V oblasti bankovníctva a poskytovania úverov dochádza k významným legislatívnym zmenám, ktoré sa dotknú ako bánk, tak aj samotných spotrebiteľov. Nový zákon o spotrebiteľských úveroch, ktorý bol nedávno schválený v Národnej rade SR, prináša so sebou komplexnú revíziu pravidiel pre poskytovanie úverov, s cieľom zvýšiť ochranu klientov a podporiť fungovanie vnútorného trhu. Kľúčovou súčasťou týchto zmien je aj presun zodpovednosti za pomoc s navýšenými splátkami hypoték zo štátu na banky, ktorý nadobudne účinnosť od decembra tohto roka.
Preberanie Európskych Smerníc a Modernizácia Procesov
Hlavným impulzom pre prijatie nového zákona je implementácia požiadaviek európskej smernice z roku 2023 o zmluvách o spotrebiteľskom úvere (CCD2), ktorá nahrádza staršiu smernicu z roku 2008. Táto modernizácia reaguje na dynamický vývoj v oblasti poskytovania spotrebiteľských úverov od roku 2008, predovšetkým vplyvom digitalizácie. Spotrebitelia dnes očakávajú rýchlejší a bezproblémovejší proces získavania úverov, často s využitím online kanálov. Zákon preto reflektuje tieto zmeny a upravuje práva a povinnosti súvisiace s poskytovaním spotrebiteľských úverov, podmienky ich poskytovania, náležitosti zmluvy a spôsob výpočtu celkových nákladov spojených s úverom. Cieľom je zabezpečiť jednotnú a zvýšenú úroveň ochrany spotrebiteľov naprieč všetkými členskými štátmi EÚ a zároveň podporiť spravodlivý a prehľadný trh s úvermi.
Zmeny v Poskytovaní Pomoci s Hypotékami: Od Štátu k Bankám
Jednou z najvýraznejších zmien je presun štátnej pomoci s navýšenými splátkami hypoték na banky. Táto pomoc, ktorá bola pôvodne poskytovaná štátom, sa od decembra tohto roka presunie na komerčné banky. Ide o fakultatívnu pomoc, čo znamená, že jej poskytnutie bude závisieť od rozhodnutia banky, samozrejme, po splnení zákonných podmienok. Klienti by mali túto pomoc dostávať do 30. novembra 2027. Banka bude pomoc vyplácať po podaní žiadosti a splnení zákonných podmienok, ktoré zahŕňajú najmä zvýšenie splátky z dôvodu refixácie úrokovej sadzby a podmienku výšky príjmu. Banky budú príjem posudzovať jednorazovo, a to na začiatku poskytovania hypotekárnej pomoci.
Ako na HYPOTÉKU v roku 2024? Všetko, čo potrebuješ vedieť.
Dôsledky Zmien na Bankový Sektor a Spotrebiteľov
Podľa odborníkov môžu tieto zmeny priniesť niekoľko významných dôsledkov. Matej Dobiš, výkonný riaditeľ portálu Finančný kompas, vyjadril očakávanie, že situácia sa bude premietať do praxe "kostrbato", keďže neexistuje jasné pravidlo, ktoré by garantovalo pomoc banky pri splnení konkrétnych podmienok. Zároveň predpokladá, že by mohlo dôjsť k spusteniu obrovskej konkurencie medzi bankami, pričom niektoré budú pomoc aktívne ponúkať, zatiaľ čo iné nie.
Existuje aj obava z možného zvyšovania poplatkov, keďže banky budú musieť pokrývať náklady spojené s pomocou svojim klientom. Taktiež sa môže zvýšiť tlak na rast úrokových sadzieb v bankách, aby si udržali konkurencieschopnosť. V neposlednom rade sa očakáva aj možná vyššia migrácia klientov medzi bankami.
Rastúci Trend Spotrebiteľských a Hypotékarnych Úverov
Očakáva sa, že nové pravidlá prispejú k rastúcemu trendu najmä pri spotrebiteľských úveroch. Ľudia budú vo väčšej miere využívať tieto úvery na udržanie svojho životného štandardu a pokrytie vyšších výdavkov, keďže ich rozpočty nemusia byť vždy prispôsobené aktuálnym ekonomickým podmienkam.
Záujem o hypotekárne úvery tiež výrazne vzrástol. Posledné dáta z augusta tohto roka v porovnaní s januárom 2024 ukazujú nárast novoposkytnutých hypotekárnych úverov o viac ako 150 percent. Tento trend naznačuje silný úverový apetít a záujem o zadlžovanie sa na účely kúpy nehnuteľností. Matej Dobiš však neočakáva, že by schválené zmeny spôsobili ešte väčší nárast hypotekárnych úverov, najmä kvôli absencii výraznejších alternatív v podobe nájomného bývania.
Digitalizácia a Umelá Inteligencia v Procese Schvaľovania Úverov
Nový zákon má za cieľ aj digitalizáciu procesu schvaľovania spotrebiteľských úverov a posudzovania bonity klientov, pričom sa počíta s využitím umelej inteligencie. Odborníci však upozorňujú na potenciálne problémy v tejto oblasti. Umelá inteligencia môže v niektorých prípadoch nesprávne vyhodnotiť trendy a ponúknuť úver osobám, ktoré by ho inak nemali schválený.
Vývoj na Hypotékarnom Trhu a Úrokové Sadzby
Slovensko zažilo v minulosti obdobie "hypotekárneho boomu" vďaka stopercentným hypotékam a extrémne nízkym úrokovým sadzbám. Toto obdobie vystriedala vysoká inflácia a následný rast úrokov, čo viedlo k poklesu záujmu o kúpu nehnuteľností. V súčasnosti dochádza k oživeniu záujmu, keďže úrokové sadzby dosiahli svoje maximum v júli minulého roka a odvtedy pokračuje trend ich postupného znižovania. Nie je už výnimočné vidieť ponuky 3-ročnej fixácie so základnou úrokovou sadzbou pod 4 %.
Dlhodobejšie fixácie hypoték postupne ustupujú záujmu klientov o kratšie 3-4 ročné varianty, ktoré tvoria približne 80 % nových úverov. Klienti očakávajú ďalšie zlacňovanie úverov. Okrem skracovania fixácie a znižovania úrokov sa mení aj výška nových hypotekárnych úverov. Hoci počet nových úverov na bývanie nerastie, zvyšuje sa priemerná schválená hodnota.
Napriek vyšším úrokovým sadzbám v predošlom období boli klienti bank schopní uhrádzať svoje splátky včas, pričom zlyhané úvery sa nachádzajú na takmer historickej minimálnej hranici. Do konca tohto roka sa očakáva, že nárast splátok refixovaných úverov sa dotkne každej druhej hypotéky.
Výpočet Možností Hypotéky: Kľúčové Parametre
Pri výpočte možností čerpania hypotéky sú kľúčové dva parametre: životné minimum a vek žiadateľa. Životné minimum, ktoré NBS každoročne určuje, musia banky odpočítať od čistej mzdy žiadateľa. Pri rodinách sa toto minimum odpočíta od celkového príjmu za každú osobu v domácnosti. Oproti minulosti sa tak pri rovnakej čistej mzde rodičov znižuje maximálna možná výška hypotéky a mesačných splátok. Banky tiež pri výpočte maximálnej výšky hypotéky zohľadňujú dvojpercentnú rezervu pre prípad stúpajúcich úrokov.
NBS tiež zaviedla od roku 2023 opatrenie týkajúce sa veku žiadateľov. Parameter ukazovateľ celkovej zadlženosti (DTI = Debt to Income) určuje maximálnu hranicu výšky hypotéky na základe veku. Najvyššia suma hypotéky je určená ako 8-násobok čistého ročného príjmu domácnosti, s maximálnym DTI na hodnote „8“. Klientom starším ako 40 rokov, ktorí splatia úver po dovŕšení 65 rokov, sa toto DTI postupne znižuje.
Do výpočtu výšky poskytovaného úveru vstupuje aj jeho naviazanie na cenu kupovanej nehnuteľnosti, nakoľko hypotéku možno získať najviac do 80 % jej hodnoty. Taktiež boli zavedené limity na maximálnu výšku celkového dlhu jednej domácnosti, čo súvisí s ochranou schopnosti splácania úverov najmä najrizikovejších klientov.
Zmeny v Zákone o Bankách: Poplatky a Dohľad
Okrem zákona o spotrebiteľských úveroch sa pripravujú aj zmeny v zákone o bankách. Navrhované zmeny by mali bankám, stavebným sporiteľniam a veriteľom spotrebiteľských úverov zakázať požadovať poplatky za vedenie, evidenciu alebo správu úveru alebo úverového účtu, ak je jeho zriadenie či vedenie podmienkou úverového vzťahu.
Ďalej sa navrhuje vložiť do zákona o bankách ustanovenie týkajúce sa bezplatného úplného alebo čiastočného predčasného splatenia hypotekárneho úveru, ktoré by sa vzťahovalo aj na hypotekárne úvery s variabilnou úrokovou sadzbou, ak počas predchádzajúceho roka nedošlo k jej zmene.
Osobitné Hypotékárne Obchody a Doplnkový Dohľad
Navrhovaná novela tiež rieši novelizovanie vykonávania osobitných hypotekárnych obchodov pobočkami zahraničných bánk. Tieto obchody sú špecifické svojím charakterom a zložitosťou cezhraničných právnych vzťahov. Z dôvodu možného ohrozenia ochrany spotrebiteľov a iných klientov sa navrhuje vypustiť zo zákona vykonávanie týchto obchodov zahraničnými bankami. V prípade, ak by banka poskytujúca osobitné hypotekárne obchody ukončila činnosť a transformovala sa na pobočku zahraničnej banky, nároky klientov z hypotekárnych obchodov by mali zostať zachované až do ich vysporiadania.
Cieľom ďalšej navrhovanej novely je implementovať smernicu EÚ týkajúcu sa doplnkového dohľadu nad finančnými inštitúciami vo finančnom konglomeráte. Táto transpozícia by mala posilniť dohľad nad bankami, poisťovňami a investičnými spoločnosťami, ktoré sú súčasťou finančných konglomerátov, a poskytnúť Národnej banke Slovenska dodatočné právomoci a nástroje na vykonávanie tohto dohľadu. Predpokladaný termín účinnosti tejto novely zákona o bankách je určený na 10. novembra 2024.
Vzhľadom na tieto legislatívne zmeny sa očakáva, že úverový a realitný trh bude aj naďalej vyvíjať v pozitívnom naladení, ktoré by malo byť sprevádzané ďalším zlacňovaním hypoték a miernym rastom reálnych príjmov obyvateľstva. Pri riešení nového hypotekárneho úveru sa klienti stretnú s požiadavkou banky na poistenie nehnuteľnosti, kde im môže pomôcť online porovnanie ponúk poisťovní.