V oblasti bývania v Košiciach, najmä v mestských častiach ako Terasa a Západ, sa často stretávame s pojmami "košický typ bytu" a "pražský typ bytu". Tieto označenia odkazujú na špecifické dispozície bytov, ktoré vznikli počas socialistickej výstavby sídlisk od 60. rokov minulého storočia. Hoci sú tieto byty staršie, ich popularita pretrváva, predovšetkým vďaka možnostiam rekonštrukcie a prispôsobenia individuálnym potrebám. Z nich práve pražský typ bytu vyniká flexibilitou dispozičných zmien, čo z neho robí atraktívnu voľbu pre moderné rodiny aj jednotlivcov.
Charakteristiky pražského typu bytu
Pražský typ bytu sa od košického líši najmä v konštrukcii vnútorných stien. Kým košický typ často obsahuje vnútorné nosné steny, ktoré obmedzujú dispozičné zmeny, pražský typ bytu sa vyznačuje tým, že vo vnútri bytu nosné steny nenájdete. Toto je kľúčový rozdiel, ktorý umožňuje všetky priečky zbúrať a zmeniť dispozíciu bytu podľa vlastnej fantázie. Predovšetkým je možné prepojiť kuchyňu s obývačkou, čím vzniká otvorený priestor obľúbený v modernom bývaní.
Ideálny pražský typ bytu často disponuje 6 metrovou loggiou, ktorá sa tiahne cez veľkú kuchyňu a priestrannú obývačku. Trojizbový byt tohto typu zvyčajne zahŕňa dve menšie izby, ktoré môžu slúžiť ako spálne alebo detské izby. K bytu v pôvodnom stave často patrí pivnica na prízemí a kumbál pred bytom alebo v byte. Je však dôležité poznamenať, že niektoré pražské byty nemusia mať loggiu alebo pivnicu, napriek tomu si zachovávajú toto označenie.
Porovnanie s košickým typom bytu
Pre lepšie pochopenie odlišností je vhodné pripomenúť si aj charakteristiky košického typu bytu. Pre tieto byty je typická priestranná štvorcová predsieň. Oproti vchodu do bytu sa nachádza nosná stena, ktorá sa tiahne naprieč celým bytom. Túto nosnú stenu nemožno zbúrať, čo predstavuje obmedzenie pri dispozičných zmenách. S ostatnými stenami sa však manipulovať dá. Ako príklad košického typu bytu môžeme uviesť pôdorys bytu na ulici Nešporová v pôvodnom stave. Tento byt má 3 samostatné, nepriechodné izby, pričom dve sú približne rovnaké (Izba I. a Obývačka) a tretia je menšia (Izba II.). Predsieň je rozľahlá, naopak, kúpeľňa a toaleta sú malé a ich steny nie sú murované okrem čelnej.
Pri rekonštrukcii košického typu bytu sa často rieši zväčšenie kuchyne zrušením umakartových stien kúpeľne, WC a kuchyne, alebo rozšírenie kúpeľne a WC. Toto sa dá dosiahnuť zmenšením priestoru predsiene, kam sa presunie WC a kúpeľňa. Pri takomto presune je však nevyhnutné priviesť odpadové a vodovodné rúry od stupačiek, čo si často vyžaduje zdvihnutie podlahy na chodbe. Niektorí majitelia ponechajú rozmery a umiestnenie kúpeľne a WC a na chodbu umiestnia veľký šatník.
Možnosti rekonštrukcie pražského typu bytu
Flexibilita pražského typu bytu otvára široké spektrum možností rekonštrukcie. Jednou z najpopulárnejších úprav je zmena dispozície jadra a obývačky. Pri prerábaní bytu je možné prepojiť kúpeľňu a WC do jednej miestnosti a zároveň zúžiť kuchyňu, čím sa vytvorí dostatok priestoru pre moderné vybavenie. Napríklad, v kúpeľni môže vzniknúť priestor pre rohovú vaňu, sprchovací kút, dve umývadlá a toaletu. Kuchyňa, aj keď čiastočne zmenšená, môže stále ponúknuť dostatok priestoru na veľkú rohovú kuchynskú linku s barovým pultom a stoličkami, čo umožňuje príjemné raňajky priamo v kuchyni.
Zbúraním priečky pri kuchyni sa moderne prepojí kuchyňa s obývačkou, čím sa vytvorí štedrý priestor na trávenie spoločných chvíľ s rodinou či návštevami. Dve ďalšie izby zvyčajne zostanú samostatné a dostatočne priestranné pre spálňu a detskú izbu. Okrem toho, byty tohto typu často disponujú obrovským úložným priestorom v podobe šatníka v byte, kumbálu pred bytom, a po namontovaní vstavaných skríň do izieb je možné uložiť aj značné množstvo vecí.
RM DIZAJN - precízna kvalitná kompletná rekonštrukcia bytu na Železníkoch
Jedna z možných rekonštrukcií, navrhnutá pre byt na ulici Magurská, zahŕňa zmenu dispozície jadra a obývačky. V tomto prípade sa navrhuje prepojiť kúpeľňu a WC do jednej miestnosti a zúžiť kuchyňu. V kúpeľni tak vznikne priestor pre rohovú vaňu, sprchovací kút, dve umývadlá a toaletu. Kuchyňa bude čiastočne zmenšená, no stále dostatočne priestranná na veľkú rohovú kuchynskú linku s barovým pultom. Zbúraním priečky pri kuchyni sa moderne prepojí kuchyňa s obývačkou, čím sa vytvorí priestor na trávenie spoločných chvíľ. Dve izby zostanú samostatné a priestranné.
Lokalita a občianska vybavenosť
3-izbové byty pražského typu sa v Košiciach vyskytujú pomerne často, najmä v obľúbených lokalitách ako Sídlisko Terasa a mestská časť Západ. Tieto lokality ponúkajú výbornú občiansku vybavenosť, ktorá zahŕňa blízkosť škôl, škôlok, obchodov, zdravotníckych zariadení a rekreačných zón.
Príkladom je ulica Magurská v Starom Meste, ktorá napriek svojej lokalite ponúka dostatok zelene a kľudu. Výhodou tejto ulice je perfektná občianska vybavenosť, čo ešte viac zatraktívňuje bývanie v tejto oblasti. Byt na Magurskej s výmerou 69m² má vynikajúcu dispozíciu a ponúka 2 samostatné spálne, veľkú obývačku prepojenú s kuchyňou, kúpeľňu, samostatné WC a šatník na chodbe. Loggia s dĺžkou 6 metrov poskytuje výhľad do tichej časti. Byt bol kompletne zrekonštruovaný pred 8 rokmi, vrátane výmeny rozvodov elektriny, vody, stupačiek a okien.
Ďalšie príklady z inzercií ukazujú širokú ponuku 3-izbových bytov pražského typu v Košiciach-Západ, na uliciach ako Trieda SNP, Čapajevova, Lesnícka, Toryská, Michalovská, Popradská, Gudernova, Kežmarská či Humenská. Ceny týchto bytov sa pohybujú v širokom rozmedzí, často v závislosti od stavu rekonštrukcie, výmery a konkrétnej lokality.
Napríklad, byt na ulici Obrody s výmerou 67m² bol ponúkaný za 250.000,- €, zatiaľ čo byt na Čapajevovej s výmerou 65m² + loggia za 248.000,- €. Byt na Triede SNP, pri OC Galéria, s novou rekonštrukciou, bol ponukaný za 249.990,- €. Naopak, byt v novostavbe na ulici Topoľčianska s garážovým státím bol ponúkaný za 209.000,- €.
Bytový dom a jeho stav
Stav bytového domu, v ktorom sa pražský typ bytu nachádza, je tiež dôležitým faktorom pri kúpe nehnuteľnosti. Mnohé z týchto bytov sa nachádzajú v zateplených obytných domoch s novými plastovými oknami, elektronickými vrátnikmi a novými schránkami. Príkladom je byt na ulici Lesnícka, kde bol bytový dom zateplený a mal plastové okná.
V niektorých prípadoch sa ponuky týkajú bytov v bytových domoch s novým výťahom, ako napríklad pri byte na ulici Magurská, ktorý sa nachádza na 2. poschodí s novým výťahom. Bytový dom s pražskými bytmi sa často dá rozpoznať aj zvonku podľa charakteristickej architektúry.
Cena a dohoda
Cena 3-izbového bytu pražského typu v Košiciach sa odvíja od mnohých faktorov, vrátane lokality, výmery, stavu rekonštrukcie a vybavenosti. Ako je vidieť z inzerátov, ceny sa pohybujú od približne 185.900,- € (za byt s výmerou 79 m² na Terase) až po 369.000,- € (za priestranný 3-izbový byt so zimnou záhradou a parkovaním v rezidencii Borovicový háj).
Je bežné, že dohoda na cene je možná, čo dáva kupujúcim priestor na vyjednávanie. Uvedená cena v inzerátoch často zahŕňa províziu pre realitnú kanceláriu, ktorá pokrýva všetky poplatky súvisiace s prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
Pri výbere 3-izbového bytu pražského typu je dôležité zvážiť nielen jeho dispozíciu a potenciál rekonštrukcie, ale aj lokalitu, stav bytového domu a celkovú cenu. Vďaka svojej flexibilite a možnostiam prispôsobenia sa stáva pražský typ bytu trvalou a obľúbenou voľbou na trhu s nehnuteľnosťami.