Jeden z kľúčových problémov pre osamostatnenie mladých na Slovensku je dostupnosť bývania. Kvantita a kvalita bývania pre mladých sú dlhodobo témou diskusií, pričom sa odrážajú v neskoršom veku osamostatňovania sa v porovnaní s inými európskymi krajinami. Kultúra vlastnenia nehnuteľnosti, ktorá je aj pozostatkom podmienok na realitnom trhu z čias socializmu, spolu s extrémne nízkym počtom nájomných bytov vytvára komplikované podmienky pre mladých. Slovenským špecifikom je podľa odborníka práve absencia nájomného bývania. Na Slovensku žije až 93 percent ľudí vo vlastnej nehnuteľnosti, z toho asi dve tretiny sú nezaťažené hypotékou. Veľkosť trhu s nájomným bývaním je tak výrazne menšia než v iných západných krajinách. Vysoké zastúpenie vlastníckeho bývania pozorujeme najmä v postkomunistických krajinách, čo môžeme pripísať pozostatku minulého režimu, kedy sa byty dostávali či mohli byť výhodne odkúpené.
Vek osamostatnenia a európske porovnanie
Vyšší priemerný vek osamostatnenia mladých má spomedzi krajín EÚ s úrovňou nad 31 rokov len Chorvátsko. V tesnom závese za Slovenskom sa nachádza Španielsko a Taliansko. Na opačnej strane rebríčka sa nachádzajú severské krajiny, Fínsko a Dánsko, s vekom okolo 21 až 22 rokov. Zaujímavosťou podľa odborníka je, že takmer vo všetkých krajinách odchádzajú z domu neskôr muži než ženy. Priemerný vek v EÚ pre odchod chlapcov je 27 rokov, zatiaľ čo pri dievčatách je to 25 rokov. Niet sa čomu čudovať. Osamostatniť sa je pre mnohých mladých čistá utópia. Vysoké nájomné za byty, premrštené ceny nehnuteľností a veľká fluktuácia na trhu práce celú situáciu iba komplikujú.
Vlastníctvo vs. Nájom: Slovenská mentalita a realita
Potreba nehnuteľnosť vlastniť stále prevláda. Ľudia vychádzajú z myšlienky, že ak majú platiť peniaze za nájom, môžu ich rovno posielať banke za hypotéku. Táto možnosť je populárna hlavne v západných krajinách. Dôvody sú rôzne. Ľudia buď nechcú byť viazaní na jedno miesto, alebo častejšie striedajú miesto práce, prípadne sú ceny nehnuteľností nedostupné. V našich končinách prevláda túžba po vlastnom bývaní, často ako symbol stability a úspechu. Pre bývanie v podnájme sa v našich končinách najčastejšie rozhodujú mladí ľudia, ktorí ešte nemajú rodiny a náklady na bývanie môžu zdieľať medzi sebou. Tým sa rozložia náklady na prijateľnejšie sumy. Ide však skôr o krátkodobé riešenie, ktoré neposkytuje rovnakú mieru istoty a možnosti dlhodobého plánovania ako vlastné bývanie.
Prekážky pri kúpe nehnuteľnosti
Najväčšou prekážkou pri kúpe nehnuteľnosti v dnešnej dobe je maximálna možná účasť banky pri financovaní kúpy, ktorá je v súčasnosti na úrovni 80% z hodnoty nehnuteľnosti. Zvyšné financie musia kupujúci zohnať iným spôsobom. Tieto obmedzenia nariadila Národná banka Slovenska po tom, čo zadlžovanie domácností začalo v posledných rokoch dramaticky narastať. Tento nárast bol väčšinou spôsobený práve financovaním kúpy nehnuteľností cez hypotéky. Príčinou boli nízke úrokové sadzby a zlepšujúca sa ekonomická situácia. Mnoho ľudí nakupovalo nehnuteľnosti aj za účelom investície s plánom nehnuteľnosť ďalej prenajímať.
Mladí ľudia sú z pohľadu banky rizikovou skupinou žiadateľov o úver. Často totiž nemajú dostatočnú pracovnú históriu, na základe ktorej by sa dala jednoducho vypočítať maximálna možná výška úveru. Nehovoriac o tom, že mladí veľakrát nemajú vybudované zručnosti, ako správne narábať s peniazmi. Keď ste mladý človek na začiatku svojej pracovnej kariéry, možno nemáte tak veľký mesačný príjem, aby vám banka vedela poskytnúť hypotéku v dostatočnej výške. To znamená, že značnú časť ceny nehnuteľnosti budete musieť financovať z vlastných zdrojov. V praxi však zvyčajne ide o desiatky tisíc eur, ktoré len málokto má dostupné v hotovosti. Pri výpočte mesačnej splátky hypotéky treba myslieť na to, že kvôli rastúcim úrokovým sadzbám môže v budúcnosti poskočiť aj o niekoľko desiatok alebo stoviek eur.
7 tipov Davea Ramseyho pre kupujúcich prvého domu
Alternatívne možnosti bývania
Poslednou možnosťou je výstavba vlastného domu. Túto voľbu si vyberajú najmä mladé rodiny, ktoré majú možnosť dostať sa za rozumné peniaze k stavebnému pozemku, prípadne pozemok zdedili, alebo dostali od rodiny. Samotná výstavba potom záleží od vkusu a možností mladých. Riešením môžu byť napríklad montované domy na kľúč. Niektorí mladí však majú predsa len predsudky voči drevodomom a uprednostňujú radšej domy z klasických materiálov ako je pálená tehla alebo pórobetón. Často sú dôvodom hlavne obavy týkajúce sa malej životnosti montovaných domov, ktoré vychádzajú ešte z histórie.
Existujú aj inovatívne prístupy k bývaniu. Predstavte si, že máte vyhliadnutú dokonalú nehnuteľnosť, ktorú chcete kúpiť, no nemáte dostatok vlastných prostriedkov. Postup je jednoduchý. Kontaktujete špecializovanú firmu, dohodnete si podmienky a ona ju kúpi pre vás. Následne vám ju bude prenajímať, takže sa do nej môžete ihneď nasťahovať. V priebehu niekoľkých rokov si došetríte potrebné peniaze a možno dôjde k poklesu úrokových sadzieb, takže hypotéky budú opäť výhodné a dostupné. Teda, svoj dom či byt snov získate ihneď a nemusíte sa obávať, že vám ho niekto „vyfúkne“ a v budúcnosti už podobne výhodnú ponuku nezískate.
Štátna podpora a legislatívne nástroje
Minulý rok potešila mnohých mladých možnosť žiadať o mladomanželskú pôžičku od Štátneho fondu rozvoja bývania. Nanešťastie jej podmienky nie sú práve šťastne nastavené. Požiadať o pôžičku môžu mladomanželia do veku 35 rokov, ktorí uzavreli manželstvo najviac 36 mesiacov pred podaním žiadosti. Zároveň je možné žiadať pôžičku vo výške maximálne 75 tisíc eur na dom alebo byt, od ktorého kolaudácie neuplynulo viac než 3 roky. Úver sa poskytuje len vo výške 75% obstarávacej ceny.
V predvolebnom období parlamentných volieb sa pomerne často skloňovala výstavba nájomných bytov. Okolo tejto myšlienky vznikli viaceré otázky a pochybnosti. Výstavba nájomných bytov pre mladých a sociálne slabších bola v menšej miere realizovaná už v uplynulých rokoch vo viacerých obciach. Výhodou tejto formy bývania je o 20 - 40% nižšie nájomné, než je tomu v prípade podnájmu u súkromníka. Rozšírenie množstva nájomných bytov by malo tiež za následok zníženie dopytu na realitnom trhu.
Štát podporuje poskytovanie hypoték pre mladých plnoletých poberateľov do 35 rokov na účely nadobudnutia nehnuteľnosti (dom alebo byt) alebo jej časti, výstavby nehnuteľnosti alebo zmeny dokončenej stavby. Podpora spočíva v daňovom bonuse na zaplatené úroky. V minulosti podpora spočívala vo forme štátneho príspevku pre mladých poberateľov hypotekárneho úveru, tzn. bonifikácie úrokovej sadzby hypotéky. Keďže ide o formu daňového bonusu, podmienkou je, aby poberateľ pracoval a odvádzal štátu dane. Príjem poberateľa hypotéky musí byť nižší ako určitý násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. V prípade manželov ide o vyšší koeficient. V prípade spoludlžníkov má nárok na daňový bonus iba jeden z nich. Daňový bonus na zaplatené úroky je vo výške 50 % zo zaplatených úrokov maximálne zo sumy určitej hodnoty v príslušnom zdaňovacom období na jednu tuzemskú nehnuteľnosť, najviac určitá suma ročne po dobu piatich po sebe idúcich rokov. Táto nehnuteľnosť sa nesmie prenajímať.
Príklady a iniciatívy na lokálnej úrovni
Riešiť nepriaznivú situáciu ohľadom bývania pre mladých ľudí chce najnovšie aj Nitra. „Nájomné bývanie pre mladých a mladé rodiny je o krok bližšie k realite. Pribudnúť má spolu 220 bytov v jednom projekte, ide tak o vôbec najväčší prírastok nájomných bytových jednotiek v histórii mesta. Primátor konštatuje, že Nitra takýchto bytov potrebuje omnoho viac. Stavba na Tehelnej pozostáva z 220 bytových jednotiek, najmä dvojizbových, k dispozícii budú aj jedno a trojizbové. Priemerná podlahová plocha bytov je 51,6m2. Sústreďujú sa vo ôsmich štvorpodlažných domoch s ustúpeným piatym podlažím. Súčasťou projektu je aj technická infraštruktúra, všetky inžinierske siete, komunikácie, vrátane verejného osvetlenia, parkovacích odstavných plôch a sadových úprav.
Niekoľko stoviek nájomných bytov by už tento rok malo vzniknúť aj v Malackách. Je presvedčený, že výstavba niekoľkých stoviek nájomných bytov nielen zvýši možnosti výberu, ale prispeje aj k „znormalizovaniu“ situácie na trhu s prenájomom nehnuteľnosti. Potrebu nájomných bytov si dobre uvedomuje aj mesto Bratislava. „Situácia na trhu vôbec nie je ružová. To sa týka nájomných bytov všeobecne. Ceny sa v najexponovanejších mestských častiach pohybujú od 520 až po 730 eur. Podľa Štasselovej je však problém aj nedostatočná komerčná výstavba. „V súčasnosti je, žiaľ, nájomné bývanie v Bratislave mimoriadne zanedbané a nové nájomné byty potrebujeme nielen pre nájomcov z reštituovaných bytov, ale napríklad aj pre dôležité povolania, ktoré v meste potrebujeme, či pre ľudí a rodiny, ktorí sa prechodne dostali do ťažkej životnej situácie.
Stavebné sporenie a iné produkty
Stavebné sporenie je účelový, štátom podporovaný produkt stavebných sporiteľní, ktorého cieľom je získať prostriedky na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu bývania. Pri stavebnom sporení sa sporí aspoň 6 rokov, pričom po splnení podmienok Vám štát poskytne štátnu prémiu. Štátna prémia je príspevok nepodliehajúci dani z príjmov, plynúci zo štátneho rozpočtu SR. Vypláca sa každoročne stavebnému sporiteľovi na jednu zmluvu o stavebnom sporení po splnení zákonom stanovených podmienok, resp. ak sporiteľ nedodrží stanovené podmienky, nárok na štátnu prémiu mu zaniká. Jednou z podmienok je, že mesačný príjem sporiteľa nesmie byť vyšší ako určitý násobok priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. Ak chce stavebný sporiteľ získať štátnu prémiu v plnej výške, musí v príslušnom roku vložiť finančné prostriedky vo výške 1000 eur, čiže 83,33 eur mesačne. Tieto finančné prostriedky môže sporiteľ vkladať priebežne, ale napr. aj jednorazovo v priebehu kalendárneho roka. Nasporené peniaze spolu s úrokom a štátnou prémiou môžete použiť na financovanie vášho bývania.
Hypotéka pre mladých a jej špecifiká
Hypotéka je jeden z najvážnejších záväzkov pre mladých ľudí. Podmienky na jej získanie sú každý rok prísnejšie a náročnejšie. Mladí manželia Michal a Eva z Bratislavy riešia otázku bývania, tak ako tisíce ich rovesníkov. „Pracujem ako pedagóg a moja partnerka je zdravotná sestra. Ich príjmy sú pomerne nízke. „Obaja pracujeme v centre, preto uvažujeme, či sa nám vlastné bývanie oplatí. Ak zostanú v podnájme, môžu bývať bližšie k práci, no ich finančný rozpočet je kvôli vysokým cenám nájmov zaťažený na maximum. Situácia mladých manželov nie je jednoduchá. V západných krajinách by bolo jednoznačné riešenie pre ich situáciu regulované nájomné bývanie. Problém je, že na Slovensku trh s bytmi tohto typu prakticky neexistuje. Väčšina súkromných prenajímateľov využíva svoje nehnuteľnosti ako investíciu, ktorá často spláca ich vlastné úvery.
Špecializované hypotéky pre mladých s daňovým bonusom sú výhodné, ale netreba od nich čakať zázraky. Pokiaľ nechcete riskovať, že sa v mladom veku dostanete do finančných problémov, možno zvažujete, ako si kúpiť nehnuteľnosť bez hypotéky. Nehovoriac o tom, že vyzbierať niekoľko desiatok tisíc eur od rodinných príslušníkov a známych nemusí byť zrovna jednoduché.
V roku 2023 zaplatili zo sumy 100 000 eur úroky 1 200 eur. Zo sumy 50 000 eur je to polovica, teda 600 eur. Uplatniť si môže 50 % zo 600 eur = 300 eur (najviac 400 eur). Stano má nárok na daňový bonus 300 eur a môže si ho uplatniť v daňovom priznaní podanom za rok 2023.
Pozor ZMENA! Ak by Stano zarábal napr. 2 500 eur, pričom jeho manželka stále poberá rodičovskú dávku (tzn. ich spoločný príjem je v limite), platia iné pravidlá pre daňový bonus.
7 tipov Davea Ramseyho pre kupujúcich prvého domu
Budúcnosť bývania pre mladých na Slovensku
Na Slovensku ešte stále panuje situácia, že mladý človek sa jednoducho musí zadlžiť, ak chce bývať vo vlastnom. Bez zdedeného majetku je tak odkázaný na hypotéky, ktoré ľudí lákajú na nízke úrokové sadzby. Ešte v roku 2009 bola zadlženosť našich domácností druhá najnižšia v strednej a východnej Európe. O fungovaní bytovej politiky na Slovensku veľa napovedá aj štatistika Eurostatu, týkajúca sa preplnenia obydlí medzi obyvateľmi ohrozenými chudobou. V Rumunsku v preplnených obydliach žije až o 60,6 % ľudí a na Slovensku je to 54,2 %, v Bulharsku 51,1 %. Naproti tomu vo Fínsku a v Írsku v roku 2016 žilo v preľudnenej domácnosti len 1,0 % alebo menej obyvateľov. Slovensko má taktiež jeden z najvyšších počtov mladých ľudí vo veku 16 až 29 rokov, ktorí zostávajú žiť s rodičmi.
Zlepšenie situácie si vyžaduje komplexný prístup. Rozšírenie ponuky nájomných bytov, podpora výstavby cenovo dostupného bývania, ale aj vzdelávanie v oblasti finančnej gramotnosti a zodpovedného hospodárenia s financiami sú kľúčové kroky. Cieľom by malo byť vytvorenie prostredia, kde mladí ľudia na Slovensku nebudú musieť čeliť takýmto bariéram pri budovaní svojho samostatného života a rodiny.