Predaj alebo kúpa nehnuteľnosti je vo väčšine prípadov najväčšou finančnou transakciou života, preto tento krok netreba podceniť a zveriť sa do rúk odborníka. Realitný svet je komplexný a často skrýva nečakané situácie, od problémových nájomníkov až po skryté vady nehnuteľnosti. Zabezpečenie profesionálnej pomoci pri predaji či kúpe nehnuteľnosti, najmä v mestách ako Nitra, Trnava či Bratislava, je kľúčové pre minimalizáciu rizík a úspešné dokončenie transakcie.
Problémoví nájomníci: Dlžoby a poškodenie majetku
Jednou z nepríjemných situácií, s ktorými sa môžu prenajímatelia stretnúť, je správanie nájomníkov, ktorí neplnia svoje záväzky alebo poškodzujú prenajatú nehnuteľnosť. V realitách som od roku 2005 a zažil som rôzne scenáre. Keď nájomník opustí byt bez riadneho ukončenia nájomnej zmluvy, neznamená to, že nemá povinnosť platiť nájomné. V takýchto prípadoch existujú dve hlavné možnosti, ako vymáhať dlžnú sumu.
Scenár: Neplatenie nájomného a poškodenie bytu
Príkladom je situácia, kedy nájomník oznámi ukončenie nájmu k určitému dátumu, v ten istý deň má splatiť dlžnú sumu nájmu, ale namiesto toho pošle správu, že sa vysťahoval, kľúče uložil do schránky a žiadne peniaze neuhradí. Následne nie je podpísaná dohoda o ukončení nájmu. Po kontrole bytu sú objavené poškodené steny, zničené jedálenské stoličky a mnoho ďalších škôd. Keď sa majiteľ pokúsi nájomníka kontaktovať, ten sa ohradí, že byt je v takom stave, v akom ho prebral, a následne preruší komunikáciu.
V tomto prípade je dôležité vedieť, že aj keď nájomník opustil byt bez riadneho ukončenia zmluvy, jeho povinnosť platiť nájomné nezaniká. Majiteľ má možnosť vymáhať dlžnú sumu. Určenie výšky škody je však zložitejšie, pretože škodca je povinný nahradiť skutočnú škodu. Ak nájomník zničil napríklad stoličky, majiteľ by musel preukázať v akom rozsahu škodu spôsobil a že práve on je za ňu zodpovedný. Pri náhrade škody je často veľmi ťažké preukázať zavinenie, a preto môže súd náhradu nepriznať z dôvodu neunesenia dôkazného bremena.
Jednoduchším riešením v takýchto prípadoch je často postupovať formou výpovede z nájomnej zmluvy, pokiaľ nájomník neukončil nájom v súlade so zmluvou. Majiteľ mu môže zaslať písomnú výpoveď s výpovednou lehotou a po jej uplynutí od neho požadovať nájomné aj za obdobie výpovednej lehoty. Toto nájomné môže pokryť náklady na spôsobenú škodu.
Scenár: Škoda spôsobená požiarom
Ďalším príkladom je situácia, kedy nájomník spôsobí požiar na terase rodinného domu, kde začne horieť strecha. Zasahuje polícia a hasiči. Následne je nájom ukončený odstúpením od nájomnej zmluvy a nájomník sa sťahuje. Odhadovaná škoda je približne 5 000 Eur. V tomto prípade je možné škodu vymáhať od nájomcu, avšak je nevyhnutné preukázať, že škoda vznikla, kto ju spôsobil, že dotyčný porušil nejakú právnu povinnosť (napr. predchádzať vzniku škody) a že práve jeho konaním škoda vznikla. Ideálne je mať k dispozícii vyjadrenie hasičov, prípadne poisťovne a fotodokumentáciu.
Čo sa týka ušlého zisku z prenájmu počas odstraňovania škôd, to je zložitejšie. Hoci z logiky veci vyplýva, že prenajímateľ nemôže nehnuteľnosť prenajímať a tým mu uniká zisk, z právneho hľadiska to nemusí byť dostačujúce. Bolo by potrebné preukázať, že prenajímateľ už mal niekoho dohodnutého na prenájom, kto sa tam chcel nasťahovať.
Skryté vady pri predaji nehnuteľnosti
Predaj staršej nehnuteľnosti, či už bytu alebo rodinného domu, prináša so sebou aj riziko skrytých vád. Kupujúci vás môže po čase zažalovať, že objavil problém, o ktorom nevedel a ktorý nebol zjavný pri obhliadke. Príkladom je situácia, kedy po kúpe staršieho rodinného domu, pri jeho rekonštrukcii, nájde kupujúci v kuchynskej linke servisnú správu od kominára s uvedenou závadou, ktorá bola zistená ešte pred predajom domu a nebola mu oznámená.
V zmysle Občianskeho zákonníka, ak ide o zjavné vady alebo o vady, ktoré možno zistiť z príslušnej evidencie nehnuteľností, nemožno uplatňovať nárok zo zodpovednosti za vady, ibaže predávajúci výslovne ubezpečil, že vec je bez akýchkoľvek vád. V prípade skrytej vady, o ktorej predávajúci vedel (čo potvrdzuje servisná správa, ktorá nebola predložená), má kupujúci nárok na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady. Ak by vada robila dom neupotrebiteľným alebo nespôsobilým na riadne užívanie, kupujúci má dokonca nárok od zmluvy odstúpiť.
Najväčšou chybou pri predaji nehnuteľnosti, najmä staršej, je spoliehať sa na vzorové zmluvy z internetu. Tieto zmluvy sú často navrhnuté pre ideálny svet a nemusia pokrývať špecifické rizika. Ak predávate byt v pôvodnom stave, pojmy ako "zjavné vady" (staré okná, umakartové jadro) sú jasné, ale čo skryté vady ako elektroinštalácia či statika?
Ochrana pred skrytými vadami:
Kľúčom k ochrane pred zodpovednosťou za skryté vady je dôkladná príprava zmluvy. V zmluve je možné uviesť explicitné vyhlásenie kupujúceho, že sa oboznámil so stavom nehnuteľnosti a akceptuje prípadné vady, ktoré nie sú zjavné. Napríklad, ak kupujúci podpíše zmluvu s textom, kde sú vymenované potenciálne problematické časti nehnuteľnosti a kupujúci ich akceptuje, všetky tieto veci prestávajú byť "skrytými vadami" v prípade budúceho sporu. V momente podpisu takejto zmluvy, predávajúci (alebo jeho právnik) môže kupujúcemu, ktorý sa neskôr sťažuje na problém, pokojne odkázať na konkrétny článok a bod zmluvy, ktorý podpísal. Predaj bytu, najmä staršieho, nie je len o ušetrení provízie, ale predovšetkým o riadení rizika.
USADLOSŤ NA PREDAJ - Podkriváň
Notárska zápisnica a nájomné bývanie
V súvislosti s nájomným bývaním, najmä mestským, sa môže objaviť požiadavka na podpísanie notárskej zápisnice. Mesto si pri uzatvorení nájomnej zmluvy môže vyžadovať podpísanie notárskej zápisnice kvôli neplatičom. Hoci v minulosti toto mohlo byť hradené mestom, v súčasnosti si túto zápisnicu musia platiť nájomníci.
Mesto má právo vyžadovať notársku zápisnicu k nájomnej zmluve. Uvedené vyzerá následne tak, že je spísaná nájomná zmluva, pričom jedno vyhotovenie z tejto nájomnej zmluvy sa necháva aj notárovi, ktorý následne vyhotoví k tejto nájomnej zmluve notársku zápisnicu. Ak by nájomca nezaplatil nájomné alebo neodovzdal načas po skončení nájmu nehnuteľnosť, mesto ako prenajímateľ sa nemusí súdiť, ale vymôže si to priamo cez exekúciu. To isté platí aj pri právach nájomcu, ak mu prenajímateľ napríklad nevrátil kauciu.
Platenie poplatkov za vyhotovenie notárskej zápisnice môže byť podmienkou uzatvorenia nájomného vzťahu, pokiaľ je to podmienkou na predĺženie mestského nájomného bytu. Ak máte podpísanú nájomnú zmluvu a ešte v nej nie je uvedená podmienka, že si musíte nechať vyhotoviť notársku zápisnicu, v žiadnom prípade neporušujete povinnosti nájomcu. Avšak, ak musíte predĺžiť nájomnú zmluvu a mesto si dalo takúto podmienku do všeobecne záväzných nariadení, potom máte dve možnosti: buď na ňu pristúpite, alebo vám nájomnú zmluvu na dobu určitú nepredĺžia. Mesto by malo mať takéto podmienky predĺženia zverejnené, prípadne schválené zastupiteľstvom, čo sa následne premietne do všeobecne záväzného nariadenia.
Neplatná zmluva a bezdôvodné obohatenie
V prípadoch, keď je nájomná zmluva neplatná, môže prenajímateľ žiadať od nájomcu vydanie bezdôvodného obohatenia. Toto sa môže stať napríklad vtedy, ak nájomníci nezaplatia za elektrinu a majú vyplatiť jednomesačný nájom, ale v zmluve nebola uvedená správna adresa prenajímaného bytu. Nájomca môže namietať, že zmluva je neplatná a nič nedoplatí. V takomto prípade nastupuje princíp bezdôvodného obohatenia.
Vlastnícke práva a rušenie pokojného bývania
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru má povinnosť udržiavať ho v stave spôsobilom na riadne užívanie. V prípade, ak správca bytového spoločenstva, jeho zástupca, alebo osoba oprávnená na výkon opravy a údržby požiada o vstup do bytu alebo nebytového priestoru, vlastník je povinný umožniť takýto vstup na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere. Úpravy bytu nie je možné vykonávať, ak by tým ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu.
Každý vlastník bytu má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondov. S vlastníctvom bytov je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, zariadení, príslušenstva a pozemku.
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ustanovuje vzájomné vzťahy vlastníkov. Vlastník je povinný konať tak, aby pri nakladaní s bytom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych práv. V prípade vážnych porušení, ako je sústavné narušovanie pokojného bývania, dobrých mravov, alebo ohrozovanie bezpečnosti, môže súd nariadiť predaj bytu.
Súdy pri rozhodovaní o predaji bytu zohľadňujú intenzitu rušenia, opakovanosť, úmyselnosť a celkové okolnosti prípadu. V prípadoch, kde vlastník sústavne a hrubo narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov, napríklad hlasnou hudbou v nočných hodinách, vulgárnym správaním, alebo vytváraním nepríjemných zápachov, súd môže pristúpiť k nariadeniu predaja bytu. Dôležité je, že správanie rušiteľa musí byť preukázané, a to nielen výpoveďami svedkov, ale aj napríklad policajnými záznamami alebo inými relevantnými dôkazmi. Súd tiež zohľadňuje, či vlastník prejavuje záujem o nápravu.
Predaj zdedenej nehnuteľnosti a konflikty medzi spoluvlastníkmi
Predaj zdedenej nehnuteľnosti, či už je to starší byt alebo rodinný dom, je sám o sebe emocionálne a právne náročný proces. Ak k nemu pribudne konflikt medzi spoluvlastníkmi, situácia sa ešte viac komplikuje. Najčastejšie konflikty nastávajú pri stanovení ceny, výbere realitnej kancelárie, alebo pri samotnom rozhodovaní, či vôbec nehnuteľnosť predať.
V emocionálnych predajoch sú emócie a spomienky často drahé. Pre stanovenie reálnej ceny je kľúčový nezávislý odhad založený na katastrálnych predajoch a porovnávacej metóde. Ak spoluvlastníci nevedia dosiahnuť dohodu, napríklad o maklérovi, vzniká chaos. V takýchto prípadoch je vhodné mať jednu kontrolnú autoritu, napríklad exkluzívnu zmluvu s realitnou kanceláriou, ktorá má právomoc kontrolovať cenu a prezentáciu nehnuteľnosti. Tým sa zvyšuje dôvera kupujúcich a urýchľuje predaj.
Každý spoluvlastník má právo predať svoj ideálny podiel, ale musí ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Ak je situácia patová a jeden spoluvlastník odmieta predať, jedinou cestou je žaloba na súd o zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd môže rozhodnúť o predaji nehnuteľnosti na dražbe. V tomto kontexte je realitná kancelária často poslednou a najlacnejšou možnosťou pred súdnym konaním.
Konflikty medzi spoluvlastníkmi a citová väzba k nehnuteľnosti sú síce legitímne, ale predstavujú vážnu finančnú hrozbu pre trhovú cenu nehnuteľnosti. S profesionálnou pomocou je možné prejsť od konfliktu k spravodlivému a rýchlemu predaju.
Všetky informácie a texty sú informatívne a právne nezáväzné. Medzičasom mohlo prísť k zmene právnej, cenovej, či životnej situácie.
tags: #zdevastovany #byt #na #predaj