Zámena nehnuteľnosti, či už ide o pozemok za byt, alebo inú kombináciu, predstavuje špecifický typ realitného obchodu, ktorý sa riadi zámennou zmluvou. Tento proces, hoci nie je taký bežný ako klasická kúpa, ponúka alternatívny spôsob nadobudnutia vlastníctva k nehnuteľnosti. Pre jeho úspešné zrealizovanie je kľúčové pochopiť nielen právny rámec, ale aj potenciálne daňové dôsledky, ktoré sa s takouto transakciou spájajú.
Základný právny rámec zámeny
Základným právnym rámcom zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva, ktorá je upravená platnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Zámennou zmluvou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi určitú vec do vlastníctva a ten sa zaväzuje výmenou odovzdať mu do vlastníctva inú vec. Na tento vzťah sa primerane použijú ustanovenia o kúpnej zmluve. Každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu.
Keďže na zámennú zmluvu sa vzťahujú rovnaké právne ustanovenia ako na kúpnu zmluvu, jej obsah a z neho vyplývajúci priebeh obchodu sa príliš nelíši. Rozdiel spočíva akurát v tom, že obidve zmluvné strany majú štatút kupujúcich aj predávajúcich zároveň. Pri odovzdaní svojej nehnuteľnosti vystupujú ako predajcovia, pri prijímaní nehnuteľnosti od druhej strany zas ako kupujúci.
Všetky podmienky zámeny, na ktorých sa vlastníci nehnuteľností dohodnú, sa následne spíšu do zámennej zmluvy. Tá je podľa ustanovení Občianskeho zákonníka základným právnym aspektom celého procesu. Jasne a zrozumiteľne spísaná zmluva slúži najmä na ochranu oboch zmluvných strán. Na základe jej znenia sa môže jedna zo strán právne brániť v prípade, že tá druhá nesplní dohodnuté podmienky. Spísanie zámennej zmluvy je nutné aj kvôli jednotlivým administratívnym a daňovým úkonom.
Pri zámene nehnuteľností je potrebné byť minimálne tak isto obozretný ako pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti. Tak, ako pri kúpe, aj pri výmene bytov, a najmä domov, je potrebné overiť si vopred na katastri, kto je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti, kto vlastní pozemok, či na vás nečaká nejaké vecné bremeno, spoluvlastníci, alebo či nehnuteľnosť nie je založená v banke za nejakú pôžičku. Platba by mala prebehnúť cez vinkulovaný účet alebo notársku či advokátsku úschovu.
Daňové aspekty zámeny nehnuteľností
Z pohľadu zákona o dani z príjmov pri zámene nehnuteľností na základe zámennej zmluvy dochádza teda k nepeňažnému plneniu získanému zámenou. Predmetom dane je „príjem“, pričom zákonodarca tento pojem zadefinoval v § 2 písm.
U fyzických osôb pri určení základu dane sa rozlišuje, či tieto osoby dosiahli príjem ako nepodnikatelia alebo ide o príjem z vykonávania podnikateľskej činnosti. Aby to nebolo jednoduché, u fyzických osôb vykonávajúcich podnikateľskú činnosť sa ešte berie do úvahy, či sú alebo nie sú účtovnými jednotkami.
V prípade zámeny nehnuteľnosti je potrebné sledovať, či od ich nadobudnutia uplynula doba päť rokov. V zmysle § 9 ods. 1 písm. a) a b) ZDP je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku.
Ak sa jedná o prípad, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve zamieňajúcich viac ako 5 rokov, je tento príjem zo zámeny nehnuteľnosti od dane oslobodený.
Príklad č. 1: Fyzická osoba A si v roku 2009 obstarala dvojizbový byt v Bratislave. FO B si v roku 2012 kúpila trojizbový byt v Košiciach. Keďže ide o nehnuteľnosti, od nadobudnutia ktorých uplynulo viac ako päť rokov, nie je potrebné skúmať, či niektorá FO dosiahla zo zámeny nepeňažný príjem, pretože tento príjem by bol oslobodený od dane.
Príklad č. 2: Fyzická osoba A vlastní jednoizbový byt, ktorý nadobudla kúpou v roku 2015 za kúpnu cenu vo výške 60 000 eur. FO B vlastní trojizbový byt nadobudnutý kúpou v roku 2015 za 80 000 eur. Tieto byty neboli zahrnuté v obchodnom majetku. V roku 2018 sa obe osoby na základe zámennej zmluvy dohodli, že si predmetné byty vymenia. FO A sa v zámennej zmluve zaviazala odovzdať FO B do vlastníctva jednoizbový byt a FO B sa zaviazala odovzdať do vlastníctva FO A trojizbový byt. V predmetnej zmluve sa okrem iného aj dohodli, že hodnota jednoizbového bytu ku dňu zámeny je 90 000 eur a hodnota trojizbového bytu 105 000 eur (čo boli ceny určené znaleckým posudkom). Zároveň sa dohodli, že výmena bytov prebehne bez akéhokoľvek doplatku.
Ku dňu zámeny bytov hodnota trojizbového bytu bola 105 000 eur, jednoizbového bytu 90 000 eur. To znamená, že FO A dosiahla nepeňažný príjem vo výške 105 000 eur a FO B vo výške 90 000 eur.
Ako sa ale určia výdavky? V danom prípade preukázateľným výdavkom na dosiahnutie nepeňažného príjmu je hodnota odovzdávaných bytov. Veď na to, aby FO A dosiahla nepeňažný príjem vo výške 105 000 eur (hodnota trojizbového bytu), musela vynaložiť nepeňažný výdavok vo výške 90 000 eur (hodnota jednoizbového bytu). Fyzická osoba A má príjem (nepeňažný príjem) vo výške 105 000 eur, výdavok predstavuje 90 000 eur, základ dane sa rovná sume 15 000 eur. FO A má príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP, t. j. príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Príjem z tohto barterového obchodu uvedie v tabuľke č. 3 oddiel VIII na riadku 2. V stĺpci 1 uvedie sumu 105 000 eur, v stĺpci 2 sumu 90 000 eur. Nie je podstatné, že jednoizbový byt bol obstaraný v roku 2015 za sumu 60 000 eur. Výdavkom vynaloženým na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie tohto príjmu je hodnota odovzdávaného bytu ku dňu zámeny, t. j. suma 105 000 eur. Keďže výdavok je vyšší ako príjem, na rozdiel sa neprihliada (pozri § 8 ods. 2 ZDP).
Aj FO B má po skončení zdaňovacieho obdobia povinnosť podať daňové priznanie typ B. Príjem z tohto barterového obchodu uvedie v tabuľke č. 3 oddiel VIII na riadku 2. V stĺpci 1 uvedie sumu 90 000 eur, v stĺpci 2 taktiež sumu 90 000 eur. Reálny príjem zo zámeny (15 000 eur) mala len FO A. Vymieňané veci v čase zámeny majú svoju hodnotu, pričom spravidla tieto hodnoty nie sú rovnaké. Len jeden účastník „barterového obchodu“ môže zámenou vykazovať príjem, druhý v rovnakej výške má stratu.
V tejto súvislosti je potrebné zdôrazniť, že o nepeňažné plnenie (a teda aj o zámenu) z daňového hľadiska ide za predpokladu, že okrem zámeny majetku nedochádza k žiadnemu ďalšiemu finančnému vyrovnaniu, napr. ak FO B z predchádzajúceho príkladu vymení svoj trojizbový byt za jednoizbový byt (vlastníkom je FO A) bez akéhokoľvek doplatku. V takomto prípade sa nepeňažné plnenia (teda hodnoty bytov) ocenia cenami bežne používanými v mieste a v čase plnenia (zámeny). Ak hodnota trojizbového bytu je 105 000 eur a hodnota jednoizbového bytu je 90 000 eur, potom nepeňažný príjem zo zámeny má len FO A vo výške 15 000 eur (105 000 - 90 000). Suma 15 000 eur je hodnota, ktorú FO A zámenou získa. Táto suma 15 000 eur je čiastkovým základom dane. Nie je podstatné, za akú cenu FO A pôvodne obstarala jednoizbový byt. Na druhej strane FO B nepeňažný príjem zo zámeny nedosiahla, a to bez ohľadu na skutočnosť, že trojizbový byt pôvodne obstarala za 80 000 eur.
Iná situácia vznikne, pokiaľ sa pri zámene uvedených bytov dohodne finančný doplatok.
Príklad č. 3: Daňovník A vlastní jednoizbový byt, ktorý nadobudol kúpou v roku 2022 za kúpnu cenu vo výške 100 000 eur. Daňovník B vlastní trojizbový byt nadobudnutý kúpou v roku 2023 za 200 000 eur. Tieto byty neboli zahrnuté v obchodnom majetku. Obidvaja daňovníci sa na základe zámennej zmluvy v roku 2025 dohodli, že si predmetné byty vymenia. Daňovník A sa v zámennej zmluve zaviazal odovzdať daňovníkovi B do vlastníctva jednoizbový byt a daňovník B sa zaviazal odovzdať do vlastníctva daňovníkovi A trojizbový byt. Vzhľadom na to, že daňovník A za jednoizbový byt získa trojizbový byt, v predmetnej zmluve sa okrem toho dohodli, že daňovník A je povinný doplatiť daňovníkovi B 90 000 eur. V zámennej zmluve je uvedená cena vymieňaných bytov, ktorá bola určená na základe znaleckého posudku tak, že cena jednoizbového bytu je 120 000 eur a cena trojizbového bytu predstavuje 220 000 eur.
Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažný príjem získaný zámenou. Daňovník B získal nepeňažný príjem 120 000 eur, čo je hodnota jednoizbového bytu, ktorý získal zámenou a okrem tohto nepeňažného príjmu získal aj peňažný príjem 90 000 eur, čo je doplatok, ktorý na základe zámennej zmluvy zaplatil daňovník A, t.j. Príjem (peňažný aj nepeňažný), ktorý daňovníci dosiahli na základe zámennej zmluvy, sa považuje za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
V prípade zámeny nehnuteľností, ktoré neboli zahrnuté v obchodnom majetku a zároveň nie je splnená podmienka oslobodenia (päťročné obdobie vlastníctva), pri zámene jednej nehnuteľnosti za druhú vlastne dochádza k prevodu vlastníctva. Teda takýto peňažný alebo nepeňažný príjem získaný zámenou sa považuje za tzv. ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Rovnako ako pri predaji, aj pri zámene je možné uplatniť výdavky vymedzené paragrafom 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov, t. j. finančné prostriedky, ktoré boli použité napríklad na technické zhodnotenie, údržbu a opravu nehnuteľnosti.
Zámene pozemkov a špecifické prípady
Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov a Nariadenie vlády Slovenskej republiky č. 238/2010 Z. z. upravujú aj možnosť uzatvárania zámenných zmlúv na zámenu pozemkov vo vlastníctve štátu a v správe Slovenského pozemkového fondu (SPF) na účely usporiadania vlastníctva k pozemkom a utvárania vhodných pozemkovoprávnych pomerov na hospodárenie na pôde.
Podľa týchto predpisov musia byť pozemky porovnateľné a musia byť splnené určité podmienky. SPF môže od žiadateľa vyžiadať rôzne doklady, ako napríklad geometrický plán či znalecký posudok, ale tieto sa neodporúča dokladať pri predkladaní prvotnej žiadosti, aby žiadateľ vopred nevynaložil náklady na podklady, pričom ešte nie je jednoznačné, že k zámene pozemku dôjde.
Príklad č. 4: Fyzická osoba A (nepodnikateľ) zamenil ornú pôdu, ktorú má vo vlastníctve viac ako 5 rokov, za ornú pôdu, a to s fyzickou osobou B (nepodnikateľ), ktorá ornú pôdu vlastní tiež viac ako 5 rokov. Fyzická osoba A následne po 2 rokoch takto zamenenú ornú pôdu predá.
V tomto prípade, ak fyzická osoba A dosiahla príjem z predaja „zamenenej“ ornej pôdy do piatich rokov od jej nadobudnutia, podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov nie je splnená podmienka oslobodenia - päťročná lehota vlastníctva. Príjem dosiahnutý z takéhoto predaja ornej pôdy, ktorá bola nadobudnutá zámenou, sa považuje za príjem z predaja nehnuteľnosti podľa § 8 ods.1 písm. Podľa § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov pri takto dosiahnutom príjme z predaja nehnuteľnosti získanej zámenou je možné uplatniť ako výdavok cenu nehnuteľnosti zistenú v čase nadobudnutia (t.j. zámeny). V uvedenom prípade sa vychádza z hodnoty nehnuteľnosti (ornej pôdy) v čase nadobudnutia zistenej podľa znaleckého posudku uvedeného v zámennej zmluve.
Ak by však uvedená fyzická osoba A dosiahla príjem z predaja ornej pôdy, získanej zámenou, a to po piatich rokoch od jej nadobudnutia do vlastníctva (zámenou), v takomto prípade podľa § 9 ods. 1 písm. a) ZDP je príjem z predaja oslobodený od dane.
Realizácia výmeny nehnuteľností: Praktické kroky
Výmena bývania je veľká operácia, ale nemusí byť stresujúca. Chcete vymeniť byt za dom (alebo naopak) a bojíte sa, že ostanete “medzi dvoma stoličkami”? Neriskujte to sami. Ak si chcete s niekým vymeniť nehnuteľnosť, postupovať budete podobne ako pri samostatnej kúpe a predaji. Pri väčšine výmen je aj doplatok.
Nehnuteľnosti spravidla nemajú rovnakú hodnotu, napríklad jeden zo zamieňaných bytov je väčší výmerou, je v lepšej lokalite, má nižší vek, prípadne byt má lepší technický stav, je po rekonštrukcii a podobne. Aby ste mohli efektívne a spravodlivo stanoviť doplatok, je vhodné najprv stanoviť trhovú hodnotu oboch bytov. Podľa odborníkov je postup pri zámene nehnuteľností rovnaký ako pri kúpe, sú to dve kúpno-predajné zmluvy spojené do jednej. V nej sa stanoví, že prepis vlastníctva jednej nehnuteľnosti nie je možné urobiť bez prevodu vlastníctva druhej.
Advokát Milan Ficek hovorí, že zmluvné strany by si mali dohodnúť predovšetkým dátum, kedy si vymenia byty, teda kedy sa reálne presťahujú. Tiež by si mali presne stanoviť výšku doplatku, termín jeho splatnosti a spôsob platby.
Proces zámeny nehnuteľností:
- Určenie trhovej ceny: Najprv sa presne určí trhová cena vašej nehnuteľnosti. Musíte vedieť, koľko peňazí reálne budete mať.
- Predaj vašej nehnuteľnosti: Začnite predávať váš byt. Keď nájdete kupca, do Rezervačnej zmluvy dajte ochrannú klauzulu: “Predaj sa uskutoční, len ak predávajúci (vy) do 2 mesiacov nájde a zarezervuje novú nehnuteľnosť.” Týmto ste chránení.
- Finančné vyrovnanie: Peniaze z predaja vášho bytu išli priamo na úhradu kúpnej ceny domu (cez notársku úschovu).
- Spísanie zámennej zmluvy: Všetky podmienky zámeny sa spíšu do zámennej zmluvy.
- Výmena a prepis: Po podpise zámennej zmluvy prebehne výmena a odovzdanie nehnuteľností. Ak je súčasťou výmeny doplatok ceny, podľa dohody sa uhradí rozdielová suma. Po odovzdaní nehnuteľností obe strany zájdu na kataster a požiadajú o prepis.
- Ohlásenie dodávateľom energií: Na záver sa ohlási zmena vlastníctva nehnuteľností aj u dodávateľov energií.
Pri zámene nehnuteľností sa často stretávame s tým, že tieto operácie na seba musia nadväzovať na deň presne. Ak predáte byt skôr, ako nájdete dom, nemáte kde bývať. Taktiež sa môže stať, že nájdete vysnívaný dom, ale majiteľ domu chce peniaze do 30 dní. Vtedy existuje riziko, že podpíšete rezervačnú zmluvu na dom a zložíte zálohu a potom v panike predávate byt, tlačíte na cenu, len aby ste to stihli. Tieto riziká sa dajú minimalizovať správnym naplánovaním a využitím profesionálnych služieb.
tags: #vymena #nehnutelnosti #pozemok #za #byt