domy. Zakladá sa vždy rodinný dom ako celok - aj v prípade, ak ide o viacgeneračný dom. Pri posudzovaní hodnoty domu je dôležitá aj lokalita. Banky vedia posúdiť a založiť nielen skolaudované domy, ale aj domy v štádiu výstavby - ak je možné zapísať stavbu ako rozostavaný rodinný dom na základe katastrom overeného geometrického plánu.
Dávajte pozor aj na účel využitia rodinných domov. Pokiaľ je stavba zapísaná ako chata, ale reálne slúži na bývanie, musíte banke doložiť potvrdenie z obce o celoročnej obývateľnosti. Aj zo znaleckého posudku musí vyplývať, že nehnuteľnosť spĺňa všetky požiadavky na trvalé bývanie. V opačnom prípade môžete nehnuteľnosť vo väčšine bánk založiť, ale len v prospech úveru so splatnosťou 8 rokov. Pri domoch si treba dať špeciálne pozor aj na to, aby sa zhodoval reálny stav s tým, ktorý je zakreslený v katastrálnej mape. Obvykle banky neuznajú, ak máte napríklad garáž, ktorá nie je zlegalizovaná. Taktiež bývajú problematické nelegálne prístavby, prístrešky a iné súčasti pozemku, ktoré podľa stavebného zákona majú prejsť kolaudáciou.
Nevhodné nehnuteľnosti
Niektoré typy nehnuteľností banky nemusia akceptovať ako zábezpeku, alebo ich hodnotu výrazne znížia. Medzi takéto patria:
- Nehnuteľnosti v zlom technickom stave.
- Nehnuteľnosti, ktoré nemajú vysporiadané vlastnícke práva.
- Nehnuteľnosti, ktorým chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností.
- Nehnuteľnosti, ktoré nie sú rezidenčné - určené na bývanie.
- Stavby, ktoré nie sú nehnuteľnosťami, teda nemajú pevne spojené základy so zemou.
- Domy z neoverených alternatívnych materiálov (hlinené, slamené domy, domy z nepálenej tehly).
- Kontajnerové alebo modulové domy bez trvalých základov.
Ďalšie dôležité aspekty
Založenie nehnuteľnosti s ťarchou
Áno, založenie nehnuteľnosti s ťarchou je možné, každá banka však môže mať iné podmienky. Založenie nehnuteľnosti s inou ťarchou nebude možné, ak ide o záložné právo alebo predkupné právo z titulu zľavy z kúpnej ceny. V prípade, že máte na vašej existujúcej hypotéke dlhoročnú fixáciu s výhodnou úrokovou sadzbou (napr. 1%) a chceli by ste danú nehnuteľnosť predať, existuje riešenie, ktoré vám umožní ponechať si výhodné podmienky hypotéky. V rámci zmien na úverovej zmluve viete totiž banku požiadať aj o prenos záložného práva na inú nehnuteľnosť.
Dočasné založenie druhej nehnuteľnosti
Mnohí klienti si pri žiadosti o hypotéku uvedomia, že nemajú dostatočné vlastné zdroje na pokrytie 20% spoluúcasti (LTV do 80%). V takom prípade sa často využíva možnosť založenia druhej nehnuteľnosti, napríklad rodičovského bytu či domu. Toto "dozaloženie" môže banke umožniť poskytnúť úver až do 100% hodnoty kupovanej nehnuteľnosti, pričom formálne stále dodrží požadované LTV. Dobrou správou je, že druhá založená nehnuteľnosť nemusí zostať ako zábezpeka navždy. Po niekoľkých rokoch splácania, keď sa zostatok úveru zníži a hodnota kupovanej nehnuteľnosti ostane rovnaká alebo sa zvýši, je možné požiadať banku o vyňatie druhej nehnuteľnosti zo záložného práva. Postup bánk pri vyňatí sa líši, niektoré vyžadujú dodržanie pôvodného LTV, iné pristupujú k žiadostiam individuálne.
Prenos záložného práva na inú nehnuteľnosť
Ak máte existujúcu hypotéku s výhodnou úrokovou sadzbou a plánujete predať založenú nehnuteľnosť, môžete požiadať banku o prenos záložného práva na inú nehnuteľnosť. Banka po schválení zmeny zakladanej nehnuteľnosti odošle kvitanciu (výmaz záložného práva) na kataster až po zápise záložného práva na novú nehnuteľnosť. Tento proces môže trvať aj 30 dní od podania návrhu na vklad.
Bankové poplatky za zmenu záložného práva
Banky si za vyňatie nehnuteľnosti alebo prenos záložného práva na inú nehnuteľnosť účtujú poplatok, ktorý nájdete v cenníkoch bánk ako poplatok za zmenu úverovej zmluvy.
Dôležitosť konzultácie s odborníkom
Ak plánujete riešiť bývanie a uvažujete nad založením alebo dozaložením nehnuteľnosti, je nesmierne dôležité poradiť sa ešte pred podpisom zmluvy s odborníkom. Najmä mladí klienti často dozakladajú rodičovskú nehnuteľnosť, aby získali chýbajúce financie. V praxi to však môže viesť k tomu, že LTV úveru bude veľmi nízke, čo síce na prvý pohľad pôsobí výhodne, no neskôr môže byť prekážkou pri vyňatí. Mnohé banky totiž trvajú na zachovaní pôvodného LTV a ak dozaložená nehnuteľnosť má príliš vysokú hodnotu, jej vyňatie môže byť nemožné alebo veľmi komplikované.
Pri takomto rozhodovaní ide o detaily. Preto neváhajte vyhľadať pomoc hypotekárneho špecialistu, ktorý vám pomôže zorientovať sa v ponukách bánk a nájsť najvýhodnejšie riešenie pre vašu situáciu.
tags: #aka #nehnutelnost #sa #da #zalozit