Predaj nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením, predstavuje špecifickú oblasť daňovej legislatívy, ktorá často spôsobuje nejasnosti. Základným pravidlom pri zdanení príjmu z predaja nehnuteľností je vlastníctvo dlhšie ako päť rokov. Avšak, pri dedených nehnuteľnostiach platia isté odchýlky, ktoré je dôležité poznať, aby ste sa vyhli nečakaným daňovým povinnostiam.
Kedy je príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Kľúčovým faktorom pre oslobodenie od dane z príjmu z predaja zdedenej nehnuteľnosti je lehota vlastníctva, ktorá sa počíta odlišne v závislosti od toho, či ide o dedenie v priamom alebo nepriamom rade.
Dedenie v priamom rade: Započítava sa aj vlastníctvo poručiteľa
V prípade dedenia v priamom rade (napríklad od rodičov, starých rodičov, detí či vnúčat) sa do päťročnej lehoty na oslobodenie od dane započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ (zosnulý príbuzný). To znamená, že ak poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť napríklad 3 roky a dedič ju po ňom zdedí a následne ju predá po ďalších 2 rokoch, celková doba vlastníctva sa považuje za 5 rokov a príjem z predaja je oslobodený od dane.
Príklad 1: Starý otec daňovníka nadobudol byt kúpou v júni 2009. V apríli 2022 ho zdedil jeho vnuk. Ak by vnuk tento byt predal v máji 2025, teda po uplynutí viac ako piatich rokov od nadobudnutia bytu starým otcom (poručiteľom), príjem z predaja by bol oslobodený od dane z príjmov. V tomto prípade sa päťročná lehota počíta od júna 2009, kedy byt nadobudol starý otec.
Príklad 2: Daňovník zdedil v decembri 2022 po mame nehnuteľnosť. Mama nehnuteľnosť nadobudla kúpou v januári 2021. V tomto prípade ide o dedenie v priamom rade, preto sa doby vlastníctva poručiteľa (mamy) a dediča (daňovníka) spočítavajú. Od januára 2021 do predaja v roku 2025 uplynulo viac ako päť rokov, avšak vzhľadom na to, že mama nehnuteľnosť vlastnila menej ako 5 rokov ku dňu svojej smrti, doba vlastníctva sa sčítava. Ak by predaj nastal pred januárom 2026 (5 rokov od nadobudnutia mamy), príjem z predaja by nebol oslobodený od dane.
Príklad 3: Po otcovi bol v roku 2013 zdedený pozemok. Otec tento pozemok vlastnil menej ako 5 rokov, pričom ho pôvodne zdedil po svojom otcovi, ktorý ho vlastnil približne 70 rokov. V tomto prípade sa síce jedná o priamy rodinný rad, avšak kľúčové je vlastníctvo poručiteľa (otca) priamo pred jeho smrťou. Keďže otec vlastnil pozemok menej ako 5 rokov, na príjem z predaja sa nebude vzťahovať oslobodenie od dane, aj keď jeho otec vlastnil pozemok dlhšie.
Príklad 4: Daňovník zdedil po mame nehnuteľnosť v decembri 2022. Mama ju nadobudla kúpou v januári 2021. Aj keď mama nehnuteľnosť vlastnila menej ako 5 rokov, v prípade predaja po uplynutí 5 rokov od jej nadobudnutia (teda od januára 2026), príjem z predaja by bol oslobodený od dane, pretože sa sčítava doba vlastníctva poručiteľa a dediča.
Príklad 5: Zosnulá mama vlastnila dva byty, jeden, v ktorom bývala s manželom, a druhý, v ktorom bývala jej dcéra s rodinou. Po smrti mamy v septembri 2020, oba byty prepísala mama počas dedičského konania na svoju jedinú dcéru. Otec si ponechal doživotné právo na bývanie v jednom z bytov. Ak by dcéra chcela byty predať pred uplynutím piatich rokov od ich nadobudnutia dedením (teda pred septembrom 2025), bude z predaja platiť daň z príjmov. Dôležité je, ako dlho boli byty vo vlastníctve rodičov ku dňu úmrtia matky. Ak by rodičia vlastnili byty dlhšie ako 5 rokov pred smrťou matky, potom by príjem z predaja bol oslobodený.
Dedenie v nepriamom rade: Lehota sa počíta od nadobudnutia dedičom
Pri dedení v nepriamom rade (napríklad po súrodencoch, strýkoch, ujoch či tetách) sa päťročná lehota na oslobodenie od dane počíta až od momentu, kedy nehnuteľnosť nadobudol do vlastníctva sám dedič. Doba vlastníctva poručiteľa sa v tomto prípade nezapočítava.
Príklad 6: Daňovník predal v júni 2025 pozemok, ktorý zdedil po svojej sestre v decembri 2023. Sestra pozemok kúpila v roku 2015. Nakoľko ide o dedenie v nepriamom rade (po sestre), na účely oslobodenia príjmu nie je možné aplikovať zákonné ustanovenie, ktoré by oslobodilo príjem z predaja po uplynutí piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom (sestrou). Lehota piatich rokov sa začína počítať až od decembra 2023, kedy pozemok nadobudol daňovník dedením. Pretože predaj nastal skôr ako po piatich rokoch od nadobudnutia daňovníkom, príjem z predaja podlieha zdaneniu.
Príklad 7: Daňovník zdedil v roku 2021 po ujovi chatu, ktorú ujo vlastnil od roku 2007. Daňovník následne v roku 2025 túto nehnuteľnosť predal. Keďže ide o dedenie v nepriamom rade (po ujovi), lehota na oslobodenie od dane sa počíta od roku 2021, kedy ju zdedil daňovník. Keďže predaj nastal v roku 2025, teda po uplynutí piatich rokov od nadobudnutia dedičom, príjem z predaja chaty je oslobodený od dane.
Príklad 8: Ak ste zdedili nehnuteľnosť po strýkovi a predali ste ju do 5 rokov od jej nadobudnutia dedením, základ dane vypočítate ako rozdiel medzi predajnou cenou a cenou uvedenou v dedičskom konaní. Príjem predstavuje sumu, za ktorú ste nehnuteľnosť predali, a výdavkom je hodnota nehnuteľnosti z dedičského konania spolu s preukázateľnými nákladmi, ako sú notárske poplatky, právne služby alebo náklady na rekonštrukciu.
Ako sa počíta doba vlastníctva pri dedení?
Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, nie až vkladom do katastra nehnuteľností ako pri zmluvnom prevode. Toto je zásadný rozdiel pri posudzovaní päťročnej lehoty.
Možnosti určenia presného dátumu nadobudnutia nehnuteľnosti:
- Kúpa nehnuteľnosti: Dátum nadobudnutia je uvedený v liste vlastníctva, napríklad v časti B, pod titulom nadobudnutia (napr. Kúpna zmluva zo dňa…).
- Nadobudnutie nehnuteľnosti dedením: Dátumom nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je v takomto prípade dátum smrti poručiteľa.
- Nadobudnutie nehnuteľnosti rozhodnutím štátneho orgánu: Berie sa do úvahy dátum právoplatnosti rozhodnutia.
Dôležité upozornenie: Pri splnení oslobodenia od dane z príjmu sa obdobie vlastníctva nehnuteľnosti zo strany predávajúceho posudzuje na základe prijatia prvej časti platby kúpnej ceny, resp. podpisu kúpnej zmluvy, podľa toho, ktorá z týchto udalostí nastala skôr. Obdobie vlastníctva nehnuteľnosti z pohľadu daňového úradu končí prijatím zálohy za byt, dom, alebo pozemok, prípadne podpisom zmluvy, aj keď sa zmluva ešte nedala na kataster.
Daňové výdavky pri predaji zdedenej nehnuteľnosti
Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, vzniká daňovníkovi povinnosť priznať tento príjem v daňovom priznaní. Čiastkovým základom dane je príjem znížený o daňové výdavky. Do daňových výdavkov sa zahrňujú:
- Cena nehnuteľnosti zistená pri dedení (hodnota uvedená v dedičskom konaní).
- Preukázateľne vynaložené náklady súvisiace s nadobudnutím nehnuteľnosti (napr. notárske poplatky, právne služby).
- Výdavky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie nehnuteľnosti, opravu a údržbu.
- Výdavky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti (napr. provízia realitnej kancelárie, náklady na znalecké posudky).
- V prípade, že dedič predával nehnuteľnosť, ktorú zdedil po poručiteľovi, ktorý ju vlastnil kratšie ako 5 rokov, výdavkom je cena nehnuteľnosti, za ktorú ju získal poručiteľ.
Ako sa vyhnúť dani z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností (2023) – 121 vysvetlení vylúčenia
Príklad 9: Ak ste zdedili nehnuteľnosť po ujovi a predali ste ju do 5 rokov od nadobudnutia, základ dane vypočítate ako rozdiel medzi predajnou cenou a cenou uvedenou v dedičskom konaní. Do výdavkov môžete zahrnúť aj preukázateľné náklady na rekonštrukciu.
Dôležité aspekty predaja zdedenej nehnuteľnosti
- Daň z predaja nehnuteľnosti neexistuje: Ide o daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, nie o samostatnú daň z predaja.
- Daňové priznanie: Ak nie je príjem oslobodený od dane, daňové priznanie je potrebné podať do 31. marca roka nasledujúceho po roku, v ktorom bola nehnuteľnosť predaná. V rovnakej lehote je potrebné daň aj zaplatiť.
- Sadza dane: Pri fyzických osobách je štandardná sadzba dane 19 %. Ak však základ dane presiahne 48 441,43 € (pre rok 2025), sadzba dane sa zvyšuje na 25 %.
- Spoluvlastníctvo: V prípade spoluvlastníctva je pri predaji potrebné vyzvať ostatných spoluvlastníkov na odkúpenie vášho podielu. Ak nereagujú, je možné obrátiť sa na súd.
- Darovanie nehnuteľnosti: Darovanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane z príjmu (daň z darovania bola zrušená). Následný predaj darovanej nehnuteľnosti sa však posudzuje individuálne.
Predaj zdedenej nehnuteľnosti si vyžaduje pozornosť k detailom daňových zákonov. Vždy je preto vhodné konzultovať konkrétnu situáciu s daňovým poradcom alebo advokátom, aby ste mali istotu správneho postupu a vyhli sa prípadným sankciám.