Zábezpeka pri prenájme nehnuteľností predstavuje dôležitý aspekt zmluvného vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom. Slúži ako finančná ochrana prenajímateľa pre prípadné škody, nedoplatky na nájomnom alebo iné záväzky nájomcu vyplývajúce z nájomnej zmluvy. Tento článok sa zameriava na účtovanie zábezpeky z rôznych uhlov pohľadu, s cieľom poskytnúť komplexný prehľad o tejto problematike v kontexte jednoduchého účtovníctva.
Rozdelenie zábezpeky
Zábezpeky môžeme rozdeliť do dvoch hlavných skupín:
- Zábezpeka určená v zmluve podľa Obchodného alebo Občianskeho zákonníka: Tento typ zábezpeky je výsledkom dohody medzi zmluvnými stranami a jej účel je špecifikovaný v nájomnej zmluve.
- Zábezpeka určená priamo v zákone: Ide o zábezpeky, ktoré sú predpísané legislatívou, napríklad v zákone o DPH alebo v zákonoch o spotrebných daniach.
Tento článok sa venuje najmä prvej skupine, teda zmluvne dohodnutým zábezpekám, ktoré sú bežné v praxi prenájmu nehnuteľností.
Zábezpeka určená v zmluve podľa Obchodného alebo Občianskeho zákonníka
Zábezpeka určená v zmluve podľa Obchodného zákonníka alebo Občianskeho zákonníka slúži na pokrytie možných škôd, ktoré môžu vzniknúť pri ukončení zmluvného vzťahu, alebo na zabezpečenie úhrady nájomného a iných súvisiacich platieb. V tomto prípade táto zábezpeka nepodlieha DPH v momente jej prijatia, pokiaľ nie je špecificky definovaná ako platba za službu. Zdaňovanie DPH sa určuje až v momente jej reálneho použitia. Pri prijatí zábezpeky sa zvyčajne nevystavuje daňový doklad, ale až pri jej reálnom použití alebo započítaní.
Príklad účtovania zábezpeky:
Firma A prenajíma firme B obchodné priestory. Mesačná suma prenájmu je 1 000 €. Podľa zmluvy je dohodnutá výška zábezpeky ako trojmesačný nájom, t. j. 3 000 €.
Firma A účtuje:
Evidovanie prijatia platby od firmy B za zábezpeku ako záväzok, ktorý bude musieť vrátiť alebo vyrovnať na konci prenájmu. Toto vyrovnanie môže byť formou vrátenia zábezpeky, alebo jej započítaním s nezaplateným nájomným či inými záväzkami nájomcu.
Účtovné hľadisko zábezpeky
Podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve (ďalej len zákon o účtovníctve) je účtovná jednotka povinná účtovať účtovné prípady v účtovných knihách na základe účtovných dokladov, ktoré dokumentujú skutočnosť, ktorá je predmetom účtovníctva. V prípade zábezpeky to znamená, že každá platba alebo dohoda týkajúca sa zábezpeky musí byť riadne zdokumentovaná.
V kontexte jednoduchého účtovníctva, kde sú výdavky a príjmy úzko spojené so základom dane, je dôležité správne klasifikovať zábezpeku. Zábezpeka, ktorá má byť vrátená alebo započítaná, sa zvyčajne neúčtuje ako okamžitý príjem alebo výdavok ovplyvňujúci základ dane.
Podľa § 55 Postupov účtovania pre podvojné účtovanie sa používajú účty 378 (iné pohľadávky) alebo 379 (iné záväzky). V jednoduchom účtovníctve sa zábezpeka eviduje predovšetkým v knihe pohľadávok a záväzkov, prípadne v iných evidenciách v závislosti od jej charakteru.
Kaucia v nájomnej zmluve
Často sa v nájomných zmluvách stretávame s pojmom "kaucia" alebo "zábezpeka". Táto kaucia slúži na zabezpečenie prípadných škôd spôsobených nájomcom na prenajatom priestore alebo na úhradu nezaplateného nájomného, prípadne iných nákladov spojených s prenájmom (napr. nedoplatky za energie). Jej povaha je teda zabezpečovacia.
Príklad z praxe:
Nájomná zmluva obsahuje bod, v ktorom sa hovorí o platbe dvojmesačnej kaucie, ktorá bude použitá v prípade spôsobenia škody na prenajatom priestore alebo započítaná na zaplatenie nájomného pred koncom nájomnej zmluvy. Prijatá kaucia je zaplatená cez príjmový doklad.
V tomto prípade prenajímateľ prijíma finančné prostriedky, ktoré nie sú jeho príjmom v čase prijatia. Jedná sa o záväzok vrátiť tieto prostriedky nájomcovi, alebo ich použiť na účely definované v zmluve.
DPH a kaucia
Častou otázkou je, či sa na prijatú kauciu vzťahuje DPH. Vo všeobecnosti platí, že ak je kaucia vnímaná ako zábezpeka (zabezpečenie budúcich záväzkov) a nie ako platba za konkrétnu službu alebo dodanie tovaru, DPH sa v momente prijatia kaucie neuplatňuje. Zdaniteľným plnením, ktoré podlieha DPH, by mohlo byť až jej použitie na úhradu dlžného nájomného, škody, alebo iných nákladov, ak sú tieto plnenia predmetom DPH.
Príklad:
Ak je v zmluve uvedená "neúročná kaucia vo výške sumy mesačného nájomného zvýšená o zákonnú DPH", a suma je vyčíslená s DPH, prenajímateľ nesmie túto DPH uplatniť vo svojej daňovej priznaní k DPH v momente prijatia kaucie, ak kaucia slúži výlučne ako zábezpeka. Nárok na odpočet DPH u nájomcu (ak je platiteľom DPH) a povinnosť odviesť DPH u prenajímateľa (ak kauciu použije ako zdaniteľný príjem) vzniká až pri vystavení riadnej faktúry na konci nájmu, alebo v momente použitia kaucie na úhradu služieb podliehajúcich DPH.
Ak by bola kaucia fakturovaná ako záloha na nájomné, potom by sa uplatnila DPH v sadzbe zodpovedajúcej nájomnému. Je dôležité rozlišovať medzi zálohou a kauciou. Kaucia je primárne zábezpekou, nie platbou vopred za službu.
DPH 1. diel | Účtovníctvo ľudskou rečou | UOL Účtovníctvo
Kaucia pri verejnom obstarávaní
Kaucia sa môže vyžadovať aj pri procesoch verejného obstarávania ako zabezpečenie viazanosti ponuky. Ak spoločnosť zloží zábezpeku (kauciu) na účasť v súťaži a v súťaži neuspeje, zábezpeka sa jej vráti. V takom prípade sa kaucia účtuje ako pohľadávka voči obstarávateľovi.
Príklad:
Spoločnosť sa prihlásila do verejnej súťaže a zložila zábezpeku vo výške 100 €. Účtovanie tejto zábezpeky je dôležité evidovať ako pohľadávku na príslušných účtoch. V prípade neúspechu v súťaži a následného vrátenia zábezpeky, sa táto pohľadávka zruší. Ak by bola zábezpeka nevratná (napr. v dôsledku porušenia podmienok súťaže), stáva sa nákladom alebo pokutou, v závislosti od legislatívy a zmluvných podmienok. V kontexte zákona o DPH, ak ide o kauciu na podanie námietok, ktorá bola zamietnutá, stáva sa príjmom štátneho rozpočtu a nie je považovaná za pokutu, ale skôr za poplatok.
Použitie kaucie na úhradu dlžného nájomného alebo škody
Ak sa prenajímateľ s nájomcom dohodne, že zábezpeka sa použije na úhradu dlžného nájomného alebo vzniknutej škody, u prenajímateľa zaniká záväzok (povinnosť vrátiť zábezpeku). Tento zánik záväzku sa v účtovníctve prejaví ako zníženie záväzku. Ak bola kaucia prijatá ako záväzok, jej použitie na tieto účiely znamená, že sa tento záväzok znižuje. Ak sú tieto plnenia predmetom DPH, vtedy sa DPH uplatní.
Ak kaucia nie je v zmluve definovaná na konkrétny účel (napr. škoda, nájomné), nemôže sa o kaucii účtovať ako o preddavku. V takom prípade nepredstavuje z pohľadu dane z príjmov ani z pohľadu účtovníctva preddavok na služby.
Účtovanie kaucie v jednoduchom účtovníctve
V jednoduchom účtovníctve sa kaucia, ktorá má byť vrátená alebo započítaná, zvyčajne eviduje:
- V knihe záväzkov: Ak ju prenajímateľ prijal ako svoj záväzok voči nájomcovi.
- V knihe pohľadávok: Ak ju nájomca zaplatil ako svoju pohľadávku voči prenajímateľovi, ktorá bude vrátená.
Pri prijatí kaucie prenajímateľ účtuje v peňažnom denníku ako príjem, ktorý neovplyvňuje základ dane (napr. v členení ostatné príjmy, ktoré nie sú zdaniteľné), a zároveň eviduje záväzok. Pri jej vrátení alebo započítaní sa tento záväzok znižuje.
Príklad účtovania prijatia kaucie (prenajímateľ):
- Prijatie platby: Príjem v peňažnom denníku (napr. v členení "Príjmy neovplyvňujúce ZD") a zároveň vznik záväzku (napr. na účte 379 - Iné záväzky).
- Použitie kaucie na úhradu nájomného: Zníženie záväzku (379) a zároveň zaúčtovanie príjmu z nájomného (ktorý ovplyvňuje ZD).
- Vrátenie kaucie: Zníženie záväzku (379) a zároveň výdavok z peňažného denníka (ktorý neovplyvňuje ZD).
Zábezpeka a daň z príjmov
Pri posudzovaní kaucie je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej zmluvy. Malo by byť zrejmé, kedy a za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená. Toto má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa. Ak je kaucia použitá na úhradu škody alebo nezaplateného nájomného, ktoré sú daňovým výdavkom nájomcu, potom sa stáva príjmom prenajímateľa, ktorý môže, v závislosti od charakteru, ovplyvniť základ dane.
Spätný finančný prenájom a jeho účtovanie
Postupy účtovania v jednoduchom účtovníctve špecificky neupravujú postup účtovania spätného finančného prenájmu. Spätný finančný prenájom je zmluvný vzťah, kde dôjde k odpredaju majetku lízingovej spoločnosti, ktorá sa stane jeho vlastníkom. Následne táto spoločnosť predávajúcemu majetok spätne prenajme formou finančného prenájmu.
Vzhľadom k tomu, že je uzatvorená zmluva o predaji majetku lízingovej spoločnosti, účtovná jednotka účtuje ako o predaji majetku:
- V knihe dlhodobého majetku sa účtuje o vyradení majetku z dôvodu predaja v zostatkovej cene.
- V peňažnom denníku ku dňu inkasa pohľadávky sa účtuje príjem celkom v členení na príjem zahrnovaný do základu dane z príjmov (ostatné príjmy) v sume zodpovedajúcej základu dane z pridanej hodnoty a na príjem, ktorý podľa zákona o dani z príjmov neovplyvňuje základ dane (v sume zodpovedajúcej dani z pridanej hodnoty).
- V rámci uzávierkových účtovných operácií sa účtuje zvýšenie výdavkov vynaložených na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov o zostatkovú cenu predaného majetku.
Na základe zmluvy o finančnom prenájme účtovná jednotka znovu nadobúda majetok, o ktorom účtuje vo svojom účtovníctve, aj keď nemá k nemu vlastnícke právo, a to v zmysle príslušných ustanovení postupov účtovania v JÚ. Pri účtovaní postupuje v zmysle § 17 postupov účtovania v JÚ.
Špecifické situácie a ich riešenia
Vrátenie DPH zo zahraničia:
Ak firma kúpila vozidlo v Nemecku a zaplatila DPH, ktorú jej neskôr vrátili, pri evidencii faktúry sa rozdelí na hodnotu auta a DPH (zábezpeku), ktorú teraz vrátili. Vrátená DPH by sa mala zaúčtovať ako zníženie obstarávacej ceny majetku alebo ako ostatný príjem, v závislosti od konkrétneho postupu účtovania pri obstarávaní majetku zo zahraničia.
Predaj nehnuteľnosti so započítaním nájomného:
Ak právnická osoba predá nehnuteľnosť, ktorú predtým prenajímala, a do ceny predaja sa započíta výška nájomného v minulom období, je potrebné správne posúdiť daňové dopady tohto započítania. Započítané nájomné sa stáva príjmom prenajímateľa a môže ovplyvniť základ dane.
Nájom nehnuteľnosti a DPH od roku 2019:
Od roku 2019 nastali zmeny v uplatňovaní DPH pri nájme nehnuteľností. Vo všeobecnosti platí, že nájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ale prenajímateľ sa môže rozhodnúť, že nájom zdaní. Toto rozhodnutie má vplyv na možnosť odpočtu DPH u nájomcu.
Energie a nájom:
Ak prenajímateľ refakturuje energie nájomcovi, je potrebné rozlišovať, či ide o samostatné dodanie energií (a teda podlieha DPH) alebo o súčasť nájmu (ktorá môže byť oslobodená alebo zdanená v závislosti od rozhodnutia prenajímateľa).
Záverečné poznámky k účtovaniu nájomného v jednoduchom účtovníctve
V jednoduchom účtovníctve sa výdavky na nájomné za prenájom hnuteľnej veci, ako aj nehnuteľnosti, uplatňujú v daňových výdavkoch podľa § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov. Podľa § 19 ods. 4 ZDP nájomné, odplaty (provízie) za sprostredkovanie, uhrádzané fyzickej osobe, sa zahrnú do daňových výdavkov v zdaňovacom období, v ktorom boli zaplatené.
Podnikajúca fyzická osoba, ktorá účtuje v sústave JÚ, musí poznať okrem účtovných predpisov aj jednotlivé ustanovenia ZDP. To platí aj pri účtovaní nájomného, ktoré sa musí podľa § 19 ods. 4 ZDP časovo rozlišovať, ak je platené vopred na dlhšie obdobie.
Výdavky za služby, ktoré podnikateľ vynaložil pri výkone podnikateľskej činnosti, sa účtujú v peňažnom denníku v okamihu zaplatenia. Jedinou výnimkou je zaplatené nájomné fyzickej osobe, ktoré sa musí v daňových výdavkoch, ktoré ovplyvňujú základ dane, v súlade s ustanovením § 19 ods. 4 ZDP časovo rozlíšiť.
Podnikateľ, ktorý účtuje v sústave JÚ, postupuje pri účtovaní nájomného podľa § 4 ods. 6 Postupov účtovania v JÚ. Všetky výdavky, ktoré vznikli v priebehu účtovného obdobia, t. j. bežné prevádzkové výdavky, účtuje podnikateľ do peňažného denníka podľa § 4 ods. 6 Postupov účtovania v JÚ na základe uskutočnených úhrad podľa účtovných dokladov. Platí to aj pre nájomné, ktoré zaplatil za zdaňovacie obdobie, v ktorom účtuje. Takéto nájomné časovo nerozlišuje.
Ak podnikateľ zaplatí nájomné dopredu na rok alebo viac rokov, má povinnosť podľa § 19 ods. 4 ZDP nájomné časovo rozlišovať, t. j. do každého účtovného obdobia zaúčtovať ako daňový výdavok, ktorý ovplyvňuje ZD, len tú časť nájomného, ktorá pripadá na dané účtovné obdobie. Časť nájomného, ktoré časovo rozlíšil podľa § 19 ods. 4 ZDP, zaúčtuje v ďalších rokoch ako uzávierkovú účtovnú operáciu podľa § 8 ods. 4 písm. a) bod 1c Postupov účtovania v JÚ.
Zaplatené nájomné, ktoré spĺňa všetky podmienky uvedené v § 2 písm. i) a § 19 ods. 4 ZDP, je daňovým výdavkom, ktorý zvyšuje ZD, t. j. podnikateľ ho zaúčtuje do peňažného denníka ako uzávierkovú účtovnú operáciu podľa § 8 ods. 4 písm. a) bod 1c Postupov účtovania v JÚ.
Ing. Mgr. Ján Novák, ekonóm Ekonoom.sk s.r.o.