Získanie stavebného povolenia a následné užívanie garáže môže byť proces, ktorý sa na prvý pohľad zdá zložitý, no s dostatkom informácií je zvládnuteľný. Tento článok poskytuje ucelený prehľad o tom, aké kroky je potrebné podniknúť, ak plánujete stavať garáž, aké legislatívne zmeny sa vás môžu týkať a ako postupovať v rôznych situáciách.
Čo je drobná stavba a kedy potrebujete povolenie?
Drobné stavby plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie. Podľa slovenskej legislatívy sú to prízemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a výška 5 m, alebo podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a hĺbka 3 m. Do kategórie drobných stavieb patria aj prípojky inžinierskych sietí a oplotenie.
Potreba ohlásenia drobnej stavby sa teda vzťahuje len na voľne stojace drobné stavby, ktoré nie sú priamo spojené s hlavnou stavbou a existuje medzi nimi aspoň minimálna manipulačná vzdialenosť. V prípade, že drobná stavba má priamu nadväznosť na hlavnú stavbu a bude vlastne jej prístavbou, je nutné stavebné povolenie bez ohľadu na rozmery.
Stavebné povolenie: Kedy je nevyhnutné?
V prípade, že sa chystáte stavať, alebo plánujete rozsiahlejšiu rekonštrukciu Vášho domu (prístavba, nadstavba), budete potrebovať stavebné povolenie. Povolenie na stavbu si teda musíte vybaviť, ak plánujete stavbu vyššiu ako 5 m, ktorej zastavaná plocha je väčšia než 25 m², a v prípade podzemnej stavby potrebujete povolenie, ak hĺbka presahuje 3 m. Akákoľvek stavba bez platného stavebného povolenia je ilegálna stavba a stavebný úrad môže nariadiť jej odstránenie.
Stavebné povolenie sa vybavuje na stavebnom úrade. Stavebným úradom je obec, t. j. obecný úrad a stavebné povolenie podpisuje starosta. Dĺžka platnosti stavebného povolenia je dva roky odo dňa, keď nadobudlo právoplatnosť, pokiaľ stavebný úrad v odôvodnených prípadoch neurčil na začatie stavby dlhšiu lehotu.
V prípade zmeny stavebníka/ov alebo doplnenie stavebníkov na už vydané stavebné povolenie je potrebné podať žiadosť o zmenu stavebníka/ov.
Ohlásenie drobnej stavby: Zjednodušený proces
Nie všetky stavby vyžadujú plnohodnotné stavebné povolenie. Medzi najčastejšie ohlásenia drobných stavieb patrí napríklad garáž, altánok, prístrešok či prístavba k rodinnému domu do určitej veľkosti. Stavebník je povinný uskutočnenie stavebných úprav vopred písomne ohlásiť stavebnému úradu a začať uskutočňovať stavebné úpravy môže len na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietky, v lehote do dvoch rokov od jeho doručenia, pokiaľ stavebný úrad neurčí inak.
Ohlásenie stavebných úprav a udržiavacích prác netreba napríklad v prípade výmeny strešnej krytiny, okien, dverí, elektroinštalácií, nenosných priečok v rámci rodinného domu ako aj výmena plotu v rámci jeho existujúceho trasovania a využívate jeho existujúce základy, maliarske práce, oprava fasády, odkvapové žľaby.
Reklamné stavby: Špecifické pravidlá
Reklamná stavba je stavba, ktorá je pevne spojená so zemou (pevný základ, ukotvenie pilotmi, lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe, pripojením na siete a zariadenia technického vybavenia územia, upevnená strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ na zemi alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu) a ktorej funkciou je šírenie reklamných, propagačných, navigačných a iných informácií viditeľných z verejných priestorov.
Na reklamnú stavbu, ktorej informačná plocha je menšia ako 3 m² postačí stavebníkovi ohlásenie reklamnej stavby stavebnému úradu. Reklamné stavby, ktoré majú viac ako 3 m² sa musia realizovať len na základe stavebného povolenia, pričom reklamná stavba, ktorá má informačnú plochu väčšiu ako 20 m² sa musí aj skolaudovať.
Územno-plánovacia informácia (ÚPI)
Územno-plánovacia informácia (ďalej len ÚPI) sa vybavuje v prípade, ak je potrebné zistiť možný účel využitia konkrétneho pozemku v súlade s platným uznesením - funkčné využitie pozemkov. ÚPI sa poskytuje pre rôzne úrady a inštitúcie na základe písomnej žiadosti. Potvrdenie sa vydáva pre potreby vypracovania znaleckého posudku (pri oceňovaní nehnuteľností) pre stavby, u ktorých iné doklady o začatí užívania stavby neexistujú alebo nie sú zachované.
Kolaudácia stavby: Získanie užívacieho povolenia
Kolaudačné rozhodnutie je dokument, ktorým sa presne určí, na aký účel a za akých podmienok sa môže stavba používať. Kolaudačnému rozhodnutiu predchádza kolaudačné konanie, ktoré zaháji stavebný úrad (ten čo vydal aj stavebné povolenie) na základe žiadosti staviteľa. Čiže po skončení realizácie výstavby alebo rozsiahlej rekonštrukcie je potrebné požiadať stavebný úrad o vydanie kolaudačného rozhodnutia, ak stavebný úrad od kolaudácie neupustil.
Na základe podania žiadosti Vám stavebný úrad zašle oznámenie o dátume a čase konania kolaudácie stavby (prístavby, nadstavby, novostavby), kde Vám aj uvedie presné dokumenty, ktoré bude treba pracovníkom stavebného úradu predložiť. Pokiaľ budete spĺňať všetky podmienky potrebné ku kolaudácii, stavebný úrad Vám vydá samotné kolaudačné rozhodnutie. Na toto rozhodnutie je nutné si dať vyznačiť právoplatnosť (vyznačíme Vám ju na Obecnom úrade kancelária č.1) a to buď po uplynutí 15-dňovej lehoty (lehota na podanie odvolania účastníkov konania) alebo hneď a to vzdaním sa odvolania.
Po vydaní kolaudačného rozhodnutia s vyznačenou právoplatnosťou je potrebné danej novostavbe prideliť súpisné číslo a to podaním žiadosti o pridelenie súpisného čísla. Na základe tejto žiadosti obecný úrad vydá rozhodnutie o pridelení súpisného čísla, ktoré spolu s kolaudačným rozhodnutím s vyznačenou právoplatnosťou, oznámením o pridelení resp. nepridelení súpisného čísla (najčastejšie garáž, letné kuchynky) a geometrickým plánom bude treba pre správu katastra, ktorá si ho vyžaduje na zápis novostavby a stavby do katastra nehnuteľností.
Pri vyhotovení geometrického plánu pri novostavbách je nutné dať si vyhotoviť aj tzv. zameranie adresného bodu v listinnej forme pre potreby informačného systému verejnej správy registra adries, ktorého správcom je Ministerstvo vnútra SR. Bez uvedeného zamerania adresného bodu Vám nebudeme môcť prideliť súpisné číslo. Adresný bod je zoznam súradníc, ktoré sú potrebné pre záchranné zložky. Ako posledný krok po kolaudácii a pridelení súpisného čísla nasleduje prihlásenie sa na trvalý pobyt.
Ako riadiť stavebný projekt krok za krokom
Zápis stavieb do katastra nehnuteľností od 01.04.2024
Dňa 01.04.2024 nadobudol účinnosť zákon č. 46/2024 Z.z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony. Tento zákon priniesol dôležité zmeny v oblasti povoľovania a legalizácie stavieb.
Stavby postavené pred 01.10.1976
Podľa novely stavebného zákona účinnej od 01.04.2024 sa stavby postavené pred 01. októbrom 1976 považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi. Okresný úrad, katastrálny odbor, takéto stavby zapíše do katastra nehnuteľností, bez ohľadu na rozmery stavby, ak má takáto stavba charakter budovy a je pevne spojená so zemou pevným základom.
Pri zápise stavby sa predkladá oznámenie obce, kedy bola stavba skolaudovaná alebo daná do užívania, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom. Oznámenie obce musí obsahovať:
- Kedy bola stavba postavená/daná do užívania (v období pred 01.10.1976)
- Aké súpisné číslo jej bolo určené resp. oznámenie, že súpisné číslo nebolo stavbe určené
- Kto bol stavebníkom stavby
Oznámenie Vám vydá obec po podaní príslušnej žiadosti a čestného vyhlásenia.
Stavby postavené od 01.10.1976 do 31. decembra 1989
Podľa novely stavebného zákona sa stavby postavené od 01. októbra 1976 do 31. decembra 1989 považujú za stavby postavené v súlade so zákonom, ak sa nepretržite využívajú na svoj účel a vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená.
Pri zápise stavby sa predkladá oznámenie obce, kedy bola stavba postavená, na aký účel bola nepretržite užívaná, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom, spolu s verejnou listinou alebo inou listinou preukazujúcou, že stavebník mal ku dňu 1. apríla 2024 vlastnícke právo k pozemku alebo iné právo k pozemku pod stavbou.
Oznámenie obce musí obsahovať:
- Údaj kedy bola stavba postavená (v období od 01.10.1976 do 31.12.1989)
- Údaj, na aký účel bola stavba nepretržite užívaná (napr. na účel rodinného domu, hospodárske účely, skladové účely, garážovanie motorového vozidla…)
- Aké súpisné číslo jej bolo určené resp. oznámenie, že súpisné číslo nebolo stavbe určené
- Kto bol stavebníkom stavby
Prílohou Oznámenia obce je verejná listina alebo iná listina, ktorá preukazuje, že stavebník mal ku dňu 01. apríla 2024 vlastnícke právo k pozemku, alebo iné právo k pozemku pod stavbou.
Stavby postavené od 01. januára 1990 do 31.03.2024
V prípade stavieb zhotovených a užívaných bez povolenia stavebného úradu, alebo v rozpore s ním od 01. januára 1990 do 31.03.2024, stavebný úrad na žiadosť vlastníka stavby preskúma spôsobilosť stavby na užívanie. Ak stavebník preukáže splnenie stanovených podmienok, stavebný úrad vydá rozhodnutie o spôsobilosti stavby na jej užívanie.
Nový stavebný zákon a zjednodušenie procesov
Od 1. apríla 2025 nadobudol účinnosť nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý prináša viacero zmien v procese povoľovania stavieb. Jednou z najväčších noviniek je zjednodušenie administratívy pri drobných a jednoduchých stavbách, čo sa týka aj stavby garáží. Tento krok má zrýchliť a zjednodušiť drobné stavebné zámery občanov a podnikateľov.
Kedy už nepotrebujete stavebné povolenie na garáž?
Podľa nového zákona sa garáže so zastavanou plochou do 50 m² považujú za drobné stavby. V takomto prípade:
- Stavebné povolenie nie je potrebné - postačuje iba ohlásenie stavby na obecnom alebo stavebnom úrade.
- Ohlásenie sa vykonáva cez jednotný formulár spolu s projektovou dokumentáciou.
- Ak stavebný úrad do 30 dní neodpovie, považuje sa stavba za povolenú a môžete začať so stavebnými prácami.
Akých stavieb sa týkajú nové pravidlá?
Nový stavebný zákon zavádza jasné rozdelenie medzi drobnými a jednoduchými stavbami, ktoré sa najčastejšie realizujú v okolí rodinných domov.
- Drobná stavba predstavuje menšiu, technicky nenáročnú stavbu (do 50 m²), ktorá nemá zásadný vplyv na životné prostredie ani okolie. Jej realizácia je jednoduchá - postačuje ohlásenie stavby stavebnému úradu. Stavbu je možné vykonať svojpomocne a nepodlieha kolaudácii.
- Jednoduchá stavba je rozsiahlejšia a technicky zložitejšia. Často si vyžaduje napojenie na inžinierske siete alebo rieši výraznejší zásah do okolia. Na jej výstavbu je potrebné začať konanie o stavebnom zámere, predložiť podrobnejšiu projektovú dokumentáciu, zabezpečiť stanoviská dotknutých osôb a po dokončení stavby absolvovať kolaudáciu.
Čo bude po novom jednoduchšie?
- Zrušenie dvojstupňového povoľovania: Územné a stavebné konanie sa po novom spája do jedného konania o stavebnom zámere. To výrazne znižuje administratívnu záťaž a urýchľuje celý proces schvaľovania stavby.
- Rozšírenie okruhu stavieb, ktoré postačí len ohlásiť: Viac drobných stavieb ako napríklad letné kuchyne, garáže, prístrešky, pergoly či montované výrobky, bude možné realizovať len na základe ohlásenia, bez potreby stavebného povolenia. Maximálna plocha týchto stavieb sa navyšuje z pôvodných 25 m² na 50 m².
- Fikcia súhlasu: Ak stavebný úrad nevydá rozhodnutie do 30 dní od doručenia ohlásenia, automaticky sa považuje za súhlas. Zavádza sa tak tzv. fikcia súhlasu, ktorá má eliminovať prieťahy zo strany úradov.
- Digitalizácia procesov: Projektová dokumentácia sa bude spracovávať výhradne v elektronickej forme. Komunikácia so stavebným úradom bude prebiehať cez digitálny portál ISÚV, čo zjednoduší a zrýchli vybavenie.
- Zrýchlenie povoľovania jednoduchých stavieb: V prípade, že stavba je technicky jednoduchá a nevyvoláva konflikty so susedmi ani s inými subjektmi, proces jej schvaľovania prebehne rýchlo a bez potreby zdĺhavých konzultácií.
Na čo si dať pozor?
Napriek zjednodušeniam si nový zákon vyžaduje pozornosť pri plánovaní. Dôsledná príprava a odborná konzultácia s projektantom alebo stavebným inžinierom sú kľúčom k tomu, aby ste sa vyhli komplikáciám a využili výhody nového zákona naplno.
- Súlad s územným plánom: Každá stavba musí rešpektovať miestny územný plán. Pred začatím projektu si overte regulatívy vašej obce.
- Zodpovednosť projektanta: Stavebník, resp. ním poverený projektant, preberá rolu hlavného koordinátora. Jeho úlohou je zabezpečiť, aby dokumentácia bola kompletná a v súlade so zákonom. V jeho réžii je tiež získanie stanovísk dotknutých orgánov a osôb.
- Obmedzené zmeny počas výstavby: Podľa nového zákona bude v prípade výraznejšej odchýlky od overeného projektu potrebné opätovné konanie o stavebnom zámere.
Odstránenie stavby
V prípade odstránenia stavby potrebujete získať povolenie na odstránenie stavby. Žiadosť musí podať vlastník stavby. Či ste ním vy, si radšej overte na výpise listu vlastníctva z katastra nehnuteľností, kde nájdete aj informácie, či nie je stavba zaťažená vecným bremenom alebo plombou. V takomto prípade je nutné daný objekt odpojiť od plynu, vody, elektriky. Pri búraní drobnej stavby (do 25 m²) postačí stavebnému úradu ohlásenie lehoty, dokedy bude stavba odstránená.
Zmeny v užívaní stavby
Stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí, prípadne v stavebnom povolení. Zmeny účelu užívania stavby, ktoré spočívajú v zmene spôsobu užívania stavby, jej prevádzkového zariadenia, v zmene spôsobu a v podstatnom rozšírení výroby alebo činností, ktoré by mohli ohroziť život a zdravie ľudí alebo životné prostredie, vyžadujú rozhodnutie stavebného úradu o zmene v užívaní stavby. Konanie o zmene užívania stavby začína stavebný úrad na základe písomnej žiadosti - návrhu stavebníka.
Dôležité dokumenty a postupy
Pri vybavovaní stavebného povolenia, ohlásení stavby alebo kolaudácii budete pravdepodobne potrebovať nasledovné dokumenty:
- Projektová dokumentácia
- Geometrický plán
- List vlastníctva
- Súhlasy susedov (v niektorých prípadoch)
- Stanoviská dotknutých orgánov
- Doklady o vlastníckom alebo inom práve k pozemku
- Kópie občianskych preukazov stavebníkov
Je dôležité si uvedomiť, že konkrétne požiadavky na dokumentáciu sa môžu líšiť v závislosti od typu stavby a miestnych predpisov. Preto je vždy odporúčané konzultovať svoje zámery s príslušným stavebným úradom.
Záver
Proces získania užívacieho povolenia pre garáž, rovnako ako pre akúkoľvek inú stavbu, si vyžaduje dôkladné plánovanie a dodržiavanie legislatívnych postupov. Nový stavebný zákon priniesol výrazné zjednodušenia, najmä v oblasti drobných stavieb, čo by malo celý proces uľahčiť. Vždy je však na mieste informovať sa o aktuálnych predpisoch a postupoch na príslušnom stavebnom úrade.