Katastrálny zákon č. 162/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov spolu s ďalšími právnymi predpismi upravuje usporiadanie vlastníctva k pozemkom a inému majetku. Tento zákon predstavuje základný rámec pre zápis a evidenciu nehnuteľností v Slovenskej republike, čím zabezpečuje právnu istotu a prehľadnosť v oblasti vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný pohľad na proces usporiadania právnych vzťahov k nehnuteľnostiam, s dôrazom na podmienky a postupy stanovené zákonom, pričom sa zameriame na špecifické konania a súvisiace právne inštitúty.
Konanie o obnove evidencie niektorých pozemkov a právnych vzťahov k nim
Jedným z kľúčových procesov v rámci usporiadania právnych vzťahov k nehnuteľnostiam je konanie o obnove evidencie niektorých pozemkov a právnych vzťahov k nim. Tento proces má za cieľ zistiť dostupné údaje o pozemkoch a právnych vzťahoch k nim a na ich základe zostaviť a schváliť register obnovenej evidencie pozemkov. Tento register predstavuje ucelený súbor informácií o pozemkoch, ktoré nie sú v súčasnosti evidované alebo sú evidované neúplne v súbore geodetických informácií a v súbore popisných informácií.
Predmetom tohto konania sú pozemky vymedzené plošne vlastníckymi vzťahmi alebo držbou, ktoré nie sú v súlade s platnou legislatívou evidované alebo sú evidované neúplne v súbore geodetických informácií a v súbore popisných informácií. Zákon však v niektorých prípadoch ustanovuje odlišné postupy.
Harmonogram týchto konaní je dôležitým nástrojom pre plánovanie a informovanie verejnosti. Katastrálne územia, v ktorých sa v príslušnom kalendárnom roku uskutoční konanie, sú uvádzané v harmonograme konaní. Tento harmonogram zohľadňuje rôzne scenáre týkajúce sa stavu pozemkového a pozemnoknižného operátu:
- Operát pozemkového katastra sa zjednotil s operátom pozemkovej knihy.
- Operát pozemkového katastra sa nezjednotil s operátom pozemkovej knihy, ale údaje v nich uvedené možno identifikovať.
- Operát pozemkového katastra sa nezjednotil s operátom pozemkovej knihy a údaje v nich uvedené nemožno identifikovať.
- Operát vyhotovený na základe komasácie nepotvrdil súd, ale účastníci komasačného konania vstúpili do držby.
- Operát pozemkovej knihy nie je k dispozícii.
Vecne príslušný správny orgán a jeho úlohy
Pri konaní o obnove evidencie pozemkov a právnych vzťahov k nim zohráva kľúčovú úlohu vecne príslušný správny orgán. Jeho kompetencie sa líšia v závislosti od konkrétneho stavu evidencie a dostupnosti historických operátov:
- Katastrálny úrad je vecne príslušný v katastrálnych územiach, kde sa operát pozemkového katastra zjednotil s operátom pozemkovej knihy, alebo kde sa síce nezjednotil, ale údaje v nich uvedené sú identifikovateľné.
- Pozemkový úrad preberá zodpovednosť v katastrálnych územiach, kde sa operát pozemkového katastra nezjednotil s operátom pozemkovej knihy a údaje v nich uvedené nemožno identifikovať. Rovnako je príslušný v prípadoch, ak operát vyhotovený na základe komasácie nebol potvrdený súdom, ale účastníci vstúpili do držby, alebo ak operát pozemkovej knihy nie je k dispozícii.
Pre každú obec, v ktorej sa konanie uskutočňuje, správny orgán zriaďuje komisiu na obnovu evidencie pozemkov a právnych vzťahov k nim. Táto komisia predstavuje dôležitý operačný orgán na lokálnej úrovni. Jej hlavnými úlohami sú:
- Spolupráca so štátnymi orgánmi a účastníkmi konania pri príprave a organizačnom zabezpečení zostavenia registra.
- Zabezpečovanie a zhromažďovanie podkladov potrebných na zostavenie registra a na rozhodnutie správneho orgánu.
- Plnenie ďalších úloh vyplývajúcich zo zákona, ktoré sú nevyhnutné pre úspešné ukončenie procesu.
Priebeh konania o obnove evidencie
Konanie o obnove evidencie pozemkov a právnych vzťahov k nim sa riadi všeobecnými predpismi o správnom konaní, pokiaľ zákon neustanovuje inak alebo ak neexistujú špecifické predpisy. Konanie prebieha pre každú obec osobitne. Ak obec tvorí viacero katastrálnych území, register sa zostavuje pre každé katastrálne územie samostatne.
Proces sa začína na podnet správneho orgánu. Kľúčovým prvým krokom je oznámenie o začatí konania. Toto oznámenie sa vyvesí na vhodnom mieste v obci (alebo jej časti) a zostáva vyvesené až do schválenia registra. V oznámení správny orgán vyzýva nájomcov pozemkov a iné oprávnené osoby, aby v stanovenej lehote poskytli informácie o pozemkoch v ich užívaní a o právnych vzťahoch k nim, ktoré sú im známe z doterajšieho vyporiadania. Týmto osobám sa oznámenie doručuje do vlastných rúk.
Oznámenie ďalej obsahuje informácie o určenom operáte, časovom postupe konania a určuje lehotu na predkladanie listín o právnych vzťahoch k pozemkom pre tých, ktorí ich nepredložili v rámci prvotného vyzvania. Správny orgán tiež poučí o možnosti podať návrh na konanie podľa § 11 ods. 1 zákona.
Zisťovanie podkladov a zostavenie návrhu registra
Základom pre zostavenie registra sú podklady zisťované z rôznych zdrojov:
- Údaje poskytnuté nájomcami pozemkov, pozemkovými spoločenstvami alebo inými oprávnenými osobami.
- Katastrálny operát a údaje zo štátnych archívov.
- Listiny predložené účastníkmi konania.
- Svedecké výpovede a iné dôkazy získané pri prešetrovaní v obci.
Na základe týchto zistených údajov a ďalších podkladov správny orgán zabezpečí zostavenie návrhu registra.
Návrh registra a podávanie námietok
Návrh registra je následne uverejnený na verejné nahliadnutie počas 30 dní na obvyklom mieste v obci. Spolu s návrhom sa zverejní aj poučenie o možnosti podať námietky. Komisia zároveň doručí každému známemu účastníkovi konania výpis z návrhu registra týkajúci sa pozemkov, ktoré sú podľa zistených údajov v jeho vlastníctve alebo správe. Tento výpis obsahuje poučenie o možnosti podať námietky a výzvu na zaplatenie príspevku na finančné zabezpečenie konania.
Pre neznámych vlastníkov a vlastníkov, ktorých pobyt alebo sídlo nie je známe, sú zástupcom fond alebo správca (v prípade lesných pozemkov). Komisia doručí týmto zástupcom výpis z návrhu registra.
Námietky spolu s ich odôvodnením je možné podať komisii do 30 dní odo dňa doručenia výpisu z návrhu registra (pre známych účastníkov) alebo odo dňa uverejnenia návrhu registra (pre neznámych vlastníkov alebo tých, ktorým nebolo možné výpis doručiť). Komisia neprihliadne na námietky podané po lehote alebo bez odôvodnenia, o čom písomne informuje podávateľa.
Komisia posúdi podané námietky, vyžiada si vyjadrenia dotknutých osôb a svedecké výpovede, a spolu so svojím stanoviskom ich predloží správnemu orgánu na rozhodnutie. Rozhodnutie o námietkach a o schválení registra je preskúmateľné súdom.
Zápis údajov registra do katastra nehnuteľností
Schválený register predstavuje verejnú listinu, na základe ktorej katastrálny úrad zapíše údaje registra do katastra nehnuteľností. Počas obdobia najviac 90 dní pred schválením registra, správa katastra nevykonáva zápisy vlastníckych a iných práv k pozemkom, ktoré sú predmetom konania. Toto obmedzenie sa nevzťahuje na zápis záložného práva a vecného bremena. Po uplynutí tejto lehoty správa katastra zapíše nové zmluvy, verejné listiny alebo iné listiny do katastra až po ich identifikácii podľa zapísaného registra. Identifikácia sa stáva súčasťou listiny a spolu s oznámením o zápise sa zasiela účastníkom konania.
Zmena údajov schváleného registra
Ak schválený register obsahuje údaje v rozpore s inými zákonnými ustanoveniami (§ 6 ods. 1), správny orgán po prerokovaní v komisii rozhodne o zmene údajov schváleného registra. Po nadobudnutí právoplatnosti tohto rozhodnutia sa nové údaje zapíšu do katastra nehnuteľností. O zmene je možné rozhodnúť do troch rokov od zápisu údajov registra do katastra. Konanie o zmene sa však nemôže začať, ak došlo k prevodu alebo prechodu vlastníctva pozemku na inú osobu.
Zloženie registra a trovy konania
Register sa skladá z určeného operátu, súboru ďalších geodetických informácií a súboru ďalších popisných informácií o pozemkoch a právnych vzťahoch k nim. Špecificky zahŕňa súpis pozemkov, ktoré boli predmetom konania, súpis pozemkov so známym vlastníkom a jeho pobytom/sídlo, súpis pozemkov so známym vlastníkom, ale neznámym pobytom/sídlo, a súpis pozemkov s neznámym vlastníkom. Súčasťou registra je aj rozhodnutie o jeho schválení.
Trovy konania, ktoré vznikli správnemu orgánu alebo inému štátnemu orgánu, znášajú tieto orgány. Trovy, ktoré vznikli účastníkovi konania, znáša tento účastník.
Finančné zabezpečenie nákladov konania
Každý účastník konania je povinný zaplatiť príspevok vo výške 100 Sk na finančné zabezpečenie nákladov konania. V prípade rozdelenia pozemkov, ktoré pôvodne tvorili jeden celok v rámci jedného katastrálneho územia, ale sú spracúvané vo viacerých, vlastník zaplatí príspevok v rámci konania týkajúceho sa pôvodného pozemku.
Okrem základného príspevku sa platia dodatočné poplatky:
- 100 Sk za každých začatých 5 000 m² pre pozemky poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo lesného pôdneho fondu mimo zastavaného územia obce s výmerou nad 5 000 m². Za pozemky do 5 000 m² sa príspevok nevyberá.
- 100 Sk za každých začatých 400 m² pre stavebné pozemky alebo pozemky v zastavanom území obce s výmerou nad 400 m². Za pozemky do 400 m² sa príspevok nevyberá.
V prípade neznámych vlastníkov poľnohospodárskych pozemkov alebo pozemkov vo vlastníctve štátu, na finančné zabezpečenie nákladov prispieva fond, ktorý to zohľadní v zmluve o nájme. Pri lesných pozemkoch (s výnimkou podielov v spoločnej nehnuteľnosti) prispieva správca lesného majetku štátu.
Prenájom pozemkov Slovenským pozemkovým fondom
Slovenský pozemkový fond (SPF) hrá významnú rolu pri prenájme pozemkov, najmä na poľnohospodárske účely. Prenajíma ich osobám, ktorých predmetom činnosti je poľnohospodárska výroba alebo s ňou súvisiaca činnosť. Prednostne má fond prenajať pozemok, ktorý je funkčne spätý s nehnuteľnosťou určenou na poľnohospodárske účely, vlastníkovi takejto nehnuteľnosti.
Odstúpenie od zmluvy a nájom mladým poľnohospodárom
V prípade predaja podniku, väčšinového podielu, väčšiny majetkových podielov alebo akcií doterajšieho nájomcu, alebo pri zlúčení či splynutí podniku, môže SPF do šiestich mesiacov od tejto udalosti odstúpiť od zmluvy, ak si nadobúdateľ neplní zmluvné záväzky alebo nehospodári s riadnou starostlivosťou.
SPF tiež prenajíma pozemky mladým poľnohospodárom alebo poľnohospodárom spĺňajúcim podmienky malého alebo mikropodniku.
Žiadosť o nájom a prílohy
Pri žiadosti o nájom pozemku, ak doterajší nájomca spĺňa zákonné podmienky, je potrebné priložiť čestné vyhlásenie o plnení týchto podmienok. Záujemca o nájom musí v žiadosti uviesť obec, katastrálne územie a čísla listov vlastníctva alebo iných relevantných listín, na ktorých sú zapísané ním vlastnené a obhospodarované pozemky.
Medzi prílohy k žiadosti o nájom patria:
- Výpis z vinohradníckeho registra, ovocných sadov a chmeľníc, ak sú splnené špecifické podmienky.
- Rozhodnutie Pôdohospodárskej platobnej agentúry o poskytnutí priamych podpôr, ak žiadateľ pestuje špeciálne plodiny na výmere väčšej ako 0,3 ha, alebo čestné vyhlásenie pri pestovaní na menšej ploche.
- Rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, prvovýrobcu, maloobchodnej prevádzkarne alebo schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu.
- Čestné vyhlásenie o plnení podmienok založenia trvalých porastov.
Zámena pozemkov
Pozemky zamieňané podľa zákona musia byť porovnateľné. Porovnateľnosť sa posudzuje na základe polohy, veľkosti, tvaru, druhu a hodnoty pozemkov.
Vysporiadanie pozemkov pod osídleniami a záložné práva
Vysporiadanie právnych vzťahov k pozemkom pod osídleniami je komplexný a dlhodobý proces, do ktorého vstupuje viacero aktérov s jasne definovanými úlohami:
- Obce: Sú iniciátormi riešenia, rozhodujú o zapojení do procesu, komunikujú s vlastníkmi a obyvateľmi a podávajú žiadosti o jednoduché pozemkové úpravy.
- Okresné úrady (pozemkové a lesné odbory): Sú príslušnými správnymi orgánmi.
- Vlastníci pozemkov: Sú kľúčovou súčasťou procesu, keďže ide o ich vlastnícke práva.
- Obyvatelia: Majú zodpovednosť riešiť právny titul k pôde formou nájmu alebo odkúpenia, ak to zákonné podmienky umožňujú.
- Regionálni koordinátori národného projektu APVP: Poskytujú obciam odbornú, metodickú a geodetickú podporu.
Cieľom Národného projektu Podpora vysporiadania právnych vzťahov k pozemkom v obciach s prítomnosťou marginalizovaných rómskych komunít (NP PVP OsMRK) je podporiť obce pri vysporiadaní pozemkov pod rómskymi obydliami, aby obyvatelia mohli získať právny titul k pozemkom, legalizovať svoje stavby, alebo aby obec mohla zrealizovať opatrenia na zlepšenie kvality bývania.
Záložné právo a jeho zriadenie
Záložné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, alebo priamo zo zákona. Jedným zo spôsobov zániku záložného práva je jeho vzdanie sa záložným veriteľom.
Identifikačné údaje účastníkov práv k nehnuteľnostiam zahŕňajú meno, priezvisko, dátum narodenia a miesto trvalého pobytu u fyzických osôb, a názov, sídlo a identifikačné číslo u právnických osôb.
Exekučné záložné právo
Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť je upravené v Exekučnom poriadku. Ide o nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje na návrh oprávneného z exekučného titulu, ak sa preukáže vlastníctvo nehnuteľnosti povinným. Proces zriadenia exekučného záložného práva zahŕňa vydanie upovedomenia o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva. Po uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie, súdny exekútor vydá exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva. Následne exekučný príkaz doručuje oprávnenému, povinnému a príslušnému okresnému úradu. Okresný úrad potom zapíše zriadenie exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností formou záznamu v časti "C" listu vlastníctva.
Pre poradie exekučného záložného práva je rozhodujúci čas jeho zápisu do katastra nehnuteľností. Ak sa pre vymáhanú pohľadávku zriadilo zmluvné záložné právo skôr, poradie exekučného záložného práva sa spravuje poradím tohto zmluvného záložného práva.
Nehnuteľnosti nezapísané v katastri nehnuteľností nemôžu byť predmetom exekučného záložného práva, pokiaľ nie je preukázané ich vlastníctvo povinným. Zrušenie exekučného záložného práva môže nastúpiť na základe rozhodnutia súdu o zastavení exekúcie alebo na návrh exekútora so súhlasom oprávneného. Teoreticky môže súd uložiť exekútorovi pokyn na výmaz exekučného záložného práva, ak súd vyhodnotí, že ide o úkon potrebný na odstránenie nedostatkov exekúcie.
Zmluvné záložné právo (hypotekárne)
Zmluvné záložné právo na nehnuteľnosť sa najčastejšie viaže na existenciu záložnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka. Táto zmluva musí mať písomnú formu. Predmetom zálohu je nehnuteľnosť, ktorú môže založiť dlžník alebo záložca. Najčastejšie sa prostredníctvom zmluvy o zriadení záložného práva zabezpečujú pohľadávky bánk pri poskytovaní hypotekárnych úverov. Hypotekárne záložné právo sa eviduje v katastri nehnuteľností v časti "C" ťarchy.
Banky majú špecifické požiadavky na nehnuteľnosť, ktorá zabezpečuje základné aktíva, vrátane požiadavky na prístup k verejnej komunikácii a absenciu vecných bremien či predkupných práv na liste vlastníctva.
Daňové záložné právo
Daňové záložné právo je upravené v zákone o správe daní. Na zabezpečenie daňového nedoplatku môže rozhodnutím správcu dane vzniknúť záložné právo k predmetu záložného práva vo vlastníctve daňového dlžníka. Rozhodnutie o zabezpečení daňového nedoplatku zriadením záložného práva sa doručí daňovému dlžníkovi, voči ktorému je možné podať odvolanie. Následne sa rozhodnutie zasiela na zápis okresnému úradu.
Záložné právo k hnuteľným veciam a pohľadávkam
Predmetom zálohu môže byť aj hnuteľná vec. Pri hnuteľných veciach môže dôjsť k vzniku záložného práva odovzdaním alebo zápisom do príslušného registra. Ak zákon nevyžaduje zápis, právotvornou skutočnosťou je registrácia v Notárskom centrálnom registri záložných práv.
Záložným právom môže byť zabezpečená aj pohľadávka dlžníka voči inému dlžníkovi, pokiaľ jej postúpenie nie je obmedzené. Záložné právo sa spravidla vzťahuje aj na príslušenstvo pohľadávky.
Národný projekt APVP a vysporiadanie pozemkov pre marginalizované komunity
Národný projekt APVP (Asistenčné centrum pre vysporiadanie pozemkov) zohráva dôležitú úlohu v podpore obcí pri vysporiadaní právnych vzťahov k pozemkom, najmä v oblastiach s výskytom marginalizovaných rómskych komunít. Cieľom týchto projektov je zjednodušiť a urýchliť proces vysporiadania pozemkov pod obydliami, čím sa umožní obyvateľom získať právnu istotu, legalizovať svoje bývanie a zlepšiť podmienky bývania, napríklad prostredníctvom prístupu k inžinierskym sieťam.
Projekt zahŕňa aktivity ako aktualizácia údajov o pozemkoch, informačné a mediačné činnosti. Po skončení procesu sa očakáva sprehľadnenie vlastníckych vzťahov a ideálne získanie právneho titulu na užívanie pozemkov obyvateľmi.
Zákon č. 162/1995 Z. z. teda predstavuje komplexný právny rámec, ktorý umožňuje efektívne a zákonné usporiadanie vlastníckych a iných právnych vzťahov k nehnuteľnostiam, pričom zohľadňuje špecifické potreby a situácie, vrátane podpory zraniteľných skupín obyvateľstva.
tags: #vysporiadanie #pravnych #vztahov #katastralny #zakon #34