Podielové spoluvlastníctvo k pozemkom je právny inštitút, ktorý umožňuje viacerým osobám vlastniť jednu vec. V rámci správy a nakladania so spoločnou vecou môžu vznikať rôzne nároky a záväzky medzi spoluvlastníkmi. Jednou z možností, ako tieto nároky vyrovnať, je započítanie pohľadávky. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva k pozemkom na Slovensku, s osobitným dôrazom na započítanie pohľadávky v tomto kontexte.
Základné princípy podielového spoluvlastníctva
Občiansky zákonník umožňuje, aby jedna vec, a teda aj pozemok, bol vo vlastníctve viacerých osôb súčasne. Kľúčové je to najmä pri predaji, dedení alebo spoločnom rozhodovaní o samotnom pozemku. Podielové spoluvlastníctvo upravuje zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník vo svojich ustanoveniach § 137 a nasl. Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je dohodnuté alebo ustanovené inak, platí, že podiely spoluvlastníkov sú rovnaké. Pri nehnuteľnostiach môžeme často na listoch vlastníctva vidieť konkrétny zápis napr. ½ k celku, 1/10 k celku a pod. v prospech jednotlivých vlastníkov.
Výška podielu sa dá jednoducho overiť na liste vlastníctva, ktorý je dostupný online na stránke katasterportal.sk. Získať ho možno aj na katastrálnom odbore okresného úradu, kde je možné požiadať o úradný výpis. Výpočet podielu z parcely sa odvíja od práce so zlomkom a s celkovou rozlohou pozemku. Slúži na to jednoduchý vzorec, ktorý hovorí, že: výmera podielu = celková výmera × spoluvlastnícky podiel. Pri viacerých spoluvlastníkoch je však nutné postupovať jednotlivo. V liste vlastníctva si v časti B overte konkrétne podiely a na výpočet podielu z parcely potom použite vzorec spomínaný vyššie.
Zákon pritom hovorí, že spoluvlastníci majú na pozemku podiel a práva a povinnosti sú tomuto podielu úmerné. Nie je však automaticky jasné, komu tá-ktorá fyzická časť pozemku patrí. Väčšinovému vlastníkovi patrí najväčší podiel na spoločnom pozemku. Tento podiel zároveň určuje, aký má vplyv na rozhodovanie o veci. Zvyčajne sa to týka napríklad opráv, kosenia alebo uzatvárania krátkodobého prenájmu, ak nejde o zásadnú zmenu účelu. Väčšinový vlastník má okrem toho aj právo žalovať menšinových vlastníkov, ak mu spôsobujú škodu alebo bránia v riadnom užívaní pozemku a ak má aspoň dvojtretinový podiel, môže iniciovať zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva, teda vyplatenie ostatných.
Je dôležité poznamenať, že pri podielovom spoluvlastníctve ide o tzv. ideálny podiel, ktorý určuje len mieru vašich práv a povinností, nie konkrétnu fyzickú časť. Tú nadobudnete až reálnym rozdelením na základe geometrického plánu a zapísaním do katastra.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Ak pri spoluvlastníkoch nastane potreba ukončenia tohto vlastníckeho vzťahu viacerých osôb, môžu sa dohodnúť na zrušení spoluvlastníctva a na vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná. Existuje viacero spôsobov zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva.
Dohoda spoluvlastníkov
Prvá možnosť, ako sme naznačili v predchádzajúcom odseku, je dohoda. Ide o časovo a spravidla aj ekonomicky najúspornejšie riešenie, ktorým sa dá podielové spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať.
súdne vyporiadanie
Ak však nedôjde k dohode, spoluvlastníctvo zruší a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ustanovenie § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka ustanovuje záväzné poradie jednotlivých spôsobov vyporiadania.
- Reálne rozdelenie: Podľa výšky podielov prichádza do úvahy v prípade faktickej a funkčnej deliteľnosti predmetu spoluvlastníctva. Rozdelením nemusia vždy vzniknúť rovnako hodnotné samostatné podiely predtým spoločnej nehnuteľnosti (pozemky nemusia mať rovnakú výmeru, rovnakú kultúru, rovnakú bonitu, taktiež stavby nemusia mať rovnaký vek a stavebné charakteristiky a pod.). Treba však upozorniť, že podielové spoluvlastníctvo, predmetom ktorého je poľnohospodársky pozemok nachádzajúci sa mimo zastavaného územia obce, nemožno zrušiť a vyporiadať prikázaním celej nehnuteľnosti do (nového) spoluvlastníctva, pokiaľ na novovzniknuté spoluvlastnícke podiely pripadne výmera nižšia než 3 000 m2 (u poľnohospodárskeho pozemku), resp. 5000 m2 (u lesného pozemku). Podľa § 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k pozemkom realizuje na návrh spoluvlastníka.
- Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom: Ak nie je rozdelenie veci možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.
Existujú však situácie, kedy ani napriek snahe navrhovateľa súd podielové spoluvlastníctvo nezruší. Dôvodmi hodnými osobitného zreteľa, pre ktoré súd nezruší a nevyporiada podielové spoluvlastníctvo podľa § 142 ods. 2 OZ, môže byť napríklad ochrana domova detí. V takomto prípade má právom na ochranu domova detí prednosť pred právom na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva.
V konaní o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva postupuje súd podľa určitých pravidiel. Prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Zo systematiky právnej úpravy (§ 142 ods. 1 OZ od 1. januára 1992) vyplýva, že uvedené pravidlo sa má použiť na každý spôsob vyporiadania (pri reálnom rozdelení i prikázaní veci), mimo predaja veci.
Prihliadnutie na veľkosť podielov neznamená, že v každom prípade súd bude rozdelenie veci podriaďovať aritmetickému vyjadreniu veľkosti podielov, ale ich účelnému využitiu. To znamená, že konečné rozdelenie z hľadiska účelu užívania nemusí vyjadrovať absolútnu mieru veľkosti spoluvlastníckeho podielu a do úvahy preto prichádza i finančná náhrada (reálne rozdelenie veci tzv. kombinovaným spôsobom vyporiadania). Pritom súd dbá, aby rozdelením nevznikli nefunkčné veci alebo aby pomer rozdelených vecí svojou veľkosťou nebol vo výraznom nepomere k veľkosti pôvodných podielov. Pokiaľ ide o posúdenie možnosti uplatnenia prvého spôsobu vyporiadania spoločnej veci - jej reálneho rozdelenia, súd tu prihliada na veľkosť spoluvlastníckych podielov i na účelné využitie veci vzniknutej rozdelením. Pokiaľ ide o možnosť reálneho rozdelenia pozemkov, tu sa vychádza z posúdenia hľadísk územného plánovania, prístupu ku komunikáciám, a účelného technického spôsobu navrhovaného riešenia.
Finančné aspekty a súdne poplatky
V zmysle zákona o súdnych poplatkoch je v konaní o zrušení a o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva základom poplatku cena podielu žiadaného navrhovateľom, pričom z tejto ceny je navrhovateľ povinný uhradiť 6 % ako súdny poplatok (najmenej 16,50 EUR, najviac 16 596,50 EUR). Znamená to, že ak je hodnota nehnuteľnosti 200.000 EUR a navrhovateľ disponuje ½, t. j. 100.000 EUR, poplatok by bol 6.000 EUR. V prípade zastúpenia advokátom má advokát nárok na odmenu v zmysle vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR o odmenách advokátov. Rovnako ako pri súdnom poplatku, aj v tomto prípade predstavuje tarifnú hodnotu cena podielu požadovaná v rámci súdneho konania.
Započítanie pohľadávky v kontexte podielového spoluvlastníctva
Všeobecné podmienky započítania pohľadávky podľa § 580 Občianskeho zákonníka zahŕňajú vzájomnosť pohľadávok, rovnaký druh plnenia a spôsobilosť na započítanie. Započítanie nenastáva automaticky, ale vyžaduje si právny úkon jedného z účastníkov.
V konaní o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva je situácia ohľadom započítania špecifická. Podľa judikatúry si spoluvlastník, ktorému je uložená povinnosť náhrady, nemôže započítať iný majetkový nárok počas konania. Dôvodom je, že rozhodnutie súdu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva má konštitutívnu povahu a zakladá práva a povinnosti až do budúcna. Právo na zaplatenie náhrady vzniká spoluvlastníkovi až právoplatnosťou tohto rozhodnutia a len proti takto existujúcemu nároku možno namietať započítanie.
Ak niektorý zo spoluvlastníkov vynaložil investície na spoločnú vec, má voči ostatným spoluvlastníkom právo na náhradu. Tento nárok si investujúci spoluvlastník môže uplatniť aj v konaní o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva v rámci tzv. vyporiadania v širšom zmysle. Nevyhnutnou podmienkou, aby sa súd mohol takýmto nárokom zaoberať, je však jeho riadne uplatnenie návrhom alebo vzájomným návrhom so všetkými náležitosťami.
Z ustanovenia § 581 ods. 2 OZ je zrejmé, že zákon vylučuje možnosť jednostranným prejavom započítať pohľadávky premlčané.
príklady započítania
- Oprava spoločnej strechy: Dvaja spoluvlastníci rodinného domu sa dohodnú, že jeden z nich zabezpečí opravu strechy za 1000 eur. Druhý spoluvlastník mu môže započítať túto sumu so svojou pohľadávkou voči prvému spoluvlastníkovi, napríklad za prenájom časti pozemku.
- Investície do nehnuteľnosti: Traja spoluvlastníci rekreačného pozemku sa dohodnú na výstavbe altánku. Jeden zo spoluvlastníkov zaplatí celú sumu 3000 eur. Ostatní dvaja mu majú uhradiť po 1000 eur. Ak má jeden z týchto spoluvlastníkov voči investujúcemu spoluvlastníkovi pohľadávku napr. za pôžičku vo výške 500 eur, môže túto pohľadávku započítať s časťou svojho dlhu za altánok, a zaplatí iba 500 eur.
Ďalšie aspekty podielového spoluvlastníctva
- Práva a povinnosti spoluvlastníkov: Spoluvlastníci sú povinní podieľať sa na nákladoch spojených so správou a údržbou spoločnej veci, a to v rozsahu zodpovedajúcom ich spoluvlastníckym podielom.
- Predkupné právo: Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe.
- Bezdôvodné obohatenie: V kontexte podielového spoluvlastníctva môže dôjsť aj k bezdôvodnému obohateniu. Napríklad, ak jeden zo spoluvlastníkov užíva spoločnú vec nad rámec svojho podielu a neplatí za to ostatným spoluvlastníkom náhradu, obohacuje sa na ich úkor.
Judikatúra a právne výklady
Súdy sa v praxi často zaoberajú problematikou zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Napríklad, Okresný súd Rožňava vo svojom rozsudku rozhodol o zrušení podielového spoluvlastníctva a prikázal nehnuteľnosti do výlučného vlastníctva jedného zo spoluvlastníkov, ktorému uložil povinnosť zaplatiť finančnú náhradu druhému spoluvlastníkovi.
Najvyšší súd SR sa vo svojom rozhodnutí zaoberal otázkou splynutia práv podielových spoluvlastníkov pri spätnom nadobudnutí spoluvlastníckeho podielu. Tiež judikoval, že pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva zákonná úprava trvá na tom, aby súd prihliadal na veľkosť spoluvlastníckych podielov a na účelné využitie veci.
V súdnom konaní o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva si spoluvlastník, ktorému je uložená povinnosť náhrady, nemôže započítať iný majetkový nárok. Toto obmedzenie vyplýva z konštitutívnej povahy rozhodnutia súdu.
Odvod za drobenie pozemkov
V súvislosti so zrušením a vyporiadaním podielového spoluvlastníctva k pozemkom je dôležité spomenúť aj odvod za drobenie pozemkov, ktorý sa realizuje v súlade s § 22 zákona č. 180/1995 Z. z., ak vznikne. Podľa § 23 zákona č. 180/1995 Z. z., na základe dohody alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva nemôže vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov poľnohospodársky pozemok menší ako 3000 m2, ani lesný pozemok menší ako 5000 m2.
Záver
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva je komplexný proces, ktorý môže byť riešený buď dohodou spoluvlastníkov, alebo súdnou cestou. Pri riešení týchto otázok je dôležité zohľadniť nielen právne, ale aj finančné a praktické aspekty. Započítanie pohľadávky môže byť v určitých situáciách užitočným nástrojom na vyrovnanie vzájomných nárokov, avšak jeho uplatnenie v konaní o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva má svoje špecifiká. V prípade nejasností je vždy vhodné obrátiť sa na odborníkov, ktorí vám pomôžu nájsť najlepšie riešenie pre vašu konkrétnu situáciu.
tags: #zapocitanie #pohladavky #podielove #spoluvlastnictvo