Rozvod prináša so sebou nielen emocionálne, ale aj právne a majetkové zmeny. Jednou z oblastí, ktoré si vyžadujú pozornosť, je zmena majiteľa v katastri nehnuteľností, najmä ak počas manželstva došlo k nadobudnutiu majetku do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Tento článok podrobne rozoberá proces zmeny majiteľa v katastri v kontexte rozvodu, s dôrazom na slovenské právne predpisy a praktické aspekty.
Úvod do Bezpodielového Spoluvlastníctva Manželov (BSM)
BSM je zákonný majetkový režim, ktorý vzniká uzavretím manželstva. Podľa slovenského práva, konkrétne § 143 Občianskeho zákonníka, všetok majetok nadobudnutý počas manželstva je spoločný, pokiaľ nie je zákonom stanovené inak alebo ak sa manželia nedohodnú inak. To znamená, že ak manželia počas trvania manželstva nadobudnú nehnuteľnosť, automaticky sa stáva súčasťou BSM, bez ohľadu na to, kto je uvedený ako vlastník v katastri nehnuteľností.
V zmysle § 143 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“) je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (ďalej len „BSM“) zaniká zánikom manželstva (smrťou manžela, vyhlásením za mŕtveho, rozvodom alebo vyhlásením manželstva za neplatné). Zákon pozná výnimky, kedy môže BSM zaniknúť i počas trvania manželstva. Jedná sa o zánik na základe súdneho rozhodnutia alebo zo zákona. Súd rozhodne o zániku manželstva na návrh a to ak sú závažné dôvody, najmä ak by ďalšie trvanie bezpodielového spoluvlastníctva odporovalo dobrým mravom. Tiež na návrh zruší BSM, v prípade ak jeden z manželov získa oprávnenie pre podnikateľskú činnosť.
Po zániku BSM sa BSM vyporiada a to buď dohodou, súdnym rozhodnutím alebo zo zákona. Pri vyporiadaní dohodou a súdnym rozhodnutím sa postupuje podľa § 150 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého sa pri vyporiadaní vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí.
Ak dôjde k uzavretiu dohody o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva, manželia sú povinní vydať si na požiadanie potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali. Ak sú predmetom dohody iba hnuteľné veci, právna úprava nepredpisuje určitú formu. Vzhľadom na uvedené, v prípade ak nenastali dôvody pre zánik BSM počas manželstva - t.j. zánik súdnym rozhodnutím alebo zo zákona, Vaše BSM zanikne rozhodnutím súdu o rozvode. Po právoplatnosti tohto rozhodnutia spíšete s manželkou dohodou o vyporiadaní BSM, v intenciách § 150 Občianskeho zákonníka. V dohode upravíte, že nehnuteľnosť ostane vo Vašom vlastníctve a bývalej manželke poskytnete finančné vyrovnanie. Dohoda bude podkladom pre návrh na vklad do katastra nehnuteľností. V zmysle § 42 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z.z. Záverom dodávame, že nie je možné, aby sa manželia platne dohodli na vyporiadaní ich bezpodielového spoluvlastníctva ešte pred jeho zánikom.
Katastrálny Zákon a Kúpna Zmluva
Povinné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť upravuje zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), ako aj zákon č. 182/1993 Z. z. v prípade bytu alebo nebytového priestoru.
Návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať identifikačné údaje navrhovateľa, t. j. fyzickej osoby, v rozsahu:
- Meno a priezvisko
- Rodné priezvisko
- Dátum narodenia
- Rodné číslo alebo iný identifikátor (pre cudzincov)
- Miesto trvalého pobytu
- Adresa na doručovanie v tuzemsku (ak je odlišná od miesta trvalého pobytu)
- Údaj o štátnej príslušnosti
Ak manželia kupujú nehnuteľnosť do BSM, obaja môžu byť uvedení ako kupujúci v kúpnej zmluve a navrhovatelia v návrhu na vklad. Nie je však vylúčené, aby v zmluve a následne na liste vlastníctva figuroval len jeden z manželov, a to aj napriek tomu, že nehnuteľnosť patrí do BSM. Skutočnosť, či je na liste vlastníctva uvedený iba jeden alebo obaja manželia, nemá vplyv na to, či nehnuteľnosť patrí do BSM.
Nadobudnutie Nehnuteľnosti Len Jedným z Manželov
Ak je stranou zmluvy o nadobudnutí nehnuteľnosti len jeden z manželov, kataster zapíše ako vlastníka iba tohto manžela. Ak však manžel nadobudne nehnuteľnosť za peniaze, ktoré sú v jeho osobnom vlastníctve (napr. úspory z čias pred uzavretím manželstva, peňažný výnos z majetku, ktorého je výlučným vlastníkom), nehnuteľnosť by v takom prípade patrila výlučne jemu, a to aj napriek tomu, že ju nadobudol za trvania manželstva (t. j. v čase, keď už režim nadobúdania vecí do BSM bol „aktívny“).
Manželia môžu tiež uzatvoriť dohodu o zúžení rozsahu BSM (§ 143a Občianskeho zákonníka), v ktorej sa zaviažu, že určité veci, ktoré by inak patrili do BSM, nadobudnú do budúcna každý zvlášť do svojho výlučného vlastníctva. Táto dohoda sa však nemôže vzťahovať na majetok, ktorý už tvorí súčasť BSM.
Vyporiadanie BSM po Rozvode: Základné Princípy
Rozvodom manželstva zaniká aj BSM, čo si vyžaduje jeho vyporiadanie. Vyporiadanie BSM znamená rozdelenie spoločného majetku a záväzkov medzi bývalých manželov. Existujú dva základné spôsoby vyporiadania BSM:
- Dohoda: Bývalí manželia sa dohodnú na rozdelení majetku a záväzkov. Dohoda musí byť písomná a podpisy musia byť overené notárom.
- Súdne rozhodnutie: Ak sa bývalí manželia nedohodnú, o vyporiadaní BSM rozhodne súd na návrh jedného z nich.
Lehota na Vyporiadanie BSM
Dôležité je dodržať lehotu na vyporiadanie BSM. Ak do troch rokov od zániku BSM (právoplatnosti rozvodu) nedôjde k dohode alebo k podaniu návrhu na súd, platí zákonná domnienka, že:
- Hnuteľné veci si manželia vyporiadali podľa stavu, v akom ich každý z nich výlučne užíva pre potrebu svoju, svojej rodiny a domácnosti.
- Ostatné hnuteľné veci a nehnuteľnosti sú v podielovom spoluvlastníctve, pričom podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké.
To znamená, že po uplynutí troch rokov od rozvodu sa nehnuteľnosť, ktorá patrila do BSM, stáva podielovým spoluvlastníctvom bývalých manželov, pričom každý z nich má podiel 1/2, ak sa nedohodli inak alebo ak súd nerozhodol inak.
Vaša situácia je bežná a je možné ju riešiť podľa slovenského práva. Po rozvode môžete spolu s bývalou manželkou uzatvoriť písomnú dohodu o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), v ktorej si rozdelíte nehnuteľnosť na podiely 1/2 pre každého. Po úspešnom vklade si môžete svoje podiely previesť darovacou zmluvou na svoje dospelé dcéry. Odporúčam overiť si správnosť zmlúv (dohody o vyporiadaní aj darovacej zmluvy) u právnika alebo notára, aby obsahovali všetky zákonom požadované náležitosti a boli platné.
Dobrý deň, po rozvode je možná zmena BSM na podielové spoluvlastníctvo. V podstate "zmenu BSM na podielové spoluvlastníctvo" treba chápať ako vysporiadanie BSM s tým, že sa dohodnete (zmluvou o vysporiadaní BSM) na tom, že nehnuteľnosť prejde do podielového spoluvlastníctva. Váš postup je zbytočne komplikovaný a robíte 2 úkony namiesto jedného. Môžete to urobiť aj tak, že spíšete s bývalou manželkou dohodu, na základe ktorej deťom prevediete podiely na nehnuteľnosti. Synovia sa tak stanú podielovými spoluvlastníkmi.
Zmena Majiteľa v Katastri po Vyporiadaní BSM
Po vyporiadaní BSM je potrebné vykonať zmenu majiteľa v katastri nehnuteľností.
- Dohody o vyporiadaní BSM: Ak sa bývalí manželia dohodli na rozdelení majetku, predložia katastru dohodu s overenými podpismi. Dohoda musí obsahovať presnú identifikáciu nehnuteľnosti a jasne určovať, kto sa stáva výlučným vlastníkom.
- Rozhodnutia súdu o vyporiadaní BSM: Ak o vyporiadaní rozhodol súd, predloží sa katastru právoplatné rozhodnutie súdu. Rozhodnutie musí obsahovať presnú identifikáciu nehnuteľnosti a jasne určovať, kto sa stáva výlučným vlastníkom.
Postup pri Zápise Zmeny Vlastníka do Katastra
Na základe dohody alebo súdneho rozhodnutia sa podáva návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Návrh musí obsahovať:
- Identifikačné údaje navrhovateľa (žiadateľa o zápis)
- Označenie nehnuteľnosti, ktorej sa zápis týka (parcelné číslo, súpisné číslo, atď.)
Prílohy:
- Dohoda o vyporiadaní BSM alebo právoplatné rozhodnutie súdu
- Kópia listu vlastníctva
- Geometrický plán (ak sa rozdeľuje pozemok)
- Ďalšie relevantné dokumenty
Návrh sa podáva na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore. Katastrálny odbor preskúma návrh a zmluvu a rozhodne o povolení vkladu. Na toto rozhodnutie má kataster 30 dní. Po prepise obdržíte buď elektronicky, alebo poštou Rozhodnutie o povolení vkladu. V prípade ak potrebujete List Vlastníctva na právne úkony, musíte si po LV zájsť na kataster a požiadať o vydanie. Môžete tak urobiť na príslušnom Katastri, kde Vám ho dajú na počkanie, alebo môžete zájsť na poštu. Nie všade Vám však vydajú LV na počkanie.
Žiadosť o zmenu údajov v katastri nehnuteľností [.pdf, 365.1 kB] podávate, ak ste vlastníkom nehnuteľnosti alebo oprávnenou osobou a došlo k zmene napríklad priezviska, trvalého pobytu a pod. Žiadosť môžete podať osobne, poštou alebo elektronicky cez ústredný portál. Pri podaní žiadosti v listinnej forme je najjednoduchšie prísť na úrad už s občianskym preukazom, v ktorom máte uvedené nové údaje, napríklad novú adresu trvalého pobytu. V prípade, že adresu v občianskom preukaze zmenenú ešte nemáte, je potrebné k žiadosti priložiť potvrdenie preukazujúce zmenu - potvrdenie o trvalom pobyte. Ak podávate žiadosť osobne na úrade alebo ju zasielate poštou, musíte ju vlastnoručne podpísať (nevyžaduje sa úradné overenie podpisu). Označenie nehnuteľností podľa § 42 ods. 2 písm. Zavedenie zmeny trvalého pobytu do katastra nehnuteľností je bezplatné. V prípade, že podnikáte na základe živnostenského povolenia, je potrebné oznámiť zmenu trvalého pobytu do 15 dní osobne alebo elektronicky prostredníctvom služieb JKM. Úlohy JKM plnia všetky okresné úrady, odbory živnostenského podnikania v SR.
Špecifické Situácie a Problémy
Vyporiadanie BSM po Troch Rokoch od Rozvodu
Ak uplynuli viac ako tri roky od rozvodu a BSM nebolo vyporiadané dohodou ani súdnym rozhodnutím, nehnuteľnosť sa stáva podielovým spoluvlastníctvom bývalých manželov. V takom prípade je možné vyporiadať podielové spoluvlastníctvo dohodou alebo súdnou cestou.
Okresný úrad Ružomberok, katastrálny odbor, rozhodnutím č. V 1272/2017-6 z 8. júna 2017 podľa § 31 ods. 1 a 3 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov zamietol návrh žalobcu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností z dohody o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov (ďalej aj „BSM“) uzavretej medzi I. T. a T. T. Predmetom dohody o vyporiadaní BSM boli nehnuteľnosti evidované na liste vlastníctva č. XXXX v katastrálnom území Ľ. ako rodinný dom súp. č. XXX na pozemku C-KN parc. BSM v danom prípade zaniklo rozvodom na podklade rozsudku Okresného súdu Ružomberok z 27. apríla 2012, sp. zn. 9 P 18/2012-58, ktorý nadobudol právoplatnosť 7. mája 2012. Okresný úrad, katastrálny odbor, svoje rozhodnutie odôvodnil poukázaním na § 149 ods. 1, § 150, § 149 ods. 4 a § 149a zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej aj „OZ“) s tým, že dohoda o vyporiadaní BSM bola medzi manželmi uzavretá 5. júla 2014, avšak návrh na vklad vlastníckeho práva bol na okresný úrad, katastrálny odbor doručený 16. mája 2017, teda po uplynutí troch rokov od zániku BSM. Tri roky totiž uplynuli 7. mája 2015. K vyporiadaniu BSM dochádza dňom, ku ktorému nastupujú účinky vkladu. Právne účinky pri dohode o vyporiadaní BSM nastávajú až vydaním právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu. Ak návrh na vklad nie je podaný v trojročnej lehote, nastupuje nevyvrátiteľná domnienka o vyporiadaní BSM podľa § 149 ods. 4 OZ, aj keď dohoda o jeho vyporiadaní bola uzatvorená pred uplynutím lehoty. S poukazom na § 30 ods. 2 katastrálneho zákona a § 7 ods. 1 a 2 OZ ďalej okresný úrad, katastrálny odbor, uviedol, že návrh na vklad nebol podaný účastníkom konania, keďže bol podaný žalobcom zastúpeným zákonnou zástupkyňou - matkou. Podľa predloženého úmrtného listu jeden z účastníkov zmluvy, a to I. T., zomrel pred začatím vkladového konania. Dňom úmrtia teda stratil spôsobilosť mať práva a povinnosti.
Problémy s Dohodou
Ak sa bývalí manželia nevedia dohodnúť na vyporiadaní BSM, je potrebné podať návrh na súd. V zmysle § 149 ods. 4 Občianskeho zákonníka, ak nedôjde k dohode o vyporiadaní BSM do troch rokov od jeho zániku, dôjde k vyporiadaniu BSM zo zákona tak, že hnuteľné veci si manželia vyporiadajú podľa stavu, v akom ich každý z nich výlučne užíva pre potrebu svoju, svojej rodiny a domácnosti, a ostatné hnuteľné veci a nehnuteľnosti sú v podielovom spoluvlastníctve, pričom podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké.
Vecné Bremená
Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe. Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností. Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa.
Hypotéka
Ak je na nehnuteľnosti hypotéka, je potrebné dohodnúť sa s bankou na jej prevzatí alebo splatení. Banka musí s prevzatím hypotéky súhlasiť. Ak hypotéku preberá len jeden z manželov, druhý manžel sa zbavuje záväzku voči banke.
Príklady z Praxe
Príklad 1: Byt v Podielovom Spoluvlastníctve
Bývalí manželia vlastnia byt v podielovom spoluvlastníctve po uplynutí troch rokov od rozvodu. Jeden z manželov chce byt predať, druhý s tým nesúhlasí. V takom prípade môže manžel, ktorý chce byt predať, podať návrh na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd môže nariadiť predaj bytu a rozdelenie výťažku medzi bývalých manželov.
Príklad 2: Dom Nadobudnutý Pred Manželstvom
Manžel vlastnil dom pred uzavretím manželstva. Počas manželstva sa dom rekonštruoval a manželia si zobrali na rekonštrukciu pôžičku. Vyporiadať BSM je možné tromi spôsobmi.
V súčasnosti je nehnuteľnosť stále v zaniknutom BSM. Zmení sa to až vkladom do katastra, na základe zmluvy o vyporiadaní BSM, ktorú ste podpísali. Návrh môže podať hociktorý z účastníkov zmluvy. Ak sa do 3 rokoch po rozvode nepodá na kataster návrh na vklad, BSM zaniká a s exmanželom sa stanete podielovými spoluvlastníkmi nehnutelnosti, každý po 1/2.
V prípade, že potrebujete svoje podiely previesť darovacou zmluvou na svoje dospelé dcéry, je dôležité, aby ste mali najprv vysporiadané BSM a nehnuteľnosť bola zapísaná na liste vlastníctva v podielovom spoluvlastníctve (každý z vás 1/2). Následne môžete uzatvoriť darovaciu zmluvu. Odporúčam konzultáciu s právnikom alebo notárom pri príprave všetkých zmlúv.
tags: #vyporiadanie #bsm #zmena #priezviska #doklad #o