Exekučné záložné právo na spoluvlastnícky podiel je právny nástroj, ktorý exekútor využíva pri vymáhaní pohľadávok voči vlastníkovi. V praxi to znamená, že podiel na nehnuteľnosti môže byť zaťažený záložným právom v prospech veriteľa v rámci exekučného konania. Tento proces začína vydaním exekučného príkazu exekútorom, ktorý následne zriaďuje záložné právo na konkrétny spoluvlastnícky podiel v katastri nehnuteľností.
Prítomnosť exekučného záložného práva na spoluvlastnícky podiel zásadne obmedzuje vlastníka. Nemôže voľne rozhodovať o prevode svojho podielu. Potenciálnych kupujúcich často odradí už samotný zápis exekučného záložného práva, nakoľko na nadobudnutý podiel prechádza aj existujúce exekučné zaťaženie. V prípade, ak dlh nie je uhradený, môže dôjsť až k dražbe predmetného podielu.
Technické a právne aspekty predaja zaťaženého podielu
Predaj podielu, na ktorom je zapísané exekučné záložné právo, nie je bežným postupom a je technicky možný, avšak predstavuje veľmi náročný proces. Vyžaduje si informovanie kupujúceho o existujúcej exekúcii, dohoda s exekútorom a často aj súhlas veriteľa. Pre hladký priebeh prevodu je nevyhnutná podpora právnika alebo špecializovanej firmy. Exekučné záložné právo na spoluvlastnícky podiel je tak zásadnou prekážkou pre štandardný predaj.
Vznik exekučného záložného práva na spoluvlastnícky podiel je spojený so zápisom do katastra nehnuteľností na základe exekučného príkazu vydaného exekútorom. Tento príkaz slúži ako exekučný titul a oprávňuje exekútora zriadiť záložné právo na podiel v nehnuteľnosti patriaci povinnému v exekučnom konaní. Zápis záložného práva má zabezpečovaciu funkciu, pričom slúži na uspokojenie pohľadávky oprávneného veriteľa v prípade, že dlžník svoj záväzok nesplní. Po zápise exekučného záložného práva na spoluvlastnícky podiel dochádza k obmedzeniu nakladania s týmto podielom. Vlastník spoluvlastníckeho podielu nemôže so svojím majetkom voľne disponovať, napríklad ho predať alebo zaťažiť bez súhlasu exekútora alebo nadobúdateľa, ktorý o tom bol oboznámený. Ak povinný svoj dlh neuhradí, môže dôjsť k predaju spoluvlastníckeho podielu v dražbe, čo môže viesť k zmene spoluvlastníckeho vzťahu.
Možnosti riešenia pre vlastníkov zaťažených podielov
Mnohí vlastníci sa v tejto situácii pýtajú: existuje spôsob, ako sa legálne a bezpečne zbaviť tohto podielu? Výkupná služba odstraňuje komplikácie spojené s exekučným záložným právom na spoluvlastnícky podiel. Pri využití výkupnej služby nie je nutné, aby vlastník riešil exekučné záložné právo na spoluvlastnícky podiel individuálne - o všetky právne kroky sa postará tím odborníkov. Výkup prostredníctvom špecializovanej spoločnosti je najvhodnejší pre vlastníkov, ktorí nemôžu alebo nechcú čakať dlhé mesiace na riešenie exekučného záložného práva na spoluvlastnícky podiel. Záujem o takýto výkup rastie najmä preto, že majiteľ podielu okamžite získava istotu vyplatenia a úplné odbremenenie od komplikovaného exekučného procesu.
Pri riešení situácie, kedy je na vašom podiele zapísané exekučné záložné právo na spoluvlastnícky podiel, dochádza v praxi často k chybám, ktoré môžu skomplikovať predaj alebo viesť k dodatočným komplikáciám. Jednou z kľúčových otázok je správne overenie stavu záložného práva na liste vlastníctva, vrátane všetkých relevantných údajov o exekúcii. Nesprávne alebo neúplné informácie môžu spôsobiť odmietnutie vkladu katastrálnym úradom či neplatnosť zmluvy. Pri každom prevode podielu je zásadné postarať sa o správny zánik exekučného záložného práva na spoluvlastnícky podiel. To nastáva najčastejšie uspokojením pohľadávky - teda splatením dlhu, na ktorý bolo záložné právo zriadené.
Osobitnou kategóriou je situácia, kedy nový nadobúdateľ podielu súhlasí s jeho prevzatím s exekučným záložným právom na spoluvlastnícky podiel. V takom prípade je nevyhnutné, aby bol plne informovaný o všetkých rizikách a aby bola táto skutočnosť riadne zaznamenaná v kúpnej zmluve.
Predaj spoluvlastníckeho podielu s exekučným záložným právom
Exekučné záložné právo na spoluvlastnícky podiel výrazne ovplyvňuje možnosti jeho predaja. Ide o právny nástroj, ktorým exekútor zabezpečuje pohľadávku veriteľa voči povinnému, a to formou zapisovania záložného práva na spoluvlastnícky podiel v katastri nehnuteľností. V praxi to znamená, že ak je na spoluvlastnícky podiel zapísané exekučné záložné právo, nový kupujúci nadobúda podiel s vedomím existujúceho záložného práva, čo znižuje jeho atraktivitu a trhovú hodnotu. Kupujúci sa vystavuje riziku následného výkonu záložného práva, teda predaja podielu v exekučnom konaní. Z právneho hľadiska sa exekučné záložné právo na spoluvlastnícky podiel zapisuje do katastra na návrh exekútora a má prednosť pred akýmikoľvek následnými právami, čo tiež znižuje ochotu potenciálnych záujemcov o kúpu.
Rýchly predaj spoluvlastníckeho podielu, ktorý je zaťažený exekučným záložným právom, je možný, no vyžaduje špecifický postup a dôkladnú úvahu. Ak je na podiel zapísané exekučné záložné právo, znamená to, že veriteľ môže z tohto podielu uspokojiť svoju pohľadávku. Jednou z možností je nájsť investora alebo fyzickú osobu, ktorá má záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu aj s exekučným zaťažením. Ďalšou možnosťou je kontaktovanie exekútora a rokovanie o urovnaní alebo dobrovoľnom predaji podielu. V niektorých prípadoch sú exekútori ochotní umožniť predaj podielu za výhodných podmienok, pokiaľ dôjde k uspokojeniu veriteľa z výťažku predaja. V prípade časového tlaku je možné osloviť špecializované spoločnosti alebo realitné kancelárie, ktoré obchodujú s problémovými nehnuteľnosťami a podielmi.
Predaj spoluvlastníckeho podielu bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov
Áno, predaj spoluvlastníckeho podielu s exekučným záložným právom je možný aj bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov. Spoluvlastník má právo so svojím podielom nakladať vrátane jeho predaja, aj keď je tento podiel zaťažený exekučným záložným právom. Podľa Občianskeho zákonníka súhlas ostatných spoluvlastníkov nie je potrebný na prevod spoluvlastníckeho podielu. Výnimkou by bola dohoda medzi spoluvlastníkmi alebo zmluvná úprava v katastri, ktorá by nakladanie s podielom obmedzovala, čo však nie je bežné.
Predaj spoluvlastníckeho podielu, na ktorý je zapísané exekučné záložné právo, je špecifický proces, ktorý si vyžaduje dôkladné dodržanie zákonných postupov a spoluprácu s dotknutými stranami. Prvým krokom pri predaji je zabezpečiť si výpis z listu vlastníctva, z ktorého bude zrejmé, že na podiele vážne viazne exekučné záložné právo. Potenciálny kupujúci by mal byť informovaný o tejto skutočnosti, keďže takýto podiel prechádza so všetkými právami a povinnosťami, vrátane záložného práva. Kúpna zmluva by mala obsahovať ustanovenie o existujúcom exekučnom záložnom práve na spoluvlastnícky podiel a spôsob jeho vysporiadania. V prípade, že sa z kúpnej ceny uhradí pohľadávka veriteľa, exekútor môže navrhnúť výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností. Aby bol predaj právoplatný, je potrebné podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností spolu s potrebnou dokumentáciou - kúpna zmluva, potvrdenie od exekútora alebo návrh na výmaz, ak bol dlh uhradený. Celý proces si vyžaduje odborné právne poradenstvo, nakoľko nesprávny postup môže viesť k neplatnosti prevodu alebo k zachovaniu právnej záťaže na nového vlastníka.
Řádění exekutorů
Zákonné predkupné právo a jeho obmedzenia
V zmysle ustanovenia § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. Pokiaľ jednu vec vlastní viacero osôb, pôjde vo všeobecnosti o podielových spoluvlastníkov. Každý z podielových spoluvlastníkov vlastní určitý podiel na veci napríklad v prípade štyroch spoluvlastníkov, môže každý z nich vlastniť ¼ z celku. Ide o ideálny podiel, pričom nie je možné určiť, ktorú časť veci vlastní ktorý spoluvlastník. K takto určenému podielu má každý z nich dispozičné právo, čo znamená, že každý z nich môže svoj spoluvlastnícky podiel zaťažiť napr. záložným právom, môže si ustanoviť závetného dediča, prípadne svoj spoluvlastnícky podiel predať. Predaj spoluvlastníckeho podielu je však obmedzený zákonným predkupným právom. Jednoducho povedané, spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom tzv. ponukou na odkúpenie podielu. „K prijatiu ponuky na odpredaj spoluvlastníckeho podielu dochádza vyplatením tohto podielu oprávnenou osobou v zákonnej 2-mesačnej lehote, samotné vyhlásenie o prijatí ponuky bez vyplatenia podielu v tejto lehote nemožno považovať na účinné prijatie ponuky.“ (I. Fekete: Občiansky zákonník-komentár).
V prípade existencie viacerých spoluvlastníkov vzniká v praxi otázka, kto bude oprávnený odkúpiť spoluvlastnícky podiel v prípade, ak by všetci spoluvlastníci mali reálny záujem na jeho odkúpení. Nie je pritom dôležité, aký veľký je podiel jednotlivých spoluvlastníkov. Iba v prípade, ak by spoluvlastníci nemali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, môže ho spoluvlastník predať 3. osobe. Upozorňujeme, kupujúcemu (3. osobe) nemôže byť spoluvlastnícky podiel prenechaný za nižšiu sumu resp. za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke na odkúpenie podielu pre ostatných spoluvlastníkov. Dôvodom takejto právnej úpravy je fakt, že pokiaľ by mal jeden zo spoluvlastníkov reálny záujem na predaji veci 3. Z uvedeného pravidla však existujú aj výnimky. Výnimkou, kedy sa zákonné predkupné právo neuplatní je prípad, ak ide o prevod blízkej osobe, t.j. Pokiaľ by spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel opomenul svoju povinnosť, ostatní spoluvlastníci môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, ktorou sa podiel prevádzal. domáhať sa vyslovenia relatívnej neplatnosti právneho úkonu medzi spoluvlastníkom, zaviazanou osobou a nadobúdateľom, ak si nesplní nadobúdateľ túto povinnosť dobrovoľne.
Právna teória i prax rozoznáva vo všeobecnosti 3 rozdielne (a navzájom sa vylučujúce) nároky, ktoré si môže oprávnený spoluvlastník uplatniť v prípade, že jeho predkupné právo bolo porušené (typicky pôjde o situáciu, keď predávajúci spoluvlastník predá svoj podiel tretej osobe bez toho, aby najskôr učinil ponuku ostatným spoluvlastníkom). Jedným z týchto nárokov, ktorý sa analogicky odvodzuje z § 603 ods. 3 OZ, je právo osoby oprávnenej z predkupného práva domáhať sa priamo od nadobúdateľa, aby jej spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu, a to za rovnakých podmienok, za akých ich kúpil od osoby povinnej. Za týmto účelom musí oprávnený spoluvlastník adresovať navrhovateľovi konkrétnu výzvu (tzv. predžalobná výzva) - žiadosť o ponúknutie spoluvlastníckeho podielu na kúpu. Forma ani náležitosti tejto výzvy nie sú špeciálne upravené v žiadnom právnom predpise. Kvôli zachovaniu právnej istoty a posilneniu dôkaznej situácie v prípadnom súdnom spore sa však odporúča vyhotoviť výzvu písomne. Čo sa týka ponuky samotnej, ustanovenie § 605 OZ zakotvuje povinnú písomnú formu pre každú ponuku, ktorá sa týka nehnuteľností. Ponuka musí zároveň obsahovať všetky podmienky, za ktorých nadobúdateľ odkúpil podiel od pôvodného spoluvlastníka (predmet kúpy, kúpna cena, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena, vykonanie osobných služieb a pod.). Na prijatie ponuky nestačí len vyhlásenie oprávneného, že ponuku prijíma, ale musí zaplatiť aj kúpnu cenu. Ak ide o vyplatenie nehnuteľnosti, zákonná lehota je 2 mesiace, ak o vyplatenie hnuteľnej veci, 8 dní. Táto lehota však pôsobí len v prípade, ak sa strany nedohodli na vlastnej lehote. Súdy sa v minulosti zaoberali aj otázkou, či súčasťou výzvy na odkúpenie podielu môže byť aj konkrétny návrh zmluvy. Podľa rozhodnutia NS ČR, sp. zn. 22 Cdo 3974/2007 „výzva oprávnenej osoby podľa § 603 obč. zák. Ak si nadobúdateľ nesplní túto ponukovú povinnosť, môže sa oprávnený spoluvlastník domáhať na súde, aby bol jeho prejav vôle v tomto smere nahradený súdnym rozhodnutím (NS ČR, sp. zn. Zákonné predkupné právo nie je možné obísť. Spoluvlastníci sa však pri jeho vzniku môžu dohodnúť, že v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu niektorého z nich, nebudú uplatňovať predkupné právo. Takáto dohoda v zmysle rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 11.02.2004, sp. zn. Zákonné predkupné právo sa viaže aj na pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb. V prípade pozemku platí, že nie je možné presne určiť, ktorú časť pozemku vlastní ktorý spoluvlastník. V prípade, ak by osoba chcela previesť spoluvlastnícky podiel k pozemku, má ponukovú povinnosť voči ostatným spoluvlastníkom. V prípade, ak by niektorý zo spoluvlastníkov, prípadne viacerí z nich mali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, ako sme už spomínali v predchádzajúcom texte, majú možnosť sa dohodnúť, prípadne nadobudnúť podiely pomerne k výške už svojich existujúcich podielov. Následne musí byť spísaná kúpna zmluva (prípade iná scudzovacia zmluva) s každým spoluvlastníkom zvlášť alebo spoločná kúpna zmluva pre všetkých spoluvlastníkov. Osobitným spôsobom, ktorý by prichádzal do úvahy je vypracovanie dohody o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, aj to len v prípade, ak by všetci podieloví spoluvlastníci mali záujem na vyporiadaní. Následne by sa spoluvlastníkovi, ktorý nemá záujem na ďalšom trvaní spoluvlastníctva, vyplatila hodnota jeho podielu. Samozrejme, vo vzťahu k pozemku je možné tiež dojednať aj zmluvné predkupné právo. Predkupné právo k pozemku môže mať vo všeobecnosti: „povahu osobného práva, ako aj vecnoprávnu povahu, ktorá sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Zmluvné predkupné právo je neprevoditeľné, neprechádza na dedičov (na rozdiel od zákonného predkupného práva spoluvlastníkov) a oprávnený z tohto práva je iba ten, kto je v zmluve o jeho zriadení označený. Zánikom oprávneného subjektu zaniká aj predkupné právo. Ak však bolo predkupné právo dohodnuté ako vecné právo zapísané do katastra nehnuteľností, toto pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho a ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.“ (KRAJČO, J.: Občiansky zákonník pre prax (komentár) III., Judikatúra NS SR, NS ČR, ESD, ESĽP, Bratislava : EUROUNION, spol. s r. Osobitná právna úprava sa vzťahuje na poľnohospodárske pozemky. Pri predaji poľnohospodárskeho pozemku bol predávajúci podľa § 4 ods. 3 zákona č. 140/2014 Z. z. Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť. Ak Národná rada Slovenskej republiky neuvedie tieto ustanovenia do súladu s Ústavou Slovenskej republiky, stratia po šiestich mesiacoch od vyhlásenia nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky aj svoju platnosť. Aktuálne znenie zákona č. 140/2014 Z. z. Ďalším príkladom predkupného práva k nehnuteľnosti vznikajúceho na základe zákona je predkupné právo nájomcu. Podľa § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.“ V tejto súvislosti upozorňujeme, že (ako vyplýva aj z citovaného ustanovenia) zákonné predkupné právo nájomcu sa nevzťahuje na všetky prípady, kedy dochádza k prevodu bytu, ktorý je predmetom nájmu, ale iba na prípady, kedy na strane predávajúceho vystupuje vlastník bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza. Osobitný druh predkupného práva je upravený v ustanovení § 489 a nasl. zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Obchodný zákonník“) pod názvom „zmluva o kúpe prenajatej veci“. „Zmluvou o kúpe prenajatej veci si strany dojednajú v nájomnej zmluve alebo po jej uzavretí, že nájomca je oprávnený kúpiť prenajatú vec alebo prenajatý súbor vecí počas platnosti nájomnej zmluvy alebo po jej zániku. Zmluva o kúpe prenajatej veci vyžaduje písomnú formu. Ak sa teda vlastník nehnuteľnosti viazaný predkupným právom rozhodne nehnuteľnosť predať, je povinný ponúknuť ju oprávnenému z predkupného práva. Ponuku uskutoční ohlásením všetkým podmienok predaja. Pri nehnuteľnostiach zákon pre ponuku predpisuje písomnú formu. Oprávnený z predkupného práva si svoje predkupné právo uplatní tak, že prijme oznámené podmienky predaja a včas vyplatí kúpnu cenu. Dobu, do ktorej je v prípade uplatnenia predkupného práva potrebné vyplatiť kúpnu cenu je možné dojednať. Ak doba dokedy sa má predaj uskutočniť nie je dohodnutá, je oprávnená osoba povinná nehnuteľnosť vyplatiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky. V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1 Cdo 102/2005 z 25. O predmetný rozsudok sa opiera aj rozsudok Krajského súdu v Trnave č. k. 11 Co 108/2011-96 z 21. marca 2012, ktorý zdôvodnil svoj názor nasledovne: “Právnu podstatu predkupného práva je možné vymedziť ako právny vzťah, v ktorom jeden individuálne určený subjekt (oprávnená osoba - spoluvlastník) má právo kúpiť (vykúpiť) vec od druhého individuálne určeného spoluvlastníka, t. j. od konkrétnej povinnej osoby, ako prvý za predpokladu, že tento druhý spoluvlastník chce svoj spoluvlastnícky podiel previesť. Ide teda o vzťah, v ktorom právu oprávnenej osoby zodpovedá povinnosť zodpovednej osoby ponúknuť vec tejto oprávnenej osobe ako prvej ku kúpe (tzv. predkupné právo). Z uvedeného vyplýva, že hoci so svojím spoluvlastníckym podielom môže každý spoluvlastník nakladať obdobne ako vlastník so svojou vecou, jeho zmluvná voľnosť je obmedzená zo zákona predkupným právom ostatných spoluvlastníkov. Predkupné právo sa vzťahuje na prevod spoluvlastníckeho podielu, nie na jeho prechod. Slovenská odborná literatúra (Fekete, I.: Občiansky zákonník 1. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011) zas uvádza: “Ustanovenie § 140 OZ, ktoré upravuje nakladanie spoluvlastníka so svojím podielom na veci, je treba v súvislosti s ustanovením § 602 ods. Rozdielny právny názor v porovnaní so slovenskými súdmi zastávajú rozhodnutia českých súdov, ktoré dávajú ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka do súvislosti s ustanovením § 602 ods. Podľa Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 2408/2007 z 20. októbra 2008 “z gramatického, systematického i logického výkladu vyplýva záver, že predkupné právo náleží spoluvlastníkovi iba v prípade predaja podielu. Zákonnú definíciu predkupného práva obsahuje § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z ktorého jasne vyplýva, že predkupné právo sa uplatní, ak kupujúci chcel vec predať (nie darovať). To vyplýva už zo samotného pojmu „predkupné právo“. Tento pojem nemožno gramaticky vyložiť inak ako právo vec kúpiť skôr, ako niekto iný. Predkupné právo je podrobnejšie upravené ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve (§ 602 a nasl. Občianskeho zákonníka), a táto úprava sa použije aj v prípade predkupného práva spoluvlastníka. Pokiaľ by zákonodarca predpokladal, že právo nadobudnúť prednostne vec by sa týkalo aj iných prípadov ako kúpnej (prípadne zámennej) zmluvy, pomenoval by toto právo inak a zaradil by jeho úpravu do tej časti Občianskeho zákonníka, ktorá upravuje všeobecné inštitúty záväzkového práva. S rozhodnutím Najvyššieho súdu Českej republiky sa stotožnil aj Ústavný súd Českej republiky v uznesení sp. zn. III. ÚS 3688/10 z 27. Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom Uznesení ÚS 186/2012-11 zo dňa 21.06.2012 zaujal stanovisko k uvedeným rozhodnutiam českých súdov, keď uvádza: “Českými súdmi zastávaný výklad, ktorý prevod spoluvlastníckeho podielu darovaním vyníma zo skutkovej podstaty § 140 Občianskeho zákonníka, dáva veľmi široký priestor na obchádzanie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pomocou simulovaných darovacích zmlúv. Ďalšou argumentačnou slabinou tejto judikatúry sa javí ustanovenie § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého také právo (predkupné právo) možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci, než predajom.
Spoluvlastníctvo a jeho špecifiká
Spoluvlastníctvo, stav, kedy je jedna vec vo vlastníctve viacerých osôb, je bežnou súčasťou nášho právneho poriadku. Subjektmi podielového spoluvlastníctva môžu byť fyzické osoby, právnické osoby a štát, a to aj v rôznych kombináciách. Charakteristickým znakom spoluvlastníckeho vzťahu je vyjadrenie vzťahu medzi jednotlivými vlastníkmi prostredníctvom podielu na veci, ktorý nie je reálnou časťou, ale ideálnym podielom na celku.
Pri vzniku spoluvlastníckeho práva je nevyhnutné, aby bolo zrejmé, že vlastnícky podiel nadobúda viac subjektov. Ak podiel nie je presne vyjadrený, platí zákonná domnienka o rovnosti všetkých podielov. Tieto podiely môžu byť určené dedením, rozhodnutím súdu, zmluvou alebo inými spôsobmi. Zmluva o prevode spoluvlastníckeho podielu ideálnej časti, ak sa týka nehnuteľnosti, musí mať písomnú formu a musí byť vkladaná do katastra nehnuteľností.
Každý spoluvlastník má právo vec užívať, držať, disponovať s ňou a brať z nej plody a úžitky. Zároveň má právo na ochranu svojho vlastníckeho práva proti ostatným spoluvlastníkom aj voči tretím osobám. To zahŕňa právo podať žalobu o určenie spoluvlastníckeho podielu, zdržovaciu žalobu, žalobu o odstránenie zásahu do užívania veci, žalobu o vydanie úžitkov z veci a žalobu o odstránenie trvajúcich následkov zásahu. Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na spôsobe užívania veci, spoluvlastník má právo žiadať náhradu škody, ktorá mu z toho vznikla.
Rozhodovanie o spoločnej veci a zmeny na veci
Spoluvlastníci rozhodujú o právach a povinnostiach pri hospodárení so spoločnou vecou na základe väčšinového princípu, ktorý sa počíta podľa veľkosti podielov. Hospodárením sa rozumie užívanie, údržba, oprava, úprava, zmena alebo odstránenie veci. O týchto záležitostiach sa musia spoluvlastníci dohodnúť. Ak pri rozhodovaní o zmene veci nastane nezhoda a nedosiahne sa väčšina, alebo rovnosť hlasov, rozhodne o tom súd. Menšinový spoluvlastník sa musí podriadiť väčšine, a nemôže sa domáhať právnej ochrany na súde, ak nesúhlasí s hospodárením so spoločnou vecou.
Podstatná zmena na veci, ako napríklad zmena podstaty alebo funkcie spoločnej veci, ktorá nie je výsledkom opravy a údržby (napríklad prestavba alebo prístavba domu), si vyžaduje individuálne posúdenie podľa konkrétnych okolností. Na takúto zmenu sa musia podieloví spoluvlastníci dohodnúť, pričom nesúhlas spoluvlastníka nemožno nahradiť rozhodnutím súdu.
Solidarita voči tretím osobám
Vo vzťahu k tretím osobám majú spoluvlastníci postavenie solidárnych veriteľov a dlžníkov, čo znamená, že sú oprávnení spoločne a nerozdielne. Každý zo spoluvlastníkov má právo požadovať od tretích osôb celé plnenie, ktoré sa týka spoločnej veci, pričom dlžník sa týmto splnením zbaví svojho záväzku voči všetkým ostatným spoluvlastníkom. Naopak, solidárna zodpovednosť spoluvlastníkov znamená, že poškodený môže požadovať celú náhradu plnenia od jedného spoluvlastníka.
Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva
Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Dohoda musí zohľadňovať všetky práva a povinnosti a obsahovať ustanovenia o spôsobe zrušenia spoluvlastníctva a vyporiadaní vzájomných záväzkov. Ak je predmetom dohody nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonom stanovené náležitosti, musí byť písomná a vkladaná na kataster nehnuteľností. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú na spôsobe zrušenia a vyporiadania spoluvlastníckeho práva, rozhodne o tom na návrh ktoréhokoľvek z nich súd. Pri rozhodovaní súd prihliadne na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Súd môže rozhodnúť o rozdelení veci, prikázaní veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu, alebo o predaji veci a rozdelení výťažku medzi spoluvlastníkov. Súd nemôže prikázať vec spoluvlastníkovi proti jeho vôli. Zákon nemôže nútiť spoluvlastníkov, aby zostali v spoluvlastníckom vzťahu.
Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.
Záložné právo: Zabezpečenie pohľadávky
Záložno-právny vzťah má svoje podstatné náležitosti a vlastnosti, ktoré ho odlišujú od iných právnych vzťahov. Záložné právo slúži ako záruka za dlh a obsahuje povinnosť uspokojiť pohľadávku veriteľa. Subjektmi záložno-právneho vzťahu sú veriteľ (záložný veriteľ), dlžník (záložný dlžník) a záložca (záložný dlžník). Osoba dlžníka a záložcu môžu byť totožné, ale nemusia byť. Zriadiť záložné právo na svoj majetok môže ktokoľvek, ak má spôsobilosť platne prevádzať takéto majetkové hodnoty.
Predmetom záložného práva môže byť všetko, čo môže byť predmetom občianskoprávnych vzťahov, ak tomu nebráni zákon. Predmetom záložného práva tak môže byť hoci aj spoluvlastnícky podiel. Isté obmedzenia tu však vyplývajú z ust. § 25 zákona 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
Exekučné záložné právo sa v prípade nehnuteľností zapísaných v katastri nehnuteľností zriadi len na návrh oprávneného, a to zexekvovaním nehnuteľnosti zápisom zriadenia exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností, pričom sa v katastri nehnuteľností zapíše, že nehnuteľnosť sa zexekvováva pre vymáhanú pohľadávku. Pred zriadením exekučného záložného práva musí byť riadne preukázané, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného, vo vašom prípade dotknutého spoluvlastníka. Keďže údajne na jeho spoluvlastníckom podiele viazne viacero exekučných záložných práv, pre ich poradie je rozhodujúci čas, keď došiel exekútorovi návrh na zriadenie exekučného záložného práva. Ak došlo niekoľko návrhov zároveň, majú záložné práva rovnaké poradie. Keďže v danej veci je zriadené aj zmluvné záložné právo, poradie exekučného záložného práva sa riadi poradím tohto zmluvného záložného práva. Tak ustanovuje § 171 Exekučného poriadku.
Právne riešenie v prípade exekúcie
Ak oprávnený/í budú súhlasiť s predajom nehnuteľnosti, ten sa uskutoční dražbou, o ktorej ako spoluvlastníci musíte byť zo strany exekútora upovedomení. V zmysle § 166 Exekučného poriadku sa na exekúciu predajom spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí a nehnuteľností. O vykonaní exekúcie upovedomí exekútor ostatných spoluvlastníkov. Vaša manželka spolu s ďalšími spoluvlastníkmi môžu zabrániť predaju nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve, ak najneskôr do začiatku dražby zložia u exekútora v hotovosti, prípadne šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť (viď Rozsudok NS SR z 30.11.2004, spis. zn. M Cdo 47/03). Táto suma je určená znaleckým posudkom, ktorý je povinný exekútor zaobstarať a ktorý musí obsahovať všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti. Ak by niektorý zo spoluvlastníkov zložil túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu. Ak by uvedenú sumu zložilo viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov. Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu v dražbe udelením príklepu podlieha ešte schváleniu súdom. V prípade, že disponujete sumou rovnajúcou sa sume pripadajúcej na spoluvlastnícky podiel postihnutý záložným právom, nepochybne postupujte vo vyššie uvedených intenciách.