Zápis existujúceho domu do katastra nehnuteľností: Kompletný sprievodca

Kataster nehnuteľností predstavuje základný informačný systém o všetkých nehnuteľnostiach na území Slovenskej republiky. Jeho primárnou funkciou je evidovať nielen dokončené a skolaudované stavby, ale aj tie, ktoré sú v procese výstavby. Zápis existujúceho domu, či už ide o novostavbu alebo rozostavanú stavbu, do katastra nehnuteľností je kľúčovým krokom, ktorý zabezpečuje právnu istotu a umožňuje ďalšie právne úkony s majetkom. Tento proces si vyžaduje dodržiavanie právnych, technických a administratívnych krokov, ktoré sú detailne popísané v tomto článku.

Čo je kataster nehnuteľností a čo eviduje?

Kataster nehnuteľností je verejný register a zároveň informačný systém, ktorý obsahuje geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností a údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam. Medzi evidované práva patria napríklad vlastnícke práva, záložné práva, predkupné práva, vecné bremená či nájomné práva. Kataster je tvorený katastrálnymi operátmi, ktoré sú usporiadané podľa katastrálnych území. Katastrálny operát obsahuje údaje z jedného katastrálneho územia.

V katastri sa evidujú:

• Katastrálne územia
• Pozemky
• Stavby spojené so zemou pevným základom
• Byty, rozostavané byty
• Nebytové priestory a rozostavané nebytové priestory
• Chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky
• Práva k nehnuteľnostiam

Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností explicitne upravuje možnosť zápisu nielen dokončených, ale aj rozostavaných stavieb.

Zápis dokončenej novostavby do katastra

Po dokončení stavby rodinného domu je nevyhnutné získať kolaudačné rozhodnutie. Originál alebo úradne osvedčenú kópiu tohto právoplatného rozhodnutia je potrebné zaniesť na príslušný obecný (mestský) úrad v katastrálnom území, kde sa stavba nachádza.

Podľa novely zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení je osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí povinná požiadať o určenie súpisného a orientačného čísla do 30 dní odo dňa právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Tabuľky so súpisným číslom obstaráva na vlastné náklady obec. Tabuľku s orientačným číslom obstaráva na vlastné náklady stavebník, ktorý zabezpečuje aj pripevnenie a údržbu oboch tabuliek.

Osoba, ktorá je uvedená v žiadosti o zápis do katastra, musí byť totožná s osobou uvedenou v rozhodnutí o určení súpisného a orientačného čísla.

Potrebné doklady pre zápis novostavby:

1. Rozhodnutie obce o určení súpisného a orientačného čísla stavby: Toto rozhodnutie obec vydá na základe písomnej žiadosti, ku ktorej je potrebné priložiť originál alebo úradne osvedčenú kópiu právoplatného kolaudačného rozhodnutia.
2. Geometrický plán: Ak novostavba ešte nie je zakreslená v katastrálnej mape (ako rozostavaná stavba), je potrebné dať si vyhotoviť geometrický plán, ktorým sa novostavba zameria pre účely jej zakreslenia do katastrálnej mapy.
3. Písomný návrh na zápis do katastra nehnuteľností: Tento návrh sa podáva na príslušný okresný úrad (katastrálny odbor), v ktorého pôsobnosti sa stavba nachádza. V návrhu je potrebné uviesť rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá sa má zapísať ako vlastník novostavby. Táto osoba musí byť totožná s osobou uvedenou v rozhodnutí o určení súpisného a orientačného čísla.

Za návrh na zápis novostavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok.

Zápis rozostavanej stavby do katastra

Predmetom evidencie katastra nehnuteľností môžu byť aj stavby, ktorých výstavba sa začala, avšak nebola dokončená. Ide o tzv. rozostavané stavby.

Prečo je zápis rozostavanej stavby dôležitý?

Každá nehnuteľnosť, s ktorou chcete právne disponovať - či už ide o predaj, darovanie, alebo zriadenie záložného práva - musí byť riadne evidovaná v katastri nehnuteľností. Bez tejto evidencie nie je možné s danou nehnuteľnosťou právne nakladať.

• Predaj rozostavanej stavby: Ak plánujete predať rozostavaný rodinný dom ešte pred jeho kolaudáciou, musí byť tento dom najprv zapísaný v katastri ako rozostavaná stavba.
• Financovanie hypotékou: Ak chcete výstavbu novostavby financovať prostredníctvom hypotekárneho úveru, ktorý má byť zabezpečený záložným právom banky na predmetnej novej stavbe, bude nevyhnutné vykonať zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. Tento proces umožňuje banke zriadiť záložné právo na rozostavaný objekt ešte pred jeho kolaudáciou.

Nepodstatné je, v akom stupni rozostavanosti sa stavba nachádza. V zmysle zákona ide o stavbu vtedy, keď je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Nestačí, že má stavba položené základy. V praxi sa tým rozumie väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou.

Potrebné dokumenty k zápisu rozostavanej stavby:

1. Znalecký posudok: Vypracovaný znalcom, ktorý potvrdzuje stupeň rozostavanosti stavby a posudzuje, či je stavba už v takom štádiu, aby mohla byť evidovaná v katastri. Musí z neho byť zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia.
2. Geometrický plán: Vyhotovený autorizovaným geodetom, ktorý slúži na zameranie rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia do katastrálnej mapy. Geodet zameria stavbu, pozemok a jeho okolie a vyhotoví geometrický plán, ktorý následne podá na úradné overenie na príslušnú správu katastra. (Poznámka: Ak bol geometrický plán úradne overený po 01. októbri 2018, nie je pri zápise rozostavanej stavby potrebné ho predkladať, pokiaľ už nie je z iného dôvodu relevantný.)
3. Právoplatné stavebné povolenie: Preukazuje, že výstavba stavby bola povolená príslušnými orgánmi.
4. Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra: Podáva sa na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor. V návrhu je potrebné uviesť rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá má byť zapísaná ako vlastník. Táto osoba musí byť totožná s osobou uvedenou v stavebnom povolení, pokiaľ sa inak nepreukáže vlastníctvo inej osoby.

Za podanie návrhu na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok.

Proces zápisu a lehota:

Po podaní kompletného návrhu s príslušnými dokumentmi začne príslušný okresný úrad konanie o zápise.

• Elektronické podanie: Lehota na zápis je 30 dní.
• Listinné podanie: Lehota na zápis je štandardne 60 dní od začatia konania.

Kataster zapíše ako vlastníka rozostavanej stavby osobu uvedenú v stavebnom povolení, ak navrhovateľ nepreukáže inak.

Poplatky spojené so zápisom do katastra

Od 1. apríla vstúpili do platnosti nové sumy správnych poplatkov.

• Návrh na vklad (štandardný): 66 eur, po novom 100 eur.
• Elektronický návrh na vklad: 33 eur, po novom 50 eur.
• Zrýchlené konanie (vklad do 15 dní): 266 eur, po novom 300 eur.
• Zrýchlené elektronické konanie: 133 eur, po novom 150 eur.

Poplatok je splatný v deň podania návrhu na vklad do katastra. V prípade, že kataster nestihne stanovenú lehotu, máte nárok na vrátenie poplatku.

Vlastníctvo a dane pri rozostavanej stavbe

Vlastníkom rozostavanej stavby, ktorá je zapísaná do katastra, sa stáva osoba uvedená v stavebnom povolení, ak sa nepreukáže inak.

Pri predaji rozostavanej stavby spolu s pozemkom sa tieto na daňové účely posudzujú samostatne. Stavba nie je súčasťou pozemku. Momentom nadobudnutia rozostavanej stavby je jej zápis do katastra nehnuteľností. Ak sa rozostavaná stavba predáva po uplynutí piatich rokov od jej nadobudnutia (zápisu do katastra), príjem z jej predaja je oslobodený od dane. V takom prípade sa ako daňový výdavok považujú preukázateľne vynaložené náklady na dosiahnutie príjmu.

Ak sa predáva rozostavaná stavba, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, príjem z jej predaja sa neposudzuje ako príjem z predaja nehnuteľnosti a nie je možné uplatniť oslobodenie od dane. Ide o príjem z predaja majetku daňovníka, ktorý sa zaraďuje medzi ostatné príjmy.

Rozdelenie bytového domu na dva samostatné vchody

Proces rozdelenia bytového domu na dva samostatné vchody so samostatnými súpisnými číslami je komplexný a vyžaduje si iniciatívu a dohodu všetkých vlastníkov bytov.

1. Iniciácia a dohoda vlastníkov: Je potrebné zvolať zhromaždenie vlastníkov celého bytového domu, kde sa prediskutuje zámer rozdelenia. Odporúča sa dosiahnuť jednomyseľný súhlas, minimálne dvojtretinovú väčšinu všetkých vlastníkov. Dôležité je zistiť, či dom nebol pôvodne koncipovaný ako dva samostatné bloky.
2. Projektová dokumentácia stavby: Autorizovaný architekt alebo stavebný inžinier vypracuje projekt stavebných úprav potrebných na fyzické oddelenie domu. Cieľom je, aby výsledkom boli dve funkčne nezávislé budovy.
3. Geometrický plán na rozdelenie pozemku a stavby: Geodet vyhotoví plán, ktorým rozdelí pôvodnú parcelu pod domom na dve samostatné parcely.
4. Stavebné konanie: S vypracovaným projektom sa podáva žiadosť o stavebné povolenie na stavebnom úrade. Po realizácii schválených úprav sa požiada o kolaudačné konanie.
5. Pridelenie nového súpisného čísla: Po nadobudnutí právoplatnosti kolaudačných rozhodnutí je potrebné požiadať príslušný miestny úrad o pridelenie súpisných a orientačných čísel pre nové budovy.
6. Zápis zmien do katastra nehnuteľností: S kolaudačným rozhodnutím a prideleným súpisným číslom sa podáva návrh na kataster na zápis nových budov a rozdeleného pozemku.

Zápis nadstavby a prístavby rodinného domu

Nadstavba a prístavba rodinného domu sa zapisuje do katastra nehnuteľností záznamom.

Potrebné dokumenty:

• Zmluva o nadstavbe a prístavbe rodinného domu: Uzatvára stavebník s vlastníkom/vlastníkmi domu.
• Dokumentácia: Z ktorej je zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí a zariadení domu.
• Znalecký posudok: Obsahujúci výpočet podlahových plôch jednotiek, spoluvlastníckych podielov a vyhlásenie o stupni rozostavanosti.
• V prípade, že nadstavbu realizujú manželia počas manželstva, je potrebné aj čestné prehlásenie o tom, že stavba patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

Drobné stavby

Drobné stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe (napr. garáž, altánok, oplotenie), si tiež vyžadujú povolenie obce na základe ohlásenia drobnej stavby. Je dôležité konzultovať zámer na obecnom úrade a pri realizácii dodržiavať stavebný dozor.

Ak ide o nadzemnú stavbu, geodetovi sa dá vyhotoviť geometrický plán, ktorý sa overí na katastri. Následne sa s overeným GP požiada obec o vydanie súpisného čísla.

Podceňovanie významu ohlásenia drobnej stavby môže viesť k problémom pri predaji nehnuteľnosti alebo dedičskom konaní, keďže "čierne stavby" majú nižšiu hodnotu a od 1. apríla 2024 už nebude možné "čierne" drobné stavby legalizovať, ale budú musieť byť odstránené.

Právny kontext

• Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: Upravuje vlastníctvo bytov, spoločné časti a zariadenia domu a práva a povinnosti vlastníkov. Zmeny spoluvlastníckych podielov a spoločných častí vyžadujú súhlas kvalifikovanej väčšiny vlastníkov.
• Stavebný zákon: Realizácia stavebných úprav a formálne oddelenie časti stavby spadá pod stavebné právo. Významné zmeny stavby vyžadujú riadne stavebné konanie a kolaudáciu.

Zápis existujúceho domu do katastra nehnuteľností je proces, ktorý si vyžaduje pozornosť k detailom a dodržiavanie legislatívnych postupov. Správnym postupom však zabezpečíte právnu istotu a hladký priebeh všetkých právnych úkonov týkajúcich sa vašej nehnuteľnosti.

tags: #zapisanie #uz #existujuceho #domu #na #kataster