Daň z nehnuteľností na Slovensku: Príprava na zmeny a dopady na vlastníkov

Daň z nehnuteľností, hoci sa o nej v bežnej spoločnosti príliš nehovorí, predstavuje dôležitú majetkovú daň, ktorá sa týka bytov, nebytových priestorov, stavieb a pozemkov. Na Slovensku bola táto daň historicky považovaná za pomerne nízku, najmä v porovnaní s inými európskymi krajinami. V posledných rokoch sa však čoraz intenzívnejšie diskutuje o jej reforme, ktorá by mohla priniesť zásadné zmeny v jej výpočte a výške, a tým aj dopady na peňaženky vlastníkov nehnuteľností.

Súčasný stav a princípy zdaňovania

V súčasnosti sa daň z nehnuteľností platí vopred. Daňovník, ktorému vznikla daňová povinnosť (stal sa vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti), je povinný podať daňové priznanie najneskôr do konca januára nasledujúceho roka. Na vyrubenie dane je rozhodujúci stav k 1. januáru daného zdaňovacieho obdobia. Správca dane, ktorým je mesto alebo obec, daň z nehnuteľností vypočíta a daňovníkovi doručí rozhodnutie o vyrubenej dani. Toto rozhodnutie obsahuje aj platobné údaje.

Princíp výpočtu dane sa líši v závislosti od typu nehnuteľnosti:

• Pozemky: Výpočet je založený na klasifikácii pozemku (orná pôda, trvalé trávnaté porasty, záhrady a pod.), jeho hodnote v eurách za meter štvorcový a stanovenej ročnej sadzbe.
• Byty: Daň z bytov je najjednoduchšia. Vypočíta sa vynásobením rozlohy bytu sadzbou na meter štvorcový.
• Stavby: Pri stavbách je výpočet mierne komplikovanejší, pretože sa zohľadňuje aj príplatok za podlažie (0,33 € za každé ďalšie podlažie) a zastavaná plocha.

V prípade spoluvlastníctva nehnuteľnosti podáva daňové priznanie každý spoluvlastník do výšky svojho podielu, pokiaľ sa nedohodnú inak a neučinia si spoločného zástupcu. Existuje možnosť podania čiastkového priznania v prípade vzniku novej daňovej povinnosti.

Správca dane môže v určitých prípadoch udeliť aj oslobodenie od dane alebo jej zníženie, pričom podmienky sú ustanovené vo všeobecne záväznom nariadení obce a žiadosť je potrebné podať do 31. januára. Vyrubená daň je splatná do 15 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia, no správca dane môže povoliť aj platbu v splátkach, pričom pri dani vyššej ako 33 000 eur je platenie v najmenej dvoch rovnomerných splátkach povinné.

Tlak na reformu a medzinárodné porovnanie

Potreba reformy dane z nehnuteľností je poháňaná viacerými faktormi. Jedným z kľúčových argumentov je nízky podiel daní z nehnuteľností na celkovom HDP Slovenska v porovnaní s priemerom Európskej únie. Kým na Slovensku v roku 2022 tieto dane predstavovali len 0,4 % HDP (460 miliónov eur), priemer EÚ dosahoval 2,1 % HDP (333 miliárd eur). Tento rozdiel naznačuje potenciál pre zvýšenie príjmov štátnej pokladnice, ktoré by mohli dosiahnuť až dve miliardy eur ročne pri priblížení sa k priemeru EÚ.

Medzinárodné inštitúcie, ako napríklad Organizácia pre hospodársku spoluprácu a rozvoj (OECD) a Medzinárodný menový fond (MMF), dlhodobo odporúčajú Slovensku prejsť na systém zdaňovania založený na aktuálnych trhových hodnotách nehnuteľností, nie na ich rozlohe. Tento prístup by podľa nich mohol zvýšiť príjmy bez nutnosti zvyšovať daňové sadzby.

Väčšina západných krajín už dnes využíva systém, kde hlavným kritériom pre výpočet dane z nehnuteľností je jej hodnota. Napríklad v Taliansku samosprávy vyberajú dane z nehnuteľností s maximálnym stropom 1,14 % z ceny nehnuteľnosti, pričom pri neobsadenej nehnuteľnosti môžu sadzbu zvýšiť o ďalší percentuálny bod. Tento princíp znamená, že obyvatelia drahších nehnuteľností platia výrazne vyššie sumy, často v tisícoch eur ročne.

Navrhované zmeny a ich potenciálne dopady

V súvislosti s potrebou konsolidácie verejných financií, najmä po kríze spojenej s pandémiou koronavírusu a s rastúcimi výdavkami štátnej správy, sa na Slovensku intenzívne diskutuje o reforme dane z nehnuteľností. Cieľom je zmeniť daňový mix smerom k majetkovým daniam a zlepšiť férovosť zdanenia.

Medzi hlavné navrhované zmeny patria:

• Prechod na hodnotový princíp: Najvýraznejšou zmenou by mal byť prechod od výpočtu dane na základe rozlohy (m²) k výpočtu založenému na trhovej hodnote nehnuteľnosti. To by znamenalo, že lukratívnejšie nehnuteľnosti, byty v drahých lokalitách a nehnuteľnosti s vyššou trhovou hodnotou by podliehali vyššej dani. Tento prístup by mohol potenciálne viesť k spravodlivejšiemu rozdeleniu daňového bremena.
• Diferenciácia podľa trvalého pobytu a využitia: Pripravujú sa zmeny, ktoré by mali výraznejšie zdanenie investičných bytov, domov na prenájom, víkendových chát a nehnuteľností bez zaevidovaného trvalého pobytu vlastníka. Cieľom je rozlíšiť nehnuteľnosti slúžiace na bývanie od tých, ktoré majú primárne investičný alebo rekreačný charakter. Vlastníci, ktorí nehnuteľnosti prenajímajú alebo ich nechávajú neobývané, by mohli platiť dvojnásobok až trojnásobok súčasnej dane. Výnimkou by mali zostať záhradné chatky a rekreačné objekty, kde nie je možné prihlásiť trvalý pobyt.
• Zvýšenie sadzieb a minimálna sadzba: Združenie miest a obcí Slovenska (ZMOS) prišlo s požiadavkou na zvýšenie daní z nehnuteľností, pretože samosprávy dlhodobo pociťujú nedostatok finančných prostriedkov na zabezpečenie základných služieb. V hre je aj možnosť zavedenia minimálnej sadzby dane z nehnuteľností na celoslovenskej úrovni, ktorá by mala pomôcť najmä obciam s obmedzenými rozpočtami. Pôvodné návrhy hovorili o 50 centoch za meter štvorcový, no ministerstvo financií naznačuje skôr hodnotu okolo 30 centov.
• Možnosť trojnásobne vyššej dane: V súvislosti s potrebou navýšenia príjmov samospráv sa hovorí aj o možnosti zavedenia trojnásobne vyššej dane pre vlastníkov viacerých nehnuteľností, ktoré slúžia ako investícia.

Výzvy a obavy spojené s reformou

Napriek snahám o spravodlivejšie zdaňovanie, reforma dane z nehnuteľností prináša aj určité výzvy a obavy.

• Sociálny dopad: Prechod na hodnotový princíp by mohol zasiahnuť aj nízkopríjmové skupiny obyvateľov, ako sú dôchodcovia žijúci vo veľkých domoch postavených ešte v minulosti, alebo ľudia žijúci v drahších lokalitách, kde hodnota nehnuteľností prudko vzrástla. Aj keď vlastnia nehnuteľnosť s vysokou hodnotou, ich príjmy nemusia byť adekvátne vysoké. Preto sa zdôrazňuje potreba nastaviť dostatočne veľkorysé nezdaniteľné sumy pre primárne bývanie, aby sa predišlo negatívnym sociálnym dopadom.
• Prenos nákladov na nájomníkov: Kritici upozorňujú, že zvýšenie dane z nehnuteľností pre investičné byty sa pravdepodobne premietne do zvýšenia cien nájmov, čo by opäť najviac pocítili nájomníci, ktorí si nemôžu dovoliť vlastné bývanie.
• Hodnotenie nehnuteľností: Zásadným predpokladom úspešnej reformy je správne nastavený systém oceňovania nehnuteľností. Aktuálne sa diskutuje o hromadnom oceňovaní domov a bytov, čo je komplexný proces, ktorý si vyžaduje presné a aktuálne dáta.
• Rozdiely v regiónoch: Slovensko má špecifický realitný trh s výraznými rozdielmi v cenách nehnuteľností medzi regiónmi. Zatiaľ čo v Bratislave či Košiciach ceny rastú, v niektorých menej rozvinutých regiónoch hodnota nehnuteľností stagnuje alebo klesá. Reforma musí zohľadniť tieto regionálne rozdiely, aby nedošlo k neprimeranému zaťaženiu obyvateľov v menej lukratívnych oblastiach.
• Boj s byrokraciou: Hoci sa predpokladá, že úrady by si mali informácie o vlastníctve overovať sami v katastri nehnuteľností vďaka tzv. antibyrokratickému zákonu, je dôležité zabezpečiť efektívnu a bezproblémovú komunikáciu medzi daňovníkmi a správcami dane.

Čo prinesie budúcnosť?

Je zrejmé, že téma dane z nehnuteľností bude v najbližšom období patriť medzi citlivé a intenzívne diskutované témy. Zatiaľ čo mestá a obce môžu zvyšovať sadzby dane už teraz na základe existujúcich zákonov, celonárodná reforma, ktorá by zmenila princípy výpočtu dane, je stále v štádiu návrhov, analýz a odborných diskusií.

Očakáva sa, že prípadné zmeny sa dotknú predovšetkým vlastníkov viacerých nehnuteľností, investičných bytov a rekreačných objektov. Pre rodiny s jedným bytom či domom na bývanie by mali byť dopady minimálne, najmä ak sa podarí nastaviť spravodlivé nezdaniteľné sumy.

Je dôležité, aby si občania pozorne sledovali vývoj situácie a informovali sa o aktuálnych sadzbách vo svojich obciach. Orientácia v navrhovaných zmenách a ich potenciálnych dopadoch im pomôže lepšie sa pripraviť na prípadné finančné zmeny a vyhnúť sa stresu z neistoty. Budúcnosť dane z nehnuteľností na Slovensku bude závisieť od toho, ako sa podarí nájsť rovnováhu medzi potrebou zvýšiť príjmy verejných financií a zabezpečením spravodlivého a sociálne únosného systému zdaňovania majetku.

tags: #zvysenie #dane #za #byt