Pri kúpe alebo prenájme nehnuteľnosti sa môžete stretnúť s rôznymi údajmi o výmere, ktoré sa v praxi často zamieňajú. Sú to úžitková, obytná a zastavaná plocha. Každý z týchto pojmov znamená niečo iné a rozdiely medzi nimi dokážu výrazne ovplyvniť nielen cenu bytu či domu, ale aj komfort bývania. V tomto článku sa zameriame na podrobné vysvetlenie týchto pojmov, ich vplyv na celkovú plochu a zodpovieme aj častú otázku, či sa garáž započítava do úžitkovej plochy.
Rozdiel medzi pojmami: Úžitková, obytná a zastavaná plocha
Je dôležité pochopiť rozdiely medzi jednotlivými typmi plôch, aby ste získali presnú predstavu o reálnom priestore, ktorý budete mať k dispozícii. Každý z údajov udáva niečo iné a od veľkosti plochy domu sa odvíja aj spotreba energií na vykurovanie. Čím viac miestností rodinný dom má, tým väčšiu plochu treba vykurovať.
Zastavaná plocha
Zastavanou plochou sa rozumie plocha stavby, ktorá je v kontakte s terénom. Môžete si ju predstaviť aj ako výmeru pozemku, ktorý zaberá stavba. Ide prakticky o pôdorys (kolmý priemet) prízemného podlažia rodinného domu. Do zastavanej plochy domu sa počíta aj kolmý priemet ďalších podlaží, ak sú odlišné oproti prízemia. Prečnievajúce časti ako napríklad strešná konštrukcia, balkón, markíza alebo nekrytá terasa sa do zastavanej plochy nezapočítavajú, pokiaľ nie sú súčasťou konštrukcie stavby alebo sú zastrešené. Dobre vedieť: So zastavanou plochou domu sa bežne stretnete napríklad v liste vlastníctva. V prípade, že plánujete alebo máte väčšiu rodinu a potrebujete väčšiu obytnú plochu, ale máte malý pozemok, je vhodné zvoliť poschodový dom, prípadne dom s obytným podkrovím. Tie ponúkajú väčšiu obytnú plochu aj pri zachovaní menšej zastavanej plochy. Pri plánovaní domu je ešte potrebné myslieť na pravidlo, že vzdialenosť medzi dvoma rodinnými domami nemôže byť menšia ako 7 metrov a zároveň vzdialenosť rodinného domu od spoločnej hranice pozemkov nemôže byť menšia ako 2 metre (výnimka môže byť so súhlasom suseda). To môže byť problém najmä pri úzkych pozemkoch.
Úžitková plocha
Úžitková plocha je súčet všetkých vnútorných podlahových plôch, ktoré môžete reálne využívať. Hovoríme nie len o izbách ale aj o miestnostiach, ktoré tvoria príslušenstvo domu (kuchyňa, pivnica, toaleta, chodby, hala, komora, schodisko, technická miestnosť, atď.). Úžitková plocha sa od podlahovej plochy líši predovšetkým tým, že sa do nej nezapočítavajú priečky. Do úžitkovej plochy nepatria ani plochy terás, balkónov a loggií. Práve úžitková plocha sa najčastejšie uvádza v inzerátoch pri predaji alebo prenájme nehnuteľností. V niektorých prípadoch sa môžete stretnúť aj s výrazom podlahová plocha. Bolo tomu napríklad pri dotáciách, ktoré bolo možné získať na nízkoenergetické domy. Podľa Vyhlášky č. 364/2012 Z. z. sa celková podlahová plocha bytu alebo samostatnej časti budovy na účel energetickej certifikácie určí z vonkajších rozmerov časti budovy ohraničenej vertikálnou vonkajšou konštrukciou, bez zohľadnenia miestnych vystupujúcich konštrukcií, najmä ríms, miestnych zmenšení hrúbky obvodového plášťa a plochy balkónov, lodžií a terás. V praxi to znamená, že do celkovej podlahovej plochy sa započítavajú aj vnútorné priečky, stĺpy a všetky zabudované či vstavané zariaďovacie predmety, ako sú napríklad vane, sprchovacie kúty atď. Do celkovej podlahovej plochy sa samozrejme započítava súčet plôch všetkých podlaží objektu, pričom plochy prízemia a poschodia sa uvádzajú zvlášť. Ako sme to už spomenuli, balkóny, lodžie, terasy alebo átriá sa do podlahovej plochy rodinného domu nezapočítavajú.
Tip: Hľadáte zdravé, ekologické a komfortné bývanie? Úžitková plocha je súčet podlahových plôch obytných miestností, a miestností príslušenstva bytu (schodisko, pivnica, komora, WC, kúpeľňa, hala, chodby atď.) bez plochy lodžií, balkónov a terás.
Obytná plocha
Obytná plocha rodinného domu je tvorená iba vnútornými rozmermi obytných miestností. Norma STN 73 4301 vyžaduje, aby obytná miestnosť svojim stavebno-technickým riešením a vybavením spĺňala požiadavky na celoročné bývanie. Jedným z kritérií je minimálna podlahová plocha miestnosti, ktorá musí mať minimálne 8 m2. Obytná miestnosť však zároveň musí disponovať priamym osvetlením, možnosťou vetrania a priameho či nepriameho vykurovania. Ak miestnosť týmto požiadavkám nevyhovuje, nemôže byť považovaná za obytnú miestnosť a jej rozmery nemôžu byť započítané do celkovej obytnej plochy. Medzi obytné miestnosti nepatria chodby, kúpeľne, schodiská, šatníky, komory a ani kuchyne s výmerou do 12 m2. Pre reálne pohodlné bývanie sa odporúča 20 m² obytnej plochy na osobu. Do obytnej plochy sa naopak nezarátavajú priestory, ktoré patria pod príslušenstvo domu. Na rozdiel od obytnej plochy sa do úžitkovej plochy nehnuteľnosti zarátavajú aj miestnosti spadajúce pod príslušenstvo domu.
Garáž a jej započítanie do úžitkovej plochy
Jednou z častých otázok je, či sa garáž započítava do úžitkovej plochy rodinného domu. Odpoveď závisí od jej umiestnenia a konštrukčného riešenia.
Áno, garáž sa počíta do celkovej úžitkovej plochy, ak je súčasťou domu. V prípade, že garáž tvorí integrálnu súčasť rodinného domu a je s ním stavebne prepojená, jej plocha sa zvyčajne započítava do úžitkovej plochy. Toto platí najmä vtedy, ak je garáž prístupná priamo z interiéru domu.
Doteraz sme garáže započítavali do úžitkovej plochy, treba preto tabuľky robiť inak a garáže už do tejto úžitkovej plochy domu nezapočítavať. Podľa novej normy STN 73 4301 Bytové budovy platnej od 1.2.2021 sa do podlahovej plochy bytu v bytovom, rodinnom dome alebo budovách s iným účelovým využitím nezapočítava plocha garáže. Toto je významná zmena oproti predchádzajúcej praxi. Doteraz sme garáže započítavali do úžitkovej plochy, treba preto tabuľky robiť inak a garáže už do tejto úžitkovej plochy domu nezapočítavať.
Príklad: Rodinný dom, ktorého prízemie tvorí obývačka, kuchyňa, kúpeľňa, chodba, schodisko a garáž. Na poschodí sú tri izby a kúpeľňa. Úžitková plocha domu podľa staršej definície by zahŕňala aj garáž. Podľa novej normy sa však plocha garáže do úžitkovej plochy nezapočítava.
Legislatívne zmeny a ich vplyv na definície plôch
Dňa 1.2.2021 sa dosť podstatne zmenila norma STN 734301 Bytové budovy. Keďže pre rodinné domy je toto dôležitá norma, pripravili sme porovnávaciu tabuľku podstatných zmien predošlej a novej normy. Zamerali sme sa hlavne na body, ktoré sa týkajú rodinných domov a pár bodov aj pre bytové domy.
Rodinný dom - zmena definície
Pôvodná definícia rodinného domu v norme STN 73 4301 bola: "bytová budova určená predovšetkým na rodinné bývanie alebo na bývanie inej sociálnej skupiny so samostatným vstupom z vonkajšej (verejnej alebo súkromnej) komunikácie; môže mat' najviac dva byty, dve nadzemné podlažia." Táto definícia bola ale v rozpore s platným § 43b ods. 3 Stavebného zákona, kde je rodinný dom definovaný, ako budova určená predovšetkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie. Z tohto dôvodu platí, že dodržiavanie slovenskej technickej normy v tomto bode je dobrovoľné.
Nová definícia rodinného domu v norme STN 73 4301 je: "Bytová budova (jedno alebo dvojbytová), samostatne stojaca na vlastnom pozemku, pričom pri umiestnení domu na pozemok musia byt' dodržané minimálne odstupy od všetkých hraníc pozemku."
Podzemné podlažie
Za podzemné podlažie sa považuje každé podlažie, ktorého obsypaná plocha fasády povodným terénom je viac ako 50 % z celkovej plochy fasády. Referenčná plocha fasády uvažovaného podlažia je vymedzená jeho konštrukčnou výškou a obvodom jeho zastavanej plochy. Pre výpočet aritmetického priemeru výškovej úrovne podlahy vzhľadom na terén sa uvažujú najmenej 4 reprezentatívne body po obvode posudzovaného podlažia. Ostatné podlažia sú nadzemné.
Svetlá výška obytných miestností
Svetlá výška obytných miestností musí byť najmenej 2 600 mm. Svetlá výška obytných miestností v podkroví musí byť najmenej 2 400 mm. Vyhláška 535 hovorí "(5) Svetlá výška obytnej miestnosti je daná slovenskou technickou normou. Svetlú výšku obytnej miestnosti možno znížiť na najmenej 2 400 mm a miestností v podkroví na 2 300 mm, za podmienky možno znížiť na najmenej 2 400 mm a významné stavebno-technické parametre na mikroklímu bytovej budovy sa v každom konkrétnom prípade miestností v podkroví môže znížiť na 2 300 mm za podmienky, že ostatné ustanovia sa dodržia tak, aby sa dodržali základné požiadavky na tvorbu zdravého obytného prostredia." Norma hovorí v článku: 8.3.2 „Svetlá výška obytných miestností musí byť najmenej 2 600 mm. Svetlá výška obytných miestností v podkroví musí byť najmenej 2 400 mm“. Vyhláška sa odvoláva na normu, ktorá sa zmenila, v tomto prípade by mala platiť nová norma.
Denné osvetlenie a preslnenie
Priame denné osvetlenie musia mať všetky obytné miestnosti, vrátane kuchyne s podlahovou plochou väčšou ako 12 m2. Priestory na varenie s podlahovou plochou nad 8 m2 sa majú priamo vetrať a osvetľovať oknami. Znížila sa plocha, pri ktorej už musí byť kuchyňa osvetlená oknami. Trvanie preslnenia (pri zanedbaní oblačnosti) je od 21. marca do 22. septembra najmenej 1,5 hodiny denne pri výške slnka nad horizontom väčšej ako minimálnej stanovenej STN EN 17037. V bytoch, ktoré majú dve a viac obytných miestností má byť 3-hodinové preslnenie aspoň jednej obytnej miestnosti. Ak je pred obytnou miestnosťou alebo nad ňou čiastočne alebo úplne otvorený tieniaci priestor (napríklad balkón, lodžia), stačí dodržať požadovaný čas pre kritický deň 21. marca.
Dôležitosť správneho pochopenia plôch
Poznať rozdiely medzi zastavanou, úžitkovou a obytnou plochou sa naozaj oplatí. Pri čítaní inzerátov, ale najmä pri listovaní v katalógových projektoch s rodinnými domami si okrem prezretia ilustračného obrázku rodinného domu, môžete pozrieť jeho stručnú charakteristiku, spoznať jeho energetickú náročnosť i náklady na vykurovanie. Kým pri zoznamovaní sa s týmito údajmi pravdepodobne nebudete mať výraznejšie problémy, technické parametre s uvedenými celkovými úžitkovými, obytnými alebo podlahovými plochami vám už môžu trochu zamotať hlavu. Rozdiely medzi nimi sú pritom podstatné. Ak teda nechcete ostať zaskočení z metrov štvorcových, ktoré budete mať reálne na užívanie, pozorne si prečítajte nasledujúce riadky.
Pokiaľ ide o dotácie na rodinné domy s takmer nulovou potrebou energie A0, je viazaná na splnenie viacerých podmienok a jednou z nich je práve celková podlahová plocha rodinného domu, ktorá nesmie presiahnuť 200 m2. Aj tu je teda dôležité správne pochopiť, ako sa táto plocha vypočítava.
Nezabúdajte, že pri výbere či predaji nehnuteľnosti je dôležité mať presné informácie. Správne definovanie a pochopenie pojmov ako úžitková plocha, obytná plocha a zastavaná plocha vám pomôže predísť nedorozumiam a zabezpečiť si tak spokojnosť pri nadobudnutí vášho nového domova.