Stanovenie spravodlivej výšky nájomného za nebytové priestory je komplexný proces, ktorý musí reflektovať nielen trhové podmienky, ale aj špecifické regionálne rozdiely a charakter prenajímaného priestoru. Cieľom regulácie nájomného je zabezpečiť dostupnosť bývania pre rôzne príjmové skupiny obyvateľstva a zároveň zohľadniť potreby jednotlivcov, párov či rodín. V tomto článku sa podrobne pozrieme na legislatívny rámec, výpočet nájomného, podstatné náležitosti nájomných zmlúv a špecifické situácie, ktoré môžu ovplyvniť výšku nájomného, vrátane nedávnych legislatívnych zmien súvisiacich s pandémiou COVID-19 a dotačnej podpory.
Právny rámec nájmu nebytových priestorov
Základným právnym predpisom, ktorý upravuje nájom a podnájom nebytových priestorov na Slovensku, je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Tento zákon definuje, čo sa považuje za nebytový priestor, a stanovuje pravidlá pre jeho prenajímanie.
Je dôležité rozlišovať medzi nájmom nebytových priestorov podľa zákona č. 116/1990 Zb. a nájmom podľa Občianskeho zákonníka (OZ). Občiansky zákonník, konkrétne ustanovenia týkajúce sa nájomnej zmluvy, sa aplikuje subsidiárne, teda podporne, v prípadoch, ktoré špecifický zákon o nájme nebytových priestorov neupravuje. V prípade, ak je predmetom nájmu celá budova, vrátane nebytových priestorov, alebo ak ide o súbor vecí ako napríklad nebytový priestor spolu s parkovacími miestami, právny vzťah sa spravidla riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Táto judikatúra bola potvrdená aj rozhodnutiami Najvyššieho súdu ČR a Slovenskej republiky.
Výpočet a stanovenie výšky nájomného
Maximálna výška nájomného je stanovená tak, aby bola spravodlivá a reflektovala regionálne rozdiely. Cieľom koeficientov je zabezpečiť, aby menšie byty boli cenovo dostupnejšie pre jednotlivcov alebo domácnosti s nižším príjmom. Naopak, koeficienty pre väčšie byty sú vyššie, pretože tieto byty sú určené predovšetkým pre rodiny, ktorých príjem domácnosti je častokrát vyšší. Výpočet maximálnej výšky nájomného sa vzťahuje len na čistý nájom, teda bez zahrnutia úhrad za energie a služby spojené s užívaním bytu (tzv. servisné poplatky). Tieto poplatky sa vypočítavajú samostatne na základe aktuálnej spotreby, cien služieb a komodít, ako aj rozsahu poskytovaných služieb v konkrétnom bytovom komplexe.
Tabuľka s príkladmi maximálneho čistého nájomného pre rôzne veľkosti bytov v jednotlivých krajoch Slovenska ukazuje konkretizáciu tejto regulácie. Uvedené hodnoty nezahŕňajú poplatky za energie a služby spojené s užívaním bytov (tzv. servisné poplatky), ktoré sa pripočítajú k čistému nájomnému podľa aktuálnej spotreby a cien služieb v danom bytovom komplexe.
Podstatné náležitosti nájomnej zmluvy
Pri uzatváraní nájomnej zmluvy podľa zákona o nájme nebytových priestorov je kľúčové presne a dôkladne určiť jej podstatné náležitosti, aby sa predišlo absolútnej neplatnosti zmluvy. Jednou z takýchto náležitostí je vymedzenie účelu nájmu. Účel nájmu by mal zodpovedať obsahu niektorého z predmetov podnikania nájomcu, pričom musí byť v súlade so stavebnotechnickým určením nebytového priestoru vyplývajúcim z kolaudačného rozhodnutia, stavebného povolenia, alebo rozhodnutia stavebného úradu o zmene účelu stavby. Správna špecifikácia účelu nájmu si pri príprave zmluvy zaslúži zvýšenú pozornosť, najmä pre nájomcu, pretože konanie v rozpore s účelom uvedeným v zmluve zakladá zákonný výpovedný dôvod na prospech prenajímateľa.
Ďalším podstatným znakom, ktorého absencia alebo nesprávne vymedzenie má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, je určenie výšky nájomného. Nie je možné uzavrieť nájomnú zmluvu podľa tohto zákona bez určenia výšky nájomného, na rozdiel od zmluvy uzavretej podľa Občianskeho zákonníka. Výšku nájomného je potrebné presne špecifikovať a určiť splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. Pokiaľ by však do ceny nájomného bola zahrnutá aj cena služieb spojených s užívaním nebytových priestorov, nájomná zmluva by bola neplatná, pretože výška odplaty za tieto služby musí byť stanovená samostatne. Toto konštatoval aj Najvyšší súd ČR v rozhodnutí sp.zn. 26 Cdo 2527/2009.
Obmedzené užívanie nebytového priestoru a zľava z nájomného
V súčasnosti, v dôsledku rôznych okolností, vrátane šírenia ochorenia COVID-19, sa podnikatelia často stretávajú s otázkou, aké sú ich možnosti v súvislosti so znížením nájomného za nebytové priestory, ktoré nemohli využívať. Podľa § 8 zákona č. 116/1990 Zb., ak môže nájomca užívať nebytový priestor obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené zákonom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného. Toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom. Znamená to, že obmedzenie užívania priestoru musí byť výlučne dôsledkom porušenia zmluvnej povinnosti zo strany prenajímateľa. Vplyv vyššej moci, akou je napríklad epidémia COVID-19 a s ňou spojené opatrenia, nezakladá automaticky právo nájomcu na zľavu z nájomného podľa tohto zákona.
V prípade nájmu celej budovy, ktorej súčasťou sú aj nebytové priestory, sa situácia líši. Nájomcovia takýchto zmlúv sa môžu domáhať primeranej zľavy z nájomného v zmysle § 674 Občianskeho zákonníka, nakoľko ich nájomný vzťah podlieha primárne režimu Občianskeho zákonníka, a nie režimu podľa zákona č. 116/1990 Zb. V takomto prípade nájomcovi vzniká nárok na zníženie nájomného, ak pre vady veci môže prenajatú vec užívať len obmedzene, priamo zo zákona a je možné sa ho domáhať súdnou cestou.
Ako funguje projekt štátom podporovaného nájomného bývania?
Skončenie nájmu a obnovenie nájomnej zmluvy
V zmysle § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí, že ak nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Staršie súdne rozhodnutia túto zásadu aplikovali aj na nájom nebytových priestorov. Avšak, neskoršie rozhodnutia, najmä uznesenie Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 5 Cdo 193/2011, prelomené toto pravidlo. Podľa tohto uznesenia, ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka o obnovení nájmu sa nepoužije na nájom nebytového priestoru, ktorý skončil uplynutím dojednaného času podľa ustanovenia § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. To znamená, že zákon č. 116/1990 Zb. vylučuje aplikáciu § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka na skončenie nájmu nebytového priestoru uplynutím času. Toto stanovisko sa odzrkadľuje aj v následných rozsudkoch krajských súdov.
Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností
Pri prenájme nehnuteľného majetku na Slovensku, či už ide o byt, dom, garáž alebo pozemok, je dôležité zohľadniť daňové povinnosti, najmä daň z pridanej hodnoty (DPH). Občan, ktorý prenajíma nehnuteľný majetok na Slovensku na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, sa považuje za zdaniteľnú osobu. V prípade, ak sú splnené podmienky pre povinnú registráciu pre DPH, vzniká mu povinnosť registrácie a následne aj ďalšie povinnosti vyplývajúce z registrácie.
Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť. Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku. Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností alebo iných služieb či dodaní tovarov 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu. Žiadosť o registráciu je potrebné podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol obrat prekročený.
V prípade, ak občan (zdaniteľná osoba) prenajatím nehnuteľnosti presiahne obrat 50 000 eur a súčasne aj 62 500 eur, stáva sa platiteľom dane dňom dodania tejto nehnuteľnosti, pri ktorej došlo k prekročeniu vyššej hranice. V takomto prípade je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol obrat 62 500 eur prekročený.
Novely a dotácie v súvislosti s COVID-19
V reakcii na pandémiu COVID-19 boli prijaté legislatívne opatrenia, ktoré ovplyvnili aj oblasť nájomného. Novela zákona č. 62/2020 Z. z. ustanovila zákaz prenajímateľa jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti pre omeškanie nájomcu s platením nájomného splatného v období od 01.04.2020 do 30.06.2020, ak omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku okolností súvisiacich so šírením ochorenia COVID-19.
Okrem toho boli zavedené štátne dotácie na pomoc nájomcom pri znášaní nákladov na nájomné. Národná rada SR schválila novelu zákona č. 71/2013 Z. z. o poskytovaní dotácií, ktorou bol do zákona včlenený §13c o poskytovaní dotácií na úhradu nájomného. Dotácia sa vzťahuje na úhradu nájomného, pričom jej výška zodpovedá výške zľavy poskytnutej prenajímateľom, najviac však 50% sumy nájomného. Nájomné sa tak znižuje o poskytnutú zľavu a výšku dotácie, pričom zvyšné nájomné môže nájomca uhrádzať najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach.
Odporúčania pre nájomcov a prenajímateľov
Pre obe strany nájomného vzťahu je kľúčové dôsledne si preštudovať nájomnú zmluvu. Nájomcom sa odporúča zamerať sa na to, podľa akého zákona je zmluva uzavretá, ako je definovaný predmet nájmu, a či zmluva obsahuje ustanovenia o nároku na zníženie alebo odpustenie nájomného. V prípade, ak zmluva neobsahuje ustanovenie o vyššej moci alebo inú obdobnú klauzulu, zmluvné strany sa môžu dohodnúť na zmene rozsahu plnenia.
Prenajímateľom sa odporúča zvážiť ústretový prístup, najmä v prípade priestorov vo väčších obchodných centrách, kde je možné odpustiť nájomné alebo ho primerane znížiť vzhľadom na rozsah reálneho užívania prenajatých priestorov. V neposlednom rade je dôležité dodržiavať všetky zákonné povinnosti a pri uzatváraní zmlúv dbať na ich platnosť a zrozumiteľnosť.