Kataster nehnuteľností je základným pilierom právnej istoty a prehľadnosti v oblasti vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam na Slovensku. S cieľom zefektívniť a zmodernizovať jeho fungovanie bola prijatá novela zákona č. 162/1995 Z. z. (ďalej len „Novela“), ktorá priniesla radikálne zmeny v procesoch zápisu, evidencie a správy nehnuteľností. Tieto zmeny, účinné od 1. októbra 2018, sa dotýkajú širokého spektra úkonov, od zápisu stavieb až po elektronizáciu procesov a zjednodušenie administratívy.
Nové pravidlá pre zápis stavieb: Jasnejšie definície a odstránenie nejasností
Jednou z kľúčových zmien je predefinícia stavieb, ktoré sú predmetom evidovania v katastri nehnuteľností. Doterajšia právna úprava často spôsobovala nejasnosti, najmä pokiaľ ide o inžinierske a drobné stavby. Podľa Novely sa do katastra nehnuteľností po novom zapisujú výlučne stavby ohraničené obvodovými stenami a strešnou konštrukciou, teda budovy. Tento krok má za cieľ zjednotiť prax a odstrániť pochybnosti o tom, či je konkrétna stavba predmetom evidencie a či na jej prevod vlastníckeho práva je potrebný vklad do katastra.
Novela však nerieši, ako sa vysporiadať so situáciou, ak sa do katastra v minulosti zapísali stavby, ktoré nespĺňajú novú definíciu. V prípade pochybností týkajúcich sa evidencie stavieb v katastri nehnuteľností rozhoduje po novom Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ďalej len „Úrad“), nie príslušné okresné úrady. Pre toto rozhodovanie je upravené osobitné konanie, ktoré nepodlieha pravidlám správneho poriadku. Okresný úrad preruší konanie o návrhu na vklad a oznámi účastníkom konania predloženie veci Úradu. Úrad má na vydanie rozhodnutia zákonnú lehotu 30 dní. Tento nový spôsob rozhodovania má za cieľ zjednotiť názory na evidovanie jednotlivých stavieb v katastri na celoslovenskej úrovni.
Úprava stavebních otvorů - vložené překlady
Zmeny v prílohách a náležitostiach návrhov
S účinnosťou od 1. októbra 2018 sa menia aj požiadavky na prílohy návrhov na zápis do katastra. Geometrický plán, pokiaľ bol úradne overený od 01.10.2018 a neskôr, sa už nebude okresnému úradu prikladať k žiadnemu návrhu na začatie katastrálneho konania. Uvedené sa nevzťahuje na geometrické plány úradne overené do 30.09.2018.
Zároveň sa rozširujú prílohy, ktoré je potrebné prikladať k návrhu na vklad. Novela zaviedla ako povinnú náležitosť aj čestné vyhlásenie o splnení podmienok podľa § 59a zákona č. 513/1991 Zb. (Obchodný zákonník). Toto čestné vyhlásenie bude potrebné predkladať, ak účastníkom právneho úkonu bude akciová spoločnosť. Okresnému úradu bolo priznané oprávnenie požadovať v konaní o návrhu na vklad aj predloženie ďalších listín, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie alebo sú potrebné na preukázanie splnenia podmienok na rozhodnutie o povolení vkladu.
Nové identifikačné údaje a elektronizácia
Kataster nehnuteľností od 01.10.2018 bude obsahovať aj údaj o cene nehnuteľnosti, ktorý nahradí doteraz evidovaný údaj týkajúci sa len poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Cena sa bude evidovať vo vzťahu ku všetkým nehnuteľnostiam, a to z listín predložených katastru. Údaj o cene nehnuteľnosti sa nebude zverejňovať, bude poskytovaný len vlastníkovi a iným subjektom na účely plnenia ich úloh.
Súbor popisných informácií katastra bude doplnený tiež o iný identifikátor pre cudzinca, ktorý môže byť napr. číslo pasu alebo ID karty. Tento údaj bude povinnou náležitosťou v návrhu na začatie katastrálneho konania. Z dôvodu predchádzania prípadným sporným situáciám je potrebné zvážiť uvádzanie iného identifikátora cudzinca aj do kúpnej zmluvy.
Návrh na začatie katastrálneho konania je možné podať v elektronickej podobe prostredníctvom elektronického formulára alebo v listinnej podobe. Nová právna úprava návrhu na začatie katastrálneho konania bola prijatá z dôvodu zabezpečenia obsahovej jednotnosti papierových návrhov s elektronickým formulárom. Legislatívne je deklarované, že prílohy predkladané v listinnej podobe musia byť predložené v origináli alebo v úradne osvedčenej kópii. V prípade podania elektronického návrhu bude okresný úrad povinný prijímať prílohy návrhu v listinnej forme.
Zápis rozostavaných stavieb a bytov
Zmeny sa dotýkajú aj zápisov rozostavaných stavieb a rozostavaných bytov a nebytových priestorov do katastra nehnuteľností. Podklady na zápis rozostavanej stavby sa v zásade nezmenili. Vyžadujú sa právoplatné stavebné povolenie, znalecký posudok o stupni rozostavanosti a uvedenie čísla úradného overenia geometrického plánu. Novela však nereflektovala na existujúci právny stav, keď sa najmä developeri obracajú na okresné úrady s návrhmi na zápis bytov a nebytových priestorov nie v súvislosti ich vznikom na základe zmluvy o výstavbe, ale na základe návrhu na zápis záznamom. Doterajšia aj nová právna úprava umožňujú zápis bytu a nebytového priestoru len ak vznikli na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu.
Rozostavaný byt alebo rozostavaný nebytový priestor je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, ak sa nachádza v stavbe ohraničenej obvodovými stenami a strešnou konštrukciou a jednotlivé rozostavené byty alebo rozostavané nebytové priestory sú stavebnotechnicky oddelené. Legislatívnou anomáliou však ostáva možnosť zapísať do katastra rozostavané byty alebo nebytové priestory v podzemnej stavbe, zatiaľ čo samotné rozostavané podzemné stavby nie je možné evidovať.
Zrýchlené konania a skrátené lehoty
Novela priniesla aj zmeny týkajúce sa lehot na vykonanie zápisov v katastri nehnuteľností. Pred podaním návrhu na vklad môžu účastníci konania vyplniť a zaslať cez portál katastra elektronický formulár - oznámenie o návrhu na vklad. Ak do 90 dní od doručenia oznámenia okresnému úradu účastník konania realizuje návrh na vklad, má nárok na zníženie správneho poplatku o 15 eur. V návrhu na vklad bude potrebné označiť všetky právne úkony podliehajúce vkladu, ktoré obsahuje zmluva, ako aj všetky nehnuteľnosti týkajúce sa týchto právnych úkonov.
Významnou úpravou prešiel aj spôsob opravy chýb v písaní, počítaní a iných zrejmých nesprávností zmlúv predložených ako príloha návrhu na vklad. Možnosť opravy chýb zmluvy opravnou doložkou zaniká. Chyby v zmluve bude možné opraviť výlučne len dodatkom k zmluve.
Návrh na vykonanie záznamu bude možné podať aj prostredníctvom elektronického formulára. Lehota na vykonanie záznamu podania návrhu na vykonanie záznamu prostredníctvom elektronického formulára je 30 dní od doručenia návrhu na vykonanie záznamu do elektronickej schránky Úradu. Výrazne sa skrátila aj lehota na výmaz záložného práva.
V prípade dôvodnej obavy, že okresný úrad nedodrží zákonom stanovené lehoty, môže predseda Úradu rozhodnúť o tom, že v konaní bude konať iný okresný úrad. Toto rozhodnutie nemá vplyv na plynutie lehôt konania.
Zápis zákonného záložného práva a opravy chýb
V zmysle novej právnej úpravy k žiadosti o zápis zákonného záložného práva bude postačovať len žiadosť správcu domu alebo spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov o jeho zápis do katastra nehnuteľností bez uvedenia pohľadávky a bez doloženia listiny preukazujúcej existenciu pohľadávky.
Novela tiež významne rozšírila možnosti opravy chybných zápisov okresným úradom v rámci inštitútu opravy chyby. Konanie o oprave chyby môže začať na návrh alebo bez návrhu. Lehota na rozhodnutie o návrhu na opravu chyby je 30 dní, resp. v odôvodnených prípadoch 90 dní.
Informačné poznámky a ochrana tretích osôb
Zápis informatívnej poznámky do katastra nehnuteľnosti o prebiehajúcom súdnom konaní je prostriedkom ochrany tretích osôb. Tretie osoby tak budú mať vedomosť o prebiehajúcom konaní týkajúcom sa nehnuteľnosti. Aj keď má takáto poznámka len informatívny účinok, žiadny potenciálny nadobúdateľ práva nebude mať záujem vstupovať do právneho vzťahu, ak nie je istý výsledok súdneho konania. Poznámka vyjadruje skutočnosti, ktoré obmedzujú oprávnenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, alebo informuje o nehnuteľnosti alebo o práve k nehnuteľnosti.
Verejnosť katastrálneho operátu a prístup k listinám
Katastrálny operát bude aj naďalej verejný, aj keď výslovná deklarácia o verejnosti bola z Katastrálneho zákona vypustená. Prístup k listinám uloženým v zbierke listín budú mať len taxatívne určené osoby, vrátane vlastníka.
Celkovo Novela zákona o katastri nehnuteľností predstavuje významný krok k zjednodušeniu, zrýchleniu a zefektívneniu procesov súvisiacich s evidenciou nehnuteľností. Cieľom je zabezpečiť vyššiu právnu istotu a transparentnosť, ako aj priblížiť služby katastra občanom prostredníctvom elektronizácie a znižovania byrokracie.
tags: #ziadost #o #urychlenie #zapisu #kataster