Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti: Kľúčové aspekty a overenie podpisu

Zmluva o zriadení záložného práva je základným právnym nástrojom, ktorý poskytuje veriteľovi istotu v prípade nesplnenia záväzku dlžníkom. Jej platnosť a vykonateľnosť však často závisia od precízneho dodržania formálnych náležitostí, vrátane overenia podpisu notárom. Tento článok sa podrobne venuje problematike zmlúv o zriadení záložného práva, významu overenia podpisu, ako aj rôznym situáciám, kedy je tento úkon nevyhnutný.

Úvod do záložného práva a zmlúv o jeho zriadení

Záložné právo predstavuje dôležitý právny inštitút, ktorý slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa. V prípade, že dlžník nesplní svoj záväzok, veriteľ má právo uspokojiť svoju pohľadávku z hodnoty založeného majetku. Zmluva o zriadení záložného práva je teda kľúčový dokument, ktorý definuje podmienky a rozsah tohto zabezpečenia. Jej hlavnou funkciou je zabezpečiť pohľadávku osoby voči inej osobe a posilniť tak jej postavenie pre prípad, ak by pohľadávka nebola riadne a včas splnená.

Záložné právo je právny nástroj, ktorý zabezpečuje poskytnutú pôžičku či úver (vrátane úrokov a poplatkov). Záložné právo poskytuje bankám dodatočnú ochranu proti riziku nesplatenia úveru. Záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností na základe záložnej zmluvy, ktorá sa vzťahuje na konkrétnu hypotéku a nehnuteľnosť. Záložné právo zaniká splatením hypotéky.

Dôležitosť overenia zmluvy notárom

Overenie podpisu zmluvy notárom je úkon, pri ktorom notár potvrdzuje, že osoba, ktorá zmluvu podpísala, je skutočne tou osobou, za ktorú sa vydáva, a že podpis bol vykonaný slobodne a vážne. Toto overenie má zásadný význam pre právnu istotu a preukázateľnosť zmluvy. Notár svojím overením garantuje, že podpis na dokumente je autentický a pochádza od uvedenej osoby, čím sa predchádza potenciálnym sporom a podvodom.

Kedy je overenie podpisu notárom nevyhnutné?

Zákon vyžaduje overenie podpisu notárom v určitých prípadoch, aby sa predišlo podvodom a zabezpečila právna istota. Jedným z najčastejších prípadov je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam.

Kúpna zmluva a overenie podpisov

Pri kúpnej zmluve, ktorá pozostáva z viacerých listov, je dôležité, aby bola zviazaná tak, aby nebolo možné ju zameniť. Na kúpnej zmluve sa overujú podpisy len predávajúcich, ktorí ich môžu overiť kdekoľvek na území SR. Na jednej zmluve môže byť viacero kupujúcich aj predávajúcich a na kataster sa predkladajú 2 originály zmluvy podpísané všetkými účastníkmi. Každý účastník zmluvy by mal dostať jednu zmluvu. V kúpnej zmluve musí byť presne špecifikovaný predmet prevodu tak, ako je uvedený na liste vlastníctva v časti A, a výška spoluvlastníckeho podielu jednotlivých predávajúcich. Kúpnu zmluvu je potrebné podať na kataster do 3 rokov od podpisu, inak platí, že ste od zmluvy odstúpili.

Zosnulý spoluvlastník a dedičské konanie

Pri kúpe nehnuteľnosti, kde je jedným zo spoluvlastníkov zosnulý, je potrebné najprv vyriešiť otázku dedičstva. Majetok zosnulého musí byť predmetom dedičského konania, ktoré potvrdí nových majiteľov jeho podielu na nehnuteľnosti. Prvým krokom by malo byť podanie návrhu na dodatočné dedičské konanie. Súd na základe tohto návrhu otvorí dedičské konanie, aby sa oficiálne určili dedičia a prešli vlastnícke práva zo zosnulého na jeho právoplatných dedičov.

Zmeny v spoločnosti s ručením obmedzeným a osvedčovanie podpisov

Pri zakladaní spoločnosti s ručením obmedzeným nie je potrebné osvedčovať podpisy na všetkých dokumentoch. Treba rozlišovať medzi vlastnoručným podpisom pred notárom alebo matričným úradom a uznaním podpisu za vlastný, čo je v prípade, ak už máte dokumenty podpísané a overuje sa ich pravosť. Takéto „uznanie“ podpisu za vlastný je dostačujúce pri väčšine dokumentov. Obchodný register môže odmietnuť zapísať zmeny, ak chýba overenie podpisu notárom. Obchodný zákonník vymenúva, ktoré otázky patria do pôsobnosti valného zhromaždenia a stanovuje, pri rozhodovaní o ktorých z daných otázok je potrebné osvedčiť podpis predsedu valného zhromaždenia na zápisnici zo zasadnutia valného zhromaždenia (ak má spoločnosť viacerých spoločníkov) alebo jediného spoločníka na rozhodnutí.

Návrh na zápis údajov do obchodného registra

V prípade návrhu na zápis údajov do obchodného registra sa osvedčuje pravosť podpisu navrhovateľa (resp. splnomocniteľa v prípade zastúpenia na základe plnomocenstva). Uvedené sa nevyžaduje, ak sa podanie realizuje elektronickými prostriedkami. Osvedčený podpis sa vyžaduje aj v prípade, ak sa navrhuje zapísať do obchodného registra údaj, ktorý nevyplýva z inej prílohy (a teda je potrebné čestné vyhlásenie navrhovateľa, v ktorom daný údaj uvedie).

Splynutie, zlúčenie a rozdelenie obchodnej spoločnosti

Pri splynutí, zlúčení a rozdelení obchodnej spoločnosti sa predkladá k návrhu na zápis údajov do obchodného registra čestné vyhlásenie s úradne osvedčeným podpisom navrhovateľa vo vzťahu k stavu spoločnosti.

Zmluva o zriadení záložného práva: Náležitosti a účel

Zmluva o zriadení záložného práva predstavuje jednu z najčastejšie používaných zmlúv slúžiacich na zabezpečenie splnenia pohľadávky. Má svoj právny základ v Občianskom zákonníku (§ 151a až § 151me). Túto zmluvu môžete nájsť aj pod názvom záložná zmluva.

Aké je zmysel zmluvy o zriadení záložného práva?

Hlavnou funkciou záložného práva je zabezpečiť pohľadávku veriteľa a posilniť jeho právne postavenie, ak má pochybnosti voči dlžníkovi, či tento svoj dlh splní. Na druhej strane záložné právo núti dlžníka, aby svoj dlh splnil. V opačnom prípade veriteľ môže uspokojiť svoju pohľadávku priamo zo zálohu.

Čo by mala táto zmluva obsahovať?

Záložná zmluva musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán: Je potrebné identifikovať, kto je záložný veriteľ a kto je záložca. Zmluvné strany musia byť označené v prípade podnikateľov obchodným menom, sídlom, právnou formou a IČO-m, ak ho majú pridelené a v prípade fyzických osôb menom a priezvisko, dátumom narodenia a trvalým pobytom. V prípade hypotekárneho úveru sú banky v postavení záložného veriteľa. Záložcom je ten, ktorý zakladá nehnuteľnosť, spravidla osoba dlžníka.

  

• Určenie zabezpečenej pohľadávky: Je potrebné v záložnej zmluve identifikovať pohľadávku, ktorú má veriteľ voči dlžníkovi a ktorá sa zabezpečuje záložným právom. Bez vymedzenia pohľadávky by nebolo možné určiť, čo vlastne má byť zabezpečené. Pri označení pohľadávky je potrebné určiť jej hodnotu. V prípade, ak nie je určená hodnota zabezpečenej pohľadávky, je potrebné určiť najvyššiu hodnotu istiny, do ktorej sa pohľadávka zabezpečuje. Môže ísť o peňažnú alebo nepeňažnú pohľadávku, dokonca aj o pohľadávku, ktorá vznikne až v budúcnosti.

• Určenie zálohu: Ďalšou náležitosťou zmluvy je označenie predmetu záložného práva, tzv. zálohu. Je to vec, právo alebo iná majetková hodnota, ktorá zabezpečuje pohľadávku určenú v záložnej zmluve a ktorú bude môcť záložný veriteľ speňažiť v prípade, ak jeho pohľadávka nebude riadne a včas splnená dlžníkom. Bez určenia zálohu by nebolo možné identifikovať, čo vlastne zabezpečuje pohľadávku. Zálohom môže byť napríklad nehnuteľnosť, byt, nebytový priestor, ale aj právo či iná majetková hodnota, ako napríklad podiel, cenný papier alebo podnik. Záložné právo sa vzťahuje aj na príslušenstvo týchto vecí, napríklad úroky z omeškania pri nezplatenej pohľadávke, ak sa v zmluve nedohodlo inak. Dokonca je možné, aby záloh vznikol až v budúcnosti.

V prípade, že niektorá náležitosť nebude splnená, má to za následok absolútnu neplatnosť záložnej zmluvy. Hľadí sa na zmluvu, ako keby ani nedošlo k jej uzatvoreniu.

Príklad na neplatnosť záložnej zmluvy

A, s.r.o. evidovala voči B, s.r.o. pohľadávku vo výške 10 000 eur. A, s.r.o. uzatvorila dňa 1.12.2018 s B, s.r.o. záložnú zmluvu. V zmluve uviedli, že sa zabezpečuje peňažná pohľadávka A, s.r.o. voči B, s.r.o. vo výške 10 000 eur. V zmluve však opomenuli špecifikovať záloh, ktorý má zabezpečiť pohľadávku. Uviedli len, že pohľadávka je zabezpečená “osobným vozidlom vo vlastníctve záložcu”, napriek tomu, že záložca má vo vlastníctve viacero osobných vozidiel. Záložná zmluva medzi A, s.r.o. a B, s.r.o. je tak neplatná, pretože nie je dostatočne špecifikovaný predmet zabezpečenia.

Záložná zmluva na nehnuteľnosť a jej písomná forma

Záložná zmluva, v ktorej je zálohom nehnuteľnosť, musí mať písomnú formu. Nestačí ústna dohoda medzi záložným veriteľom a záložcom. Je tomu tak z dôvodu potreby zapísania záložného práva do katastra nehnuteľností. Záložnú zmluvu musíte predložiť na katastrálny úrad. Pri podpise záložnej zmluvy na nehnuteľnosť je vylúčené zastúpenie vlastníka na základe plnomocenstva. Záložnú zmluvu musí podpísať osobne vlastník zakladanej nehnuteľnosti.

Aké pohľadávky je možné zabezpečiť záložným právom?

Občiansky zákonník ustanovuje, že zabezpečiť je možné nielen peňažnú, ale aj nepeňažnú pohľadávku. Taktiež je možné zabezpečiť pohľadávku, ktorá vznikne až v budúcnosti. Pri nepeňažnej pohľadávke je dôležité, aby jej hodnota bola určitá, prípadne určiteľná kedykoľvek počas trvania záložného práva.

Príklad na zabezpečenie pohľadávky, ktorá vznikne v budúcnosti

A, s.r.o. uzatvorila dňa 1.2.2019 s B, s.r.o. zmluvu, na základe ktorej sa zaviazala do jedného roka vykonať stavebné práce - postaviť budovu v hodnote 200 000 eur. Dohodli sa, že časť sumy 100 000 eur bude vyplatená pri podpise zmluvy, druhá časť sumy, 80 000 eur bude vyplatená po uskutočnení stavebných prác a tretia časť sumy 20 000 eur bude vyplatená až po roku od uskutočnenia stavebných prác, ako určitá forma bezchybného vykonania prác. Za účelom zabezpečenia svojej pohľadávky, ktorá vznikne v budúcnosti (B, s.r.o. má povinnosť zaplatiť sumy 80 000 eur, resp. 20 000 eur až neskôr, po uzavretí záložnej zmluvy), uzavreli súčasne dňa 1.2.2019 záložnú zmluvu, pričom ako záloh dohodli budovu, ktorú má A, s.r.o. postaviť.

Príklad na predmet zálohu

A, s.r.o. uzatvorila s B, s.r.o. zmluvu o zriadení záložného práva. Ako záloh si dohodli pohľadávku, ktorú eviduje B s.r.o. voči C, s.r.o.. B, s.r.o. nesplní pohľadávku voči A, s.r.o. riadne a včas. A, s.r.o. môže uspokojiť svoju pohľadávku voči B, s.r.o. pohľadávkou, ktorú má B, s.r.o. voči C, s.r.o., pričom na uspokojenie svojej pohľadávky môže použiť aj úroky z omeškania, ktoré má C, s.r.o. povinnosť zaplatiť B, s.r.o. za to, že pohľadávku voči B, s.r.o. neuhradila včas.

Dve fázy vzniku záložného práva k nehnuteľnosti

Celý proces vzniku záložného práva k nehnuteľnosti pozostáva z dvoch štádií. Prvou fázou je uzavretie samotnej zmluvy o zriadení záložného práva. Bez uzavretia zmluvy nie je možné pristúpiť k druhej fáze, ktorou je zápis záložného práva do katastra nehnuteľností.

Po uzavretí záložnej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností na príslušnom Okresnom úrade, katastrálnom odbore. Následne má kataster lehotu 30 dní na to, aby záložné právo zavkladoval do katastra nehnuteľností. Rozhodnutím Okresného úradu o povolení vkladu záložného práva sa končí proces vzniku záložného práva. Záložné práva sa do katastra zapisujú v poradí, v akom vznikli, pričom tento zápis obmedzuje nakladanie s nehnuteľnosťou.

Práva a povinnosti zmluvných strán pri záložnej zmluve

Uzavretie každej zmluvy prináša pre jej účastníkov určité práva a povinnosti. Azda najpodstatnejším právom záložného veriteľa je právo začať s výkonom záložného práva v prípade, ak jeho pohľadávka nebude riadne a včas splnená. Výkon záložného práva sa uskutočňuje predovšetkým predajom zálohu. Zabezpečená pohľadávka sa uspokojí z výťažku predaja. Veriteľ sa však môže uspokojiť aj tým, že si záloh ponechá. Takáto dohoda je však možná až po tom, ako zabezpečená pohľadávka nadobudne splatnosť.

Príklad na neplatnosť dohody o uspokojení sa tým, že si veriteľ ponechá záloh

A s.r.o. uzatvorila dňa 1.2.2019 záložnú zmluvu s B, s.r.o na zabezpečenie svojej pohľadávky vo výške 100 000 eur z titulu pôžičky. Zálohom bol nebytový priestor v hodnote 100 000 eur. Pohľadávka má nadobudnúť splatnosť dňa 1.6.2019 (do tohto dátumu je B, s.r.o. povinná vrátiť A, s.r.o. pôžičku). V záložnej zmluve sa dohodli, že ak B, s.r.o. nezaplatí včas pohľadávku, A, s.r.o. sa môže uspokojiť tak, že nadobudne vlastnícke právo k nebytovému priestoru. Takáto dohoda je však neplatná, nakoľko ešte nenastala splatnosť pohľadávky. Až po 1.6.2019 sa môže A, s.r.o. dohodnúť s B, s.r.o. tak, že sa stane vlastníkom nebytového priestoru.

Na druhej strane účastníkov je záložca. Ak sa v zmluve nedohodne inak, je oprávnený užívať záloh „zvyčajným spôsobom“. Musí sa však zdržať všetkého, čím by sa zmenšila hodnota zálohu. Kým zabezpečená pohľadávka nenadobudne splatnosť, má záložca právo aj disponovať so zálohom, čiže napr. môže predať záloh alebo ho darovať, ak sa v zmluve nedohodli inak. Povinnosťou záložcu je strpieť výkon záložného práva v prípade, ak nesplní pohľadávku veriteľa riadne a včas.

Zánik záložného práva

Občiansky zákonník vymenúva situácie, za ktorých dochádza k zániku záložného práva. To zaniká v prípade, ak:

• Zanikne zabezpečená pohľadávka - dlžník riadne a včas splní pohľadávku veriteľa.
• Zanikne predmet záložného práva - záloh sa zničí.
• Sa záložný veriteľ vzdá záložného práva.
• Uplynie čas, na ktorý bolo záložné právo zriadené.
• Dôjde k vráteniu veci, ak záložné právo vzniklo odovzdaním hnuteľnej veci.
• Dôjde k prevedeniu zálohu v bežnom obchodnom styku, alebo ak nadobúdateľ zálohu (ten, kto napr. kúpil záloh) bol dobromyseľný v tom, že nadobúda záloh, ktorý nie je zaťažený záložným právom.
• Zmluva o zriadení záložného práva určuje, že záložca môže previesť záloh bez zaťaženia záložným právom.
• Dôjde k zániku iným spôsobom uvedeným v zmluve.
• Dôjde k výkonu záložného práva, napr. speňažením zálohu.

Nielen vznik záložného práva prebieha v dvoch štádiách, ale aj zánik. Po zániku záložného práva k nehnuteľnosti je potrebné vykonať výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností. Za týmto účelom je záložný veriteľ povinný podať žiadosť o výmaz bez zbytočného odkladu po zániku záložného práva.

Špecifické situácie a záložné právo

Kúpna zmluva a znalecký posudok

To, ktorá zmluvná strana vypracuje kúpnu zmluvu, je len otázkou dohody medzi zmluvnými stranami. Kým kúpna cena nebude vyplácaná úverom, nemusíte dokonca robiť ani znalecký posudok, ak sa viete na cene nehnuteľnosti dohodnúť. Pri financovaní kúpy nehnuteľnosti hypotekárnym úverom však banky často vyžadujú znalecký posudok na určenie reálnej hodnoty nehnuteľnosti.

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť upravuje Exekučný poriadok. Jeho podstata spočíva v tom, že nevedie priamo k uspokojeniu pohľadávky veriteľa, ale posilňuje jeho postavenie v tom, že v prípade budúceho speňaženia nehnuteľnosti (napr. výkonom rozhodnutia) bude veriteľovo právo na uspokojenie zabezpečené v poradí vzniku jeho exekučného záložného práva. Exekučné záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností. Podmienkou jeho zriadenia je preukázanie, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. Zriaďuje sa však výlučne na návrh oprávneného v rámci exekučného konania.

Zákonné záložné právo podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Čo v prípade záložného práva k bytu alebo nebytovému priestoru v dome, ktoré upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov? Existujú názory, podľa ktorých dané záložné právo nie je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností (nakoľko zápisom záložné právo vzniká), lebo zákon vyslovene hovorí, že vzniká (konštituuje sa) priamo zo zákona. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na druhej strane priamo ustanovuje, že jeho vznik je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností, a to záznamom.

Riešenia pri problémoch so splácaním

V prípade, že sa dlžník omešká so splátkou hypotéky, banka ho najprv upozorní na omeškanie splátok a pošle výzvu na úhradu. Cieľom banky je v prvom rade hľadať riešenie, ktoré bude prínosné pre obe strany. Až v situácii, keď všetky tieto možnosti zlyhajú a dlžník nereaguje alebo nie je ochotný spolupracovať, banka pristupuje k ďalším krokom.

Pre prípad nečakaných životných situácií, ktoré môžu viesť k poklesu alebo strate príjmu, je dôležité mať pripravené riešenia:

• Kontaktovať banku: Bezodkladne kontaktovať banku a informovať ju o vzniknutej situácii.
• Poistenie hypotéky: Za pár desiatok eur mesačne si môžete zaistiť pokoj. Poisťovňa za vás v ťažkých životných situáciách prevezme splácanie hypotéky.
• Finančná rezerva: Mať našetrené peniaze vás môže zachrániť pred veľkými problémami. Odborníci odporúčajú mať k dispozícii aspoň 6-násobok svojho mesačného príjmu. Tieto úspory vám pomôžu prekonať obdobie, keď nebudete mať príjem. Mnoho bánk ponúka možnosti sporenia k bežnému účtu, napríklad automatickým presunom časti peňazí alebo zaokrúhľovaním platieb.

V prípade núteného predaja nehnuteľnosti zaťažené záložným právom existujú možnosti ako splatenie hypotéky z výnosu z predaja, alebo presun záložného práva na inú nehnuteľnosť, ak vlastník disponuje ďalším majetkom rovnakej alebo vyššej hodnoty.

tags: #zmluva #o #zriadeni #zalozeneho #prava #nehnutelnost