Stavba je komplexná konštrukcia, ktorá vzniká stavebnými prácami a je pevne spojená so zemou alebo vyžaduje úpravu podkladu pre svoje osadenie. V priebehu realizácie akéhokoľvek stavebného projektu, či už ide o rodinný dom, rozsiahlu infraštruktúrnu stavbu alebo akúkoľvek inú formu výstavby, sa môže vyskytnúť potreba úpravy pôvodného projektu. Tieto zmeny, pokiaľ sa uskutočnia pred definitívnym dokončením a kolaudáciou stavby, spadajú pod režim povolenia zmeny stavby pred dokončením. Tento proces je regulovaný stavebným zákonom a jeho správne pochopenie je kľúčové pre všetkých stavebníkov, projektantov a stavebných dozorov, najmä s ohľadom na nadchádzajúce legislatívne zmeny.
Základné princípy povoľovania stavieb a zmeny v legislatíve
Podľa doterajších predpisov, konkrétne § 58 Zákona č. 50/1976 Zb., žiadosť o stavebné povolenie spolu s potrebnou dokumentáciou vypracovanou oprávnenou osobou podáva stavebník stavebnému úradu. Stavebník musí preukázať svoje vlastnícke právo k pozemku alebo iné právo, ktoré ho oprávňuje na zriadenie požadovanej stavby na danom pozemku. Stavba môže byť užívaná výlučne na účel, ktorý bol stanovený v stavebnom povolení.
Od 1. apríla 2025 vstupuje do platnosti nový Stavebný zákon (Zákon č. 25/2025 Z. z.), ktorý prináša zásadné zmeny. Predovšetkým sa konanie o stavebnom zámere stáva jednotným procesom, ktorý nahrádza doterajšie územné a stavebné konanie. Stavby sa od tohto dátumu budú môcť zhotovovať len na základe overeného projektu. Tento posun v legislatíve si vyžaduje dôkladné pochopenie, ako postupovať v prípade, že dôjde k zmenám oproti pôvodnému projektu počas fázy výstavby.
Mgr. Slavomíra Salajová, poradkyňa pre oblasť legislatívy, ktorá sa aktívne podieľala na príprave nového stavebného zákona, zdôrazňuje, že nový zákon posilňuje zodpovednosť všetkých účastníkov na stavbe. Práve preto je dôležité venovať pozornosť procesu zmeny stavby pred dokončením, aby boli všetky kroky v súlade s novou legislatívou.
Konanie o zmene stavby pred dokončením: proces a požiadavky
Ak v priebehu realizácie stavby dôjde k zmenám oproti projektovej dokumentácii, na základe ktorej stavebník získal stavebné povolenie alebo ohlásenie stavby, je nevyhnutné tieto zmeny pred kolaudáciou stavby zakresliť do projektu a obrátiť sa na príslušný stavebný úrad so žiadosťou o povolenie zmeny stavby pred dokončením. Konanie o zmene stavby pred dokončením sa začína na základe písomnej žiadosti stavebníka.
Stavebný úrad prerokuje žiadosť o zmenu stavby pred dokončením a vydá rozhodnutie, ktorým buď zmenu stavby povolí, pričom rozhodne aj o prípadných námietkach účastníkov a určí podľa potreby ďalšie záväzné podmienky, alebo žiadosť zamietne.
Na žiadosť o zmenu stavby pred dokončením je potrebné priložiť nasledujúce doklady:
- Písomná žiadosť: Samostatná písomná žiadosť o povolenie na zmeny stavby pred jej dokončením.
- Splnomocnenie: Písomné splnomocnenie v prípade, že navrhovateľ poverí na vybavenie návrhu inú fyzickú alebo právnickú osobu.
- Kópia platného stavebného povolenia: Dokument potvrdzujúci pôvodné povolenie stavby.
- Kópia rozhodnutia EIA: Ak bolo vydané, kópia rozhodnutia o posudzovaní vplyvov na životné prostredie alebo rozhodnutia zo zisťovacieho konania.
- Doklady preukazujúce vlastnícke alebo iné práva: V súlade s § 139 ods. 1 stavebného zákona. Ak ide o stavebnú úpravu, nadstavbu alebo udržiavacie práce na stavbe, stavebník, ktorý je nájomcom, doloží písomnú dohodu s vlastníkom stavby.
- Projektová dokumentácia stavby v dvoch vyhotoveniach: Táto dokumentácia musí obsahovať:
- Situačné výkresy, ak sa mení vonkajšie pôdorysné alebo výškové usporiadanie stavby.
- Výkresy v rozsahu požadovanej zmeny.
- Technický popis zmeny stavby a údaje o tom, či zmena má účinok na okolie stavby.
- Rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy a obce: Tieto sú nevyhnutné na posúdenie súladu zmeny s príslušnými predpismi.
- Vyhlásenie stavebného dozoru: V prípade stavby uskutočňovanej svojpomocne, vyhlásenie stavebného dozoru alebo kvalifikovanej osoby, že bude zabezpečovať odborné vedenie uskutočňovania stavby.
- Doklad o zaplatení správneho poplatku: V zmysle zákona č. 145/1995 Z.z. o správnych poplatkoch.
Pred podaním návrhu sa odporúča osobná alebo telefonická konzultácia s príslušným stavebným úradom, nakoľko prílohy potrebné k žiadosti sa môžu meniť v závislosti od požiadaviek konkrétneho úradu, mesta či obce.
Nový Stavebný zákon a jeho dopady na zmeny stavieb
Nový Stavebný zákon prináša zjednodušenie v tom zmysle, že nahradzuje dve samostatné konania (územné a stavebné) jedným konaním o stavebnom zámere. Avšak, otázka zmien počas realizácie stavby zostáva rovnako dôležitá. Podľa § 31 nového zákona, ak ide o zmenu stavebného zámeru ešte neskolaudovanej stavby, ktorá je veľkého rozsahu, predstavuje podstatnú odchýlku od overeného projektu stavby alebo zmenu technického riešenia, ktorá si vyžaduje vydanie nových záväzných stanovísk, stavebník je povinný vypracovať nový stavebný zámer a požiadať o nové rozhodnutie o stavebnom zámere. Za zmenu stavebného zámeru sa považuje vždy taká zmena, ktorá si vyžaduje posúdenie vplyvov na životné prostredie.
Nový stavebný zákon od apríla zavádza veľké zmeny. Na tieto stavby už nepotrebujete povolenie
Zmeny, ktoré nie sú významné, teda také, podľa ktorých by sa išlo na nový stavebný zámer, alebo tie, ktoré sú definované podľa § 41 ods. (konkrétny odkaz na § 41 v poskytnutom texte chýba, ale predpokladáme, že ide o definíciu menších zmien), môžu byť riešené inak. V takom prípade je možnosť buď začať proces odznova, požiadať o zmenu rozhodnutia o povolení stavby, alebo zmeniť projekt a požiadať o jeho overenie a následne realizovať zmeny.
Je dôležité si uvedomiť, že podľa § 11 nového zákona je nepovolená stavebná práca taká práca, ktorá je v rozpore s overeným projektom stavby. Preto je nevyhnutné, aby akékoľvek zmeny boli riadne zdokumentované a povolené.
Praktické aspekty a zmluvné vzťahy
Z hľadiska zmluvného štandardu je predmet diela definovaný projektovou dokumentáciou alebo požiadavkami objednávateľa. Predmet diela sa môže upraviť v dôsledku zmluvou predpokladaného výskytu udalostí, ako sú nepredvídateľné okolnosti, alebo na základe tzv. variácie. Variácia je zmena, ktorá nemení pôvodný rozsah predmetu diela, iba ho upravuje o nevyhnutnú zmenu, bez ktorej by nemohol byť daný predmet diela realizovaný.
V niektorých prípadoch môže byť lacnejšie alebo rýchlejšie zmeniť projekt, ako stavbu realizovať podľa pôvodného návrhu, najmä ak sa vyskytnú zmenené okolnosti na stavbe. Rozumný objednávateľ by mal vyhovieť návrhu zhotoviteľa na variáciu a povoliť ju aj so zmenou projektu. Nový zákon o výstavbe pri vyhradených stavbách prikazuje aj prieskumy, ako sú hydrogeologický a inžiniersko-geologický, čo by malo predchádzať problémom so zlými projektmi spôsobenými úsporami na prieskumoch.
Prechodné ustanovenia nového Stavebného zákona
Podľa § 84 ods. 4 Zákona č. 25/2025 Z. z., doterajšie predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025 sa použijú na vybavenie podaní doručených príslušnému stavebnému úradu do 31. marca 2025, vrátane ohlásenia stavby, konania začatého na stavebnom úrade do 31. marca 2025 na žiadosť stavebníka, konania týkajúceho sa nariadenia opatrení na stavbách vo verejnom záujme, vrátane odstránenia stavby, prerokovania priestupkov vo výstavbe, ukladania pokút za správne delikty vo výstavbe a výkonu rozhodnutia, začatého na stavebnom úrade podľa doterajších predpisov do 31. marca 2025.
Podľa § 84 ods. 5, ak ide o stavbu, pre ktorú je vydané územné rozhodnutie podľa doterajších predpisov, použijú sa doterajšie predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025 aj pre vybavenie žiadosti o stavebné povolenie, povolenie na zmenu stavby pred dokončením, povolenie na predčasné užívanie stavby, povolenie na dočasné užívanie stavby na účel skúšobnej prevádzky, kolaudačné rozhodnutie alebo zmenu rozhodnutia, podanej po 31. marci 2025 vrátane vydania záväzných stanovísk pre tieto konania.
Podľa § 84 ods. 6, ak ide o stavbu, pre ktorú je vydané stavebné povolenie podľa doterajších predpisov, a ak sa územné rozhodnutie nevyžadovalo, použijú sa doterajšie predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025 aj na vybavenie žiadosti o povolenie na zmenu stavby pred dokončením, povolenie na predčasné užívanie stavby, povolenie na dočasné užívanie stavby na účel skúšobnej prevádzky, kolaudačné rozhodnutie alebo zmenu rozhodnutia, podanej po 31. marci 2025 vrátane vydania záväzných stanovísk pre tieto konania.
Zmena lehoty výstavby a jej dôsledky
Zmena lehoty výstavby je tiež považovaná za zmenu rozhodnutia o povolení stavby. Aj keď nie je vždy potrebné iniciovať zmenu rozhodnutia o povolení stavby alebo žiadať o overenie projektu stavby po zmene, takáto zmena môže mať vplyv na lehotu výstavby. V takom prípade je nakoniec potrebné iniciovať konanie na stavebnom úrade.
Mnohé stavby stále nepoužívajú harmonogramy s kritickou cestou, čo znamená, že bez funkčného harmonogramu je len perspektívne možné predpokladať, či sa lehota výstavby dodrží. Ak stavebník vidí, že lehotu výstavby nestíha, mal by požiadať o zmenu rozhodnutia o povolení stavby. Toto by malo byť známe aj objednávateľovi. Ignorovanie tejto povinnosti a žiadosť o zmenu tesne pred pôvodne plánovanou lehotou výstavby môže mať značný dopad na zmluvné vzťahy.
V každom prípade je nevyhnutné tieto skutočnosti zohľadňovať aj pri úprave vzájomných zmluvných vzťahoch na stavbe a uvedomiť si, že nový zákon o výstavbe ako verejná norma je svojím spôsobom kogentná, teda jej ustanovenia nie je možné obchádzať. Stavebný dozor a stavbyvedúci môžu byť opatrní a nemusia sa stotožniť s názorom projektového manažéra alebo štatutára zhotoviteľa a investora. Aj keď sa odstránili duplicitné úkony, kontrolu vynaložených prostriedkov, kontrolu lehoty výstavby, kontrolu zmien, atď. strážia aj iné zákony, ako napríklad zákon o verejných prácach a riadiace orgány. Ak sa napríklad kvôli zmene čerpá rezerva alebo predlžuje lehota výstavby, objednávateľ oznamuje zmenu aj podľa zmluvy o poskytnutí NFP. Je škoda, že nový zákon o výstavbe sa tajne varil v kuchyni dakoho, kto si myslí, že to vie najlepšie sám, a že sa úplne neodstránila duplicita procesov pre stavebníkov.