Overenie podpisov na záložnej zmluve k nehnuteľnosti: Kľúčové kroky a náležitosti

Zabezpečenie pohľadávok je v obchodnom aj súkromnom živote kľúčové. Jedným z nástrojov na zabezpečenie pohľadávky veriteľa voči dlžníkovi je záložná zmluva. Tento článok sa venuje záložnej zmluve, s dôrazom na overenie podpisu a s tým spojené poplatky, ako aj na alternatívne možnosti a špecifické situácie, napríklad pri prevodoch nehnuteľností so zahraničnou účasťou.

Záložná zmluva a jej význam

Záložná zmluva je dohoda medzi veriteľom a dlžníkom, ktorá umožňuje veriteľovi uspokojiť svoju pohľadávku zo zálohu v prípade, že dlžník svoj dlh nesplní. Záložné právo možno zriadiť na základe zmluvy, zákona, rozhodnutia súdu alebo správneho orgánu, alebo osvedčenia o dedičstve. Záložné právo je právny nástroj, ktorý zabezpečuje poskytnutú pôžičku či úver (vrátane úrokov a poplatkov). Záložné právo poskytuje bankám dodatočnú ochranu proti riziku nesplatenia úveru. Záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností na základe záložnej zmluvy, ktorá sa vzťahuje na konkrétnu hypotéku a nehnuteľnosť. Záložné právo zaniká splatením hypotéky.

Najčastejšie ho potrebujete získať pri plánovaní výstavby na pozemku, pri prenajímaní nehnuteľnosti na dlhšie obdobie, pri realizácii stavebných úprav, ako sú prístavby alebo nadstavby, na ktoré musíte mať stavebné povolenie. Zriadenie záložného práva pri hypotéke na rodinný dom či byt je kľúčovým krokom v procese získania úveru.

Proces získania hypotéky a zriadenia záložného práva obvykle zahŕňa nasledujúce kroky:

1. Posúdenie finančných možností: Pred podaním žiadosti o hypotéku je dôležité zhodnotiť svoje finančné možnosti a zvážiť, či budete schopní pravidelne a včas splácať úver.
2. Schválenie úveru a zmluvná dokumentácia: Po schválení úveru vám banka pripraví zmluvnú dokumentáciu vrátane záložných zmlúv, v ktorých sa špecifikuje, že kupovaná nehnuteľnosť bude slúžiť ako zabezpečenie úveru.
3. Poistenie nehnuteľnosti: Nezabudnite, že nehnuteľnosť musí byť poistená pre prípad rizika jej znehodnotenia. Poistná suma by mala zodpovedať výške úveru alebo reprodukčnej hodnote nehnuteľnosti.
4. Návrh na vklad záložného práva: Následne podáte návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností.

Overenie podpisu na záložnej zmluve

V bežnom občianskom, ale najmä podnikateľskom živote, je občas potrebné úradne overiť podpis pod zmluvou, žiadosťou alebo uznaním dlhu. Pre overenie pravosti podpisu je nevyhnutná osobná prítomnosť osoby, ktorej podpis sa má overiť. Podpis predávajúceho na kúpnych alebo záložných zmluvách z banky, je nutné mať úradne osvedčený. Zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti môže byť podpísaná aj na základe plnej moci, no i tento podpis musí byť osvedčený. Záložné zmluvy sa prostredníctvom splnomocnenia vyriešiť, bohužiaľ, nedajú. Podpis prevodcu na zmluve musí byť osvedčený podľa osobitných predpisov.

Podľa § 42 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), je potrebné osvedčiť podpisy pri určitých typoch zmlúv. Konkrétne sa jedná o:

• Zmluva o prevode nehnuteľností: Osvedčuje sa podpis prevodcu (predávajúci, darca). Pri zámennej zmluve sa musia osvedčiť podpisy všetkých účastníkov, pretože každý účastník je zároveň prevodcom aj nadobúdateľom.
• Zmluva o zriadení alebo zrušení vecného bremena: Pri zriadení vecného bremena sa osvedčuje podpis povinného (vlastník nehnuteľnosti), pri zániku vecného bremena sa osvedčuje podpis oprávneného.
• Dohoda o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov: Osvedčujú sa podpisy oboch manželov.
• Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva: Musia byť osvedčené podpisy všetkých spoluvlastníkov.

Ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na plnomocenstve musí byť tiež osvedčený.

Výnimky: Nie je potrebné osvedčovať podpisy účastníkov zmluvy, ak ide o štátny orgán, Slovenský pozemkový fond, obec, vyšší územný celok, Železnice Slovenskej republiky, alebo ak je zmluva vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom.

V prípade, že sa zmluva vyhotoví u notára vo forme notárskej zápisnice, alebo sa autorizuje u advokáta, podpisy žiadneho z účastníkov na zmluve nie je potrebné osvedčovať.

Kde overiť podpis?

Overenie podpisu je možné vykonať na viacerých miestach:

• U notára: Notár je oprávnený overovať podpisy.
• Na matrike: Obecné a mestské úrady (matriky) sú taktiež oprávnené vykonávať osvedčenie podpisu ako prenesený výkon štátnej správy.

Pri kúpe nehnuteľnosti, kde obec vystupuje ako kupujúci, môže obec overiť podpis predávajúcej osoby na kúpnej zmluve. Tento úkon potvrdzuje totožnosť a skutočnosť, že osoba podpis urobila alebo uznala, bez posudzovania obsahu zmluvy. Samotný fakt, že podpis overila obec ako "druhá strana" zmluvy, nie je dôvodom neplatnosti kúpnej zmluvy ani dôvodom na zamietnutie vkladu do katastra.

Cena za overenie podpisu

Cena za overenie podpisu sa môže líšiť v závislosti od toho, či sa overuje u notára alebo na matrike. U notára je odmena stanovená vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR. Ak si necháte vypracovať napríklad darovaciu zmluvu u notára vo forme notárskej zápisnice, rátajte so sumou od 150,- Eur. Ak si darovaciu zmluvu vypracujete sami, je potrebné rátať s výdavkami minimálne na overenie podpisu darcu u notára, ktorý vychádza v súčasnosti 2,87 Eur vrátane DPH za jeden podpis darcu a to aspoň na štyroch vyhotoveniach darovacej zmluvy.

Poplatky u notára sú stanovené vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR. Odmena notára za jednotlivé úkony je rovnaká bez ohľadu na to, ktorý notár je klientom vybraný a kde. Notár si môže vypýtať peniaze aj v prípade, že musí za prácou cestovať - každú začatú polhodinu si tak notár môže účtovať. Na druhej strane je však potrebné vedieť, že notár môže ísť aj nad rámec cien stanovených vyhláškou, a to vtedy, ak napríklad vykonáva úkon cez víkend alebo počas sviatku, ak ide o mimoriadne zložitý úkon, ktorý je časovo náročný.

Ak je za notársky úkon určená odmena podľa ceny, základom odmeny je cena predmetu notárskeho úkonu. Ak nemožno základ určiť alebo ak ho možno určiť len s nepomernými ťažkosťami, použije sa § 3 vyhlášky.

Overenie podpisu v zahraničí

Ak sa vlastník nehnuteľnosti dlhodobo zdržiava v zahraničí, existujú tri hlavné možnosti, ako môže podpísať záložné právo:

• Podpis na slovenskom veľvyslanectve/ambasáde: Záložca podpíše záložnú zmluvu na slovenskom veľvyslanectve / ambasáde v zahraničí. Tam majú oddelenie matriky, kde je možné podpis overiť pre potrebu orgánov v Slovenskej republike.
• Apostila: Akceptovaný je aj podpis záložnej zmluvy mimo veľvyslanectva resp. ambasády SR, avšak v tomto prípade sa vyžaduje tzv. apostila podpisu (osvedčenie, ktorým sa overuje podpis). Apostilu môžu vykonať iba niektoré úrady k tomu oprávnené. V prípade overenia cez notára iného štátu musí byť toto overenie podpisu záložcu aj apostilované podľa medzinárodného práva, tzv. doložka apostille. Ide o osobitné osvedčenie vydané príslušným orgánom štátu, ktorý je zmluvnou stranou Haagskeho dohovoru. Takto overenú listinu možno použiť na území ktorejkoľvek inej zmluvnej strany dohovoru, teda aj na území Slovenskej republiky.
• Overenie pečiatky ministerstva zahraničných vecí: V prípade krajiny, ktorá nepatrí medzi vyššie uvedené a v ,,blízkosti“ sa nenachádza slovenské veľvyslanectvo ani konzulát, sa odporúča zabezpečiť na dokumente pečiatku ministerstva zahraničných vecí tej krajiny, v ktorej sa podpis overuje. Následne pravosť tejto pečiatky overiť na príslušnom zastupiteľskom úrade inej krajiny, ktorý je akreditovaný aj pre Slovenskú republiku (iné veľvyslanectvo alebo konzulát).

Postup pri overovaní podpisov v zahraničí zvyčajne zahŕňa:

1. Informovanie banky: Banku je potrebné vopred informovať, že podpis predávajúceho sa bude realizovať v zahraničí.
2. Výber spôsobu overenia: Rozhodnite sa, či využijete veľvyslanectvo Slovenskej republiky, alebo notára s apostilou.
3. Zabezpečenie dokumentov: Získajte potrebnú záložnú zmluvu a pripravte ju na podpis.
4. Realizácia podpisu a overenia: Podpíšte zmluvu na veľvyslanectve alebo u notára a zabezpečte apostiláciu, ak je to potrebné.
5. Zaslanie zmluvy na Slovensko: Pošlite podpísanú a overenú zmluvu poštou na Slovensko.
6. Podpis bankou: Banka po obdržaní zmluvy vykoná kontrolu a podpíše ju ako posledná.

Je dôležité si uvedomiť, že banka môže upraviť podmienky čerpania hypotéky a vyžadovať k uvoľneniu prostriedkov predloženie listu vlastníctva so zapísaným záložným právom. Štandardne pritom zvykne uvoľniť čerpanie hypotéky už na základe návrhu na vklad. Po obdržaní zmluvy s overeným podpisom banka dôkladne kontroluje, či neboli nejakým spôsobom upravované.

Notárske služby súvisiace so záložnou zmluvou

Notár môže poskytovať rôzne služby súvisiace so záložnou zmluvou:

• Spísanie záložnej zmluvy: Notár môže spísať záložnú zmluvu vo forme notárskej zápisnice, čo zvyšuje jej právnu istotu.
• Overenie podpisu: Ako už bolo spomenuté, notár overuje podpisy na záložnej zmluve.
• Registrácia záložného práva: Notár registruje záložné práva k hnuteľným veciam, pohľadávkam, k podniku, resp. častí podniku v Notárskom centrálnom registri záložných práv (NCRzp).
• Výpis z NCRzp: Notár vydáva za poplatok aj výpisy z tohto registra.

Notársky centrálny register záložných práv (NCRzp)

Notársky centrálny register záložných práv (NCRzp) je verejný register, v ktorom sa evidujú záložné práva k hnuteľným veciam, pohľadávkam a podnikom. Register slúži na povinné zápisy záložných práv, ale je možné v ňom aj vyhľadávať. U ktoréhokoľvek notára je možné zistiť, či určitá vec je alebo nie je založená v prospech veriteľa a predísť tak riziku kúpy založenej veci.

Alternatívy k záložnej zmluve

Najefektívnejším spôsobom, ako zaistiť vrátenie požičaných peňazí, je pre veriteľa notárska zápisnica, v ktorej dá dlžník súhlas k priamej exekúcii. Obsahom notárskej zápisnice je záväzok dlžníka, že v stanovenej lehote riadne splní svoje záväzky voči veriteľovi pod hrozbou následnej exekúcie jeho majetku.

Splnomocnenie pri prevode nehnuteľností

Pri kúpe či predaji nehnuteľnosti sa často stáva, že niektorý z účastníkov nie je fyzicky dostupný a nemôže podpisovať zmluvy osobne. V praxi sa čoraz viac stretávame s prípadmi, keď celý obchod a vybavenie hypotéky komplikuje neprítomnosť niektorého účastníka.

• Generálna plná moc (Všeobecné plnomocenstvo): Oprávňuje splnomocneného na viacero alebo akékoľvek právne úkony v mene splnomocniteľa. Banky však generálnu plnú moc pri hypotékach neobľubujú.
• Osobitné plnomocenstvo: Vzťahuje sa len na konkrétnu záležitosť, napríklad na podpis kúpnej zmluvy. Banky majú často vlastné tlačivá pre plnomocenstvá, ktoré sú osobitné.

Pokiaľ ide o kúpu/predaj nehnuteľnosti a/alebo riešenie hypotéky, banky neobľubujú generálnu plnú moc. Banky majú vlastné tlačivá pre plnomocenstvá, ktoré sú osobitné. Pri podpise kúpnej zmluvy môže za predávajúceho a/alebo za kupujúceho konať splnomocnenec s príslušným splnomocnením. Na podpis kúpnych zmlúv potrebuje kupujúci samostatné splnomocnenie, ktoré je špecifikované konkrétne na kúpu danej nehnuteľnosti. To sa môže podpísať aj v zahraničí opäť cez veľvyslanectvo či notára s apostille.

Je dôležité poznamenať, že od 1. mája 2014 nie je možné podpisovať záložné zmluvy na základe plnej moci.

Riešenie komplikovaných situácií

• Omeškanie so splátkou hypotéky: Ak sa dlžník omešká so splátkou, banka ho najprv upozorní a pošle výzvu na úhradu. Cieľom banky je v prvom rade hľadať riešenie, ktoré bude prínosné pre obe strany. Až v situácii, keď všetky tieto možnosti zlyhajú a dlžník nereaguje alebo nie je ochotný spolupracovať, banka pristupuje k ďalším krokom.
• Finančná rezerva a poistenie: Odporúča sa mať našetrené peniaze (aspoň 6-násobok mesačného príjmu) ako finančnú rezervu. Poistenie hypotéky tiež predstavuje formu zabezpečenia.
• Presun záložného práva: V prípade predaja nehnuteľnosti s hypotékou je jednou z možností presun záložného práva na inú nehnuteľnosť, ak vlastník disponuje ďalšou nehnuteľnosťou rovnakej alebo vyššej hodnoty.
• Exekučné záložné právo: Exekútor môže zabezpečiť, aby dlžník nemohol voľne nakladať so svojou nehnuteľnosťou.

Pochopenie procesov overenia podpisov a súvisiacich náležitostí je kľúčové pre hladký priebeh akýchkoľvek transakcií s nehnuteľnosťami, najmä pri využití záložných zmlúv.

tags: #zalozna #zmluva #na #nehnutelnost #overenie #podpisov