Manželské páry sa často stretávajú s otázkou nadobúdania majetku, najmä nehnuteľností, počas trvania manželstva. Kúpna zmluva na byt či dom je významným krokom, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a informovanosť. Jednou z možností, ako si zabezpečiť kúpu vybraného bytu či domu v budúcnosti, je uzavretie zmluvy o budúcej zmluve. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o budúcej zmluve, s dôrazom na špecifiká, ktoré by mali manželia zvážiť, a rieši problémy súvisiace s nadobúdaním nehnuteľností v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.
Úvod do zmluvy o budúcej zmluve
Zmluva o budúcej zmluve je právny dokument, ktorým sa zmluvné strany zaväzujú, že v budúcnosti uzavrú kúpnu zmluvu. Táto zmluva je užitočná v situáciách, keď nie je možné uzavrieť priamo kúpnu zmluvu, napríklad ak ešte nie sú splnené všetky podmienky financovania, čaká sa na kolaudáciu stavby, alebo ak si jedna zo strán potrebuje zabezpečiť prostriedky na kúpu. Zmluva o budúcej zmluve musí byť uzatvorená v písomnej forme a musí obsahovať dohodu o podstatných náležitostiach budúcej zmluvy.
Rozdiel medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej zmluve
Dôležité je rozlišovať medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej zmluve. Rezervačná zmluva zvyčajne obsahuje záväzok predávajúceho, že nebude nehnuteľnosť ponúkať na predaj iným záujemcom počas určitého obdobia, a často sa pri jej podpise platí rezervačný poplatok. Zmluva o budúcej zmluve, naopak, obsahuje záväzok oboch strán uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu, pričom sú definované všetky podstatné náležitosti tejto zmluvy. V praxi sa často stáva, že rezervačná zmluva obsahuje aj prvky zmluvy o budúcej zmluve, čo môže byť problematické, ak nie sú splnené všetky zákonné požiadavky na platnosť zmluvy o budúcej zmluve.
Manželia a bezpodielové spoluvlastníctvo (BSM)
Základným pilierom majetkových vzťahov v manželstve je bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM). Do BSM patria všetky veci, ktoré manželia nadobudnú počas trvania manželstva, s výnimkou tých, ktoré boli nadobudnuté darovaním, reštitúciou alebo dedičstvom, prípadne boli darované len jednému z manželov. Kúpa nehnuteľnosti, ako je rodinný dom či byt, jednoznačne spadá do rámca BSM.
Podľa § 146 Občianskeho zákonníka platí, že bežné záležitosti týkajúce sa spoločného majetku môže vybavovať jeden z manželov samostatne. Ide napríklad o úhradu bežných účtov za energie či menšie nákupy. Avšak, nadobudnutie nehnuteľnosti takouto bežnou záležitosťou rozhodne nie je. Pre takýto významný úkon je nevyhnutné, aby sa na ňom obaja manželia zhodli a aby s ním súhlasili. Ak by takýto konsenzus neexistoval, jeden z manželov by mohol podať návrh na súd, aby rozhodol o danom úkone. Tento proces je však často zdĺhavý a neefektívny.
Rodinné právo: Čo všetko patrí do BSM
Náležitosti zmluvy o budúcej zmluve na byt a nehnuteľnosť
Zmluva o budúcej zmluve na byt či inú nehnuteľnosť musí obsahovať všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, aby bola platná. V prípade prevodu vlastníctva k nehnuteľnosti Občiansky zákonník v § 46 ods. 2 vyžaduje písomnú formu, pričom prejavy účastníkov musia byť na tej istej listine. Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať najmä:
- Presné označenie zmluvných strán: V prípade manželov, ak sa jedná o nadobudnutie do BSM, by mali byť ako budúci kupujúci uvedení obaja manželia.
- Špecifikácia predmetu kúpy: Presné označenie nehnuteľnosti (byt, dom, pozemok) vrátane jej príslušenstva a prípadných súčastí.
- Kúpna cena a spôsob jej úhrady: Dohoda o výške kúpnej ceny a forme jej splácania, vrátane prípadných záloh či zábezpeky.
- Termín uzatvorenia riadnej kúpnej zmluvy: Presne stanovený termín, do ktorého sa obaja manželia zaväzujú uzavrieť riadnu kúpnu zmluvu.
- Podmienky odstúpenia od zmluvy: Jasne definované podmienky, za ktorých môžu manželia alebo predávajúci odstúpiť od zmluvy.
Ak jeden z manželov nie je na zmluve uvedený ako kupujúci, alebo ak na zmluve chýba jeho podpis, takáto zmluva môže byť považovaná za neplatnú. Judikatúra Najvyššieho súdu ČSR (rozsudok z 15.6.1973, č. k. 4 Cz 29/73) jednoznačne potvrdzuje, že ak sú podľa zmluvy o prevode nehnuteľnosti kupujúcimi obaja manželia, musia zmluvu tiež obaja podpísať. Nedostatok podpisu jedného z manželov nie je možné zhojiť tým, že vec nadobudnutá jedným z nich sa stane predmetom BSM.
Možnosť výlučného vlastníctva počas manželstva
Zákon umožňuje manželom upraviť rozsah BSM. Podľa § 143a Občianskeho zákonníka môžu manželia dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. Obdobne sa môžu dohodnúť aj o správe spoločného majetku. Na takéto zúženie BSM by bola potrebná vzájomná dohoda oboch manželov, a to vo forme notárskej zápisnice. Bez takejto dohody, ak by jeden z manželov nadobudol nehnuteľnosť počas manželstva, táto by sa automaticky stala súčasťou BSM.
Výnimkou z pravidla spoločného nadobúdania by mohla byť situácia, kedy by manželka nadobudla rodinný dom výlučne z peňažných prostriedkov získaných darom, ktorý bol určený len pre ňu, alebo ak by na kúpu použila peniaze zo svojho podnikania. V prípade použitia prostriedkov z podnikania je však dôležité, aby boli tieto záležitosti medzi manželmi riadne upravené, a aby bol zisk z podnikania spravodlivo rozdelený.
Neplatnosť zmluvy a vymáhanie zálohy
V prípade pána Pravoslava K. z Vysokej pri Morave, jeho manželka uzatvorila zmluvu o budúcej zmluve na kúpu rodinného domu bez jeho vedomia a súhlasu. Keďže kúpa nehnuteľnosti nie je bežnou záležitosťou a mala byť financovaná zo spoločných prostriedkov, chýbajúci súhlas druhého manžela môže viesť k neplatnosti zmluvy.
Ak je zmluva neplatná (alebo bude súdom určená za neplatnú), každý účastník zmluvy je povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. Podľa § 457 Občianskeho zákonníka je predávajúci povinný vrátiť zálohu, keďže k platnému uzavretiu zmluvy nedošlo. Ak by tak neurobil, jeho konanie by sa mohlo kvalifikovať ako bezdôvodné obohatenie. Bezdôvodným obohatením je napr. majetkový prospech získaný plnením z neplatného právneho úkonu.
Požiadavka na zaplatenie zálohy už v štádiu uzatvárania zmluvy o budúcej zmluve je atypická. Záloha pri kúpe nehnuteľnosti sa zvyčajne uhrádza až pri podpise samotnej kúpnej zmluvy, kedy si zmluvné strany dojednajú aj spôsob a podmienky zaplatenia celej kúpnej ceny.
Ak predávajúci trvá na predaji a hrozí žalobou, pánovi Pravoslavovi K. sa odporúča obrátiť sa na právnika. Podľa § 3 Občianskeho súdneho poriadku má každý právo domáhať sa na súde ochrany svojho práva, ktoré bolo ohrozené alebo porušené. Avšak, vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti, predávajúci s najväčšou pravdepodobnosťou nebude v spore úspešný.
Zmluva o budúcej zmluve pri kúpe bytu cez hypotéku
Zmluva o budúcej zmluve sa často používa pri kúpe bytu cez hypotekárny úver. V takomto prípade je potrebné zohľadniť podmienky financujúcej banky a uviesť ich v zmluve. Napríklad, je potrebné uviesť označenie financujúcej banky, konkrétne termíny poskytnutia finančných prostriedkov a termíny odovzdania nehnuteľnosti. Je dôležité stanoviť aj podmienky, za ktorých môžu manželia odstúpiť od zmluvy, napríklad ak financujúca banka neposkytne hypotéku.
Zúženie BSM a jeho dôsledky
Manželia môžu uzavrieť dohodu o zúžení BSM vo forme notárskej zápisnice. To znamená, že časť majetku, ktorý by inak patril do BSM, bude patriť do výlučného vlastníctva jedného z manželov. Táto možnosť by mohla byť relevantná v prípade, ak by jeden z manželov chcel nadobudnúť nehnuteľnosť do svojho výlučného vlastníctva, napríklad ak by ju financoval z prostriedkov, ktoré nepatria do BSM.
Riešenie problémov s developerom
V prípade, ak developer navrhuje zmluvu, ktorá nie je vyvážená a umožňuje mu držať pozemok dlhodobo bez vyplatenia zábezpeky a zároveň uvalí na predávajúceho likvidačnú zmluvnú pokutu, nie je dôvod takéto podmienky akceptovať. Je vhodné konzultovať takúto zmluvu s právnikom a vyhnúť sa podmienkam, ktoré sú pre jednu stranu nevýhodné.
Súvisiace právne otázky a rady
- Nadobudnutie pozemku darovaním: Ak jeden z manželov získa pozemok darom, tento pozemok automaticky nepatrí do BSM.
- Stavba na pozemku svokry: Pri stavbe domu na pozemku, ktorý vlastní svokra, je vhodné vypracovať vhodnú zmluvu o výstavbe, prípadne dohodu o užívaní pozemku alebo zmluvu o budúcej zmluve, ktoré jasne určia práva a povinnosti. Čestné vyhlásenie o tom, že svokra si nebude nárokovať pozemok, sa v praxi nepovažuje za dostatočné.
- Zmluva o budúcej kúpnej zmluve s treťou osobou: Ak predávajúci chce, aby splátky boli hradené na účet tretej osoby, nie je účastníka zmluvy, je potrebné dôkladne preskúmať dôvody a zvážiť riziká. Tretia osoba by mala byť v zmluve spomenutá.
- Zmena okolností pri zmluve o budúcej zmluve: Ak dôjde k podstatnej zmene okolností, ktorá znemožňuje splniť účel zmluvy, je možné sa odvolať na § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka.
V prípade akýchkoľvek pochybností alebo zložitých právnych situácií týkajúcich sa zmlúv o budúcej zmluve, kúpy nehnuteľností či majetkových vzťahov v manželstve, je vždy najlepšie obrátiť sa na advokáta.