Záložné právo predstavuje kľúčový inštitút slúžiaci na zabezpečenie pohľadávok. V situácii, keď dlžník nesplní svoje záväzky, umožňuje záložnému veriteľovi uspokojiť svoju pohľadávku z hodnoty založeného majetku. Tento článok sa detailne venuje výzve na uplatnenie záložného práva na nehnuteľnosť, jej náležitostiam, priebehu procesu a súvisiacim právnym dôsledkom, pričom pokrýva ako zmluvné, tak aj exekučné záložné práva.
Základné Princípy Záložného Práva
Záložné právo sa môže zriadiť na základe viacerých právnych titulov: písomnou zmluvou, schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, prípadne priamo zo zákona. Jedným zo spôsobov zániku záložného práva je jeho výslovné vzdanie sa zo strany záložného veriteľa. K návrhu na výmaz záložného práva sa potom prikladá vyhlásenie veriteľa o takomto vzdaní sa.
Pri zriaďovaní záložného práva na nehnuteľnosť je nevyhnutné identifikovať účastníkov právnych vzťahov k nehnuteľnostiam. V prípade fyzických osôb ide o meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Pre právnické osoby sú to názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho majú pridelené, prípadne iné relevantné identifikačné údaje.
Exekučné Záložné Právo na Nehnuteľnosť
Špecifickým typom je exekučné záložné právo na nehnuteľnosť, ktoré je podrobne upravené v Občianskom súdnom poriadku. Ide o tzv. nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje výlučne na návrh oprávneného z exekučného titulu a len vtedy, ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.
V zmysle príslušných ustanovení Exekučného poriadku, súdny exekútor je povinný vykonať prvý procesný úkon smerujúci k zriadeniu exekučného záložného práva. Týmto úkonom je vydanie upovedomenia o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva. Toto upovedomenie môže mať formu samostatného dokumentu, najmä ak oprávnený podal návrh na zriadenie exekučného záložného práva až po začatí exekúcie. Zároveň môže byť súčasťou všeobecného upovedomenia o začatí exekúcie.
Je dôležité poznamenať, že upovedomenie podľa § 168 ods. 1 Exekučného poriadku sa nedoručuje okresnému úradu, katastrálnemu odboru, a preto sa na jeho základe v katastri nehnuteľností nevyznačuje poznámka o začatí exekúcie. Toto upovedomenie nemá priamy vplyv na rozsah obmedzení nakladať s majetkom, ktoré povinnému vznikli doručením všeobecného upovedomenia o začatí exekúcie.
Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie (ktorý má odkladný účinok), alebo po doručení rozhodnutia súdu o zamietnutí takéhoto návrhu, vydá súdny exekútor exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť. Týmto aktom dochádza k formálnemu zriadeniu exekučného záložného práva.
Ďalším krokom je doručovanie exekučného príkazu. Exekútor je povinný doručiť exekučný príkaz oprávnenému, povinnému a miestne príslušnému okresnému úradu. Povinnému a okresnému úradu je nevyhnutné doručiť exekučný príkaz do vlastných rúk. Následne je okresný úrad povinný zapísať zriadenie exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností formou záznamu. Záložné právo sa vpisuje do časti "C" listu vlastníctva, kde sa uvádzajú ťarchy, a zahŕňa aj identifikáciu osoby záložného veriteľa.
Na vydanie exekučného príkazu súdnym exekútorom je potrebné kumulatívne splnenie viacerých podmienok:
- Doručenie upovedomenia o začatí exekúcie povinnému.
- Doručenie upovedomenia o začatí exekúcie výkonom záložného práva na nehnuteľnosť.
- Márne uplynutie lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie, alebo zamietnutie takéhoto návrhu súdom.
Pri exekučnom záložnom práve na nehnuteľnosti zapísané v katastri nehnuteľností platí, že sa zriaďuje zápisom tohto práva do katastra podľa katastrálneho zákona. Pre poradie exekučného záložného práva je rozhodujúci čas jeho zápisu do katastra. Ak ide o viacero exekučných záložných práv zriadených pre jednotlivé pohľadávky, rozhodujúci je čas, kedy exekútorovi došiel návrh na ich zriadenie. V prípade súčasného doručenia viacerých návrhov majú záložné práva rovnaké poradie. Ak bolo pre vymáhanú pohľadávku zriadené zmluvné záložné právo skôr, poradie exekučného záložného práva sa riadi poradím tohto zmluvného záložného práva.
Rozhodujúcim právnym úkonom pre vznik exekučného záložného práva je exekučný príkaz. Exekučné záložné právo možno zriadiť len vtedy, ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. Toto ustanovenie nevylučuje možnosť prevodu alebo prechodu založenej nehnuteľnosti na tretiu osobu po vzniku exekučného záložného práva.
Zrušenie a Výmaz Exekučného Záložného Práva
Jediným zákonom upraveným spôsobom zrušenia exekučného záložného práva je podanie návrhu na súd, aby súd zastavil exekúciu, napríklad z dôvodu nedodržania postupu vo vzťahu k prednostnému záložnému veriteľovi. Takýto návrh môže byť podaný najmä vtedy, ak sa nehnuteľnosť blokuje exekučným záložným právom v prospech reálnych pohľadávok a zároveň sa otvára otázka oprávnenosti súdu vydať rozhodnutie o zastavení exekúcie, keďže zriadenie exekučného záložného práva nie je považované za spôsob vykonávania exekúcie.
Ďalšou možnosťou zrušenia exekučného záložného práva, v prípade ak nedošlo k zastaveniu exekúcie, je výmaz na návrh exekútora. Vychádzajúc zo zásady "kto vymenúva, ten odvoláva", a s ohľadom na ustanovenie § 167 ods. 2 Exekučného poriadku, ktoré uvádza, že exekučné záložné právo na nehnuteľnosť zapísanú v katastri nehnuteľností možno zriadiť len na návrh oprávneného, bude na výmaz exekučného záložného práva potrebný súhlas oprávneného. Exekútor sa preto musí s veriteľom dohodnúť na udelení súhlasu a späťvzatí návrhu na zriadenie záložného práva. V tejto súvislosti vzniká otázka, či je exekútor na takýto úkon vôbec oprávnený.
Teoretickou možnosťou výmazu, ktorá sa stala aktuálnou po 1. apríli 2017 v súvislosti s novými pokynovými oprávneniami súdu, je možnosť súdu uložiť exekútorovi pokyn na výmaz exekučného záložného práva. Toto sa môže stať najmä v prípadoch, ak súd považuje takýto úkon za potrebný na odstránenie nedostatkov exekúcie, napríklad ak pri zriadení exekučného záložného práva nebol udelený súhlas prednostného záložného veriteľa. Súd je oprávnený požadovať od exekútora vysvetlenia alebo správy o priebehu exekučnej veci a ak dochádza k prieťahom alebo porušovaniu povinností, môže súd uložiť exekútorovi vykonanie potrebných opatrení na odstránenie nedostatkov.
Ako funguje exekúcia v oblasti nehnuteľností?
Zmluvné Záložné Právo na Nehnuteľnosť (Hypotekárne Záložné Právo)
Záložné právo na nehnuteľnosť sa najčastejšie viaže na existenciu záložnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka. Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť musí mať písomnú formu. Predmetom zálohu je nehnuteľnosť, ktorú môže založiť obligačný dlžník alebo záložca, spravidla osoba, ktorej bol poskytnutý úver alebo pôžička. Záložné právo na nehnuteľnosť sa nazýva aj hypotekárne záložné právo a najčastejšie sa prostredníctvom neho zabezpečujú pohľadávky bánk pri poskytovaní hypotekárnych úverov. Banka vystupuje ako záložný veriteľ, žiadateľ o úver ako dlžník, alebo predmet zálohu môže poskytnúť aj tretia osoba s postavením záložcu.
Zákon o bankách upravuje požiadavky na nehnuteľnosť, ktorá zabezpečuje základné aktíva. Ide o nehnuteľnosť spĺňajúcu požiadavky podľa osobitného predpisu, nachádzajúcu sa na území Slovenskej republiky, pričom na nej nesmie existovať iné záložné právo alebo obmedzenie prevodu nehnuteľnosti. Z praxe bánk vyplýva, že predmetom zálohu môže byť iba nehnuteľnosť s prístupom na verejnú komunikáciu a bez zapísaného vecného bremena či predkupného práva na liste vlastníctva. Hypotekárne záložné právo sa eviduje v katastri nehnuteľností v časti "C" (ťarchy). Na okresný úrad, katastrálny odbor, je potrebné doručiť najskôr záložné zmluvy a následne kúpne zmluvy.
Následkom zriadenia záložného práva na nehnuteľnosť je možnosť záložného veriteľa uspokojiť svoju pohľadávku z hodnoty zálohu, ak si dlžník neplní svoje povinnosti vyplývajúce z hlavného záväzkovoprávneho vzťahu.
Daňové Záložné Právo
Daňové záložné právo je upravené v zákone o správe daní. Na zabezpečenie daňového nedoplatku môže rozhodnutím správcu dane vzniknúť záložné právo k predmetu záložného práva vo vlastníctve daňového dlžníka alebo k jeho pohľadávke. Zákon špecifikuje prípady, kedy nemožno zriadiť daňové záložné právo. Rozhodnutie o zabezpečení daňového nedoplatku zriadením záložného práva sa doručí daňovému dlžníkovi. Voči tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie, ktoré nemá odkladný účinok. Následne je rozhodnutie zaslané na zápis alebo registráciu príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru. V prípade konkurencie viacerých záložných práv sa uspokojujú podľa poradia zápisu alebo registrácie.
Záložné Právo k Hnuteľným Veciam a Pohľadávkam
Predmetom zálohu môže byť aj hnuteľná vec. Pri hnuteľných veciach môže k vzniku záložného práva dôjsť odovzdaním alebo zápisom do príslušného registra. Ak zákon nevyžaduje zápis v osobitnom registri, právotvornou skutočnosťou je registrácia v Notárskom centrálnom registri záložných práv. Zmluva o zriadení záložného práva nemusí mať písomnú formu, ak je predmetom zálohu hnuteľná vec, ktorú záložca odovzdáva záložnému veriteľovi alebo tretej osobe do úschovy (tzv. posesórne záložné právo).
Zálohom môže byť aj pohľadávka dlžníka voči inému dlžníkovi, pokiaľ jej postúpenie nie je obmedzené. Pokiaľ nie je dohodnuté inak, vzťahuje sa záložné právo aj na istinu a jej príslušenstvo.
Oznámenie o Začatí Výkonu Záložného Práva
Pri výkone záložného práva je záložný veriteľ povinný písomne oznámiť začatie výkonu záložného práva záložcovi (a prípadne aj dlžníkovi, ak nie sú totožní). Toto oznámenie by malo obsahovať:
- Identifikačné údaje záložného veriteľa a záložcu/dlžníka.
- Špecifikáciu titulu vzniku záložného práva (napr. zmluva).
- Špecifikáciu predmetu zálohu.
- Oznámenie o začatí výkonu záložného práva.
- Spôsob, akým sa záložný veriteľ uspokojí (napr. priamym predajom, dražbou).
Ak je záložné právo zapísané v katastri nehnuteľností, záložný veriteľ je povinný zaslať jedno vyhotovenie oznámenia príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru, ktorý začatie výkonu záložného práva vyznačí v katastri.
Právne Dôsledky Oznámenia a Obmedzenia Záložcu
Po oznámení o začatí výkonu záložného práva nesmie záložca bez súhlasu záložného veriteľa záloh previesť. Záložný veriteľ môže začať výkon záložného práva aj vtedy, ak je zabezpečená pohľadávka premlčaná. Záložný veriteľ sa však môže uspokojiť zo zálohu alebo sa domáhať uspokojenia jedine vtedy, ak sa pohľadávka zabezpečená záložným právom stala splatnou. Dohoda, na základe ktorej sa záložný veriteľ môže uspokojiť nadobudnutím vlastníckeho práva k zálohu pred splatnosťou pohľadávky, je neplatná. Nepripúšťa sa prepadný účinok záložného práva.
Spôsoby Uspokojenia Záložného Veriteľa
Záložný veriteľ je oprávnený uspokojiť sa z predmetu zálohu spôsobom stanoveným zákonom alebo v zmluve, napríklad predajom zálohu na dražbe alebo podľa osobitných zákonov. Občiansky zákonník umožňuje záložnému veriteľovi zmeniť spôsob výkonu záložného práva (napr. z predaja dohodnutého v zmluve na dražbu), pričom je povinný informovať o tejto zmene záložcu. Opačný postup, teda zmena z dražby na predaj dohodnutý v zmluve, nie je možný.
Súčasný právny rámec umožňuje oveľa flexibilnejší výkon záložného práva a posilňuje pozíciu veriteľa, pretože na začatie výkonu záložného práva už nie je potrebné získať exekučný titul.
Postup pri Výkone Záložného Práva
Ak nie je pohľadávka riadne a včas splnená, záložný veriteľ je oprávnený začať výkon záložného práva. Začatie výkonu je povinný písomne oznámiť záložcovi a dlžníkovi. Súčasťou oznámenia je informácia o začatí výkonu a spôsobe uspokojenia.
Záložný veriteľ je tiež povinný začať výkon záložného práva registrovať v registri záložných práv, ak ide o záložné právo v tomto registri registrované. V prípade záložného práva zapísaného v katastri nehnuteľností je potrebné zaslať oznámenie aj správe katastra.
Od oznámenia, resp. od dňa registrácie začatia výkonu (ak je neskorší), plynie 30-dňová lehota, počas ktorej záložný veriteľ nemôže záloh predať spôsobom určeným v zmluve ani na dražbe. Po oznámení však môžu záložca a veriteľ dohodnúť skorší predaj zálohu.