Úverový trh na Slovensku prešiel v posledných rokoch dynamickým vývojom, ktorý ovplyvnil najmä úrokové sadzby na bývanie. Národná banka Slovenska (NBS) vo svojich pravidelných makroprudenciálnych komentároch monitoruje a hodnotí riziká v slovenskom finančnom sektore, pričom poskytuje cenné dáta a analýzy týkajúce sa úverových produktov. Tento článok sa zameriava na vývoj úrokových sadzieb na bývanie, porovnáva ich s inými typmi úverov a zasádza ich do širšieho kontextu ekonomických trendov.
Stabilizovaný rast hypotekárneho trhu
Na prelome rokov 2025 a 2026 si úvery na bývanie udržali stabilizovaný rast. NBS zaznamenala zvýšenú aktivitu na hypotekárnom trhu, ktorá pretrvala aj v tomto období. Najväčší počet hypoték za posledné tri roky bol poskytnutý v októbri 2025, pričom aj následne sa tento počet udržoval blízko priemeru spred nárastu úrokových sadzieb, a to vrátane začiatku roka 2026.
Hoci mediánová výška hypoték v druhej polovici minulého roka spomalila rast, postupne dosiahla hranicu 100 000 eur. Priemerná výška úrokovej sadzby sa od októbra už ďalej neznižovala a stabilizovala sa na 3,5 percenta. Táto hodnota je tesne nad mediánom krajín Európskej únie, čo naznačuje, že slovenské úrokové sadzby sa zaradili do európskeho priemeru po období poklesu. Rast portfólia hypotekárnych úverov zrýchlil zo 6,6 percenta na 8 percent medziročne v období od septembra 2025 do februára 2026. NBS však avizuje, že v nasledujúcich mesiacoch očakáva postupné stabilizovanie tempa rastu.
Je dôležité pripomenúť, že hypotéky s úrokom za jedno percento, či dokonca menej, boli anomáliou spôsobenou pandémiou. Sadzby hypoték sa vyvíjajú v cykloch. Tak ako dosahujú vysoké hodnoty teraz, tak v budúcnosti znova klesnú. Výrazný vplyv na to budú mať rozhodnutia Európskej centrálnej banky o znížení svojich základných úrokových sadzieb.
Spotrebiteľské úvery: Zmiernený rast, stále nad priemerom EÚ
V porovnaní s hypotekárnymi úvermi, spotrebiteľské úvery zaznamenali zmiernený rast. Produkcia spotrebiteľských úverov sa menila len minimálne a v poslednom štvrťroku 2025 mierne zaostala. Medziročné tempo rastu v januári aj februári 2026 spomalilo na 5,9 percenta. Úrokové sadzby pri spotrebiteľských úveroch sa držia blízko 9 percent, čo je výrazne viac ako pri hypotekárnych úveroch. Napriek spomaleniu rastu, spotrebiteľské úvery naďalej rastú rýchlejšie ako priemer EÚ.
Podnikové úvery: Spomalenie dopytu a bázický efekt
Dopyt po podnikových úveroch spomalil. Rast podnikových úverov v poslednom štvrťroku 2025 spomaľoval a začiatok roka 2026 priniesol podobný vývoj. Úverová aktivita sa od septembra utlmovala a čisté prírastky úverov v poslednom štvrťroku 2025 boli záporné. V rebríčku krajín EÚ sa domáci sektor nachádzal nad úrovňou mediánového medziročného rastu, avšak v prípade krajín strednej a východnej EÚ išlo o jeden z nižších rastov.
V januári 2026 došlo k skokovému spomaleniu medziročného rastu podnikových úverov na 3,6 percenta z decembrových 7 percent. Vo februári sa rast ďalej znížil na 3,3 percenta. Za týmto spomalením stojí podľa NBS hlavne bázický efekt, ale aj utlmený prítok úverov v úvode roka. Spomalenie úverovej aktivity nastalo primárne v kategórii veľkých podnikov, kým vo veľkej časti podnikového portfólia pokračoval pomerne solídny rast úverov. Útlm v úverovaní vidieť v priemysle. Naopak, čerpanie úverov v sektore komerčných nehnuteľností sa postupne rozbieha. Z pohľadu veľkosti podniku zohrávajú dominantnú úlohu mikropodniky.
Tlačová beseda premiéra Fica a ministerky Sakovej po rokovaní vlády (8.4.2026)
Kreditná kvalita a riziká
Zlyhania hypoték zostávajú aj naďalej veľmi zriedkavé a ukazovatele kreditnej kvality zatiaľ nevykazujú výraznejšie zmeny. Pri spotrebiteľských úveroch podiel zlyhaní mierne stúpol zo 7,3 percenta na 8,1 percenta. Podiel zlyhaných podnikových úverov zostáva blízko historických miním aj na začiatku roka 2026, vo februári predstavoval 2,47 percenta. Podiel zlyhaných úverov však rastie v podnikoch v priemysle a obchode, a obzvlášť v prípade malých a stredných podnikov.
Opatrenia bánk a budúcnosť úrokových sadzieb
V súvislosti s rastúcimi úrokmi na hypotékach, ktoré pociťujú klienti pri refixácii, banky zaviedli viaceré opatrenia. V minulosti bolo zavedené pravidlo, aby banka každého žiadateľa o úver na bývanie „otestovala“ na fiktívny nárast úrokovej sadzby. To znamená, že hypotéku na žiadanú sumu dostanú len tí, ktorí týmto testom prešli a sú schopní zniesť vyššie mesačné splátky. Tento simulovaný nárast sa pretavil do skutočného a ľudia sa budú musieť popasovať s vyššími splátkami. Nárast splátok sa do konca roka 2025 dotkne približne 350 tisíc hypoték, pričom pri väčšine nepresiahne sumu 100 €. Najväčšiemu nárastu splátky v pomere k príjmom budú čeliť najmä vysoko zadlžené domácnosti, predovšetkým mladí dlžníci, jednotlivci, ktorí si kupovali drahšie nehnuteľnosti.
Každý klient je pri poskytnutí úveru testovaný na sadzbu, ktorá je vyššia o 2 percentuálne body, ako tú, ktorú reálne dostane. Okrem toho boli zavedené limity na maximálnu výšku celkového dlhu, teda všetkých úverov, ktoré domácnosť má. Vďaka týmto opatreniam sa predpokladá, že nemá veľká časť domácností problém splácať svoje záväzky. Najrizikovejší klienti sú tí s nižším príjmom, vzdelaním, vyšším zadlžením a tí, ktorí dostali úver len nedávno.
Situácia si podľa NBS nevyžaduje plošné opatrenia na pomoc so splácaním. Dôležité je diskutovať o riešení prípadov konkrétnych domácností, ktoré by sa aj v kombinácii s inými faktormi mohli dostať do problémov. Viaceré banky už začínajú hovoriť o etickom bankovníctve a potrebe preniesť tieto sadzby na klientov.
Banková úroková štatistika a metodika
Cieľom úrokovej štatistiky je získať prehľad o úrokových mierach, ktoré tuzemské úverové inštitúcie uplatňujú voči jednotlivým ekonomickým sektorom Európskej menovej únie (eurozóna). Tento pohľad na úrokové miery platí od januára 2009, kedy sa Slovenská republika stala členom eurozóny. Zber údajov je zabezpečený aktuálnym Opatrením Národnej banky Slovenska o predkladaní výkazov bankami a pobočkami zahraničných bánk na štatistické účely. Metodika vykazovania údajov o úrokových mierach je harmonizovaná s metodikou Európskej centrálnej banky. Banková úroková štatistika je rozdelená do dvoch základných oblastí - úroková štatistika úverov a úroková štatistika vkladov.
Typy úverov na bývanie
Pri úveroch na bývanie je nevyhnutné, aby boli za každých okolností založené nehnuteľnosťou. Buď pri nich preukážete účel použitia peňazí (získate tak výhodnejší úrok) alebo sú bezúčelové. Finančné spoločnosti ponúkajú pri týchto úveroch rôzne fixácie úrokových sadzieb od 1 roka až po celú dobu splatnosti.
Stavebný úver je špecifický typ úveru, na ktorý máte nárok, ak máte stavebné sporenie a splníte stanovené podmienky. Ide o úver, na ktorom sa vám počas celej doby splácania nemení úroková sadzba. Úroková sadzba je o niečo vyššia ako pri hypotekárnom úvere, pretože vám ju stavebná sporiteľňa garantuje počas celej doby splácania, čo môže byť aj 15 či 20 rokov. Tento úver získate, ak si už vopred sporíte na stavebnom sporení.
Keď sa chcete osamostatniť alebo vymeniť bývanie, často nemáte dostatok peňazí na kúpu bytu/domu. V takýchto prípadoch sú úvery na bývanie kľúčovým nástrojom na realizáciu vašich cieľov.