V posledných rokoch sa mnohí nájomníci, ale aj prenajímatelia, stretávajú s otázkami týkajúcimi sa zvyšovania nájomného a zálohových platieb za energie a služby spojené s užívaním bytu. Situácie, kedy prenajímateľ jednostranne oznámi zvýšenie nájomného, alebo kedy sa nájomníci obávajú neprimeraného nárastu mesačných záloh, nie sú ojedinelé. Pochopenie právnych rámcov a praktických dôsledkov týchto zmien je kľúčové pre obe strany nájomného vzťahu. Tento článok sa zameriava na rôzne aspekty zvyšovania nájomného a zálohových platieb, od základných princípov nájomnej zmluvy až po špecifické situácie súvisiace so sociálnymi bytmi a rastúcimi cenami energií.
Základné princípy nájomnej zmluvy a zmeny nájomného
Základným pilierom vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom je nájomná zmluva. Táto zmluva predstavuje dvojstranný právny úkon, ktorý definuje práva a povinnosti oboch strán. Podľa slovenského práva, konkrétne Občianskeho zákonníka, nájomná zmluva musí obsahovať presné a špecifické náležitosti. Medzi ne nepochybne patrí označenie predmetu a rozsahu užívania bytu, výška nájomného a výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Relevantná judikatúra zdôrazňuje, že bez takéhoto jasného delenia nájomného a zálohových platieb môže byť nájomná zmluva považovaná za neplatnú.
Kľúčovým aspektom, ktorý sa často stáva predmetom diskusií a sporov, je možnosť jednostrannej zmeny nájomného. Dobrý deň, nájomná zmluva je dvojstranný právny úkon a na jeho zmenu je potrebný súhlas oboch zmluvných strán. Nie je možné zo strany prenajímateľa jednostranne rozhodnúť o zvyšovaní nájomného. Toto ustanovenie je zásadné. Znamená to, že ak prenajímateľ chce zvýšiť nájomné, musí sa na tom dohodnúť s nájomcom a táto dohoda by mala byť ideálne písomne zaznamenaná vo forme dodatku k nájomnej zmluve. Podobne, ak bola zmluva spísaná podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, potom platí ust. § 4 cit. zákona :"Nájomné a úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva(1) Zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Ak vaša zmluva o nájme neobsahuje nič o zmene nájmu na základe určitých kritérií, potom k zmene nájmu môže dôjsť len na základe dohody zmluvných strán, čo vyplýva z ust. § 40 Obč.
Počet osôb a zálohové platby: Dôležitý aspekt
V súvislosti so zvyšovaním nájomného sa často objavuje otázka počtu osôb bývajúcich v byte. Táto problematika má priamy vplyv na výšku zálohových platieb za energie a služby, ktoré sú často kalkulované na základe počtu osôb alebo ich spotreby. Je povinnosťou vlastníka nehnuteľnosti nahlásiť správcovi, resp. zástupcovi vlastníkov bytov počet osôb obývajúcich nehnuteľnosť, aby sa nestalo, že nehnuteľnosť obýva viac ľudí, ale zálohové platby sa platia za menej osôb (môžu potom vznikať vysoké nedoplatky ako ste sám uviedli). Toto ustanovenie podčiarkuje zodpovednosť prenajímateľa za správne vykazovanie počtu užívateľov bytu.
V prípade, ak je v nájomnej zmluve uvedený len jeden nájomník, ale v byte býva viac osôb, môže to viesť k nepresnostiam vo výpočte zálohových platieb. Ďalej by som sa chcela opýtať, keďže v zmluve figurujeme ako nájomník 1 a nájomník 2, nemal by prenajímateľ automaticky nahlásiť dve osoby za užívanie bytu? Toto je relevantná otázka. Hoci zmluva môže primárne uvádzať jedného nájomcu ako zodpovednú osobu, ak sú v zmluve uvedení dvaja nájomníci, prenajímateľ by mal túto skutočnosť zohľadniť pri komunikácii so správcom alebo pri výpočte zálohových platieb. Je dôležité, aby počet osôb bývajúcich v byte zodpovedal realite a bol riadne nahlásený, aby sa predišlo potenciálnym nedoplatkom.
Sociálne byty a regulácia nájomného
Problematika zvyšovania nájomného sa dotýka aj sektora sociálnych bytov. V tomto prípade platia špecifické právne predpisy, ktoré regulujú výšku nájomného. Dobrý deň, mám od mesta byt v podnájme (sociálny byt). Mesto pristúpilo k zvýšeniu nájomného z 1,01 na 1,68 eura za meter štvorcový. Vo výzve uviedli, že postupujú podľa § 4 vyhlášky Ministerstva dopravy Slovenskej republiky č. 281/2024 o regulácii cien nájmu, kde je stanovené, že nájomné nemožno zvýšiť o viac ako 20 % oproti predchádzajúcemu roku. Keď si to však prerátam, zvýšenie predstavuje viac ako 60 %. Táto situácia poukazuje na možný rozpor medzi deklarovaným postupom a skutočným nárastom nájomného.
Dobrý deň,vo Vašom prípade ide o nájom sociálneho bytu, kde je výška nájomného regulovaná právnymi predpismi, konkrétne Vyhláškou č. 281/2023 Z. z. o regulácii cien nájmu bytu. Podľa § 4 tejto vyhlášky platí, že prenajímateľ (v tomto prípade mesto) nesmie zvýšiť nájomné o viac ako 20 % oproti predchádzajúcemu roku. Tento limit je záväzný a musí ho dodržiavať aj mesto ako prenajímateľ. Argument mesta, že toto obmedzenie platí len pre poslancov, je nesprávny. Ide o záväzný právny predpis, ktorý musí mesto dodržiavať.Ak Vám mesto zvýšilo nájomné z 1,01 €/m² na 1,68 €/m², ide o zvýšenie o viac ako 60 %, čo je v rozpore s § 4 vyhlášky. V takomto prípade je dôležité písomne požiadať mesto o vysvetlenie a odvolávať sa na príslušné paragrafy vyhlášky. Týmto prechodným ustanovením sa má predísť neprimeranému nárastu ceny nájmov bytov. Cena ročného nájmu bytu sa môže zvýšiť maximálne o 20 % z hodnoty nájomného vypočítaného a plateného v predchádzajúcom roku. Týmto spôsobom je nárast ceny nájmov bytov v nadväznosti na úpravu § 1 ods. 1 rozložený do niekoľkých rokov. Tento postup sa použije aj v prípade, že s jedným nájomcom je uzatvorená nájomná zmluva na dobu určitú hoci aj opakovane. Zároveň v prípade nového nájomcu a uzatvorenia novej nájomnej zmluvy po dátume účinnosti návrhu vyhlášky sa automaticky cena nájmu určuje podľa § 1 ods. 1.Uvedené ustanovenie má za cieľ chrániť existujúcich nájomcov pred skokovým nárastom nájomného.
Mimoriadne náklady a prenesenie na nájomcov
Ďalšou častou situáciou je, keď sa vlastník bytu stretne s mimoriadnymi nákladmi, napríklad na opravu strechy, a chce tieto náklady preniesť na nájomcov. Som vlastníkom bytu a mám tam nájomcov. Z bytového družstva prišlo oznámenie, že platba sa zvyšuje o 100 % v dôsledku mimoriadnych nákladov na opravu strechy. Nemám to upravené v zmluve. Môžem zvýšené náklady preniesť na nájomcov? Má to trvať len od júla do decembra. Potom by sa mala platba (bytové družstvo) vrátiť do normálu. Môžem žiadať od nájomcov zvýšenie mimoriadnych nákladov spojených s užívaním bytu?
V tomto prípade platí, že nie je právny dôvod, aby na nájomcu boli prenesené zvýšené náklady podľa nového zálohového predpisu, ktoré vám vystavilo bytové družstvo. Dôvodom je, že nájomná zmluva definuje nájomné ako poplatok za užívanie bytu a úhradu za služby spojené s bývaním v konkrétnej výške alebo spôsobom ich výpočtu. Nájomca nie je vlastníkom bytu a teda nie je automaticky povinný uhrádzať mimoriadne náklady spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti, pokiaľ to nie je výslovne dohodnuté v zmluve. Nájomca nie je vlastníkom bytu a preto nie je povinný tieto zvýšené náklady na bytový dom platiť.
Zvyšovanie nájomného a inflácia
V kontexte rastúcej inflácie sa otázka zvyšovania nájomného stáva ešte akútnejšou. Viete mi povedať, či mi môže majiteľ každý rok zvyšovať nájomné? Platíme aj nedoplatky. Odpoveď na túto otázku je podobná ako pri akýchkoľvek iných zmenách nájomného. Áno môže, ale iba na základe dohody s Vami na základe podpísaných písomných dodatkov. Bez písomnej dohody nie je možné nájomné jednostranne zvyšovať, ani na základe inflácie, pokiaľ to nie je explicitne dohodnuté v zmluve.
V prípade, ak nájomná zmluva neobsahuje ustanovenia o valorizácii nájomného alebo o úprave nájomného v závislosti od inflácie, prenajímateľ nemá právny nárok na jednostranné navýšenie. Ak vaša zmluva o nájme neobsahuje nič o zmene nájmu na základe určitých kritérií, potom k zmene nájmu môže dôjsť len na základe dohody zmluvných strán, čo vyplýva z ust. § 40 Obč.
Zvyšovanie zálohových platieb za energie a služby
S rastúcimi cenami energií, najmä po ukončení plošného poskytovania energetických dotácií, sa mnohí nájomníci stretávajú so zvyšovaním zálohových platieb. Od októbra tohto roku je v platnosti nový zákon o adresnej energopomoci pre domácnosti (Zákon č. 260/2025 Z. Od 1. januára 2026 sa ukončuje plošné poskytovanie energodotácií… Toto obdobie prináša zmeny v spôsobe financovania energií a môže viesť k úpravám mesačných zálohových platieb.
Koncom januára 2026 vám bol zaslaný upravený mesačný zálohový predpis úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu (resp. Upravený bol z dôvodu zvýšených cien energií dodávateľov tepla na vykurovanie a teplej vody, resp. cien zemného plynu (s vplyvom zavedenia adresnej energopomoci a zrušenia dotovania cien tepla zo strany štátu priamo dodávateľom tepla), studenej vody a elektrickej energie, ktoré budú platné v roku 2026, a tým zvýšených predpokladaných nákladov oproti skutočným nákladom podľa posledného ročného vyúčtovania za rok 2024 (zohľadnené náklady za byt, resp. nebytový priestor, za celý rok 2024) a podľa predchádzajúceho predpisu.
Je dôležité rozlišovať medzi nájomným a zálohovými platbami za služby. Zálohové platby by mali odrážať predpokladané náklady na energie a služby. Ak dôjde k výraznému zvýšeniu cien energií, prenajímateľ alebo správca bytového domu má právo upraviť výšku zálohových platieb tak, aby zodpovedali očakávaným nákladom. To, že vám zvýšili zálohový predpis o 140 € nemá žiadnu vypovedaciu hodnotu. Treba porovnať jednotlivé položky na predchádzajúcom zálohovom predpise a aktuálnom. Tam uvidíš, ktoré položky sa navyšovali. Nájomca má právo žiadať od prenajímateľa alebo správcu podrobné vysvetlenie zloženia zálohových platieb a porovnať jednotlivé položky. Zvýšenie zálohových platieb by malo byť odôvodnené reálnym nárastom cien energií alebo iných služieb.
Jak funguje jaderná elektrárna – NEZkreslená věda I
Zvýšenie zálohových platieb v bytových domoch
V kontexte bytových domov je výška zálohových platieb ovplyvnená mnohými faktormi, vrátane nákladov na správu, fond opráv, energie a vodu. Priemerné mesačné zálohové platby na Slovensku sa pohybujú okolo stovky, konečná suma závisí od viacerých faktorov vrátane veľkosti bytu či veku nehnuteľnosti.
V prípade, ak dôjde k zvýšeniu zálohových platieb, je dôležité pochopiť, ktoré položky sa menia. Ak by to bolo teplo a teplá voda, tak to môže mať 2 dôvody: - buď si mala vysoký nedoplatok na teple a teplej vode - alebo sa očakáva vysoký nárast cien za dodávané teplo a teplú vodu. Ak by ti nedvihli zálohové predpisy, tak by si na konci roka mala vysoký nedoplatok. Ak takú spotrebu nebudeš mať, tak ti tie peniaze vrátia. To znamená, že zvýšené zálohové platby sú často predbežným opatrením, ktoré má zabrániť vzniku vysokých nedoplatkov na konci roka. Ak nájomca alebo vlastník spotrebuje menej, ako sa predpokladalo, bude mu preplatok vrátený.
Požiadať o zníženie zálohových platieb, aby ste neprišli o strechu nad hlavou, môžete. Musia s tým však súhlasiť všetci vlastníci bytov, pričom poplatky klesnú všetkým v dome. Toto ustanovenie zdôrazňuje kolektívny charakter rozhodovania v rámci bytového domu. Zníženie zálohových platieb si vyžaduje súhlas väčšiny vlastníkov a rovnako by sa týkalo všetkých.
Riešenie situácií a odporúčania
V prípade nejasností alebo sporov týkajúcich sa nájomného a zálohových platieb je dôležité postupovať systematicky.
- Skontrolujte nájomnú zmluvu: Dôkladne si preštudujte všetky ustanovenia týkajúce sa výšky nájomného, zálohových platieb, ich zmien a indexácie.
- Komunikujte s prenajímateľom/správcom: Vždy sa snažte o priamu a otvorenú komunikáciu. Vyžiadajte si písomné vysvetlenie akýchkoľvek zmien.
- Požadujte písomné potvrdenia: Všetky dohody o zmene nájomného alebo zálohových platieb by mali byť písomné vo forme dodatku k zmluve.
- Obráťte sa na právnika: V prípade pochybností o zákonnosti postupu prenajímateľa alebo správcu, alebo ak nedôjde k dohode, je vhodné vyhľadať právnu pomoc.
- Informujte sa o právnych predpisoch: Zoznámte sa s príslušnými zákonmi a vyhláškami, ktoré upravujú nájomné vzťahy a reguláciu cien nájmu.
Pochopenie právnych rámcov a otvorená komunikácia sú kľúčom k riešeniu akýchkoľvek nejasností a zabezpečeniu spravodlivého vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom.