Postavenie novostavby je významným míľnikom v živote každého stavebníka. Avšak, po mesiacoch výstavby a úspešnej kolaudácii, ešte stále nie je proces ukončený. Aby sa vaša novostavba stala plnohodnotnou nehnuteľnosťou s právnymi účinkami, je nevyhnutné ju zapísať do katastra nehnuteľností. Tento proces, hoci sa môže zdať komplikovaný, je v skutočnosti pomerne priamočiary, ak viete, aké kroky podniknúť a aké dokumenty budete potrebovať. Tento článok vás prevedie celým procesom zápisu novostavby do katastra nehnuteľností v Prešove, s dôrazom na potrebné doklady, postupy a dôležité aspekty.
Čo je kataster nehnuteľností a prečo je zápis dôležitý?
Kataster nehnuteľností na Slovensku nie je len verejným registrom, ale predovšetkým informačným systémom, ktorý obsahuje geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností a údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam. Tieto práva zahŕňajú vlastnícke práva, záložné práva, predkupné práva, vecné bremená a nájomné práva. Kataster je tvorený katastrálnymi operátmi, ktoré sú usporiadané podľa katastrálnych území. Katastrálny operát obsahuje údaje z jedného konkrétneho katastrálneho územia.
V katastri sa evidujú rôzne typy nehnuteľností, vrátane:
- Katastrálnych území
- Pozemkov
- Stavieb spojených so zemou pevným základom
- Bytov a rozostavaných bytov
- Nebytových priestorov a rozostavaných nebytových priestorov
- Chránených častí prírody a krajiny a kultúrnych pamiatok
- Práv k nehnuteľnostiam
Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností jasne určuje, že vlastník je povinný zapísať stavbu do katastra, aby nadobudla právnu existenciu ako nehnuteľnosť. Bez zápisu v katastri nemôžete stavbu predať, založiť v banke, majetkovo rozdeliť ani ju použiť v právnych úkonoch. Teda, až zápis stavby do katastra vám dá skutočne právne "vlastníctvo" k vašej nehnuteľnosti.
Kedy je možné zapísať stavbu do katastra?
Predmetom evidencie katastra nehnuteľností v zmysle zákona č. 162/1995 Z. z. sú nielen už dokončené stavby, ktoré sú právoplatne skolaudované (teda majú vydané kolaudačné rozhodnutie), ale aj stavby, ktorých výstavba sa začala, avšak nebola dokončená. Ide o tzv. rozostavané stavby.
Rozostavané stavby - čo to znamená?
Odpoveď na otázku, kedy sa stavba považuje za rozostavanú pre účely katastra, je celkom jednoduchá. S každou existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, sa dá disponovať iba ak je evidovaná v katastri nehnuteľností (existujú však určité zákonné výnimky). Aby bolo možné stavbu napríklad predať, darovať alebo zaťažiť záložným právom, musí byť táto stavba evidovaná v katastri nehnuteľností. V opačnom prípade takýto úkon nemožno vykonať.
Nepodstatné je, v akom stupni rozostavanosti sa stavba nachádza, či ide napríklad o hrubú stavbu, stavbu tesne pred dokončením alebo už dokončenú skolaudovanú stavbu. V zmysle zákona ide o stavbu vtedy, keď je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Nestačí, že má stavba položené základy. V praxi sa tým rozumie väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou.
Ak chcete napríklad predať rozostavaný rodinný dom pred jeho kolaudáciou, na kataster je potrebné podať návrh na zápis predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. Podobne, ak chcete výstavbu novostavby financovať z prostriedkov hypotekárneho úveru, ktorý má byť zabezpečený záložným právom banky na predmetnej novej stavbe, bude potrebné vykonať zápis predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností.
Postup zápisu novostavby do katastra v Prešove
Proces zápisu novostavby do katastra nehnuteľností zahŕňa niekoľko kľúčových krokov. Je dôležité ich dodržať, aby sa predišlo zbytočným prieťahom alebo zamietnutiu žiadosti.
1. Kolaudácia stavby a získanie kolaudačného rozhodnutia
Po dokončení stavby je prvým a zásadným krokom získať kolaudačné rozhodnutie od príslušného stavebného úradu. Toto rozhodnutie potvrdzuje, že stavba bola postavená v súlade s vydaným stavebným povolením a spĺňa všetky potrebné technické a bezpečnostné normy. Bez právoplatného kolaudačného rozhodnutia nie je možné pristúpiť k ďalším krokom zápisu stavby do katastra.
2. Určenie súpisného a orientačného čísla stavby
Ďalším dôležitým krokom je pridelenie súpisného a orientačného čísla stavbe. Originál alebo úradne osvedčenú kópiu právoplatného kolaudačného rozhodnutia je potrebné zaniesť na príslušný obecný (mestský) úrad v katastrálnom území, kde sa stavba nachádza. V Prešove to bude Mestský úrad Prešov.
Podľa novely zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení, osoba, ktorá je určená v kolaudačnom rozhodnutí, je povinná požiadať o určenie súpisného a orientačného čísla do 30 dní odo dňa právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Obec obstaráva tabuľky so súpisným číslom na vlastné náklady. Tabuľku s orientačným číslom obstaráva na vlastné náklady stavebník, ktorý zároveň zabezpečuje aj pripevnenie a údržbu oboch tabuliek.
Dôležité upozornenie: Osoba, ktorá je uvedená v žiadosti o zápis do katastra, musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v rozhodnutí o určení súpisného a orientačného čísla.
3. Geometrický plán novostavby
Ak novostavba ešte nie je zakreslená v katastrálnej mape (napríklad ako rozostavaná stavba), je ďalej potrebné dať si vyhotoviť nový geometrický plán. Tento geometrický plán vyhotoví autorizovaný geodet a slúži na zameranie novostavby pre účely jej zakreslenia do katastrálnej mapy. Najlepšie je požiadať geodeta o zameranie až vtedy, keď je stavba zateplená a má už finálny pôdorys, ktorý sa do kolaudácie už nebude meniť. Geometrický plán je jedným z kľúčových dokladov pre zápis stavby do katastra.
4. Podanie návrhu na zápis do katastra nehnuteľností
Po získaní všetkých potrebných dokumentov, teda kolaudačného rozhodnutia, rozhodnutia o určení súpisného a orientačného čísla a geometrického plánu, je potrebné podať návrh na zápis stavby do katastra nehnuteľností. Tento návrh sa podáva na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, v ktorého pôsobnosti sa stavba nachádza. V prípade Prešova to bude Okresný úrad Prešov, Katastrálny odbor.
Návrh na zápis je v podstate jednoduchý písomný dokument, v ktorom žiadate o zapísanie novostavby do evidencie katastra nehnuteľností. K tomuto návrhu je potrebné priložiť:
- Originál alebo úradne osvedčenú kópiu rozhodnutia obce o určení súpisného a orientačného čísla novostavby.
- Geometrický plán so zameraním novostavby.
- Originál alebo úradne osvedčenú kópiu právoplatného kolaudačného rozhodnutia.
V návrhu je tiež potrebné uviesť rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá sa má zapísať ako vlastník novostavby. Táto osoba musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v rozhodnutí o určení súpisného a orientačného čísla.
Elektronické podanie návrhu na vklad
V súčasnosti je možné podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností aj elektronicky, prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk. Tento spôsob podania má svoje špecifické náležitosti a výhody, najmä možnosť zníženia správnych poplatkov.
Náležitosti elektronického podania
Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy návrhu na vklad (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva, geometrický plán, vyhlásenie správcu bytov a nebytových priestorov, dohoda o splnomocnení a pod.) vyhotovené v elektronickej podobe a podpísané kvalifikovanými elektronickými podpismi všetkých osôb, ktorých sa dané dokumenty týkajú.
Ak sa v listinnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou. Kvalifikované elektronické podpisy je možné vyhotoviť pomocou externej aplikácie mimo portálu slovensko.sk a podpísané elektronické dokumenty priložiť ako prílohy podania. Návody na postup sú dostupné na portáli slovensko.sk.
Splnomocnenie pri elektronickom podaní
Pokiaľ je účastník konania zastúpený splnomocnencom, k návrhu na vklad je potrebné priložiť aj dohodu o splnomocnení. Táto dohoda môže byť vyhotovená buď ako elektronický dokument podpísaný kvalifikovaným elektronickým podpisom splnomocniteľa s časovou pečiatkou a kvalifikovaným elektronickým podpisom splnomocnenca, alebo ako dokument v papierovej podobe, ktorý je následne potrebné zaručene konvertovať do elektronickej podoby oprávnenou osobou v súlade so zákonom o e-Governmente. Na tento účel postačí aj jednostranné plnomocenstvo podpísané splnomocniteľom. Takto vytvorený elektronický dokument sa potom priloží ako príloha k návrhu na vklad, ktorý podáva splnomocnenec zo svojej elektronickej schránky.
Uvedené neplatí, ak elektronické podanie realizuje advokát a zmluva obsahuje autorizačnú doložku a jeho kvalifikovaný elektronický podpis. Rovnako môže elektronické podanie uskutočniť aj notár, ak zmluvu vyhotoví vo forme notárskej zápisnice a opatrí kvalifikovaným elektronickým podpisom.
Zníženie správnych poplatkov pri elektronickom podaní
Ak elektronické podanie spĺňa všetky zákonné náležitosti, výška správnych poplatkov sa znižuje o 50 %. Toto je významná motivácia pre využívanie elektronickej formy podania.
Prijatie potvrdenia o podaní zo strany Ústredného portálu verejnej správy automaticky neznamená prijatie na príslušnom okresnom úrade. V prípade, že elektronické podanie nebude spĺňať zákonné náležitosti, katastrálny odbor okresného úradu takéto podanie síce zaeviduje, ale konanie preruší a bude žiadať o dodatočné doloženie príloh. Ak sa prílohy nedoplnia v elektronickej forme, nárok na znížený správny poplatok zaniká a podanie môže byť vybavené ako listinný návrh.
Dôležité dokumenty a informácie
Pri celom procese zápisu novostavby do katastra je kľúčové mať pripravené správne doklady. Tu je ich zhrnutie:
Základné doklady pre zápis novostavby:
- Rozhodnutie o určení súpisného a orientačného čísla stavby: Vydáva ho príslušná obec (v Prešove Mestský úrad Prešov) na základe žiadosti.
- Právoplatné kolaudačné rozhodnutie: Vydáva ho stavebný úrad.
- Geometrický plán: Vyhotoví ho autorizovaný geodet.
Ďalšie dôležité informácie:
- Potvrdenie o vytýčení stavby: Jedným z najdôležitejších predpokladov úspešného začatia každej stavby je presné vytýčenie a osadenie stavby na pozemku podľa projektu. Zaručí vám to dodržanie podmienok stavebného povolenia, hlavne čo sa týka odstupov od hraníc susedných pozemkov a geometrického tvaru stavby.
- Digitálna technická mapa mesta (DTM): Záznam o prevzatí do DTM je potrebný ku kolaudácii stavieb. Zachytáva porealizačný stav stavebného objektu, spevnených plôch a inžinierskych sietí. Spolu s geometrickým plánom, adresným bodom a vytyčovacím výkresom stavby tvorí dôležitú prílohu ku kolaudácii stavby.
- Adresný bod: Treba ho doložiť ako prílohu ku žiadosti o súpisné alebo orientačné číslo stavby.
Koľko stojí zápis a ako dlho trvá?
Správne poplatky pri zápise stavby závisia od toho, či využijete štandardné alebo zrýchlené konanie. Ak potrebujete stavbu zapísať rýchlo (napríklad kvôli hypotéke), oplatí sa využiť zrýchlené konanie, ktoré dokáže skrátiť proces na polovicu. Pri elektronickom podaní je navyše možné využiť 50 % zľavu na správne poplatky.
Konanie o zápise rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností môže v zmysle zákona trvať až 60 dní. V prípade zápisu skolaudovanej stavby býva proces zvyčajne rýchlejší, najmä ak sú všetky dokumenty v poriadku.
Časté chyby a ako sa im vyhnúť
Mnoho žiadateľov si až pri návšteve katastra uvedomí, že nemajú všetko potrebné. Ak niektorý dokument chýba alebo nie je prehľadný, kataster môže zápis pozastaviť alebo zamietnuť, čo spôsobuje zbytočné prieťahy. Kľúčom k úspechu je preto dôkladná príprava a kontrola všetkých dokumentov pred ich podaním. Väčšine chýb sa dá predísť len vďaka správnemu vyplneniu žiadosti a dôkladnej kontrole príloh.
Zápis novostavby do katastra nehnuteľností je nevyhnutným krokom, ktorý vašej nehnuteľnosti pridáva právnu istotu a možnosť plnohodnotného využívania. S dodržaním uvedených krokov a pripravením potrebných dokumentov bude tento proces pre vás čo najjednoduchší a najefektívnejší.
tags: #zapis #novostavby #kataster #presov