Proces vkladu vlastníckeho práva do katastra je kľúčovým krokom pri prevode nehnuteľností, ktorý zabezpečuje formálne potvrdenie práv k danej nehnuteľnosti. Pre vlastníkov nehnuteľností je preto dôležité rozumieť jednotlivým krokom, ktoré vedú k úspešnému zápisu do katastra. Elektronizácia verejnej správy sa dotkla aj správy na úseku katastra nehnuteľností, čím sa otvárajú nové možnosti pre efektívnejšie a rýchlejšie procesy.
Kroky k Úspešnému Zápisu do Katastra
Podanie Návrhu na Vklad
Návrh na vklad sa podáva na príslušnom katastrálnom úrade a je prvým krokom k získaniu oficiálneho zápisu vlastníckeho práva. Návrh musí obsahovať kompletné údaje o účastníkoch prevodu, teda o predávajúcom a kupujúcom, a podrobné informácie o nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prevodu. Je dôležité vyplniť všetky požadované údaje presne a úplne, inak môže kataster žiadosť vrátiť.
Priloženie Potrebných Dokumentov
Okrem návrhu na vklad je potrebné k žiadosti priložiť ďalšie dokumenty, ktoré budú slúžiť ako podklad na overenie vlastníckeho práva. Medzi najčastejšie patria kúpna zmluva alebo darovacia zmluva, prípadne zmluva o výmene nehnuteľnosti. Dôležité je, aby všetky zmluvy boli správne vyhotovené a overené notárom alebo advokátom. V prípade elektronického podania je následne potrebné tieto dokumenty naskenovať, čím sa ušetria poplatky za overenie podpisov na viacerých kópiách, resp. za ich overenie.
Ak podanie obsahuje okrem zmluvy aj iné prílohy, musíte zabezpečiť ich tzv. zaručenú konverziu. Inými prílohami/dokumentami môže byť napr. Vyhlásenie o nedoplatkoch vydávané bytovou správou. Zaručenú konverziu robia napríklad advokáti, notári alebo vybrané pošty (tie, kde sa nachádza priehradka Integrované obslužné miesto občana). Takáto konverzia spočíva v tom, že dokument u advokáta, notára či na pošte naskenujú, podpíšu svojim elektronickým podpisom a uložia.
Pokiaľ je účastník konania zastúpený splnomocnencom, k návrhu na vklad je potrebné priložiť aj dohodu o splnomocnení. Dohoda o splnomocnení sa môže vyhotoviť buď ako elektronický dokument podpísaný kvalifikovaným elektronickým podpisom splnomocniteľa s časovou pečiatkou a kvalifikovaným elektronickým podpisom splnomocnenca alebo ako dokument v papierovej podobe, ktorý treba následne zaručene konvertovať do elektronickej podoby oprávnenou osobou v súlade so zákonom o e-Governmente. Na uvedený účel postačí aj jednostranné plnomocenstvo podpísané splnomocniteľom. Takto vytvorený elektronický dokument je potom potrebné priložiť ako prílohu k návrhu na vklad, ktorý bude podávať splnomocnenec zo svojej elektronickej schránky.
Overenie Podpisov
Ďalším krokom pri procese je overenie podpisov na zmluvách. Tieto podpisy musia byť overené notárom alebo na matrike, aby mali právnu váhu. Kataster akceptuje iba originálne podpisy overené úradne. Ak sú účastníci zastúpení, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený. Toto neplatí, ak je účastníkom zmluvy štátny orgán, Fond národného majetku Slovenskej republiky, Slovenský pozemkový fond, obec alebo vyšší územný celok alebo ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom.
Pri elektronickom podaní sa v zmysle § 23 ods. 2 katastrálneho zákona vyžaduje, aby všetky prílohy podania boli v elektronickej podobe a autorizované podľa osobitného predpisu (zákon o eGovernmente). Vlastnoručnému podpisu na listine zodpovedá pri elektronickom podaní práve kvalifikovaný elektronický podpis. Ak má dokument obsahovať úradne overený vlastnoručný podpis, treba pri elektronickom podaní kvalifikovaný elektronický podpis opatriť časovou pečiatkou. Pokiaľ je potrebné prílohy podania podpísať viacerými účastníkmi zmluvy, viacnásobné podpísanie toho istého dokumentu je možné, ak máte nainštalovanú aplikáciu na vytvorenie kvalifikovaného elektronického podpisu (D.Signer/eIDAS).
Podanie Návrhu a Úhrada Poplatku
Návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra možno podať na ktoromkoľvek katastrálnom úrade, ktorý má jurisdikciu nad danou nehnuteľnosťou. Elektronické podanie sa podáva prostredníctvom univerzálneho podania elektronickej služby zverejneného na stránke www.slovensko.sk. V texte podania je potrebné uviesť aj označenie katastrálneho odboru, ktorého sa podanie týka. Všetky údaje v profile užívateľa portálu sa automaticky načítajú do podania a nie je ich ďalej možné meniť. Po vyplnení textu podania je potrebné ho podpísať zaručeným elektronickým podpisom.
Poplatok za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný elektronicky je v zmysle položky 11 zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch 33 EUR. Poplatok sa znižuje o 15 EUR, ak účastník konania o vklade práva podal oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad podľa § 30 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z. Ak elektronické podanie spĺňa všetky zákonné náležitosti, výška správnych poplatkov sa znižuje o 50 %.
Elektronický návrh na vklad
Proces Posudzovania
Po podaní návrhu a zaplatení poplatku sa začne proces posudzovania. Katastrálny úrad overí všetky predložené dokumenty a zabezpečí, aby boli splnené všetky zákonné podmienky na zápis. Tento proces môže trvať niekoľko týždňov až mesiacov v závislosti od zaťaženia úradu. Ak je návrh kompletný a bez chýb, kataster rozhodne o schválení a vklad vlastníckeho práva do katastra bude zapísaný do evidencie.
Katastrálny odbor príslušného okresného úradu rozhodne o návrhu na vklad, ktorý nebol podaný elektronicky, do 30 dní odo dňa jeho doručenia. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní.
V zmysle § 24 ods. 3 Vyhlášky Úradu geodézie, kartografie, katastra č. 74/2011 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov sa elektronické podanie považuje za doručené až vtedy, keď ho zaeviduje príslušná správa katastra s náležitosťami podľa § 30 ods. 6 zákona. Z tohto dôvodu je tiež potrebné upozorniť aj na elektronické podanie so žiadosťou o jeho vybavenie v zrýchlenej lehote 15 dní. Výhodou je znížený poplatok na polovicu, t.j. 133 EUR, avšak opätovne sa do tejto lehoty nezapočítava čas od vykonania elektronického podania po jeho registráciu katastrálnym odborom. Pokiaľ sa napríklad elektronický návrh podá v piatok, príslušný katastrálny odbor ho pravdepodobne zaregistruje až v utorok a až od tohto dňa začína plynúť zrýchlená lehota 15 dní na vybavenie podania.
Ak kataster nevybaví vašu žiadosť v určenom termíne, máte nárok na vrátenie poplatku. Stačí, ak vyplníte Žiadosť o vrátenie správneho poplatku a pošlete ju poštou na príslušnú adresu Katastra, kde ste konanie podali.
Zápis Vlastníckeho Práva
Po schválení návrhu a jeho zápise je vlastnícke právo k nehnuteľnosti právne účinné. Katastrálny úrad pošle písomné oznámenie o zápise do katastra, čím je proces dokončený.
Elektronické Katastrálne Konanie
Katastrálny zákon umožňuje vykonať katastrálne konanie aj elektronicky. Elektronický návrh v zákonom predpísanej podobe sa zasiela cez tzv. epodateľňu na príslušný katastrálny úrad. Po úspešnej verifikácii platnosti podpisu zašle katastrálny úrad podaný návrh na príslušnú správu katastra. Po doručení príslušnou správou katastra táto návrh prijme a zašle navrhovateľovi elektronickú potvrdenku a výzvu na zaplatenie správneho poplatku.
Prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk je možné uskutočniť elektronický návrh na vklad aj s prílohami cez službu Všeobecná agenda (služba Úradu geodézie, kartografie a katastra SR Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľnosti je momentálne nedostupná). Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis.
Elektronický návrh na vklad aj s prílohami je možné podať aj priamo na Portáli Elektronických služieb katastra nehnuteľností - momentálne je služba na portáli nedostupná, elektronický návrh na vklad aj s prílohami je možné podať cez službu Všeobecná agenda. Nezabudnite, že dokument je potrebné digitalizovať zaručenou konverziou. Prostredníctvom tejto služby zabezpečíte transformáciu pôvodného dokumentu v listinnej podobe do dokumentu v elektronickej podobe alebo pôvodného dokumentu v elektronickej podobe do dokumentu v listinnej podobe. Môžete tak spraviť na vybraných poštách (IOM pracoviskách).
Prijatie potvrdenia o podaní zo strane Ústredného portálu verejnej správy automaticky neznamená prijatie na príslušnom okresnom úrade. V prípade, že nebude elektronické podanie spĺňať zákonné náležitosti, katastrálny odbor okresného úradu takéto podanie síce zaeviduje, ale konanie preruší a bude žiadať o dodatočné doloženie príloh. Ak sa prílohy nedoplnia v elektronickej forme, nárok na znížený správny poplatok zaniká a podanie môže byť vybavené ako listinný návrh.
Výhody Elektronického Podania
Finančná úspora: Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný elektronicky podlieha správnemu poplatku vo výške 33 eur (pri urýchlenom vklade 133 eur), čo je polovičná výška správneho poplatku na rozdiel od klasického listinného podania. Ak účastník konania podá elektronicky aj oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, správny poplatok sa znižuje o sumu 15 eur.
Časová úspora: Elektronické podanie návrhu na vklad je náhradou osobnej návštevy katastra nehnuteľností.
Pohodlie: Elektronické podanie umožňuje podať návrh z pohodlia domova alebo kancelárie, bez potreby osobnej návštevy úradu.
Ekologický prístup: Elektronické podanie znižuje spotrebu papiera a šetrí životné prostredie.
Náležitosti Elektronického Podania
Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy podané v elektronickej podobe a autorizované podľa osobitného predpisu (zákon o eGovernmente). Vlastnoručnému podpisu na listine zodpovedá pri elektronickom podaní kvalifikovaný elektronický podpis a ak má dokument obsahovať úradne overený vlastnoručný podpis, treba pri elektronickom podaní kvalifikovaný elektronický podpis opatriť časovou pečiatkou.
Ak sa v listinnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou. Kvalifikované elektronické podpisy, elektronického návrhu na vklad, je možné vyhotoviť všetkými účastníkmi zmluvy aj externou aplikáciou mimo Ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk a priložiť podpísané elektronické dokumenty ako prílohy podania.
Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy návrhu na vklad (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva, geometrický plán, vyhlásenie správcu bytov a nebytových priestorov, dohoda o splnomocnení a pod.) vyhotovené v elektronickej podobe a podpísané kvalifikovanými elektronickými podpismi všetkých osôb, ktorých sa dané dokumenty týkajú.
Problémy pri Elektronickom Podaní a Ich Riešenia
V praxi sa vyskytujú problémy s akceptáciou niektorých príloh v elektronickej podobe, najmä vyhlásenia o nedoplatkoch pri prevode bytu alebo nebytového priestoru.
Argumentácia advokáta:
Uvedené potvrdenie je prílohou k zmluve a nie prílohou k návrhu na vklad. Ak je zmluva vyhotovená advokátom vo forme autorizovanej zmluvy, správa katastra ju posudzuje iba z pohľadu súladu s katastrálnym operátom a splnenia procesných podmienok na povolenie vkladu. Správa katastra neskúma hmotnoprávne podmienky platnosti zmluvy a nemá na to oprávnenie.
Riešenia:
- Do textu zmluvy (ktorú vypracuje a autorizuje advokát) zahrnúť ustanovenie o splnomocnení advokáta a teda bude tvoriť jej neoddeliteľnú súčasť.
- To isté sa dá urobiť aj s vyhlásením o nedoplatkoch. Toto advokát pripojí k zmluve a vytvorí v oboch prípadoch len jeden elektronický súbor, ktorý podpíše svojím ZEPom.
Kvalifikovaný Elektronický Podpis (KEP) a Časová Pečiatka
Kvalifikovaný elektronický podpis predstavuje logickú informáciu spojenú s elektronickým dokumentom, ktorá za splnenia podmienok definovaných v zákone č. 272/2016 Z. z. o dôveryhodných službách a nariadení (EÚ) č. 910/2014 (eIDAS) umožňuje spoľahlivo a jednoznačne určiť fyzickú osobu, ktorá ho vyhotovila.
Elektronický návrh na vklad do katastra a jeho prílohy musia spĺňať všetky náležitosti podľa katastrálneho zákona. Prílohy podania ( napr. kúpna zmluva, súhlasom správcu bytového domu alebo predsedu spoločenstva, súhlas záložného veriteľa s prevodom nehnuteľnosti) pritom musia byť vyhotovené v elektronickej podobe a podpísané kvalifikovanými elektronickým podpisom všetkých osôb, ktorých sa týkajú a opatrené kvalifikovanou elektronickou pečiatkou.
Kvalifikované časové pečiatky si môžete zakúpiť u dôveryhodného poskytovateľa kvalifikovaných služieb v zmysle Nariadenia eIDAS.
Elektronizácia sa nedotkla len justície, ale aj oblasti verejnej správy nevynímajúc správu na úseku katastra nehnuteľností. Podľa katastrálneho zákona je katastrálne konanie možné vykonať aj elektronicky.
Oznámenie o návrhu na vklad v zmysle § 30 katastrálneho zákona sa podáva na stránke www.katasterportal.sk. Pre iné podanie, ktoré patrí do agendy Úradu geodézie, kartografie a katastra SR je potrebné použiť Všeobecnú agendu na www.slovensko.sk.
Elektronický návrh pritom môže urobiť sám účastník konania, alebo na tento účel môže splnomocniť inú osobu. Ak všetky dokumenty doručíte na kataster v ich elektronickej podobe, tak na správnych poplatkoch môžete ušetriť až 50%. Pokiaľ sa v listinnom podaní dokument vyžaduje notárom overený podpis, v elektronickej podobe to musí byť kvalifikovaný elektronický podpis s kvalifikovanou elektronickou časovou pečiatkou. Ide napríklad o kúpne zmluvy, darovacie zmluvy, dohoda o splnomocnení, geometrický plán, vyhlásenia správcu príp. iné.
Vzhľadom na nie celkom jednoznačnú právnu úpravu (§ 30 ods. 4 písm. c) v spojení s § 42 ods. 3 katastrálneho zákona) odporúčame, aby na splnomocnení bol osvedčený podpis splnomocniteľa. Z predmetných ustanovení totiž nie je úplne zrejmé, či osvedčenie podpisu sa vyžaduje iba v hmotnoprávnej rovine.
tags: #vytvorenie #elektronickej #zmluvy #pre #kataster