Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov v bytových domoch, najmä v kontexte novostavieb, prináša so sebou nielen práva, ale aj povinnosti a špecifické právne úpravy. Jednou z oblastí, ktorá prešla významnými zmenami, je aj problematika zmlúv o vstavbe alebo nadstavbe, ako aj tvorby fondov na prevádzku, údržbu a opravy, pričom tieto aspekty môžu mať aj súvislosti s daňou z pridanej hodnoty (DPH). Tieto zmeny, reflektované v novelách príslušných zákonov, majú za cieľ predovšetkým zefektívniť správu bytových domov, ochrániť práva vlastníkov a zabezpečiť transparentnejšie finančné toky.
Zverejňovanie nedoplatkov a transparentnosť vo vlastníctve bytov
Jednou z kľúčových noviniek, ktorá sa týka priamo vlastníkov bytov a ich finančných záväzkov, je oprávnenie správcu a spoločenstva zverejňovať zoznam vlastníkov s významnými nedoplatkami. Konkrétne, novela zákona o vlastníctve bytov oprávňuje správcu a spoločenstvo zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň 500 eur. V tomto zozname sa uvádza meno a priezvisko vlastníka a suma jeho nedoplatku. Táto úprava má slúžiť ako nástroj na zvýšenie zodpovednosti vlastníkov a zároveň ako forma tlaku na uhrádzanie záväzkov, čím sa zabezpečí plynulejšie financovanie prevádzky a opráv domu. Cieľom je predchádzať situáciám, kedy omeškanie s platbami jedného vlastníka negatívne ovplyvňuje celkovú finančnú stabilitu spoločenstva.
Inovatívny prístup k tvorbe fondu opráv: Zohľadnenie miery využívania spoločných priestorov
Významnou zmenou, ktorá sa dotýka tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv, je zavedenie nového spôsobu jeho určovania. Nová úprava zavádza, aby sa zohľadňovala miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome. Dôvodová správa k tejto zmene uvádza, že "Na základe poznatkov z praxe sa novo ustanovuje spôsob tvorby fondu prevádzky, údržba a opráv domu v prípadoch, keď s bytom alebo nebytovým priestorom je spojené užívanie len určitých spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu. Tvorba fondu prevádzky, údržby a opráv je upravená inak v tých prípadoch, kedy vlastníci nebytových priestorov neužívajú spoločné zariadenia domu a ani všetky spoločné časti domu, teda nemajú osoh z ich opravy alebo rekonštrukcie."
Prax totiž ukázala, že napríklad v domoch sa nezatepľujú garáže alebo nebytové priestory v prízemí, aj keď ich vlastníci sa preddavkami do fondu prevádzky, údržby a opráv domu podieľajú na financovaní zateplenia celého domu, ako aj na splácaní úveru. Navrhovaná úprava má umožniť, aby boli pri tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv zohľadnené špecifiká niektorých domov a obmedzené užívanie spoločných priestorov vlastníkmi nebytových priestorov a garáží pri zachovaní princípu veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Toto opatrenie má zabezpečiť spravodlivejšie rozdelenie nákladov a zároveň motivovať vlastníkov nebytových priestorov a garáží k aktívnejšiemu podielu na financovaní tých častí domu, ktoré reálne využívajú.
Hlasovacie procesy a rozhodovanie vlastníkov: Novely prinášajú flexibilitu aj zodpovednosť
Novela zákona o vlastníctve bytov priniesla aj významné zmeny v procesoch hlasovania a rozhodovania vlastníkov. Celý paragraf 14 zákona bol nahradený, avšak lehota minimálne 5 pracovných dní pred dňom konania schôdze, v ktorej musí byť oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, zostala zachovaná. Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník jeden hlas.
Podľa novely, ak schôdza vlastníkov nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze uznášaniaschopná, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov. Táto zmena prináša väčšiu flexibilitu pri prijímaní rozhodnutí, najmä v domoch s nižšou účasťou na schôdzach. Výnimkou sú prípady, ak sa hlasuje o špecifických záležitostiach, ktoré si aj naďalej vyžadujú prísnejšie pravidlá hlasovania, ako sú napríklad hlasovania podľa § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. Aj v týchto prípadoch je však stále možnosť písomného hlasovania, čo umožňuje zapojiť sa do rozhodovacieho procesu aj vlastníkom, ktorí sa nemôžu zúčastniť osobne.
Dôležitou novinkou je aj pravidlo, že nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri opakovanom hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov, s výnimkou hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru môže v listinnej podobe, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu na zastupovanie pri hlasovaní. Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka. Toto opatrenie zvyšuje transparentnosť a predchádza zneužitiu splnomocnení. Kandidáti na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov nemôžu byť splnomocnení iným vlastníkom pri hlasovaní o ich voľbe, čím sa zabezpečuje nestrannosť voľby.
05 - Vzájomné práva a povinnosti medzi vlastníkmi a správcom domu
Písomné hlasovanie a jeho právoplatnosť
Písomné hlasovanie, ktoré je stále dôležitou súčasťou rozhodovacích procesov, má svoje presné náležitosti. Na hlasovacej listine alebo viacerých listinách, ktoré obsahujú plné znenie schvaľovaného návrhu, musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka, otázka alebo otázky s poradovými číslami. Súhlas alebo nesúhlas vyjadrujú vlastníci vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu podpisu. Zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné overenie podpisov.
Po vykonaní písomného hlasovania správca alebo predseda, za účasti dvoch zvolených vlastníkov, zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od skončenia písomného hlasovania obvyklým spôsobom v dome. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov. Prehlasovaný vlastník má právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov.
Stavebné úpravy a povinnosti vlastníkov
Novela zákona o vlastníctve bytov zavádza aj ďalšie povinnosti pre vlastníkov, ktorí stavebne upravujú svoj byt alebo nebytový priestor. Vlastníci sú povinní na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Toto opatrenie má predchádzať neoprávneným zásahom do spoločných častí a zabezpečiť bezpečnosť celej bytovej stavby.
Okrem toho je vlastník bytu povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Táto povinnosť súvisí s presnejším výpočtom nákladov na služby spojené s užívaním bytu, ako je dodávka vody, tepla či odvoz odpadu.
Spracúvanie osobných údajov a súhlas so zmenami
Novela zákona o vlastníctve bytov špecifikuje aj oprávnenia správcu alebo spoločenstva v oblasti spracúvania osobných údajov. Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Toto ustanovenie predstavuje zosúladenie so zákonnou úpravou ochrany osobných údajov, čím sa zabezpečuje súlad s platnou legislatívou v oblasti ochrany súkromia.
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú tiež povinní umožniť odstránenie nedostatkov zistených revíznymi kontrolami technických zariadení. Toto je nevyhnutné pre zabezpečenie bezpečnosti a funkčnosti všetkých technických systémov v dome.
Zmluva o vstavbe v bytových novostavbách: Komplexná právna problematika
Problematika zmlúv o vstavbe alebo nadstavbe v bytových domoch, najmä v kontexte novostavieb, je pomerne komplexná a upravuje ju zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Často sa stretávame so situáciami, kedy vlastník bytu má záujem o zväčšenie svojho bytu o susedný priestor, ktorý nikto v dome nevyužíva, ako sú bývalé práčovne, kočikárne, mangľovne alebo podkrovné priestory.
Jedným z hlavných problémov pri realizácii vstavieb, najmä v domoch s väčším počtom bytov, je neustála zmena vlastníkov. Ďalším podstatným problémom býva zastihnutie vlastníkov na ich adrese pobytu, nakoľko sa vyžaduje ich osobný podpis na zmluve o vstavbe. Ak ide o podkrovný priestor, vyžaduje sa tiež súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí majú so vstavbou alebo nadstavbou susediť. Podstatným problémom, ako pri každej inej transakcii, býva aj dohoda o cene za daný priestor s ostatnými vlastníkmi bytového domu. Komplikáciu môže spôsobiť aj správca daného bytového domu, resp. jeho zamestnanec, ktorý nemusí mať dostatočné právne povedomie na to, aby poznal zákonné náležitosti pre správny postup a organizáciu celého procesu.
Ustanovenie § 14b ods. 2 písm. zákona upravuje súhlas s vstavbou alebo nadstavbou. Na toto ustanovenie nadväzujú priamo ustanovenia § 21 a § 22 zákona, ktoré upravujú podstatné náležitosti zmluvy o vstavbe. Podstatou zmluvy o vstavbe ako právneho úkonu je udelenie súhlasu stavebníkovi zo strany vlastníkov bytov a nebytových priestorov na to, aby si stavebník mohol na úkor spoločných častí a spoločných zariadení domu v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov prestavbou rozšíriť svoj existujúci byt. Spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení je vlastníctvom sui generis, ktoré nemožno ani zrušiť a ani na neho aplikovať ustanovenia o hospodárení so spoločnou vecou v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov.
Pozitívum spočíva pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v tom, že z uzatvorenej zmluvy o vstavbe majú prospech nie len vo forme finančnej kompenzácie zaplatenej zo strany stavebníka, ale aj ako jednotlivci, pretože ich podiely na spoločných častiach a spoločných zariadeniach sa vstavbou zmenšia a tým sa zmenšia aj ich náklady spojené s údržbou a opravou spoločných častí a spoločných zariadení; prípadne aj vybudovaní novej strechy. Za pozornosť stojí aj skutočnosť, že § 14b ods. 3 písm. zákona upravuje právo na úhradu nákladov na údržbu a opravy.
Vzhľadom na komplikovanosť celého procesu uzatvorenia zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe tak z procesného ako aj z časového hľadiska, sa netreba ani čudovať mnohým záujemcom o zväčšenie a zhodnotenie svojho bytu, že po určitom čase svoje dlhotrvajúce a často aj finančne náročné úsilie ukončia neúspechom. Zákon je v tomto smere nekompromisný a nedá sa ho ani obísť iným vhodným a dlhodobým riešením. Preto je vždy na zvážení a správnom vyhodnotení každého záujemcu o zväčšenie svojho bytu, aká je pravdepodobnosť jeho úspechu a hlavne jeho osobný vzťah so susedmi v predmetnom bytovom dome.
Súvislosti s DPH pri vstavbách a modernizácii
Pokiaľ ide o daň z pridanej hodnoty (DPH) v súvislosti so zmluvami o vstavbe a modernizáciou bytových domov, je potrebné rozlišovať niekoľko situácií. V prvom rade, ak vlastník realizuje vstavbu, ktorá predstavuje stavebnú úpravu jeho vlastného bytu, a ak je tento vlastník platiteľom DPH, potom náklady na stavebné práce a materiály môžu podliehať DPH v závislosti od typu služby a dodávateľa. V prípade, ak stavebná firma dodáva službu na základe zmluvy o dielo, kde je predmetom vstavba do bytového domu, a táto firma je platiteľom DPH, bude na faktúre uvedená aj DPH. Vlastník, ktorý nie je platiteľom DPH, si túto DPH nemôže nárokovať späť.
Pri modernizácii spoločných častí domu, napríklad pri zatepľovaní, výmene okien alebo rekonštrukcii strechy, financovanej z fondu prevádzky, údržby a opráv, sa postup líši. Ak sú tieto práce realizované dodávateľom, ktorý je platiteľom DPH, potom aj spoločenstvo vlastníkov alebo správca uhrádza cenu vrátane DPH. Spoločenstvo vlastníkov, ak nie je registrované ako platca DPH, si túto DPH nemôže odpočítať. V niektorých prípadoch, ak sú splnené podmienky, môže byť pri určitých stavebných prácach v bytových domoch aplikovaná znížená sadzba DPH, čo je však potrebné vždy konzultovať s daňovým poradcom. Dôležité je tiež poznamenať, že DPH sa týka najmä dodávok tovarov a služieb, a preto priamo zmluva o vstavbe ako právny akt medzi vlastníkmi nemusí DPH priamo generovať, ale DPH sa objavuje pri realizácii konkrétnych stavebných prác a dodávok.