Spoluvlastníctvo, stav, kedy je jedna vec vo vlastníctve viacerých osôb, je bežnou súčasťou nášho právneho poriadku. Subjektmi podielového spoluvlastníctva môžu byť fyzické osoby, právnické osoby a štát, a to aj v rôznych kombináciách. Charakteristickým znakom spoluvlastníckeho vzťahu je vyjadrenie vzťahu medzi jednotlivými vlastníkmi prostredníctvom podielu na veci, ktorý nie je reálnou časťou, ale ideálnym podielom na celku. Tento ideálny podiel predstavuje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.
Ideálny podiel a práva spoluvlastníkov
Pri vzniku spoluvlastníckeho práva je nevyhnutné, aby bolo zrejmé, že vlastnícky podiel nadobúda viac subjektov. Ak podiel nie je presne vyjadrený, platí zákonná domnienka o rovnosti všetkých podielov. Tieto podiely môžu byť určené dedením, rozhodnutím súdu, zmluvou alebo inými spôsobmi. Zmluva o prevode spoluvlastníckeho podielu, ak sa týka nehnuteľnosti, musí mať písomnú formu a musí byť vkladaná do katastra nehnuteľností.
Každý spoluvlastník má právo vec užívať, držať, disponovať s ňou a brať z nej plody a úžitky. Zároveň má právo na ochranu svojho vlastníckeho práva proti ostatným spoluvlastníkom aj voči tretím osobám. To zahŕňa právo podať žalobu o určenie spoluvlastníckeho podielu, zdržovaciu žalobu, žalobu o odstránenie zásahu do užívania veci, žalobu o vydanie úžitkov z veci a žalobu o odstránenie trvajúcich následkov zásahu. Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na spôsobe užívania veci, spoluvlastník má právo žiadať náhradu škody, ktorá mu z toho vznikla.
Rozhodovanie o spoločnej veci a zmeny na veci
Spoluvlastníci rozhodujú o právach a povinnostiach pri hospodárení so spoločnou vecou na základe väčšinového princípu, ktorý sa počíta podľa veľkosti podielov. Hospodárením sa rozumie užívanie, údržba, oprava, úprava, zmena alebo odstránenie veci. O týchto záležitostiach sa musia spoluvlastníci dohodnúť. Ak pri rozhodovaní o zmene veci nastane nezhoda a nedosiahne sa väčšina, alebo rovnosť hlasov, rozhodne o tom súd. Menšinový spoluvlastník sa musí podriadiť väčšine a nemôže sa domáhať právnej ochrany na súde, ak nesúhlasí s hospodárením so spoločnou vecou.
Podstatná zmena na veci, ako napríklad zmena podstaty alebo funkcie spoločnej veci, ktorá nie je výsledkom opravy a údržby (napríklad prestavba alebo prístavba domu), si vyžaduje individuálne posúdenie podľa konkrétnych okolností. Na takúto zmenu sa musia podieloví spoluvlastníci dohodnúť, pričom nesúhlas spoluvlastníka nemožno nahradiť rozhodnutím súdu.
Solidarita voči tretím osobám
Vo vzťahu k tretím osobám majú spoluvlastníci postavenie solidárnych veriteľov a dlžníkov, čo znamená, že sú oprávnení spoločne a nerozdielne. Každý zo spoluvlastníkov má právo požadovať od tretích osôb celé plnenie, ktoré sa týka spoločnej veci, pričom dlžník sa týmto splnením zbaví svojho záväzku voči všetkým ostatným spoluvlastníkom. Naopak, solidárna zodpovednosť spoluvlastníkov znamená, že poškodený môže požadovať celú náhradu plnenia od jedného spoluvlastníka.
Zákonné predkupné právo
Zákon chráni ostatných spoluvlastníkov tým, že im vyhradzuje právo na prevádzaný podiel. Ak chce spoluvlastník previesť svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu, musí ho najskôr ponúknuť na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, aké by platili pre tretiu osobu. Toto neplatí, ak ide o prevod na blízku osobu. Toto obmedzenie sa nazýva zákonné predkupné právo.
Ponuka na uplatnenie predkupného práva sa vykonáva ohlásením všetkých podmienok. Oprávnený spoluvlastník musí zaplatiť cenu ponúknutú treťou osobou, ak nie je dohodnuté inak. Ak nie je dohodnutá doba na uskutočnenie predaja, musí oprávnený spoluvlastník vyplatiť hnuteľnosť do 8 dní a nehnuteľnosť do 2 mesiacov. Po uplynutí tejto doby právo na uplatnenie predkupného práva zaniká.
Ak bolo predkupné právo porušené, dotknutý spoluvlastník sa môže domáhať relatívnej neplatnosti právneho úkonu podaním žaloby na súde. Právo na uplatnenie žalobného návrhu zaniká v trojročnej premlčacej dobe, ktorá začína plynúť odo dňa, kedy sa malo právo prvýkrát uplatniť. Žalobca musí preukázať, že bolo porušené jeho zákonné predkupné právo, t. j. že mu nebol ponúknutý na odpredaj spoluvlastnícky podiel za rovnakých podmienok, ako boli ponúknuté tretej osobe. Môže sa domáhať na súde voči nadobúdateľovi, aby mu tento podiel ponúkol na odpredaj za rovnakých podmienok, za akých ho nadobudol.
Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva
Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Dohoda musí zohľadňovať všetky práva a povinnosti a obsahovať ustanovenia o spôsobe zrušenia spoluvlastníctva a vyporiadaní vzájomných záväzkov. Ak je predmetom dohody nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonom stanovené náležitosti, musí byť písomná a vkladaná na kataster nehnuteľností. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú na spôsobe zrušenia a vyporiadania spoluvlastníckeho práva, rozhodne o tom na návrh ktoréhokoľvek z nich súd. Pri rozhodovaní súd prihliadne na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Súd môže rozhodnúť o rozdelení veci, prikázaní veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu, alebo o predaji veci a rozdelení výťažku medzi spoluvlastníkov. Súd nemôže prikázať vec spoluvlastníkovi proti jeho vôli. Zákon nemôže nútiť spoluvlastníkov, aby zostali v spoluvlastníckom vzťahu.
Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.
Vyporiadanie podielového vlastníctva #13
Záložné právo: Zabezpečenie pohľadávky
Záložno-právny vzťah má svoje podstatné náležitosti a vlastnosti, ktoré ho odlišujú od iných právnych vzťahov. Záložné právo slúži ako záruka za dlh a obsahuje povinnosť uspokojiť pohľadávku veriteľa. Subjektmi záložno-právneho vzťahu sú veriteľ (záložný veriteľ), dlžník (záložný dlžník) a záložca (záložný dlžník). Osoba dlžníka a záložcu môžu byť totožné, ale nemusia byť. Zriadiť záložné právo na svoj majetok môže ktokoľvek, ak má spôsobilosť platne prevádzať takéto majetkové hodnoty.
Predmet záložno-právneho vzťahu
Jednou z podstatných náležitostí zmluvy o zriadení záložného práva je určenie predmetu zmluvy, ktorým je záloh. Záloh musí byť v zmluve určený jednotlivo, čo sa týka množstva a druhu, alebo iným spôsobom tak, aby bolo možné ho kedykoľvek počas trvania záložného práva určiť. Záloh predstavuje časť majetku záložcu, ktorá slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa.
Základné delenie vecí je na hnuteľné a nehnuteľné. Nehnuteľné veci môžu byť určené iba jednotlivo, zatiaľ čo hnuteľné veci sa môžu určiť jednotlivo alebo druhovo. Záložné právo je možné zriadiť aj na časť určitej veci, resp. Záložné právo sa môže zriadiť aj na nehmotný majetok, ako sú peňažné pohľadávky, práva duševného vlastníctva (patenty, softvér) a cenné papiere. Zriadenie záložného práva na pohľadávky, najmä tie z obchodného styku, je bežné. V prípade peňažnej pohľadávky voči dlžníkovi založenej pohľadávky neexistuje žiadny právny účinok, pokým mu existencia záložného práva nebola oznámená.
Existuje len veľmi málo obmedzení ohľadom majetkových hodnôt, na ktoré nie je možné zriadiť záložné právo. Jedinou podmienkou je právna prevoditeľnosť veci.
Byty a nebytové priestory ako predmet záložného práva
Byty a nebytové priestory predstavujú samostatnú právnu kategóriu. Vznik záložného práva na ne je spojený s ich registráciou v katastri nehnuteľností. Spolu s nimi sa záložné právo vzťahuje aj na ich príslušenstvo, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu.
Občiansky zákonník pripúšťa možnosť zriadiť záložné právo na celý podnik alebo aj na jeho časť. Ak je záložné právo zriadené na podnik alebo jeho časť ako celok, musí byť táto skutočnosť uvedená v registri záložných práv.
Práva a povinnosti v záložno-právnom vzťahu
Zriadenie záložného práva znamená pre subjekty z neho zaviazané a oprávnené, že im prislúchajú určité práva a povinnosti, a to jednak voči zálohu, ako aj voči sebe navzájom a zároveň aj voči tretím osobám. Zákon stanovuje, ktoré práva a povinnosti sa vzťahujú na jednotlivé subjekty, a to v závislosti od toho, či ide o posesórne alebo neposesórne záložné právo.
Nová úprava záložného práva zaviedla efektívny spôsob zriadenia záložného práva, ktorý nevyžaduje ku vzniku záložného práva odovzdanie zálohu veriteľovi (alebo tretej osobe do úschovy), ale môže ostať v rukách záložcu a v jeho užívaní, nakoľko ku jeho vzniku postačuje registrácia v príslušnom registri.
Vznik záložného práva je upravený priamo v ustanoveniach OZ, pričom občianskoprávna úprava pripúšťa zriadenie záložného práva na základe zmluvy (v písomnej forme), schválenej dohody dedičov o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, alebo zákonom. Na vznik záložného práva sa vyžaduje jeho registrácia v Notárskom centrálnom registri záložných práv alebo v osobitnom registri. Zmluva o zriadení záložného práva musí byť zásadne uzatvorená v písomnej forme medzi záložcom a záložným veriteľom.
Výkon záložného práva
Záložný veriteľ je oprávnený začať s výkonom záložného práva, pokiaľ nebola jeho záložným právom zabezpečená pohľadávka riadne a včas splnená. Spôsob výkonu záložného práva je určený zákonom alebo zmluvou.
V kontexte riešenia konkrétneho problému, kde manželka je spoluvlastníkom domu a jeden zo spoluvlastníkov zaťažil svoj podiel exekúciou, je dôležité pochopiť mechanizmy exekúcie a možnosti spoluvlastníkov. V prípade, ak oprávnený/í budú súhlasiť s predajom nehnuteľnosti, ten sa uskutoční dražbou, o ktorej ako spoluvlastníci musíte byť zo strany exekútora upovedomení. V zmysle § 166 Exekučného poriadku sa na exekúciu predajom spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí a nehnuteľností. O vykonaní exekúcie upovedomí exekútor ostatných spoluvlastníkov. Vaša manželka spolu s ďalšími spoluvlastníkmi môžu zabrániť predaju nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve, ak najneskôr do začiatku dražby zložia u exekútora v hotovosti, prípadne šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Táto suma je určená znaleckým posudkom, ktorý je povinný exekútor zaobstarať a ktorý musí obsahovať všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti. Ak by niektorý zo spoluvlastníkov zložil túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu. Ak by uvedenú sumu zložilo viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov. Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu v dražbe udelením príklepu podlieha ešte schváleniu súdom. V prípade, že disponujete sumou rovnajúcou sa sume pripadajúcej na spoluvlastnícky podiel postihnutý záložným právom, je nepochybne vhodné postupovať vo vyššie uvedených intenciách.
Ak by došlo k exekúcii vo vašom prípade, predmetom exekúcie môže byť len spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti. V prípade, že by došlo k exekúcii, pokiaľ ide o váš spoluvlastnícky podiel, platí ustanovenie, že spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu; ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov.
Pre zabránenie vstupu tretej osoby do podielového spoluvlastníctva k danej nehnuteľnosti, je odporúčané, aby ste sa dohodli, kto odkúpi tento podiel. Je však veľmi málo pravdepodobné, že exekúcia spoluvlastníckeho podielu bude úspešná, pretože nie je predpoklad, že by mal niekto skutočný záujem kúpiť spoluvlastnícky podiel v exekúcii.
tags: #zalozne #pravo #spoluvlastnicky #podiel