Predaj nehnuteľnosti, či už ide o byt, dom, chatu alebo pozemok, predstavuje pre fyzickú osobu významnú finančnú transakciu. Hoci sa môže zdať, že príjem z takéhoto predaja je automaticky oslobodený od daní a odvodov, realita je zložitejšia a závisí od viacerých faktorov. V tomto článku sa podrobne zameriame na daňové a odvodové povinnosti spojené s predajom nehnuteľností na Slovensku, pričom budeme vychádzať z aktuálnych legislatívnych pravidiel a praktických príkladov.
Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Základným pravidlom, ktoré oslobodzuje príjem z predaja nehnuteľnosti od dane z príjmov, je dĺžka vlastníctva. Ak fyzická osoba predáva nehnuteľnosť, ktorú vlastnila viac ako päť rokov, a táto nehnuteľnosť nebola zaradená v jej obchodnom majetku, príjem z predaja je oslobodený od dane. Kľúčovým momentom pre určenie začiatku plynutia päťročnej lehoty je dátum jej nadobudnutia do vlastníctva. Pri kúpe, darovaní alebo zámene nehnuteľnosti sa za tento dátum považuje deň povolenia vkladu do katastra nehnuteľností. V prípade dedenia je rozhodujúci deň smrti poručiteľa.
Existujú však aj špecifické situácie, kedy sa lehota vlastníctva posudzuje inak. Napríklad, ak niekto kúpil byt do konca roku 2010, príjem z jeho predaja je oslobodený od dane aj v prípade, že v ňom mal bezprostredne pred predajom aspoň dva roky trvalý pobyt.
Pri dedení platí, že ak osoba zdedí nehnuteľnosť a po piatich rokoch od jej nadobudnutia ju predá, príjem z predaja je oslobodený od dane. Dôležité je však rozlišovať priame dedenie v prvom rade (napr. od rodičov) od dedenia v ďalšom rade. V prípade dedenia v priamom rade platí, že ak uplynie aspoň päť rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom, príjem z predaja je oslobodený.
Ďalšou dôležitou podmienkou pre oslobodenie od dane je, aby predávaná nehnuteľnosť nebola súčasťou obchodného majetku daňovníka. Ak bola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, po jej vyradení z obchodného majetku je potrebné dodržať päťročné obdobie od tohto vyradenia, aby bol príjem z predaja oslobodený.
Kedy sa predaj nehnuteľnosti zdaňuje?
Ak nie sú splnené podmienky na oslobodenie od dane, príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha dani z príjmov. V takomto prípade ide o tzv. ostatný príjem podľa § 8 zákona o dani z príjmov. Daň sa neplatí z celej predajnej ceny, ale len zo zisku, ktorý predstavuje rozdiel medzi predajnou cenou a preukázateľnými výdavkami vynaloženými na dosiahnutie tohto príjmu.
Príklad: Ak niekto kúpil byt za 50 000 eur a po dvoch rokoch ho predal za 60 000 eur, jeho zisk je 10 000 eur. Z tohto zisku je potom povinný odviesť daň. Pri sadzbe 19 % by to bolo 1 900 eur.
Je dôležité si uvedomiť, že do nákladov si možno započítať nielen samotnú kúpnu cenu nehnuteľnosti, ale aj ďalšie preukázateľné výdavky spojené s jej nadobudnutím, zhodnotením, opravou, údržbou a samotným predajom. Medzi takéto výdavky patria napríklad:
- Výdavky na technické zhodnotenie: Investície do rekonštrukcie, modernizácie alebo rozšírenia nehnuteľnosti (napr. výmena okien, strechy, zateplenie).
- Výdavky na opravu a údržbu: Preukázateľné náklady na bežné opravy a údržbu nehnuteľnosti.
- Výdavky na sprostredkovanie predaja: Provízia realitnej kancelárii, náklady na právne služby súvisiace s predajom.
- Poplatky súvisiace s predajom: Napríklad poplatky na katastri nehnuteľností.
- Úroky z úveru: V prípade, že bol na kúpu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti použitý úver, úroky z tohto úveru môžu byť tiež súčasťou výdavkov.
- Znalecké posudky: Náklady na vypracovanie znaleckých posudkov, ak boli potrebné.
Ak by v uvedenom príklade majiteľ bytu investoval do výmeny okien 5 000 eur a zaplatil realitnej kancelárii 1 000 eur za sprostredkovanie predaja, jeho celkové výdavky by boli 50 000 (kúpna cena) + 5 000 (okná) + 1 000 (provízia) = 56 000 eur. Zisk by sa potom znížil na 60 000 - 56 000 = 4 000 eur. Daň by sa potom vypočítala z tejto nižšej sumy.
Je však dôležité poznamenať, že stratu z predaja nehnuteľnosti nie je možné uplatniť ani započítať s iným druhom príjmu, napríklad so ziskom z podnikania alebo zo zamestnania. Ak by teda niekto predával byt so stratou (t. j. predajná cena bola nižšia ako celkové preukázateľné výdavky), túto stratu nemožno preniesť do ďalších zdaňovacích období ani ju použiť na zníženie iných zdaniteľných príjmov.
Daň z nehnuteľnosti
Zdravotné odvody z predaja nehnuteľnosti
Okrem dane z príjmov je pri zdaniteľnom príjme z predaja nehnuteľnosti potrebné uhradiť aj odvody do zdravotnej poisťovne. Poistné na zdravotné poistenie sa uhrádza zo všetkých príjmov, ktoré sú predmetom dane, vrátane príjmu z predaja nehnuteľnosti. Ak teda osoba platí daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, bude musieť z tohto príjmu zaplatiť aj zdravotné odvody.
Výška zdravotných odvodov sa počíta zo základu dane, ktorý predstavuje zdaniteľný príjem z predaja nehnuteľnosti znížený o preukázateľné výdavky. Zdravotná poisťovňa tieto odvody vypočíta v rámci ročného zúčtovania zdravotného poistenia na základe podaného daňového priznania.
Po zaplatení zdravotných odvodov si ich daňovník môže uplatniť ako výdavok prostredníctvom podania dodatočného daňového priznania, čím si môže nárokovať vrátenie časti už zaplatenej dane z príjmov.
Ak je príjem z predaja nehnuteľnosti od dane oslobodený, potom sa z neho neplatí ani zdravotné poistenie.
Podanie daňového priznania
Fyzické osoby, ktoré predali nehnuteľnosť a musia tento príjem zdaniť, sú povinné samo podať daňové priznanie typu B. V tomto daňovom priznaní uvádzajú všetky svoje príjmy za dané zdaňovacie obdobie, nielen tie z predaja nehnuteľnosti. Zdaniteľný príjem z predaja nehnuteľnosti sa v daňovom priznaní uvádza v VIII. oddiele, tabuľka č. 3.
Daňové priznanie je potrebné podať do konca marca nasledujúceho roka po roku, v ktorom bol príjem z predaja nehnuteľnosti prijatý. Ak si daňovník vybaví odklad daňového priznania, termín sa predlžuje do konca júna.
V prípade, že príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, nie je potrebné podávať daňové priznanie z tohto titulu.
Príklady z praxe
Aby sme si lepšie priblížili uvedené pravidlá, pozrime sa na niekoľko konkrétnych príkladov:
Príklad 1: Byt kúpený v júni 2020, predaj v marci 2026
- Od dátumu nadobudnutia (vklad do katastra) uplynulo viac ako päť rokov.
- Byt nebol zaradený v obchodnom majetku.
- Výsledok: Príjem z predaja je oslobodený od dane aj od zdravotných odvodov. Nie je potrebné podávať daňové priznanie z tohto príjmu.
Príklad 2: Dom zdedený v roku 2022, predaj v roku 2027
- Predpokladáme, že poručiteľ vlastnil dom od roku 2010.
- Od nadobudnutia poručiteľom uplynulo viac ako päť rokov.
- Výsledok: Príjem z predaja je oslobodený od dane a odvodov.
Príklad 3: Byt darovaný v roku 2024, predaný v roku 2026
- Od dátumu nadobudnutia (darovanie) uplynuli menej ako päť rokov.
- Výsledok: Oslobodenie od dane nevznikne. Príjem z predaja bude zdanený.
- Výdavky: V tomto prípade je výdavkom znalecká hodnota nehnuteľnosti ku dňu darovania, ak by u darcu bol predaj v čase darovania oslobodený. Ak by u darcu predaj oslobodený nebol, preberáte jeho pôvodnú obstarávaciu cenu. Predpokladajme, že byt bol darovaný bez oslobodenia pre darcu. Obstarávacia cena bola 50 000 eur, znalecká hodnota v čase darovania 70 000 eur. Predajná cena je 100 000 eur. Zisk je 100 000 - 70 000 = 30 000 eur. Daň z tohto zisku bude 19 % zo 30 000 eur, čo je 5 700 eur. Zdravotné odvody sa vypočítajú z tohto zisku.
Príklad 4: Byt vyradený z obchodného majetku v októbri 2023, predaj v máji 2026
- Od vyradenia z obchodného majetku uplynuli menej ako päť rokov.
- Výsledok: Oslobodenie od dane nevznikne. Príjem z predaja bude zdanený.
- Výdavky: Do výdavkov pôjde daňová zostatková cena nehnuteľnosti v čase jej vyradenia z obchodného majetku, plus ďalšie preukázané náklady súvisiace s predajom. Predpokladajme, že daňová zostatková cena bola 40 000 eur. Predajná cena je 170 000 eur. Zisk je 170 000 - 40 000 = 130 000 eur. Daň bude 19 % z 130 000 eur, čo je 24 700 eur.
Príklad 5: Predaj bytu s investíciou do zhodnotenia
- Pán Malý kúpil byt v roku 2015 za 100 000 eur.
- V roku 2023 investoval do výmeny strechy 10 000 eur.
- V roku 2024 byt predal za 170 000 eur.
- Vlastnil byt viac ako päť rokov, ale tento byt bol do roku 2023 zaradený v jeho obchodnom majetku. V roku 2023 bol byt vyradený z obchodného majetku. Predaj v roku 2024 nastal skôr ako 5 rokov od vyradenia z obchodného majetku.
- Výsledok: Príjem z predaja nie je oslobodený, pretože od vyradenia z obchodného majetku neuplynulo 5 rokov.
- Výdavky: Kúpna cena 100 000 eur + náklady na zhodnotenie 10 000 eur = 110 000 eur. Predajná cena je 170 000 eur. Zisk je 170 000 - 110 000 = 60 000 eur.
- Daň: 19 % z 60 000 eur = 11 400 eur.
- Zdravotné odvody: Vypočítajú sa z čiastky 60 000 eur.
Dôležitosť dokumentácie
Pri predaji nehnuteľnosti je nevyhnutné dôkladne dokumentovať všetky výdavky. Odkladajte si všetky relevantné dokumenty, ako sú kúpne zmluvy, uznesenia o dedičstve, znalecké posudky, faktúry za rekonštrukciu, opravy a údržbu, potvrdenia o zaplatení provízií realitnej kancelárii, právnych služieb a iných poplatkov. Tieto dokumenty budú slúžiť ako dôkaz pri uplatňovaní výdavkov v daňovom priznaní a môžu výrazne znížiť základ dane.
V prípade predaja stavby spolu s pozemkom je vhodné interné rozdelenie kúpnej ceny medzi pozemok a stavbu, napríklad na základe znaleckého posudku. Tým sa umožní preukázať výdavky pre každú položku samostatne.
Vybrané príjmy oslobodené od dane a odvodov
Zákon o dani z príjmov a zákon o zdravotnom poistení definujú aj ďalšie príjmy, ktoré sú oslobodené od dane z príjmov a/alebo odvodov na verejné zdravotné poistenie. Medzi ne patria napríklad:
- Príjmy z predaja hnuteľnej veci (okrem tej, ktorá bola zahrnutá v obchodnom majetku do piatich rokov od jej vyradenia).
- Príjem z predaja majetku zahrnutého do konkurznej podstaty.
- Príjmy získané v rámci plnenia vyživovacej povinnosti.
- Príjmy, ktorých úhrn nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur (s určitými podmienkami).
- Príjmy z prevodu členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, ak daňovník užíval tento byt na bývanie aspoň päť rokov.
Taktiež existuje rozsiahly zoznam plnení, ktoré sú oslobodené od odvodu na verejné zdravotné poistenie, ako sú rôzne dávky, podpory, sociálne služby, cestovné náhrady (v určitých limitoch), štipendiá, výhry v lotériách do určitej výšky a iné.
Je dôležité si uvedomiť, že ceny nehnuteľností na Slovensku v posledných rokoch zaznamenali rast, čo viedlo k zvýšenému záujmu o ich predaj. S týmto záujmom však prichádzajú aj povinnosti voči štátu. Dôkladné poznanie daňových a odvodových pravidiel je preto kľúčové pre každého, kto zvažuje predaj svojej nehnuteľnosti.