Tento článok sa zaoberá uplatňovaním dane z pridanej hodnoty (DPH) pri predaji a nájme nehnuteľností, so zameraním na transakcie medzi platiteľmi DPH. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o pravidlách a postupoch, ktoré upravujú fakturáciu a daňové povinnosti v týchto prípadoch, s odkazmi na príslušné ustanovenia zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o DPH“).
Definície a základné pojmy
Pre správne uplatňovanie DPH pri predaji a nájme nehnuteľností je nevyhnutné rozumieť základným pojmom a definíciám.
Nehnuteľnosť
Zákon o DPH priamo nedefinuje pojem nehnuteľnosť, ale používa termín "investičný majetok". Pre účely dane z príjmov definuje nehnuteľnosť § 3 ods. 2 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Nehnuteľnosťou sa rozumie pozemok a stavba spojená so zemou pevným základom. Nehnuteľnosť sa na účely DPH považuje za tovar [vyplýva to z § 8 ods. 1 písm. a) zákona o DPH], jej prevodom teda dochádza k dodaniu tovaru.
Stavba a budova
Pre účely uplatnenia § 38 zákona o DPH musí byť nehnuteľná vec stavbou resp. jej časťou. Pojem budova je definovaný v čl. 12/2 smernice Rady č. 2006/112/ES o spoločnom systéme DPH. Stavba má širší význam, ktorý zahŕňa aj iné umelo vytvorené stavby, ktoré nie sú obvykle klasifikované ako budova (cesty, mosty, letiská, prístavy, hrádze, plynovody, vodovodné a kanalizačné systémy, priemyselné zariadenia ako elektrárne, veterné turbíny, rafinérie atď.). Budova je stavba so strechou a múrmi. Stavbou podľa § 43 stavebného zákona je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevným spojením so zemou sa rozumie spojenie pevným základom, upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu, ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe, pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia, umiestnenie pod zemou.
Stavebný pozemok
Pojem stavebný pozemok je definovaný v čl. 12/3 smernice ako akýkoľvek neupravený alebo upravený pozemok, ktorý členské štáty zadefinujú ako stavebný pozemok. V SR je stavebný pozemok upravený v § 43h stavebného zákona. Je to časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny alebo územným rozhodnutím na zastavanie alebo pozemok zastavaný stavbou. V súvislosti so stavebným pozemkom zákon o DPH odkazuje na stavebný zákon č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov.
Bytové a nebytové priestory
Bytové budovy sú v zmysle §43b ods.1 stavebného zákona stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Ostatné budovy na bývanie, napr. bytový dom je podľa §2 ods.2 zákona o vlastníctve bytov budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Apartmán
Apartmán v bytovom dome - je podľa §38 ods.9 zákona o DPH na účely uplatnenia §38 ods.5 a 8 zákona o DPH miestnosť alebo súbor miestností v bytovom dome, ktorý je spôsobilý plniť rovnakú funkciu ako byt. Tento pojem tiež upravuje §5 ods.8 vyhlášky č. 277/2008 Z. z., ako súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí. Jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu je samostatné hygienické zariadenie (samostatná kúpeľňa a samostatné WC alebo kúpeľňa s WC). Apartmán je označovaný ako nebytový priestor, nakoľko nespĺňa normy požadované pri bytových jednotkách. Nevyžadujú sa presné rozmery, ani splnenie svetlotechnickej normy, čím sú primárne vhodné na sezónne ubytovanie. To ale nie je podmienkou. Pri apartmáne sa nevyžaduje v územnom pláne dosiahnutie určitého pomeru medzi bytovými a nebytovými priestormi.
Predaj nehnuteľností a DPH
Oslobodenie od dane po 5 rokoch
Podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH je dodanie stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1. Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby alebo jej časti alebo po 5-tich rokoch odo dňa začatia prvého užívania stavby alebo jej časti. Do piatich rokov od prvej kolaudácie dodanie nehnuteľnosti vždy podlieha dani. Ďalšie kolaudácie sa pre účely uplatnenia režimu DPH (zdanenie, oslobodenie) do úvahy neberú.
Ak platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015, ktorá bola skolaudovaná v roku 2011 a pri jej nadobudnutí si uplatnil odpočítanie dane, a v auguste 2020 chce túto budovu predať inému platiteľovi dane, ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Tento predaj je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane a dodávateľ - platiteľ dane nie je povinný k cene uplatniť daň.
Platiteľ dane predáva nehnuteľnosť (administratívnu budovu), ktorú nadobudol v roku 2015, pričom si uplatnil odpočítanie dane. Ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Túto nehnuteľnosť predáva neplatiteľovi dane. V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov, preto je tento predaj podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Nakoľko však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov).
Platiteľ dane - predávajúci nadobudol stavebný pozemok, pri ktorom si odpočítal DPH. Na stavebnom pozemku vybudoval výrobnú halu, ktorú využíval na účely svojho podnikania. Po 8-ich rokoch od jej kolaudácie sa rozhodol nehnuteľnosť predať s DPH inému platiteľovi dane. Podľa § 38 ods. 8 zákona o DPH, ak sa predávajúci rozhodol nehnuteľnosť zdaniť (od prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov), prenesie daňovú povinnosť na odberateľa v zmysle § 69 ods.12 písm. c) zákona o DPH. Z uvedeného vyplýva, že pri fakturácii neuplatní DPH. Vo faktúre musí uviesť poznámku „prenesenie daňovej povinnosti“ (§ 74 ods. 1 písm. k) zákona o DPH).
Možnosť rozhodnutia o zdanení
Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane. Toto neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome.
Zákon v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, ktorá spĺňa podmienku pre oslobodenie od dane, umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). V prípade, ak sa tak rozhodne, uplatní sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateľa, nakoľko má odberateľ tiež postavenie platiteľa dane, t. j. dodanie predmetnej nehnuteľnosti je povinný zdaniť odberateľ.
Ak platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná jeden mesiac pred jej dodaním, tento predaj nehnuteľnosti podlieha DPH. V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie neuplynulo 5 rokov, preto tento predaj nie je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na to, aké postavenie má kupujúci (platiteľ dane, zdaniteľná osoba, občan).
Platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná jeden mesiac pred jej dodaním. Podlieha tento predaj nehnuteľnosti DPH? V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie neuplynulo 5 rokov, preto tento predaj nie je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na to, aké postavenie má kupujúci (platiteľ dane, zdaniteľná osoba, občan). Môže sa platiteľ dane rozhodnúť a pri predaji uplatniť prenos daňovej povinnosti na kupujúceho podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.
Spoločnosť s r.o. neplatiteľ dane dostane do daru byt, ktorý je zaradený do majetku spoločnosti. V nasledujúcom období sa stane spoločnosť platiteľom dane a chce byt predať. Ak nie sú splnené podmienky pre oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1, predaj bytu podlieha DPH.
Predaj pozemku
Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 2 zákona o DPH. Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2). Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2). Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1.
Živnostník - platiteľ dane ide predať samostatný stavebný pozemok občanovi v tuzemsku. Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH oslobodené od DPH je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku. Platiteľ dane predáva na základe zmluvy o prevode vlastníckeho práva a na základe znaleckého posudku stavebný pozemok. Súčasťou stavebného pozemku je oplotenie. Nie je možné podmienky oslobodenia od dane pri dodaní stavby vzťahovať na oslobodenie od dane pri dodaní stavebného pozemku. V zmysle uvedeného dodanie stavebného pozemku, ktorý sa dodáva so stavbou ako je plot, nespĺňa podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.
Platiteľ dane - predávajúci nadobudol stavebný pozemok, pri ktorom si odpočítal DPH. Na stavebnom pozemku vybudoval výrobnú halu, ktorú využíval na účely svojho podnikania. Po 8-ich rokoch od jej kolaudácie sa rozhodol nehnuteľnosť predať s DPH inému platiteľovi dane. Podľa § 38 ods. 8 zákona o DPH, ak sa predávajúci rozhodol nehnuteľnosť zdaniť (od prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov), prenesie daňovú povinnosť na odberateľa v zmysle § 69 ods.12 písm. c) zákona o DPH. Z uvedeného vyplýva, že pri fakturácii neuplatní DPH. Vo faktúre musí uviesť poznámku „prenesenie daňovej povinnosti“ (§ 74 ods. 1 písm. k) zákona o DPH).
Predaj stavby určenej na bývanie a iné účely
Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie (§ 38 ods. 7).
Platiteľ dane v roku 2015 kúpil nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná v roku 1998. Následne v roku 2019 nehnuteľnosť zrekonštruoval a zmenil účel využitia tejto nehnuteľnosti na bytový dom, v ktorom vzniklo niekoľko nových bytov, ktoré boli aj skolaudované. Ak platiteľ dane predáva jednotlivé byty (časti stavby), ktorých prvá kolaudácia (začatie prvého užívania) je pred menej ako 5 rokmi, potom predaj jednotlivých bytov podlieha DPH, pretože ich predaj je uskutočnený do 5 rokov od ich prvej kolaudácie (§ 38 ods. 7).
Prenesenie daňovej povinnosti
Pri predaji nehnuteľnosti, ak sa predávajúci rozhodne pre zdanenie (a nejde o stavbu určenú na bývanie, byt alebo apartmán v bytovom dome), uplatní sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na kupujúceho, ktorý je platiteľom dane. Predávajúci na faktúre uvedie slovnú informáciu „prenesenie daňovej povinnosti“ (§ 74 ods. 1 písm. k) zákona o DPH).
S. r. o., platiteľ DPH, nemôže fakturovať inej s. r. o., platiteľovi DPH, predaj bytu ako prenos daňovej povinnosti (namiesto s 20 % DPH). Pri predaji bytu sa prenos daňovej povinnosti neaplikuje v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH (ani po 5 rokoch od kolaudácie). Byt musí byť v danom prípade predaný s DPH, a to v zmysle § 38 ods. 7 zákona o DPH.
Ako LEGÁLNE zaplatiť 0% daň z kapitálových výnosov z nehnuteľností
Nájom nehnuteľnosti a DPH
Oslobodenie od dane
Nájom nehnuteľnosti je podľa § 9 zákona o DPH dodaním služby a podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je od dane oslobodený. Zákonom stanovené výnimky z oslobodenia od dane sú:
- ubytovacie služby,
- nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
- nájom trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
- nájom bezpečnostných schránok.
Poskytovanie ubytovania zamestnancov vo vlastnej ubytovni je oslobodené od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade neposkytuje platiteľ ubytovacie služby na komerčnej báze, ale prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti.
Podnikateľ, platiteľ dane, na základe uzavretej zmluvy na 3 roky prenajíma rodinný dom občanovi. Paušálnu sumu mesačného nájomného, v ktorom sú zahrnuté aj energie požaduje od nájomcu zaplatiť do konca predchádzajúceho mesiaca. Nájom rodinného domu voči občanovi na základe § 38 ods. 3 a ods. 5 zákona o DPH je oslobodený od dane, t. j. platiteľ dane nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH.
V zmysle § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel.
Obchodná spoločnosť - platiteľ DPH prenajíma nehnuteľnosť (kancelárske priestory) inému platiteľovi dane v tuzemsku s uplatnením oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie pred danou nehnuteľnosťou. Podľa § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane nie je nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel. Ak však platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, prenajíma budovu, ktorá stojí na pozemku, na ktorom prenajímateľ dodatočne zriadil niekoľko parkovacích miest na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy na základe zmluvy o nájme budovy, pri fakturácii nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. nájom budovy je oslobodený, nájom parkovacích miest nie je oslobodený.
Prenajímateľ - platiteľ DPH uzavrie zmluvu na prenájom nebytových priestorov s firmou so sídlom v Dánsku. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH tuzemsko. Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou a) ubytovacích služieb, b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov, d) nájmu bezpečnostných schránok. V prípade, ak platiteľ dane napr. prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).
Španielsky podnikateľ, ktorý nemá v tuzemsku sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v tuzemsku, vlastní v SR nehnuteľnosť - administratívnu budovu. Túto nehnuteľnosť sa rozhodol prenajímať slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH tuzemsko. Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH.
Možnosť rozhodnutia o zdanení nájmu
Platiteľ dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť inému platiteľovi dane, sa podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH môže rozhodnúť, že nájom bude zdaňovať. Toto rozhodnutie sa vzťahuje na celú prenajímanú nehnuteľnosť alebo jej časť. V prípade, ak sa platiteľ rozhodne prenajímať nehnuteľnosť so zdanením, je povinný uplatňovať DPH na všetky prenajímané časti, pokiaľ sa nejedná o byty, rodinné domy a apartmány v bytových domoch, ktoré sú vždy oslobodené od dane.
Musí byť prenájom časti nehnuteľnosti voči viacerým nájomcom v rovnakom režime voči všetkým nájomcom, napr. v prípade rozhodnutia nájmu oslobodiť od dane, resp. zdanenie? Uvedenú problematiku rieši § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH. Platiteľ sa môže rozhodnúť, že nebude oslobodený od dane, ak prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe. Toto rozhodnutie sa aplikuje na všetky dodávky danej nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe.
Nájom nehnuteľnosti v zahraničí
Ak platiteľ prenajíma nehnuteľnosť, ktorú vlastní v zahraničí, tuzemskému platiteľovi, nie je táto služba predmetom dane v tuzemsku, miesto jej dodania je tam, kde sa nehnuteľnosť nachádza (§ 15 ods. 1 zákona o DPH).
Podnájom nehnuteľnosti
Podľa § 666 Občianskeho zákonníka môže nájomca dať predmet nájmu do ďalšieho nájmu, t. j. podnájmu. Pre účely zákona o DPH sa obidva právne vzťahy posudzujú rovnako, t. j. pri podnájme nehnuteľnosti alebo jej časti postupuje platiteľ dane rovnako ako pri nájme (§ 38 ods. 6). Podľa § 38 ods. 3 je podnájom oslobodený od dane a podľa § 38 ods. 5 sa platiteľ môže rozhodnúť, že podnájom nebude oslobodený od dane, ak prenajíma zdaniteľnej osobe.
Nájom a refakturácia energií
Ak platiteľ dane požaduje za každé obdobie poskytovaného nájmu nehnuteľnosti popri nájomnom osobitne úhradu za presne dodané množstvo elektriny, plynu, vody a tepla, vzniká daňová povinnosť pri týchto tovaroch dňom vyhotovenia faktúry, ktorou platiteľ požaduje platbu za tieto tovary (§ 19 ods. 3 zákona o DPH). Slovné spojenie „presne dodané množstvo“ v danom prípade znamená, že dodávateľ nebude následne robiť napr. vyúčtovanie dodaného množstva.
Fakturácia pri predaji a nájme nehnuteľností
Náležitosti faktúry
Pri fakturácii nájmu môže platiteľ vyhotoviť faktúry definované v § 71 ods. 2 zákona o DPH, ak obsahujú náležitosti podľa § 71 ods. 2. V prípade vzniku daňovej povinnosti prijatím platby a súčasne aj dodaním tovaru alebo služby v jednom kalendárnom mesiaci môže platiteľ vyhotoviť jednu faktúru, a to najneskôr do 15 dní od vzniku poslednej daňovej povinnosti.
Pri predaji nehnuteľnosti, ak sa predávajúci rozhodne pre zdanenie (a nejde o stavbu určenú na bývanie, byt alebo apartmán v bytovom dome), uplatní sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na kupujúceho, ktorý je platiteľom dane. Predávajúci na faktúre uvedie slovnú informáciu „prenesenie daňovej povinnosti“ (§ 74 ods. 1 písm. k) zákona o DPH).
Oprava faktúry
Ak predávajúca spoločnosť zistí chybu vo vystavenej faktúre (napr. faktúra vystavená s DPH, DPH odvedená), chce vystaviť storno pôvodnej faktúry a vystaviť novú faktúru, kde uvedie správny režim DPH a prenos daň. povinnosti. Po vystavení storno faktúry a zároveň vystavení novej správnej faktúry podá predávajúci dodatočné daňové priznanie k DPH za mesiac, kedy bola vystavená pôvodná nesprávna faktúra a požiada o vrátenie DPH.
Odpočet DPH pri kúpe nehnuteľnosti
Vo všeobecnosti upravujú odpočet dane ustanovenia § 49 až § 51 zákona č. 222/2004 Z. z. o DPH. Platiteľ dane má právo na odpočet dane, ak nehnuteľnosť použije na účely svojho podnikania, t. j. na dodávky tovarov a služieb, ktoré podliehajú zdaneniu (§ 49 ods. 1).
Ak platiteľ dane predáva stavebné pozemky, resp. ich 6 mesiacoch od kolaudácie predala za účelom dosiahnutia zisku, má nárok na odpočet DPH z faktúry od jej dodávateľov.
V prípade, ak sa zmení účel použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH. Obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov.
Ak platiteľ dane daruje nehnuteľnosť, pri kúpe alebo obstaraní ktorej bola odpočítaná daň, dodal podľa § 8 ods. 3 zákona o DPH tovar. Ak platiteľ dane daruje nehnuteľnosť v režime oslobodenia od dane (nehnuteľnosť staršiu ako 5 rokov od prvej kolaudácie) a pri jej rekonštrukcii uplatňoval odpočítanie dane po 31. 12. 2002, musí robiť úpravu odpočítanej dane podľa § 54 zákona o DPH.
Dôvody odpočítania DPH z nehnuteľnosti a oprávnenosť nároku odpočítanej dane je z uvedených dôvodov často predmetom preverovania zo strany správcu dane.
Praktické príklady
Príklad 1: Platiteľ A uzatvoril dňa 1.2.2019 kúpnu zmluvu s platiteľom B, predmetom ktorej bol pozemok v katastrálnom území obce O, zapísaný v katastri nehnuteľností ako orná pôda. Kúpna cena bola stanovená vo výške 44 000,-€. Keďže ide o predaj ornej pôdy, tento predaj je oslobodený od DPH.
Príklad 2: Obec Z (platiteľ dane) prekvalifikovala obecné pozemky (poľnohospodársku pôdu) na stavebné pozemky vykonaním aktívnych krokov za týmto účelom. Dňa 12.2.2019 predala 12 stavebných pozemkov určených na výstavbu obchodného centra spoločnosti A za cenu 3 600 000,-€. Keďže ide o predaj stavebných pozemkov, tento predaj podlieha DPH.
Príklad 3: Platiteľ vlastní rekreačnú chatu nachádzajúcu sa v Slovenskom raji. Jej prvá kolaudácia bola 15.5.2010. Platiteľ túto chatu predal dňa 12.2.2019 za cenu 230.000,-€. Ide o plnenie oslobodené od dane podľa §38 ods.1 písm. a)) zákona o DPH, nakoľko ubehlo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie rekreačnej chaty. Platiteľ sa môže rozhodnúť v zmysle §38 ods.8 zákona o DPH toto plnenie zdaniť, pretože ide o stavbu určenú na rekreačné účely.
Príklad 4: Platiteľ dane vykonal v roku 2014 nadstavbu v bytovom dome, v rámci ktorej vybudoval 2 nové bytové jednotky. Kolaudácia týchto bytov prebehla 5.10.2014. Platiteľ sa v roku 2021 rozhodol predať jeden z týchto bytov. Predaj tohto bytu musí platiteľ oslobodiť od dane, nakoľko už uplynulo 5 rokov od kolaudácie tohto bytu (§38 ods.7 písm. a)) zákona o DPH).
Príklad 5: Platiteľ P ako predávajúci uzatvoril s platiteľom K ako kupujúcim dňa 15.2.2019 kúpnu zmluvu, ktorej predmetom je polyfunkčný dom, pozostávajúci z 12-tich bytov a 5-tich nebytových priestorov, v ktorom sú prevádzkované obchodné jednotky. V čase predaja uplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie polyfunkčného domu. Predaj časti nehnuteľnosti, v ktorej sa nachádzajú byty, je oslobodený od dane. Kúpnu cenu časti nehnuteľnosti vzťahujúcej sa k 5-tim nebytovým priestorom vo výške 440 000,-€ sa platiteľ rozhodol zdaniť, pričom výšku DPH nevyúčtuje. Na základe rozhodnutia platiteľa je povinnosť platiť daň prenesená na kupujúceho platiteľa K (§69 ods.12 písm. c) zákona o DPH).
Máme v majetku firmy budovu, dá sa povedať takú menšiu výrobnú halu, ktorú by sme chceli predať a presťahovať sa do inej. Budova sa môže predať aj s alebo aj bez DPH. Ak je dodanie stavby uskutočnené po 5-tich rokoch od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby alebo jej časti alebo po 5-tich rokoch odo dňa začatia prvého užívania stavby alebo jej časti, je dodanie (predaj) možné oslobodiť od DPH. Ak predáte bez DPH, je potrebné postupovať podľa § 54 ods. Ak sa chcete vyhnúť vráteniu DPH naspäť štátu, je teda nutné predať nehnuteľnosť s DPH. Ak budete predávať nehnuteľnosť platcovi DPH s DPH, nastáva tu prenos daňovej povinnosti na kupujúceho, ktorý daň odvedie a zároveň si ju aj odpočíta (§ 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH).