Znalecký Posudok Nehnuteľnosti a jeho Vplyv na DPH

Znalecký posudok je kľúčovým dokumentom v rôznych aspektoch obchodovania s nehnuteľnosťami a inými aktívami. Jeho úloha sa neobmedzuje len na stanovenie hodnoty, ale má významný vplyv aj na daňové povinnosti, vrátane dane z pridanej hodnoty (DPH). Tento článok poskytuje komplexný prehľad o znaleckých posudkoch v kontexte DPH a nehnuteľností, pričom sa opiera o informácie a príklady z praxe s cieľom objasniť, kedy je znalecký posudok potrebný, ako sa vypracúva a aký má vplyv na daňové povinnosti.

Čo je Znalecký Posudok a na Čo Slúži?

Znalecký posudok je dokument, ktorý vypracúva znalec zapísaný v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR. Znalec je odborník, ktorý preukázal dlhoročnú prax, vzdelanie a úspešne zložil odborné skúšky. V prípade, že ide o právnickú osobu, musí ísť o znaleckú organizáciu alebo znalecký ústav, ktorý združuje aspoň troch znalcov - fyzické osoby. Znalec je zárukou, že podklady a závery uvedené v posudku boli preskúmané na odbornej úrovni.

Znalecký posudok slúži na fundované zodpovedanie otázok zadaných zadávateľom. V prípade podnikateľských subjektov ide spravidla o požiadavku určiť všeobecnú hodnotu podniku alebo jeho časti, prípadne hodnotu konkrétnej zložky majetku, ako napríklad nehnuteľnosti. Znalec odpovie na rôzne otázky, ktoré mu určil zadávateľ, pričom pri jeho vypracovaní musia byť dodržané príslušné zákony a vyhlášky.

Cena vs. Hodnota v Znaleckom Ponímaní

V praxi sa často zamieňajú pojmy cena a hodnota. Cena je dohodnutá suma medzi kupujúcim a predávajúcim, ktorá môže byť ovplyvnená rôznymi faktormi a pohnútkami. Naopak, hodnota je odhad najpravdepodobnejšej ceny majetku v danom mieste a čase, ktorú by mal dosiahnuť pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci konajú s patričnou informovanosťou a opatrnosťou. V znaleckej praxi sa hodnota označuje ako všeobecná hodnota. Táto všeobecná hodnota nehnuteľnosti je hodnota, ktorá by bola dosiahnutá pri predaji oceňovanej alebo porovnateľnej nehnuteľnosti v obvyklom obchodnom styku v tuzemsku ku dňu ohodnotenia. Znalec neurčuje cenu, ale znaleckým posudkom stanovuje všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti a pritom postupuje podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR. Ohodnotenie je teda znaleckým odhadom, respektíve názorom znalca.

Kedy je Znalecký Posudok Potrebný?

Podnikatelia a iné subjekty potrebujú znalecký posudok najčastejšie v nasledujúcich situáciách:

• Nepeňažný vklad do podniku: V zmysle § 59 ods. 3 Obchodného zákonníka. Obchodný zákonník umožňuje spoločníkom vložiť do základného imania aj nepeňažné vklady, ktorých hospodársku hodnotu je možné určiť. Hodnota nepeňažného vkladu sa určí znaleckým posudkom, ktorý musí obsahovať aj opis nepeňažného vkladu, spôsob jeho ocenenia a údaj o tom, či jeho hodnota zodpovedá emisnému kurzu upísaných akcií alebo hodnote prevzatého záväzku za vklad do spoločnosti.
• Predaj majetku zakladateľom spoločnosti: Ak ide o prevod majetku za protihodnotu vyššiu ako 10% hodnoty základného imania spoločnosti v zmysle § 59a Obchodného zákonníka. Znalecký posudok sa vyžaduje, ak ide o prevod majetku za protihodnotu vyššiu ako 10% hodnoty základného imania spoločnosti, ide o spoločnosť s ručením obmedzeným alebo akciovú spoločnosť a nejde o zmluvu uzatvorenú pri bežnom obchodnom styku. Toto platí aj pre osoby blízke spoločníkovi alebo ovládajúce a ovládané osoby.
• Predaj podniku alebo jeho časti, zlúčenie spoločností: Na ocenenie jednotlivých zložiek majetku a záväzkov reálnou hodnotou v zmysle § 25 ods. 1e a ods. 1f zákona o účtovníctve. Znalecký posudok je vhodný spôsob, ako získať predstavu o reálnej hodnote podniku pri jeho predaji alebo kúpe. V zmysle § 25 zákona o účtovníctve sa majetok a záväzky nadobudnuté kúpou podniku alebo jeho časti, prípadne získané zlúčením, musia oceniť reálnou hodnotou, ktorá sa určí kvalifikovaným odhadom alebo posudkom znalca.
• Stanovenie ušlého zisku: Napríklad z dôvodu nedodržania zmluvného vzťahu.
• Hпотеkárny úver: Banky vyžadujú znalecký posudok na ohodnotenie nehnuteľnosti, ktorá je predmetom záložného práva pri poskytovaní hypotekárneho úveru. Znalca si môže vybrať žiadateľ o úver, pričom musí ísť o znalca z odboru stavebníctva. Pri kúpe nehnuteľnosti je najdôležitejšia cena. Predávajúci ju často nadhodnotí, preto je dobré a v zmysle regulácie potrebné predložiť banke aktuálny znalecký posudok, ktorý určí hodnotu nehnuteľnosti. Ten zároveň patrí k hlavným dokladom, podľa ktorých sa posudzuje výška hypotéky. Jednou z najdôležitejších podmienok pri žiadosti o úver je vyhotovený znalecký posudok bytu, rodinného domu či pozemku určeného na zastavanie. Banka je viazaná vlastným ohodnotením, z uvedeného dôvodu pri doložení znaleckého posudku klientom v banke prebieha ešte jeho supervízia. Supervízia znaleckého posudku nie je v žiadnom prípade jeho kontrolou.
• Súdne spory: Súd môže prizvať znalca na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti. Zákonná povinnosť znalcov vyhotoviť posudky ostala ale len pre potreby súdov, polície a iných štátnych orgánov, najmä však v prípade súdnych sporov. Súd môže uznesením prizvať znalca, aby stanovil všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti k požadovanému dátumu.

Ako si Vybrať Znalca?

Znalci sú rozčlenení na rôzne odbory a v rámci odborov na odvetvia (napr. stavebníctvo, elektrotechnika alebo ekonómia). Pri výbere konkrétneho znalca (fyzickej osoby alebo znaleckej organizácie) je potrebné vychádzať z toho, na aký účel podnikateľ potrebuje znalecký posudok. Na stanovenie hodnoty podniku alebo jeho časti môžu iba znalecké organizácie a znalecké ústavy (právnické osoby) zapísané v odvetví „Oceňovanie a hodnotenie podnikov“. Konkrétneho znalca (znaleckú organizáciu) je možné vyhľadať napríklad na internete alebo v Zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR. Dôležité je overiť si skúsenosti znalca a jeho oprávnenie vykonávať znaleckú činnosť. V stavebníctve existuje 14 rôznych odvetví znaleckej činnosti. Každé z nich je rovnako dôležité a potrebuje, aby znalec v danom odvetví bol vysoko erudovaný a mal komplexné znalosti v danej problematike.

Cena Znaleckého Posudku

Základná hodinová sadzba znalca je určená vyhláškou č. 491/2004 Z. z. vo výške 13,28 € bez DPH, k nej sa ďalej účtujú všetky ďalšie účelne vynaložené výdavky, príp. rôzne ďalšie tarifné zložky. Zákon o znalcoch však umožňuje dohodnúť sa aj na zmluvnej odmene. Cena za znalecký posudok na nehnuteľnosť sa odvíja od viacerých faktorov a tiež sa riadi vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR č. 491/2004 Z. z. Vo všeobecnosti za znalecký posudok na ohodnotenie nehnuteľnosti zaplatíte 150 až 400 EUR. Závisí to však aj od vzájomnej dohody znalca a objednávateľa, t. j. klienta. Cenu ovplyvňuje napríklad aj rýchlosť vypracovania znaleckého posudku, lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, druh nehnuteľnosti a rozsah jej príslušenstva. Každopádne je potrebné počítať so sumou od niekoľko sto eur (pri jednoduchších posudkoch) až po niekoľko tisícové sumy (napr. pri stanovení hodnoty väčšieho podniku).

Podklady pre Znalecký Posudok

Odborná stránka znaleckého posudku závisí od kvality dodaných podkladov. Je teda potrebné, aby mal znalec k dispozícii všetky relevantné dokumenty. Ich rozsah a typ závisí od toho, čo je predmetom znaleckého posudku. Obyčajne majú jednotliví znalci na svojich internetových stránkach uvedený zoznam podkladov, kde sú špecifikované všetky potrebné dokumenty.

Za podklady, ich kvalitu a informácie v nich uvedené, zodpovedá zadávateľ. Pri stanovení hodnoty podniku sa najčastejšie vyžaduje výpis z obchodného registra, účtovné výkazy, hlavná kniha, inventúrny súpis majetku a záväzkov, stručná charakteristika spoločnosti a podobne. Pri pozemkoch stačí označenie parciel v objednávke. Geometrický plán, pokiaľ je potrebný (napr. pri delení pozemkov), je tiež dôležitý. Treba mať pripravenú poslednú zmluvu o nadobudnutí bytu alebo nebytového priestoru a potvrdenie o veku bytového domu. Toto potvrdenie vystaví klientovi správca bytového domu. Pre zápis rozostavanej stavby alebo rozostavaného bytu do katastra nehnuteľností je potrebný znalecký posudok v zmysle katastrálneho zákona § 46 o stupni ich rozostavanosti.

Znalecký Posudok a DPH pri Predaji Nehnuteľností

Z hľadiska DPH môže pozemok pri jeho predaji podliehať zdaneniu alebo môže byť oslobodený od DPH. Rozhodujúce je, či ide o pozemok stavebný alebo nie. Zákon o DPH definíciu pozemku neobsahuje, ale odkazuje na § 43h zákona č. 50/1976 Zb. Stavebným pozemkom je pozemok, ktorý je v katastri evidovaný ako „zastavané plochy a nádvoria“ alebo je určený na zastavanie podľa územného plánu. Dodanie pozemku je oslobodené od dane okrem dodania stavebného pozemku (§ 38 ods. 1 zákona o DPH).

Ak správca dane potrebuje odborné posúdenie skutočností dôležitých pre správne určenie dane, môže požiadať znalca o vypracovanie znaleckého posudku alebo odborného stanoviska.

Príklad z Praxe:Platiteľ FIRMA A uzatvoril kúpnu zmluvu s platiteľom FIRMA B, predmetom ktorej bol pozemok v katastrálnom území obce Vajkovce, zapísaný v katastri nehnuteľností ako orná pôda. Obecné zastupiteľstvo rozhodlo, že pozemok bol zahrnutý do územného plánu obce na zastavanie. V tomto prípade ide o stavebný pozemok, ktorý podlieha DPH.

Znalecký Posudok a Dane z Príjmov

Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá nespĺňa podmienky oslobodenia od dane z príjmov podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, si môže daňovník uplatniť výdavky, ktoré súvisia s nadobudnutím a zveľadením nehnuteľnosti. Môže to byť aj znalecký posudok, ktorý bol vypracovaný za účelom zistenia hodnoty nehnuteľnosti. Ak daňovník (fyzická osoba - nepodnikateľ) predáva nehnuteľnosť, ktorú si sám vybudoval, môže si uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na jej obstaranie, napríklad náklady na stavebný materiál, práce a znalecký posudok.

Platnosť Znaleckého Posudku

Platnosť znaleckého posudku, ktorým sa určí hodnota nehnuteľnosti, nie je nikde presne určená, preto sa odvíja od účelu, na ktorý sa použije. Na účely záložného práva banky väčšinou akceptujú znalecké posudky 12 mesiacov od dátumu obhliadky nehnuteľnosti. V individuálnych prípadoch, ak ide o refinancovanie existujúceho úveru, môžu byť aj staršieho vypracovania, napr. 7 rokov. Banky vyžadujú, aby znalecký posudok pri žiadosti o novú hypotéku nemal viac ako 1 rok. Pri refinancovaní hypotéky je vek znaleckého posudku štandardne maximálne 3 roky.

Špecifické Situácie a DPH

• Predaj nehnuteľnosti českou spoločnosťou na Slovensku: Ak česká spoločnosť (SRO1) predáva nehnuteľnosť na Slovensku, je potrebné zohľadniť zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia medzi Slovenskou republikou a Českou republikou. Zisky, ktoré poberá rezident Českej republiky zo scudzenia nehnuteľného majetku umiestneného v Slovenskej republike podliehajú zdaneniu v Slovenskej republike. SRO1 sa musí registrovať prostredníctvom formuláru ŽIADOSŤ O REGISTRÁCIU, OZNÁMENIE ZMIEN… na daň z príjmov a podať DPPO priznanie.
• Registrácia pre DPH: Ak zahraničná osoba dodáva na Slovensku tovar alebo služby, je povinná podať žiadosť o registráciu pre daň Daňovému úradu Bratislava pred začatím vykonávania činnosti, ktorá je predmetom dane okrem dovozu tovaru.

Znalecký Posudok a Reklamácie

V prípade reklamácie vozidla, ktoré bolo odpredané na základe znaleckého posudku, je potrebné posúdiť, či ide o skrytú chybu, ktorú nebolo možné zistiť pri obhliadke.

Všeobecná Hodnota a Metódy Stanovenia

Pri stanovovaní všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti znalec postupuje podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 86/2002 Z. z. a jej príloh. Existuje viacero metód, ktoré môže znalec použiť, pričom väčšina bánk požaduje použitie aspoň dvoch z nich. Medzi odporúčané metódy patria:

• Polohová diferenciácia: Táto metóda je často povinná, ale jej odporúčané priemerné koeficienty už nemusia zodpovedať súčasnému stavu trhu.
• Porovnávacia metóda: Táto metóda je najbližšie k realite, pretože používa podklady z aktuálneho stavu trhu s nehnuteľnosťami. Znalec sa snaží nájsť čo najviac podobných nehnuteľností, aby vedel relevantne posúdiť a následne vyhodnotiť hodnotu nehnuteľnosti. Pri tejto metóde si treba uvedomiť, že cena je len jedným z faktorov, ktoré znalec posudzuje a porovnáva. Dôležitá je celková výmera, poloha, vybavenosť, stav a veľa ďalších aspektov.
• Výnosová metóda: Táto metóda sa používa najmä pri objektoch, ktoré prinášajú výnos.

Je na posúdení znalca, pre ktorú metódu sa rozhodne, pričom musí brať do úvahy charakter nehnuteľnosti. Prirodzene, hodnota nehnuteľnosti v tom istom čase môže byť z pohľadu dvoch znalcov odlišná, aj keď obaja postupujú správne.

Interné Ocenenie a Supervízia

Niektoré banky ponúkajú možnosť interného ocenenia nehnuteľnosti, ktoré je založené na tabuľkách a zaradení nehnuteľnosti podľa jej polohy a veľkosti. Klient však nedostane fyzicky do ruky papierový znalecký posudok. Pri využití služby znaleckého ohodnotenia nehnuteľnosti Tatra bankou klient nezíska od banky papierový znalecký posudok, ani iný dokument, dané ohodnotenie slúži len pre interné potreby banky. Pri iných typoch nehnuteľností je potrebné, aby si klienti zabezpečili znalecký posudok rodinného domu či pozemku určeného na zástavbu vo vlastnej réžii. Tatra banka akceptuje všetkých znalcov zo zoznamu, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti SR.

Znalecký posudok je pre banku podkladom k posúdeniu nehnuteľnosti z pohľadu jej technického stavu, jej kvality, veľkostných parametrov, lokality a stanoveniu hodnoty nehnuteľnosti. Banka je viazaná vlastným ohodnotením, z uvedeného dôvodu pri doložení znaleckého posudku klientom v banke prebieha ešte jeho supervízia.

Znalecký posudok je teda komplexný dokument s mnohostranným využitím, ktorý zohráva dôležitú úlohu nielen pri prevodoch nehnuteľností, ale aj pri plnení daňových povinností. Správne pochopenie jeho účelu, obsahu a vplyvu je kľúčové pre bezproblémové a efektívne riešenie rôznych finančných a právnych situácií.

tags: #znalecky #posudok #vratane #dph #nehnutelnost #rozklad