Pri nadobúdaní akéhokoľvek druhu nehnuteľnosti, či už ide o byt, rodinný dom, alebo pozemok, je nevyhnutné myslieť nielen na praktické aspekty ako poistenie či financovanie, ale aj na daňové povinnosti. Daň z nehnuteľnosti predstavuje kľúčovú miestnu daň, ktorá sa vzťahuje na všetkých majiteľov nehnuteľností. Je dôležité pochopiť, kedy daňová povinnosť vzniká, aké sú lehoty na podanie daňového priznania a aké možnosti existujú pre oslobodenie alebo zníženie dane.
Vznik daňovej povinnosti a kľúčové termíny
Daňová povinnosť z nehnuteľnosti vzniká daňovníkovi 1. januára zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po tom zdaňovacom období, v ktorom nehnuteľnosť nadobudol. Ide pri tom o prípady, kedy sa osoba stala vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom danej nehnuteľnosti. Povinnosť platiť daň zaniká k 31. decembru zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovník zanikol alebo sa jeho daňová povinnosť skončila.
V praxi to znamená, že ak ste si kúpili byt v rámci roka 2025, t. j. od 1. januára 2025 do 31. decembra 2025, vaša daňová povinnosť vzniká až od 1. januára 2026. Ak došlo k predaju nehnuteľnosti napríklad 1. septembra 2025, vaša daňová povinnosť zaniká k 31. decembru 2025 a novému vlastníkovi následne vzniká k 1. januáru 2026.
Pre účely výmeru dane a jej následného platenia je potrebné podať daňové priznanie. Daňovník ho podáva za zdaňovacie obdobie, v ktorom príslušnú nehnuteľnosť nadobudol a vznikla mu tým pádom daňová povinnosť. Daňové priznanie musí podať svojmu správcovi dane (mestu alebo obci) najneskôr do 31. januára príslušného roka.
Príklad: Ak ste nadobudli byt do vlastníctva 1. septembra 2025, musíte do 31. januára 2026 podať daňové priznanie. Daň vám bude vyrubená od 1. januára 2026. K priznaniu je potrebné priložiť dokumenty, ktoré potvrdzujú zmenu vlastníctva na základe predaja, kúpy, dedičstva, darovania a pod.
V prípade nadobudnutia nehnuteľnosti dedením v priebehu roka, daňová povinnosť dedičovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa dedič stal vlastníkom nehnuteľnosti na základe právoplatného dedičského rozhodnutia. Pri nadobudnutí nehnuteľnosti vydražením v priebehu roka, daňová povinnosť vydražiteľovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti alebo prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom.
Je dôležité poznamenať, že na vyrubenie dane je rozhodujúci stav k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. Ak sa daňovník stane vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti 1. januára, daňová povinnosť mu vzniká od tohto dňa. Ak sa stane vlastníkom nehnuteľnosti od 2. januára do 31. decembra, daň platí od 1. januára nasledujúceho roka.
Výpočet dane a správca dane
Daň sa vypočíta na základe údajov uvedených v daňovom priznaní, ako je napríklad výmera nehnuteľnosti v metroch štvorcových, počet podlaží stavby, či druh pozemku, a príslušnej sadzby dane. Sadzby dane z nehnuteľností sú stanovené zákonom č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach, avšak každá obec alebo mesto si v rámci zákonom stanovených limitov môže určiť vlastnú sadzbu. Preto sa výsledná suma dane môže medzi jednotlivými obcami a regiónmi líšiť. Rôzne druhy nehnuteľností majú rozdielne sadzby - inak je to v prípade rodinných domov, inak v prípade bytov, garáží a iných stavieb.
Správcom dane z nehnuteľností je obec alebo mesto, na území ktorého sa nehnuteľnosť nachádza. Správca dane vyrubuje daň z nehnuteľností každoročne a daňovníkovi doručí rozhodnutie o vyrubenej dani, ktoré obsahuje číslo účtu a spôsob platby dane. Rozhodnutie o vyrubenej dani spravidla doručí do 15. mája. Vyrubená daň z nehnuteľností je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Správca dane môže určiť platenie dane aj v splátkach, pričom lehotu splatnosti jednotlivých splátok určí v rozhodnutí. V prípade, že bude vyrubená daň vyššia ako 33 000 eur, obec/mesto určí platenie dane najmenej v dvoch rovnomerných splátkach.
Na rozdiel od dane z príjmov, daňovník nevyčísľuje daň z nehnuteľností v daňovom priznaní. Túto úlohu vykonáva správca dane.
Oslobodenie a zníženie dane z nehnuteľnosti
Zákon a miestne nariadenia v niektorých prípadoch umožňujú, aby sa daň z nehnuteľnosti neplatila vôbec, alebo aby bola znížená. Daňovník môže svojho správcu dane požiadať o oslobodenie alebo zníženie dane z nehnuteľnosti. Je však potrebné doručiť mu písomnú žiadosť najneskôr do 31. januára príslušného zdaňovacieho obdobia.
Oslobodenie od dane sa môže týkať najmä:
- Obcí a mestských častí
- Nehnuteľností iných štátov
- Cirkví a náboženských spoločností
- Verejných vysokých škôl
- Štátnych pozemkov a stavieb, ktoré spravuje Slovenská akadémia vied
- Nehnuteľností, ktoré slúžia na vzdelávanie
- Pozemkov vo vlastníctve zdravotníckych zariadení určených na ústavnú zdravotnú starostlivosť
- Nehnuteľností vo vlastníctve Slovenského Červeného kríža a podobne.
Kompletný zoznam s upresnením nájdete v § 17 Zákona č. 582/2004 Z. z.
Okrem toho zákon umožňuje zníženie dane pre určité skupiny obyvateľov:
Osoby v hmotnej núdzi: Daňovník si uplatňuje nárok v priznaní k dani z nehnuteľnosti každoročne najneskôr do 31. januára príslušného zdaňovacieho obdobia. Nárok preukazuje potvrdením ÚPSVaR o poberaní dávky v hmotnej núdzi k 1. januáru príslušného roka. Ak si daňovník neuplatní nárok do 31. januára, stráca ho.
Ťažko zdravotne postihnuté osoby (ŤZP): Daňovník, ktorý je držiteľom preukazu ŤZP alebo ŤZP/S, si prvýkrát uplatňuje nárok na zníženie dane z nehnuteľností v daňovom priznaní v lehote najneskôr do 31. januára príslušného zdaňovacieho obdobia. Nárok preukazuje kópiou platného preukazu ŤZP alebo ŤZP/S a kópiou rozhodnutia ÚPSVaR, ktorým bol uvedený preukaz vydaný. Ak si daňovník neuplatní nárok do 31. januára, nárok na zníženie daňovej povinnosti zanikne.
Osoby, ktoré sú prevažne alebo úplne bezvládne: Daňovník si uplatňuje nárok v priznaní k dani z nehnuteľnosti každoročne najneskôr do 31. januára príslušného zdaňovacieho obdobia a preukazuje tento stav potvrdením o poberaní dávky ÚPSVaR k 1. januáru príslušného roka. Ak si daňovník neuplatní nárok do 31. januára, stráca ho.
- Fyzické osoby, ktoré dovŕšili vek 62 rokov: Vlastník nehnuteľnosti (byt alebo stavba na bývanie, ktorá slúži fyzickej osobe na jej trvalé bývanie, napr. rodinný dom, byt) má nárok na zníženie daňovej povinnosti od 1. januára nasledujúceho roka po dovŕšení veku 62 rokov.
Je dôležité si uvedomiť, že tieto úľavy sa neuplatňujú automaticky. Majiteľ o ne musí aktívne požiadať v daňovom priznaní v stanovených lehotách. Ak si daňovník napríklad zmešká termín na uplatnenie si nároku na zníženie dane, úľava mu bude poskytnutá až v nasledujúcom zdaňovacom období, ak splní podmienky.
Daňové priznanie: Kedy a ako ho podať
Daňové priznanie k dani z nehnuteľností je povinný podať každý daňovník, ktorému vznikla daňová povinnosť. To znamená, že ak ste sa v priebehu uplynulého roka stali vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností, musíte podať priznanie.
Daňové priznanie sa podáva za to zdaňovacie obdobie, v ktorom vám vznikla daňová povinnosť, a to najneskôr do 31. januára nasledujúceho roka. Ak 31. január pripadne na víkend alebo sviatok, lehota sa posúva na najbližší pracovný deň.
Ako vyplniť tlačivo k daňovému priznaniu k dani z nehnuteľnosti? Magazín Nehnuteľnosti.sk
V prípade spoluvlastníctva nehnuteľnosti, ak je pozemok, stavba, byt alebo nebytový priestor v spoluvlastníctve viacerých osôb, priznanie podáva každá fyzická alebo právnická osoba (spoluvlastník) do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Existuje však možnosť, na základe dohody všetkých spoluvlastníkov, ustanoviť spoločného zástupcu, ktorý podá priznanie za všetkých.
V jednom tlačive daňového priznania sa môžu uvádzať aj iné dane, ako napríklad daň za psa, daň za predajné automaty a nevýherné hracie prístroje. K vyplnenému tlačivu nie je potrebné prikladať dokumenty ako list vlastníctva a pod. Úrady si tieto údaje overujú samy v katastri nehnuteľností vďaka tzv. antibyrokratickému zákonu.
Čiastkové priznanie: Vypĺňa sa v prípade, ak ste už v predchádzajúcom období podali priznanie, ale vznikla vám nová daňová povinnosť (napr. ste nadobudli ďalšiu nehnuteľnosť alebo nastala zmena v údajoch rozhodujúcich pre daňovú povinnosť, napr. zmena výmery). Pán Jablonec, ktorý skolaudoval novú garáž k svojmu rodinnému domu, musí podať čiastkové daňové priznanie, v ktorom túto novú stavbu prizná. Pani Kvetnatá, ktorá predala svoj byt, musí do 31. januára nasledujúceho roka podať čiastkové daňové priznanie na zánik daňovej povinnosti.
Zákon neustanovuje povinnosť miestnej samosprávy poskytovať elektronické služby, ale umožňuje ich poskytovanie. Niektoré mestá a obce tak umožňujú podať daňové priznanie elektronickými prostriedkami, napríklad do elektronickej schránky fyzickej osoby (FO) zriadenej prostredníctvom občianskeho preukazu s čipom a aktivovanej na doručovanie.
Daňový preplatok a nesprávne platby
Daňovým preplatkom sa rozumie suma platby, ktorá prevyšuje splatnú daň. Podľa daňového poriadku, ak nemožno daňový preplatok na dani z nehnuteľností použiť na úhradu splatných daňových nedoplatkov alebo na úhradu inej miestnej dane, daňový preplatok môže byť vrátený daňovníkovi na základe písomnej žiadosti. Daňový preplatok nemožno vrátiť, ak žiadosť o jeho vrátenie bola doručená po zániku práva vyrubiť daň alebo rozdiel dane.
Ak fyzická osoba (platiteľ dane) použije pri úhrade dane nesprávny variabilný symbol alebo špecifický symbol, platba môže byť pripísaná na účet inému daňovému subjektu. Platiteľ, ktorý pri platbe dane použil nesprávny variabilný symbol, môže požiadať správcu dane o vrátenie tejto platby. K žiadosti je potrebné priložiť doklad preukazujúci nesprávne použitý variabilný symbol platby a doklad o tejto úhrade. Správca dane vráti platbu len v prípade, ak eviduje u daňovníka, na účet ktorého bola platba pripísaná, preplatok vo výške, v akej ho eviduje.
Príklad: Daňový subjekt požiadal správcu dane o vrátenie preplatku na dani z nehnuteľností vo výške 50,00 €, ktorý vznikol po duplicitnej úhrade dane za rok 2023. Správca dane zároveň zistil, že daňový subjekt má evidovaný daňový nedoplatok na poplatku za komunálny odpad za rok 2022 a 2023 vo výške 40,00 €. V takomto prípade správca dane najprv použije preplatok na úhradu nedoplatku a zvyšnú sumu (10,00 €) vráti daňovému subjektu.
Dôležité definície a pojmy
- Stavebný pozemok: Chápu sa všetky pozemky uvedené v právoplatnom stavebnom povolení. Celkovú výmeru stavebného pozemku tvoria parcely, ktorých parcelné čísla sú uvedené v stavebnom povolení.
- Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti: Tento pojem sa v súčasnosti na Slovensku už nevyskytuje. Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti bola v roku 2004 zrušená. Kľúčové je po nadobudnutí nehnuteľnosti podať daňové priznanie z nehnuteľnosti.
Praktické rady
- Overte si miestne nariadenia: Výška dane z nehnuteľnosti a podmienky pre oslobodenie či zníženie sa môžu líšiť v závislosti od obce. Odporúča sa nahliadnuť do všeobecne záväzného nariadenia miestneho úradu alebo využiť online kalkulačku dane, ak je k dispozícii.
- Pozorne si prečítajte rozhodnutie: Po vyrubení dane vám správca dane zašle rozhodnutie. Pozorne si preštudujte jeho obsah, najmä výšku dane, splatnosť a číslo účtu na platbu.
- Dodržujte lehoty: Nepremeškajte termíny na podanie daňového priznania a úhradu dane. Včasné a správne splnenie povinností vám ušetrí prípadné sankcie a zbytočné starosti.
Správne pochopenie daňových povinností súvisiacich s nehnuteľnosťami je kľúčové pre každého vlastníka. Včasným a zodpovedným prístupom k daňovej agende môžete predísť nepríjemnostiam a zabezpečiť si súlad s legislatívou.