V oblasti zdaňovania nájomného bývania na Slovensku došlo v posledných rokoch k viacerým legislatívnym zmenám, ktoré ovplyvňujú ako prenajímateľov, tak aj nájomcov, a to najmä v súvislosti s daňou z pridanej hodnoty (DPH). Tieto zmeny sú výsledkom snahy štátu podporiť dostupnosť bývania a zároveň reagovať na aplikačnú prax a potreby trhu.
Novela zákona o štátnej podpore nájomného bývania a jej vplyv na DPH
Schválenie zákona č. 77/2025 Z. z. Národnou radou Slovenskej republiky dňa 10. apríla 2025 prinieslo významné úpravy v systéme štátom podporovaného nájomného bývania. Tento zákon, ktorý mení a dopĺňa predchádzajúci zákon č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania, priniesol aj zmeny v zákone č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH“). Hlavným cieľom novely je zrýchliť implementáciu projektov štátom podporovaného nájomného bývania a rozšíriť definíciu nájomného bytu.
Zákon č. 77/2025 bol vyhlásený v Zbierke zákonov SR dňa 17. apríla 2025 a jeho účinnosť nastala dňom vyhlásenia. Zmeny v zákone o DPH, ktoré boli prijaté v rámci článku IV tejto novely, sa primárne týkajú úprav v § 27, konkrétne pri uplatňovaní zníženej sadzby dane 5 % zo základu dane pri dodaní bytového domu v rámci systému štátom podporovaného nájomného bývania.
V § 27 ods. 3 písm. d) a e) došlo k legislatívno-technickým úpravám. Po novom sa za slovo „prenajímateľ“ vkladá slovo „nájomného“ a na konci sa pripájajú slová, ktoré odkazujú na zákon č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania. Dôležitou zmenou je, že v § 27 ods. 3 písm. d) pribudol nový odkaz na tento zákon. Poznámka pod čiarou k odkazu 6aj) teraz odkazuje na § 2 písm. c) zákona č. 222/2022 Z. z., ktorý zavádza definíciu „nájomného bytu“ s cieľom zmierniť požiadavky v systéme štátom podporovaného nájomného bývania.
Zmeny v zdaňovaní nájmu nájomných bytov
Novelou zákona o DPH (v článku IV zákona č. 77/2025) sa ustanovuje uplatňovanie zníženej sadzby dane 5 % zo základu dane pri dodaní bytového domu podľa zákona č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania. Táto znížená sadzba sa bude uplatňovať aj v rozsahu nájomných bytov, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené ako nebytové priestory na funkciu bývania alebo ubytovania.
V nadväznosti na úpravu ustanovení § 27 ods. 3 písm. d) a e) dochádza k legislatívno-technickým úpravám v § 38. Platiteľ dane sa už nebude môcť rozhodnúť zdaniť nájom nájomného bytu (alebo jeho časti), ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu klasifikovaný ako nebytový priestor na funkciu bývania alebo ubytovania. Toto ustanovenie presnejšie definuje, že prenájom nájomného bytu, resp. jeho predaj (dodanie) bude oslobodený od DPH. V týchto prípadoch platiteľ nemá možnosť rozhodnúť sa, či táto transakcia s nájomným bytom bude, alebo nebude oslobodená od DPH.
Konkrétne, v § 38 ods. 5 sa doplnilo, že platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, okým sa to netýka nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Novelizované ustanovenia § 38 ods. 8 uvádza: „(8) Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu, dodaní nájomného bytu, ktorým je nebytový priestor určený rozhodnutím stavebného úradu na funkciu bývania alebo ubytovania, a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome.“
Tieto zmeny v zákone o DPH nadobúdajú účinnosť dňom vyhlásenia zákona č. 77/2025 Z. z., teda od 17. apríla 2025.
NÁVOD: Prihlásenie mobilom a heslom do e-Služieb Sociálnej poisťovne
DPH pri prenájme nehnuteľností občanmi
V súvislosti s prenájmom nehnuteľného majetku občanmi je dôležité pochopiť, kedy sa občan stáva zdaniteľnou osobou pre účely DPH. Zákon o DPH (č. 222/2004 Z. z.) v § 38 uvádza, že prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od dane, pokiaľ nie je nájomcom zdaniteľná osoba a zároveň nejde o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie.
Občan, ktorý prenajíma nehnuteľný majetok (dom, byt, garáž, pozemok) na území Slovenska na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, sa považuje za zdaniteľnú osobu. Ak sú splnené podmienky pre povinnú registráciu pre DPH, vzniká občanovi povinnosť registrácie.
Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH. Ekonomickou činnosťou sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem.
Obratom na účely DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, s výnimkou tovarov a služieb oslobodených od dane. Obrat sa počíta od nuly od 1. januára každého kalendárneho roka.
Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Stáva sa platiteľom dane až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane platiteľom z iného dôvodu. Žiadosť o registráciu je povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur.
Existujú aj situácie, kedy sa občan (zdaniteľná osoba) stáva platiteľom DPH okamžite:
- Ak hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur. Vtedy sa stáva platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti.
- Ak občan (zdaniteľná osoba) po podaní žiadosti o registráciu z dôvodu presiahnutia obratu 50 000 eur, iným prenájmom nehnuteľnosti presiahne obrat 62 500 eur, je povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu túto skutočnosť.
Občan sa môže stať platiteľom DPH aj dobrovoľne, a to aj pred presiahnutím obratu 50 000 eur. V takom prípade podá žiadosť o registráciu prostredníctvom príslušného formulára.
Zmeny v zákone o dani z príjmov týkajúce sa nájomného bývania
Okrem zmien v DPH priniesla novela aj úpravy v zákone o dani z príjmov, ktoré sa dotýkajú zamestnancov a ich zamestnávateľov v súvislosti so štátom podporovaným nájomným bývaním.
Novelou Zákonníka práce (v článku II zákona č. 77/2025) sa má zlepšiť dostupnosť štátom podporovaného nájomného bývania pre zamestnancov. Zvýšila sa maximálna suma príspevku zamestnávateľa na 5,23 eur na meter štvorcový podlahovej plochy nájomného bytu za kalendárny mesiac. Toto zvýšenie reflektuje rast nákladov spojených s bývaním a má umožniť efektívnejšie pokrytie výdavkov zamestnancov spojených s prenájmom. Zároveň sa zavádza pravidelné automatické zvyšovanie maximálnej sumy príspevku podľa miery inflácie, čím sa zabezpečí dlhodobá udržateľnosť a spravodlivá valorizácia príspevku.
Príspevok zamestnávateľa na nájomné bývanie zamestnanca je v určitých limitoch oslobodený od dane z príjmov pre zamestnanca. Oslobodené príspevky sú uvedené v § 5 ods. 7 zákona o dani z príjmov. V súvislosti s novelou zákona o podpore štátneho nájomného bývania sa v zákone o dani z príjmov zavádzajú určité zmeny. Príspevok zamestnávateľa na nájomné bývanie sa nepovažuje za oslobodený príjem, ak nie je splnené plnenie podľa § 5 ods. 7 písm. b) zákona o dani z príjmov.
Maximálna suma príspevku sa vypočítava na základe výmery nájomného bytu. Pre zamestnanca, ktorý pracuje na plný úväzok, sa maximálna suma príspevku vypočíta na základe celkovej výmery bytu. V prípade polovičného úväzku sa nárok na príspevok kráti na polovicu.
Príspevok zamestnávateľa na nájomné bývanie je pre zamestnávateľa daňovým výdavkom.
Dôležitosť sledovania legislatívy a odborného poradenstva
Zmeny v daňovej legislatíve, najmä v oblasti DPH a dane z príjmov, sú časté a prinášajú so sebou nové pravidlá a povinnosti. Vzhľadom na neustále sa meniace zákony je nevyhnutné, aby si prenajímatelia, podnikatelia aj občania, ktorí prenajímajú nehnuteľnosti, pravidelne sledovali aktuálne legislatívne zmeny.
Odporúča sa konzultovať s daňovým poradcom alebo účtovníkom, ktorý vám pomôže správne aplikovať tieto predpisy v praxi a vyhnúť sa prípadným problémom. Odborné poradenstvo je kľúčové pre správnu daňovú optimalizáciu a predchádzanie sankciám zo strany daňových úradov. Daňové, účtovné a právne predpisy sú komplexné a ich nesprávna interpretácia alebo aplikácia môže viesť k nežiaducim dôsledkom.
Je dôležité si uvedomiť, že informácie uvedené v tomto článku slúžia len na získanie základného prehľadu o danej problematike a nenahrádzajú odborné poradenstvo. Spoločnosti poskytujúce odborné poradenstvo nezodpovedajú za prípadné nezrovnalosti, opomenutia a výsledky získané na základe použitia všeobecných informácií.
Vývoj DPH v prenájme nehnuteľností pred rokom 2019
Pred rokom 2019 bola v oblasti prenájmu nehnuteľností bežná prax daňovej optimalizácie prostredníctvom štruktúry, kde firma A (platiteľ DPH) kúpila byt a následne ho prenajala firme B (tiež platiteľ DPH) s uplatnením DPH na prenájom. Firma B potom prenajala byt konečnému nájomcovi za sumu bez DPH. Tento model umožňoval firmám optimalizovať daňové zaťaženie a využívať výhodu odpočtu DPH.
Zmena v uplatňovaní DPH od 1.1.2019 a jej dôsledky
S účinnosťou od 1. januára 2019 došlo k zásadnej zmene v zákone o DPH, ktorá sa týka nájmu nehnuteľností určených na bývanie. Podľa novej legislatívy je nájom takýchto nehnuteľností oslobodený od DPH bez ohľadu na daňové postavenie nájomcu. To znamená, že prenajímateľ nemôže uplatniť DPH na výstupe, aj keď je platiteľom DPH a prenajíma byt inému platiteľovi DPH.
Táto zmena má významné dôsledky pre prenajímateľov nehnuteľností určených na bývanie. Najzásadnejším dôsledkom je strata nároku na odpočet DPH zo vstupov, ktoré sa vzťahujú k tomuto prenájmu. Pre firmy, ktoré sa primárne venujú prenájmu bytov, to znamenalo výrazné zníženie ziskovosti a nutnosť hľadať alternatívne riešenia a možnosti, ako optimalizovať svoje daňové zaťaženie. Medzi tieto možnosti patria napríklad prenájom nehnuteľností, ktoré nie sú určené na bývanie (komerčné priestory), využitie iných daňových optimalizačných nástrojov, alebo prehodnotenie celkového podnikateľského modelu.
Zmeny v DPH od 1. januára 2026 a 1. januára 2027
Ďalšie zmeny v DPH a dani z príjmov, ktoré nadobúdajú účinnosť od 1. januára 2026 a 1. januára 2027, priniesol tzv. konsolidačný balíček schválený zákonom č. 261/2025 Z. z. Tieto zmeny sa dotýkajú najmä odpočtu DPH na osobné motorové vozidlá kategórie M1, L1e a L3e, ktoré sa používajú súčasne na podnikanie aj na iné účely.
Od 1. januára 2026 dochádza k obmedzeniu práva na odpočítanie DPH na úrovni 50 % pri obstaraní motorového vozidla, ktoré spĺňa tieto kritériá, a to aj pri dlhodobom prenájme. Toto pravidlo platí v období od 1. januára 2026 do 30. júna 2028.
V zákone o dani z príjmov sa od 1. januára 2026 zavádzajú nové pásma zdanenia príjmov fyzických osôb s progresívnym zdanením. Zároveň sa menia sankcie za porušenie daňových povinností v Daňovom poriadku, pričom sa zvyšujú pokuty, ale zároveň sa zavádza motivačný mechanizmus pre skorú úhradu dane.