Každoročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru je pre mnohých vlastníkov spojené s očakávaním, ale aj s neistotou. Tento dokument, ktorý správca predkladá najneskôr do 31. mája príslušného roka za predchádzajúci rok, okrem iného zahŕňa informácie o spotrebe vody, nákladoch na teplo či prehľad tvorby a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Výsledkom tohto vyúčtovania je buď preplatok, alebo nedoplatok. V tomto článku sa zameriame na problematiku preplatkov, ich vyplatenie, reklamáciu a ďalšie súvisiace aspekty.
Nahlásenie bankového účtu pre vyplatenie preplatku
Jednou z najčastejších otázok, s ktorou sa vlastníci stretávajú, je, či je potrebné opakovane nahlasovať číslo bankového účtu pre zaslanie preplatku. Odpoveď je jednoduchá: nie je to nutné. Ak ste už v minulosti nahlásili číslo svojho bankového účtu a odvtedy nedošlo k jeho zmene, správca by mal mať tieto údaje k dispozícii. Nahlásiť číslo bankového účtu je potrebné len v prípade, ak ste to doteraz neurobili, alebo ak ste si v priebehu roka zmenili číslo svojho bankového účtu.
Je dôležité poznamenať, že bankové účty, z ktorých prichádzajú mesačné zálohové platby, správcovia zvyčajne neevidujú. Je bežné, že vlastníci platia zálohové platby z viacerých účtov, alebo ich za nich odvádza niekto iný. Preto bez explicitného nahlásenia čísla bankového účtu nie je možné preplatky automaticky posielať.
Počiatočný stav konta a jeho význam
Niektorí vlastníci sa môžu stretnúť so situáciou, kedy majú na vyúčtovaní počiatočný stav konta k 1. januáru mínusový, napriek tomu, že nedoplatok v minulom roku uhradili. Tento stav je však úplne v súlade s postupom účtovania. Počiatočný stav k 1. januáru je totiž totožný s výsledkom vyúčtovania z predchádzajúceho roku. To znamená, že ak ste mali k 31. decembru daného roka nedoplatok vo výške napríklad 100 eur, budete mať rovnaký nedoplatok aj k 1. januáru nasledujúceho roka. Po doručení vyúčtovania za predchádzajúci rok (zvyčajne v apríli alebo máji), ak nedoplatok uhradíte, táto platba sa pripočíta v deň úhrady. Týmto dňom úhrady je vyrovnaný nedoplatok z predchádzajúceho vyúčtovania.
Nedoplatky a možnosť splátkového kalendára
V prípade vzniku nedoplatku je dôležité riešiť situáciu aktívne a komunikovať so správcom. Univerzálnym pravidlom je, že každý vlastník môže požiadať o splátkový kalendár. O podmienkach splátok, vrátane výšky splátok a celkovej dĺžky splátkového obdobia, sa vedú diskusie aj so zástupcami vlastníkov. Kľúčovým faktorom pri dohodovaní splátkového kalendára je aj história platieb vlastníka - či v minulosti platil poctivo, alebo je chronickým neplatičom.
Najlepšou radou pre vlastníkov v podobnej situácii je okamžite začať komunikovať so správcom. Zatajovanie, nepreberanie pošty a nereagovanie na výzvy nikam nevedie. Treba si uvedomiť, že v prípade prípadného vymáhania nedoplatku sa náklady neúmerne zvyšujú, čo môže viesť k ďalším finančným problémom.
Zákonné rámce a práva vlastníkov
Vlastníci bytov a nebytových priestorov sú podľa § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“) povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv. Výška týchto mesačných zálohových predpisov by mala byť nastavená tak, aby pokryla predpokladané náklady.
Správu o činnosti správcu za predchádzajúci rok, prehľad tvorby a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a vyúčtovanie má povinnosť predložiť vlastníkom správca. Táto povinnosť mu vyplýva zo samotného BytZ, konkrétne z ustanovenia § 8a ods. 2 BytZ. V ňom je stanovený rámcový termín, do ktorého je správca bytového domu povinný vyúčtovanie vlastníkom vykonať a predložiť, a to najneskôr do 31. mája príslušného roka za predchádzajúci rok, spolu so správou o svojej činnosti. Mnohí vlastníci však môžu ročné vyúčtovanie dostať skôr, najmä ak správca obdrží od dodávateľov energií všetky potrebné podklady v skorších termínoch.
V prípade spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov je vyššie uvedená povinnosť ustanovená v § 7b ods. 1 BytZ.
Vplyv cien energií na vyúčtovanie
Informácie o zvyšovaní cien energií, ktoré sa objavujú v médiách, prirodzene vyvolávajú obavy u vlastníkov. Je však dôležité si uvedomiť, že ročné vyúčtovania sa vykonávajú za predchádzajúci rok. Teda, napríklad, zvyšovanie cien energií v roku 2022 bude mať dopad až na budúcoročné vyúčtovanie, ktoré vlastníci obdržia v roku 2023 za rok 2022.
Napriek nárastu cien energií, výrobcovia tepla zo systémov centrálneho zásobovania (CZT) dokázali flexibilnejšie reagovať na negatívne výkyvy cien na trhu s energiami, čo sa prejavilo na miernejšom náraste cien tepla. K priaznivému vývoju prispela aj rekordne teplá uplynulá zima a fakt, že mnohí dodávatelia používajú na výrobu tepla biomasu, prípadne kombináciu plynu a biomasy.
Orientácia vo vyúčtovaní a právo na reklamáciu
Každé ročné vyúčtovanie vyzerá inak, a preto pre laika môže byť zložité sa v ňom vyznať. Mnohí vlastníci preto netušia, prečo im vznikol napríklad nedoplatok v konkrétnej výške. Každý vlastník má právo obrátiť sa na správcu bytového domu, prípadne na predsedu spoločenstva, ak má pocit, že vyúčtovanie nebolo vyhotovené správne.
Rovnako má každý vlastník právo podať reklamáciu ročného vyúčtovania. Túto reklamáciu si môže uplatniť v zmysle § 599 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka do 24 mesiacov. Túto lehotu nie je možné skracovať ani v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve vlastníkov. Prax mnohých správcov je však taká, že vlastníkom dávajú možnosť podať reklamáciu iba do 30 dní, čo nie je v súlade s platnou legislatívou. Vlastníci by si preto na takéto informácie mali dávať pozor.
Z pohľadu správcu je 24-mesačná lehota na podanie reklamácie nepraktická, nakoľko medzičasom môže vyhotoviť vyúčtovanie aj za ďalší rok, čo by si vyžadovalo následnú opravu aj najnovšieho vyúčtovania. Správca alebo predseda musí reklamáciu v zmysle § 18 ods. 4 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa vybaviť bez zbytočného odkladu, najneskôr však do 30 dní od jej uplatnenia. V prípade preukázania chyby na strane správcu, musí vyhotoviť opravné vyúčtovanie neodkladne po uznaní reklamácie. Správca je povinný vyhotoviť opravné vyúčtovanie aj v prípade, ak chybu nespôsobil on - napríklad ak vlastník nahlásil nesprávny stav vodomeru. V takomto prípade sa odporúča správcom zvážiť spoplatnenie opravného vyúčtovania nad rámec poplatku za výkon správy.
Proces platby lekárskej fakturácie a cyklus uplatňovania nárokov
Obsahové náležitosti ročného vyúčtovania
Ročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru musí obsahovať všetky položky, ktoré boli hradené z účtu služieb a plnení vlastníkov. Aj keď správcovia nazývajú položky rôzne, názov vyúčtovaného nákladu by mal byť pre každého vlastníka zrozumiteľný.
Vyúčtovanie musí obsahovať:
- Údaj o roku, za ktorý je vyúčtovanie vyhotovené.
- Označenie bytu (číslo bytu, adresa priestoru, plocha).
- Názvy všetkých vyúčtovaných položiek.
- Výsledok porovnania mesačného predpisu a skutočného nákladu.
- Prehľady zálohových platieb.
- Stavy meračov studenej a teplej vody.
- Podrobný prehľad vyúčtovaných položiek a spôsoby ich rozúčtovania.
Vlastník ako konečný spotrebiteľ dostane informáciu o spotrebe bytového domu v merných jednotkách, náklady domu v eurách, jednotkovú cenu, spotrebu bytu a vyčíslenie nákladov na predmetný byt. Neoddeliteľnou súčasťou vyúčtovania sú grafy spotrieb tepla na vykurovanie, tepla na ohrev teplej úžitkovej vody, teplej úžitkovej vody a studenej vody.
Zásady rozpočítavania musia byť v súlade s platnou legislatívou Slovenskej republiky, najmä s vyhláškou č. 240/2016 Z. z. Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky, ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného v teplej úžitkovej vode a rozpočítavania množstva tepla, zmluvou o výkone správy alebo zmluvou o spoločenstve a prijatým rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Pri kontrole správnosti vyhotovenia vyúčtovania je nesmierne dôležité, aby si vlastníci všímali najmä:
- Dátumy počiatočných a koncových stavov meračov.
- Spôsob rozúčtovania položiek.
- Správnosť plôch, pod ktorými sa rozumie plocha na vykurovanie v zmysle ust. § 2 písm. d) Vyhlášky a plocha pre výpočet platieb do fondu prevádzky, údržby a opráv v zmysle ust. § 10 ods. 1 BytZ.
V praxi sa stretávame s prípadmi, kedy správcovia v ročnom vyúčtovaní účtujú vlastníkom poplatky za vystavenie ročného vyúčtovania, archiváciu dokumentov, evidenciu úverov a pod. Dovoľujeme si upozorniť na fakt, že úhrada takýchto poplatkov je nezákonná, ak ich vlastníci neodsúhlasili. Často bývajú položky cenníka súčasťou zmluvy o výkone správy.
Dodávatelia tepla zasielajú opravné vyúčtovacie faktúry po dátume 31.5., teda v termíne, kedy je už ročné vyúčtovanie predložené všetkým vlastníkom. V zmysle ust. § 9 ods. 5 písm. d) BytZ: „spoločenstvo a správca sú povinní umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu“. Ročné vyúčtovanie je dokladom, ktorý sa vyslovene týka správy bytového domu, a preto je povinnosťou správcu vyúčtovanie vlastníkovi na požiadanie predložiť k nahliadnutiu.
Preplatky a ich vyplatenie
V prípade preplatku musí byť vlastník oboznámený, kedy a kam mu bude preplatok vrátený. Presná lehota je ustanovená v zmluve o výkone správy, no prevažne je to do 30 dní odo dňa doručenia vyúčtovania. Ak na účte bytového domu nie je dostatok peňazí, môže dôjsť k omezeniu pri vrátení preplatku. Správca je totiž len disponentom účtu bytového domu, nie jeho majiteľom. Majiteľom účtu sú vlastníci.
Kedy sa preplatok stáva súčasťou dedičstva?
V prípade úmrtia vlastníka bytu a prebiehajúceho dedičského konania nastávajú špecifické situácie. Poplatky a preplatky, ktoré vznikli po smrti majiteľky bytu, sa nezapočítavajú do dedičstva. Ak ste uhradzovali zálohové platby za byt po smrti predchádzajúceho majiteľa, tieto platby, respektíve ich pomerná časť, budete musieť finančne vyporiadať po skončení dedičského konania. Právny nárok na vrátenie prípadného preplatku od správcu bytového domu budete mať rovnako až po skončení dedičského konania.
Zdanenie preplatkov
Preplatok z vyúčtovania za byt nie je predmetom dane z príjmov podľa platnej legislatívy. Aj keď predstavuje finančný príjem, nie je potrebné ho uvádzať v daňovom priznaní.
Postup pri neoprávnenom krátení preplatku
Správca bytového domu nemá právo krátiť vrátenie preplatku z dôvodu inflácie. Inflácia je makroekonomický jav a nie je dôvodom na jednostranné zníženie sumy preplatku, na ktorý má vlastník bytu nárok. Ak správca takýto postup uplatňuje, je potrebné si dôkladne preštudovať zmluvu o výkone správy. Ak zmluva neobsahuje žiadne ustanovenia o úprave odmeny správcu o mieru inflácie, je potrebné od správcu žiadať písomné zdôvodnenie a v prípade neúspechu sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu (SOI).
V situáciách, kedy správca odmieta vyplatiť preplatok alebo ho neoprávnene kráti, je dôležité postupovať systematicky:
- Preštudujte si zmluvu o výkone správy: Táto zmluva by mala obsahovať presné pravidlá týkajúce sa vyúčtovania, reklamácií a lehôt na vrátenie preplatkov.
- Podajte písomnú reklamáciu: Ak máte pochybnosti o správnosti vyúčtovania alebo o výške preplatku, je potrebné podať správcovi písomnú reklamáciu, ideálne doporučeným listom. V reklamácii jasne uveďte dôvody vašich pochybností a požadujte nápravu.
- Vyzvite správcu na úhradu: Súčasne s reklamáciou môžete správcu vyzvať, aby vám vrátil preplatok na vami uvedený bankový účet.
- Kontaktujte Slovenskú obchodnú inšpekciu (SOI): Ak správca vašu reklamáciu nevybaví v zákonnej lehote (obvykle do 30 dní) alebo s vybavením nie ste spokojní, môžete podať podnet na SOI. K podnetu priložte kópiu vyúčtovania, vašu reklamáciu a prípadnú korešpondenciu so správcom. SOI je oprávnená vykonať kontrolu u správcu.
- Zvážte právne kroky: V krajnom prípade, ak všetky ostatné možnosti zlyhajú, môžete zvážiť podanie občianskoprávnej žaloby na súd.
Preplatky a nedoplatky pri zmene vlastníka bytu
Pri predaji bytu je dôležité správne finančné vyporiadanie. Ak ste byt predali v priebehu roka, preplatok z vyúčtovania za daný rok musíte vrátiť pôvodnému vlastníkovi, pretože on uhrádzal zálohové platby za celé obdobie. Nový vlastník, ktorý platí zálohy od januára, bude mať nárok na preplatok alebo povinnosť uhradiť nedoplatok až z vyúčtovania za nasledujúce obdobie.
V prípade, že bol byt darovaný alebo prebehlo dedičské konanie, vyúčtovanie a následné vyplatenie preplatku alebo uhradenie nedoplatku sa rieši s dedičom alebo novým vlastníkom podľa uznesenia o dedičstve alebo iných relevantných dokumentov. Združenie pre lepšiu správu bytových domov pracuje na zmene legislatívy, aby bolo jasnejšie definované, čo všetko musí obsahovať ročné vyúčtovanie a aby sa presnejšie zadefinovali povinnosti správcu či predsedov spoločenstiev vo vzťahu k vlastníkovi.