Problematika núteného predaja majetku platiteľa dane je z hľadiska uplatňovania zákona o DPH a zákona o účtovníctve pomerne zložitá. Zákon č. 222/2004 Z. z. o DPH v znení neskorších predpisov nemá osobitné ustanovenia na úpravu núteného predaja tak, ako ho upravoval v § 46a zákon č. 289/1995 Z. z. o DPH platný do 30. 4. 2004. Pri nútenom predaji vecí povinného - platiteľa DPH, nie je súdny exekútor od 1. 5. 2004 povinný tento predaj oznamovať daňovému úradu, nie je povinný zaplatiť daň z núteného predaja a nemá povinnosť vyhotoviť faktúru za tento predaj osobe, ktorá predmetný tovar vydražila. Ak povinný neposkytne exekútorovi pri nútenom predaji potrebnú súčinnosť, resp. s exekútorom vôbec nekomunikuje, následne nevyhotoví faktúru, nepodá daňové priznanie a nezaplatí daň vzťahujúcu sa na vydražený tovar, kupujúci si nemôže odpočítať daň (nemá faktúru od platiteľa dane) a daňová povinnosť voči štátnemu rozpočtu zostane nevysporiadaná.
Legislatívny rámec a subjekty exekučného konania
Exekúcia je nútený výkon rozhodnutia, vykonáva ju exekútor, ktorý je štátom určenou a splnomocnenou osobou na vykonávanie núteného výkonu súdnych a iných rozhodnutí. Exekučné konanie upravuje zákon č. 233/1995 Z. z. o exekútoroch a exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov (ďalej len „Exekučný poriadok“). V rámci exekučného konania vystupujú v zásade tri subjekty - povinný (dlžník), oprávnený (veriteľ) a súdny exekútor. Spôsoby vykonania exekúcie na vymoženie peňažných plnení v súlade s § 63 ods. 1 Exekučného poriadku sú rôzne, okrem iných k nim patrí vykonanie exekúcie predajom hnuteľných vecí, predajom nehnuteľnosti, príp. prikázaním pohľadávky z účtu vedeného v banke, daňový exekučný príkaz na daňovú exekúciu predajom hnuteľných vecí a súčasne aj príkaz na daňovú exekúciu predajom nehnuteľnosti. Zákon č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v z. n. p. upravuje účtovanie skutočností. Pre účtovanie je potom dôležité správne identifikovať skutočnosti, účtovné prípady, ktoré nastali.
Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri dražbe
Podľa § 8 ods. 2 zákona o DPH dodaním tovaru je aj prevod vlastníckeho práva k hmotnému majetku za náhradu alebo protihodnotu na základe rozhodnutia vydaného štátnym orgánom alebo na základe zákona. Daňová povinnosť pri nútenom predaji tovaru vzniká povinnému podľa § 19 ods. 1 dňom dodania tovaru. Dňom dodania tovaru je deň, keď kupujúci nadobudne právo nakladať s tovarom ako vlastník. Pri prevode alebo prechode nehnuteľnosti je dňom dodania deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak je tento deň skorší ako deň zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Daňová povinnosť vzniká predávajúcemu, ktorým je vlastník tovaru až do udelenia príklepu, resp. právoplatnosti uznesenia o príklepe pri nehnuteľnostiach. Základom dane pri predaji tovaru na dražbe je vydražená cena, t. j. ktorá sa považuje za cenu vrátane dane.
V súvislosti so vznikom daňovej povinnosti povinnému vzniká problém s jej vysporiadaním voči štátnemu rozpočtu. Zákon o DPH neukladá pri nútenom predaji exekútorovi povinnosť zaplatiť daň správcovi dane, v praxi teda nastane situácia, že cena, za ktorú sa vec platiteľa vydraží, výťažok z dražby, sa použije spôsobom uvedeným v zápisnici o dražbe. Súčasťou vydraženej ceny je aj DPH.
Podľa § 71 ods. 1 je platiteľ dane, ktorého majetok sa formou dražby, resp. núteného predaja predáva, povinný do 15 dní od vzniku daňovej povinnosti vyhotoviť faktúru (pri každom dodaní tovaru v tuzemsku pre zdaniteľnú osobu a pre právnickú osobu, ktorá nie je zdaniteľnou osobou). Povinnosť vyhotoviť faktúru nemá pre nezdaniteľnú osobu. Faktúru v mene a na účet platiteľa, ktorý dodáva tovar, môže vyhotoviť aj jeho zákazník za podmienky, že medzi platiteľom a zákazníkom je uzavretá písomná dohoda o vyhotovovaní faktúr, ktorá musí obsahovať podmienky, ktoré musia byť splnené, aby dodávateľ akceptoval faktúry vyhotovené zákazníkom (§ 75 ods. 3).
(DPH) Daň z pridanej hodnoty – Vysvetlenie animácie na bielej tabuli
Riešenie problémov s vyhotovením faktúry a platením dane
V praxi nastávajú problémy jednak s vyhotovením faktúry povinným a tiež so zaplatením dane do štátneho rozpočtu. Ak povinný, platiteľ dane, nevyhotoví faktúru, platiteľ dane, ktorý na dražbe tovar kúpil, si nemôže odpočítať daň, právo na odpočítanie dane nevie preukázať faktúrou od platiteľa. Táto situácia sa dá riešiť uplatnením postupu v súlade s § 75 ods. 2, podľa ktorého vyhotovenie faktúry môže platiteľ, ktorého tovar sa draží, zabezpečiť aj prostredníctvom inej osoby (napr. exekútor), pričom faktúra musí byť vyhotovená v mene a na účet platiteľa, ktorý tovar dodáva.
V zápisnici o dražbe exekútor neuvádza, či vydražená cena je s DPH alebo bez DPH (túto povinnosť mu neukladá žiaden zákon). Ak exekútor použije celý výťažok dražby, finančné bremeno zaplatenia dane zostáva na povinnom. Povinnosť zaplatiť daň vzťahujúcu sa k cene vydražených vecí exekútorovi zákon neukladá, ak tak urobí, správca dane je povinný platbu prijať (podľa § 58 ods. 6 zákona č. 511/1992 Zb.).
Súdny exekútor predal na dražbe hnuteľný majetok platiteľa dane (osobné vozidlo) za účelom vysporiadania záväzku voči oprávnenému vo výške 3 000 €, vedenému na účte 321.588. Zároveň náklady exekútora dosiahli výšku 600 €. Majetok sa 20. 10. vydražil v cene s DPH 6 600 €. Povinný mal do 4. 11. vyhotoviť faktúru s náležitosťami podľa § 71 ods. 1 a hodnotu predaného majetku uviesť do daňového priznania za zdaňovacie obdobie október.
Priebeh dražby hnuteľných vecí
O začatí exekúcie predajom hnuteľných vecí exekútor poverený vykonaním exekúcie upovedomí oprávneného a povinného. Zároveň povinnému zakáže, aby nakladal s vecami, ktoré spíše. Následne sa spísané veci odhadnú; vykonanie odhadu zabezpečí exekútor pribratím znalca. Dražbu vykoná exekútor, ktorý o dražbe spíše zápisnicu. Dražba sa skončí, len čo dosiahnutý výťažok stačí na uspokojenie pohľadávky oprávneného. Exekútor v prípade predaja hnuteľných vecí na verejnej dražbe spíše v zmysle § 125 ods. 4 Exekučného poriadku zápisnicu o dražbe, v ktorej uvádza dôvody verejnej dražby, v prospech koho sa vymáha, kto je povinný platiť, aká vec sa predala a suma, za koľko sa vec predala.
Súdny exekútor predáva na dražbe hnuteľný majetok platiteľa dane (lisovací stroj). Vyvolávacia cena bola 7 200 € s DPH. Majetok sa 20. 10. vydražil v cene s DPH 6 600 €.
Priebeh dražby nehnuteľností
Exekútor poverený vykonaním exekúcie upovedomí oprávneného i povinného o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti. Exekúcia sa vykoná dražbou; vykoná ju exekútor, ktorý vydá exekučný príkaz (príkaz na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti). Podľa § 142 Exekučného poriadku sú záujemcovia o kúpu draženej nehnuteľnosti povinní ako zábezpeku zložiť polovicu najnižšieho podania, ceny zistenej znaleckým posudkom, a to v hotovosti alebo šekom na účet exekútora. Zložením zábezpeky v súlade s Exekučným poriadkom si kupujúci zabezpečí účasť na dražbe. Zloženie zábezpeky sa v danom prípade neposudzuje ako prijatie platby pred dodaním tovaru, preto prijatím zábezpeky daňová povinnosť podľa § 19 ods. 1 nevzniká.
Platiteľ dane sa zúčastnil dražby nehnuteľnosti povinného; dňa 18. 10. zložil zábezpeku na účet exekútora, vo výške polovice najnižšieho podania, v sume 30 tis. €. Platiteľ dane neurobil najvyššie podanie, preto mu nebol udelený príklep a exekútor zábezpeku dňa 3. 11. vrátil.
Po zložení zábezpeky exekútor vyzve záujemcov, aby dražili. Dražba sa koná dovtedy, kým dražitelia robia podania; dražitelia sú viazaní svojimi podaniami, kým exekútor neudelí príklep. Príklep udelí exekútor tomu, u koho sú splnené podmienky ustanovené zákonom a kto urobil najvyššie podanie. Po udelení príklepu sa môže vydražiteľ ujať držby vydraženej veci. Udelenie príklepu podlieha schváleniu súdom.
Súdny exekútor predáva na dražbe nehnuteľný majetok platiteľa dane, budovu skolaudovanú v roku 2002. Nehnuteľnosť sa v danom prípade môže predať v súlade s § 38 ods. 1 zákona o DPH. Predpokladajme, že sa nehnuteľnosť predáva v cene s DPH, vyvolávacia cena bola 120 000 € s DPH. Nehnuteľnosť bola vydražená 20. 10. v cene s DPH 132 000 €.
Daňová povinnosť pri dodaní nehnuteľnosti vzniká dňom odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak je tento deň skorší ako deň zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Ak vydražiteľ zaplatil najvyššie podanie a súd udelenie príklepu schválil, stáva sa vydražiteľ vlastníkom nehnuteľnosti ku dňu udelenia príklepu a ak sa po udelení príklepu vydražiteľ ujal vydraženej veci, deň odovzdania nehnuteľnosti je skorší ako deň zápisu a týmto dňom vzniká daňová povinnosť. Povinný mal do 15 dní od vzniku daňovej povinnosti vyhotoviť faktúru s náležitosťami podľa § 71 ods. 1 a hodnotu predaného majetku uviesť v daňovom priznaní za zdaňovacie obdobie október.
Vo všeobecnosti daňovú povinnosť, ktorá vznikla predajom na dražbe povinnému, môže tento uhrádzať z prostriedkov vrátených exekútorom alebo z vlastných zdrojov. Pri predaji nehnuteľnosti na dražbe je z hľadiska aplikácie zákona o DPH podľa nášho názoru vždy výhodnejšie uplatniť režim oslobodenia (za predpokladu, že sa draží nehnuteľnosť viac ako päť rokov po kolaudácii alebo po piatich rokoch odo dňa začatia jej prvého užívania). Dodanie nehnuteľnosti v režime oslobodenia od dane, za predpokladu, že ide o príležitostný predaj, nebude mať v danom prípade vplyv na sumu odpočítanej dane.
V mnohých prípadoch, aj keď sa vydraží nehnuteľnosť povinného v cene bez DPH (uplatní sa oslobodenie od dane v súlade s § 38 ods. 1), má povinný voči štátnemu rozpočtu povinnosť. Ak sa pri nútenom predaji vydraží nehnuteľnosť s uplatnením oslobodenia od dane a platiteľ dane - povinný, na vydraženej nehnuteľnosti realizoval stavebné úpravy, ktoré si vyžiadali stavebné povolenie podľa stavebného zákona, je povinný robiť úpravu odpočítanej dane podľa § 54 zákona o DPH.
V rámci exekúcie bola formou dražby 25. 10. vydražená nehnuteľnosť platiteľa dane v cene 130 000 € v režime oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH. V roku 2007 realizoval platiteľ dane stavebné úpravy nehnuteľnosti, ktoré si vyžiadali stavebné povolenie, pri ktorých si odpočítal daň v sume 22 000 €. V priebehu obdobia na úpravu odpočítanej dane bol investičný majetok (stavebné úpravy) dodaný s oslobodením od dane, preto sa tento investičný majetok až do uplynutia obdobia na úpravu odpočítanej dane posudzuje, akoby bol používaný na podnikanie s oslobodením od dane. Keďže došlo k zmene účelu použitia investičného majetku (pôvodne odpočítaná daň v plnej výške, zmena účelu na oslobodené plnenie), je platiteľ dane povinný vrátiť pomernú časť odpočítanej dane v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roku, v ktorom došlo k zmene účelu použitia investičného majetku.
Exekútor a DPH
Exekútor vykonáva nezávislú ekonomickú činnosť a podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH je zdaniteľnou osobou. Ak exekútor dosiahne za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov obrat 49 790 €, je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň podľa § 4 ods. 1 zákona o DPH. Exekútor nie je verejným orgánom, ale poskytuje profesionálne služby súdom, ktoré sú verejnými orgánmi, vykonáva teda ekonomickú činnosť nezávisle, uskutočňuje ju v rámci slobodného povolania. Súdny exekútor - platiteľ dane, poskytuje služby v zmysle § 9 zákona o DPH. Daňová povinnosť vzniká dňom dodania služby (§ 19 ods. 2), príp. prijatím platby podľa § 19 ods. 4, ak je platba prijatá pred dodaním služby. Dňom dodania služby je deň, kedy je služba poskytnutá, resp. kedy je jej poskytovanie ukončené.
Exekučný poriadok v rámci ustanovenia § 196 priznáva exekútorovi za výkon exekučnej činnosti odmenu, náhradu hotových výdavkov a náhradu za stratu času, pričom zo zákona vzniká povinnosť hradiť uvedené náklady povinnému. To znamená, že exekútor vystavuje faktúru za poskytnutú službu exekučnej činnosti vrátane DPH na povinného. V rámci exekučnej činnosti sa však vyskytuje aj inštitút tzv. zmluvnej odmeny, na ktorej sa môže dohodnúť exekútor a oprávnený, ktorý túto odmenu uhrádza. Nárok exekútora na zákonnú odmenu určenú vyhláškou č. 288/1995 Z. z. tým však nie je dotknutý. Pri určení základu dane pre účely DPH je potrebné vychádzať z ustanovenia § 22 zákona o DPH. Základom dane pri dodaní služby exekútora je všetko, čo tvorí protihodnotu, ktorú exekútor prijal alebo má prijať od povinného, resp. oprávneného za exekútorské služby, zníženú o daň.
Oprávnený (príjemca služby) si môže uplatniť právo na odpočítanie dane z činnosti exekútora v tých prípadoch, keď exekútor požaduje od neho úhradu zmluvnej odmeny podľa § 17 vyhlášky č. 288/1995 Z. z. o odmenách a náhradách súdnych exekútorov. Ak z osobitného predpisu (Exekučný poriadok) vyplýva, že odmena, resp. jej časť za poskytnutie služby - protihodnota vrátane súvisiacich nákladov vynaložených na dražbu, má byť zaplatená inou osobou (povinným) ako príjemcom služby (oprávneným), zákon o DPH nevylučuje, aby platiteľ dane vyhotovil faktúru pre inú osobu ako príjemcu služby.
Pre uplatnenie odpočítania dane musia byť splnené podmienky definované v § 49 zákona o DPH, predovšetkým u prijímateľa služby musí byť daň voči nemu uplatnená [§ 49 ods. 2 písm. a)] a právo na odpočítanie dane musí platiteľ preukázať faktúrou vyhotovenou podľa § 71 zákona o DPH. Exekútor ako štátom určená a splnomocnená osoba na vykonávanie núteného výkonu súdnych a iných rozhodnutí sa považuje za daňovníka s príjmami z podnikania podľa § 6 ods. 1 písm. c) zákona o dani z príjmov. Ak je exekútor účtovnou jednotkou účtujúcou v sústave podvojného účtovníctva podľa opatrenia MF SR č. 23 054/2002-92, vzťahuje sa naňho povinnosť účtovať o nedokončenej výrobe podľa § 17 ods. 5 predmetného opatrenia. Medzi nedokončenú výrobu sa zahŕňajú tiež nedokončené výkony iných činností, pri ktorých nevznikajú hmotné produkty, napríklad služby súdnych exekútorov.
Účtovné aspekty a vyradenie majetku
Podľa § 2 zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v z. n. p., predmetom účtovníctva je účtovanie skutočností. Pre účtovanie je potom dôležité správne identifikovať skutočnosti, účtovné prípady, ktoré nastali. Vyradenie predaného majetku z obchodného majetku je dôležitým účtovným prípadom.
V prípade vzniku nákladov na dražbu v jednom účtovnom období (a uskutočnenia dražby, t. j. dodania tovaru), vzniká povinnému povinnosť vyradenie predaného majetku z obchodného majetku zaúčtovať.
Daňová exekúcia a daňový poriadok
Správca dane môže vykonať daňovú exekúciu spôsobom, ktorý si sám určí. Správca dane zistí, že daňový dlžník má na účte v banke finančné prostriedky, podľa evidencie na dopravnom inšpektoráte je držiteľom motorového vozidla a súčasne je vlastníkom nehnuteľnosti. Správca dane môže súčasne uplatniť viaceré spôsoby exekúcie.
Exekúcia zrážkami zo mzdy
Pri tomto výkone daňovej exekúcie zrážkami zo mzdy a z iných príjmov správca dane využíva skutočnosť, že daňový dlžník má voči svojmu zamestnávateľovi nárok na peňažné plnenie za prácu, ktorú pre neho vykonal. Predmetom daňovej exekúcie zrážkami zo mzdy je nárok daňového dlžníka na mzdu, plat alebo nárok na iný príjem. Daňovej exekúcii zrážkami zo mzdy podlieha nielen mzda daňového dlžníka, ale všetky jeho príjmy, ktoré nahrádzajú mzdu a nie sú z daňovej exekúcie vylúčené. Správca dane zašle platiteľovi mzdy oznámenie o začatí daňového exekučného konania voči daňovému dlžníkovi. V oznámení musí byť uvedený deň, ktorým sa daňové exekučné konanie začalo. Daňový exekučný príkaz na daňovú exekúciu zrážkami zo mzdy musí byť doručený správcom dane do vlastných rúk, platiteľovi mzdy a daňovému dlžníkovi. Od doručenia daňového exekučného príkazu je platiteľ mzdy povinný zrážať zo mzdy daňového dlžníka sumy na úhradu daňového nedoplatku podľa § 278 - § 279 Občianskeho súdneho poriadku.
Exekúcia prikázaním pohľadávky z účtu
Pri daňovej exekúcii prikázaním pohľadávky z účtu vedeného v banke môžu byť postihnuté peňažné prostriedky na všetkých účtoch daňového dlžníka. Doručenie rozhodnutia o začatí daňového exekučného konania musí byť banke doručené do vlastných rúk. Po doručení daňového exekučného príkazu je banka povinná odpísať peňažné prostriedky z účtu daňového dlžníka a poukázať ich správcovi dane. V prípade termínovaného vkladového účtu odpíše banka peňažné prostriedky dňom jeho splatnosti. Podľa § 83b ZSDP daňovej exekúcii nepodliehajú finančné prostriedky, ktoré sú určené, podľa písomného vyhlásenia daňového dlžníka, na výplaty miezd zamestnancom na najbližšie výplatné obdobie po doručení daňového exekučného príkazu. Ak banka po doručení daňového exekučného príkazu použije alebo umožní daňovému dlžníkovi alebo osobám, ktoré majú dispozičné právo k účtu, použitie peňažných prostriedkov na účte do výšky daňového nedoplatku, a tým zmarí výkon daňovej exekúcie, stáva sa dlžníkom správcu dane.
Exekúcia prikázaním inej peňažnej pohľadávky
Inou peňažnou pohľadávkou sa rozumie peňažný záväzok tretích osôb voči daňovému dlžníkovi. V rozhodnutí o začatí daňového exekučného konania správca dane zakáže poddlžníkovi uhradiť záväzok daňovému dlžníkovi. Súčasne správca dane zakáže daňovému dlžníkovi vymáhať pohľadávku od poddlžníka. Daňový exekučný príkaz vydá správca dane len do výšky záväzku tretej osoby, najviac do výšky daňového nedoplatku.
Exekúcia predajom hnuteľných vecí
Správca dane vydá daňovú exekučnú výzvu, v ktorej zakáže daňovému dlžníkovi nakladať s vecami, ktoré sú v nej uvedené alebo spísané. Daňová exekučná výzva sa doručí daňovému dlžníkovi do vlastných rúk najneskôr pri súpise hnuteľných vecí. Spisujú sa predovšetkým veci, bez ktorých sa daňový dlžník môže najľahšie zaobísť a ktoré je možné ľahko preniesť, uschovať a predať. Daňovou exekúciou nemôžu byť postihnuté veci, ktorých predaj je zakázaný podľa zákona č. 246/1993 Z. z. o zbraniach a strelive alebo ktoré nepodliehajú daňovej exekúcii podľa zákona č. 583/2004 Z. z.
Predaj majetku v dražbe
Predaj spísaných hnuteľných vecí vykoná správca dane na dražbe. Dražobnú vyhlášku na predaj hnuteľných vecí vydáva správca dane po určení ceny hnuteľných vecí. Dražobnú vyhlášku zverejní správca dane najmenej 15 dní pred konaním dražby na úradnej tabuli správcu dane alebo ju môže zverejniť v masovokomunikačných prostriedkoch. Príklep udelí správca dane dražiteľovi, ktorý urobil najvyššie podanie. Vydražiteľ musí zaplatiť najvyššie podanie ihneď. Vydražená hnuteľná vec prechádza do vlastníctva vydražiteľa udelením príklepu a zaplatením najvyššieho podania.
Praktické príklady a situácie
Príklad 1: Dražba oceľovej haly a pozemkuFirma kúpila na dražbe oceľovú halu (časť investičného majetku) a pozemok, na ktorom stojí, dokopy za 300 tisíc eur. Na kúpnej zmluve nebola hodnota haly a hodnota pozemku uvedená zvlášť.Riešenie: Je potrebné požiadať exekútora o znalecký posudok, kde by mala byť cena uvedená osobitne pre stavbu a pozemok. Ak to bola opakovaná dražba, exekútor by mal predložiť doklad, ako bola cena určená. Cenu možno stanoviť prepočtom koeficientu zisteného z ceny stanovenej znaleckým posudkom.
Príklad 2: Určenie ceny nehnuteľnosti a pozemku pri dražbeFirma kúpila nehnuteľnosť a pozemok v dražbe. Znalecký posudok z roku 2006 je 8 000 000,- Sk, ale v dražbe bola cena predmetnej nehnuteľnosti znížená na sumu 4 500 000,- Sk, ale v skutočnosti vydražená za 3 000 000,- Sk.Riešenie: Nehnuteľnosť sa zaradí do majetku podľa ceny z dražby (3 000 000,- Sk). Potrebujete určiť nejakým spôsobom cenu pozemku a budovy pomocou koeficientu a znaleckého posudku.
Príklad 3: Daňová povinnosť fyzickej osoby pri dražbe nehnuteľnostiFyzická osoba (FO) vlastnila budovu, zahrnutú do obchodného majetku, ktorú prenajímala právnickej osobe (PO) na podnikanie. Táto PO mala úver v banke a FO podpísala ručenie za tento úver. Banka mala na budovu FO záložné právo. PO neplatila splátky úveru, tak budova išla do dobrovoľnej dražby. Vydražiteľ (3. osoba) budovu vydražil a získal do svojho vlastníctva a z príjmu z dražby sa uhradil úver banke a príslušenstvo. Z príjmu z dražby pôvodný vlastník budovy (FO) nemal žiadny zaplatený príjem, pretože celá vydražená suma sa použila na úhradu úveru a príslušenstva. Vzniká FO, ktorá vlastnila budovu, daňová povinnosť na daň z príjmu?Riešenie: Je potrebné posúdiť, či FO vznikol zdaniteľný príjem podľa zákona č. 595/2003 Z. z. Predávať dom či byt na dražbe určite nie je pre nikoho príjemnou záležitosťou. Pokiaľ sa však človek do problémov, dlhy sa hromadia a on ich nevládze splácať, ak zlyhajú aj všetky iné možnosti dohodnúť sa na splátkach, prichádza na rad dražba alebo exekúcia. Vplyv na to má rastúce zadlžovanie obyvateľstva a následná strata príjmov, ale i neprehľadné zmluvy o pôžičkách, ktorých úroky a rôzne sankcie dlžníci podcenia. Na druhej strane, ak nemáte príliš veľa na rozhadzovanie a nechcete sa zadlžiť hypotékou pri kúpe drahej nehnuteľnosti, zúčastniť sa na dražbe môže byť pre vás dobrou príležitosťou, ako ušetriť na svojich financiách. Pri nútenej i dobrovoľnej dražbe nehnuteľného majetku, napríklad rodinného domu či bytu, je pre vás dôležité vedieť, či sa draží v prospech prednostného záložného veriteľa alebo záložného veriteľa v ďalšom poradí. "Ak sa vydraží nehnuteľnosť v prospech záložného veriteľa, napríklad tretieho v poradí, na vydražiteľa prechádzajú záložné práva záložných veriteľov na prvom a druhom mieste poradia. Preto je dôležité to, či výťažkom z dražby budú uspokojení aj záložní veritelia na miestach pred tým veriteľom, ktorý vykonal dražbu. Nemenej dôležité je to, či v nehnuteľnosti (byt, dom) bývajú vlastníci, alebo nájomcovia,“ hovorí Miroslav Šibík, konateľ spoločnosti PDA v Žiline. Vlastnícke právo prechádza na vydražiteľa udelením príklepu a uhradením ceny v určenej lehote. Ak bola vydražená nehnuteľnosť, po zaplatení ceny predmetu dražby zašle dražobník jedno vyhotovenie odpisu notárskej zápisnice príslušnej správe katastra spolu s potvrdením o zaplatení vydraženej sumy, ktorá vykoná zmenu vlastníckeho práva v liste vlastníctva. Záložca, čiže dlžník, má povinnosť strpieť výkon záložného práva. Hnuteľnú vec vám musí po vydražení vydať, nehnuteľnú sprístupniť a vypratať. Práve s hnuteľnými vecami sú niekedy v praxi problémy. Aj keď je dlžník povinný spolupracovať, nie vždy je ochotný vec vydať. Väčšina dlžníkov však zvyčajne spolupracuje, keďže sú si vedomí, že pochybili, keď nesplácali včas a riadne svoje dlhy. Ako dodáva Miroslav Šibík, pri nútenej dražbe, pokiaľ tam bývajú vlastníci alebo iné osoby (nie nájomcovia), a tie nie sú ochotné dobrovoľne uvoľniť nehnuteľnosť, je potrebné nehnuteľnosť vypratať najlepšie podaním žaloby na súd a následne realizovať vypratanie cez exekútora. "Ak sú tam nájomné zmluvy na dlhšie obdobie, vydražiteľ preberá nehnuteľnosť aj s týmto vecným bremenom. Pri dobrovoľnej dražbe sa v notárskej zápisnici ukladá vlastníkovi nehnuteľnosti povinnosť vypratať nehnuteľnosť,“ konštatuje Miroslav Šibík. Inak sa postupuje pri dražbe hnuteľných vecí. "V tomto prípade je dôležité, aby hnuteľné veci (napríklad televízor, auto, počítač) boli exekútorom odňaté a boli v jeho úschove, inak by mohli byť problémy s prevzatím vydraženej veci. Pri dobrovoľnej dražbe by vec mala byť v držbe navrhovateľa dražby,“ spresňuje konateľ. Otázkou preto zostáva, nakoľko je pre vás výhodné zúčastniť sa na dražbe a vydražiť si vec, či už hnuteľnú alebo nehnuteľnú, o ktorú máte záujem. "Výhoda kúpy na dražbe je v tom, že nehnuteľnosť je ocenená znalcom podľa trhovej ceny aj s chybami, čo pri priamej kúpe od vlastníka chýba. Vydraženú cenu určujú všetci účastníci dražby a v tomto smere možno hovoriť aj o "ušetrení“ na cene. Pri dražbe hnuteľných vecí nižšej hodnoty nie je povinné ich ocenenie súdnym znalcom. Spravidla však takto ocenené veci sú lacnejšie, ako sú bežne dostať v obchodoch,“ tvrdí Miroslav Šibík. S vydraženou vecou by si nemali mať žiadne väčšie problémy. Jediným problémom je, že si na jej prevzatie budete musieť istý čas počkať. "Pri vydražení nehnuteľnosti pri dražbe exekútorom podlieha udelený príklep schváleniu súdom, a to trvá aj niekoľko mesiacov. Pri vydražení nehnuteľností v dobrovoľnej dražbe príklep nepodlieha schvaľovaniu a po zaplatení vydraženej sumy dražobník doručí Správe katastra doklady na prevod vlastníckeho práva na vydražiteľa. Pri obidvoch typoch dražieb sa vydražiteľ ujíma držby udelením príklepu,“ uzatvára Šibík. Zníženie vyvolávacej ceny limituje zákon. V praxi sa možno často stretnúť s tým, že sa veľa ľudí obáva kúpiť nehnuteľnosť na dražbe, aby s tým nemali ďalšie starosti. „Častá je obava o uvoľnenie nehnuteľnosti, o hygienický stav nehnuteľností po neprispôsobivých občanoch, o zrušenie ostatných záložných práv. Pri exekúcii to môže byť navyše neistota, či súd schváli udelený príklep a hlavne, v akej lehote. Dlžníci sa môžu obávať iba predaja ich majetku za nízku cenu,“ hovorí Miroslav Šibík, konateľ spoločnosti PDA v Žiline.
Čo ak hrozí exekúcia?Boris Gandel, hovorca Tatra banky: Ak klient zistí, že nie je schopný splácať úver, treba čo najskôr kontaktovať banku. Zväčša sa to snažíme riešiť odkladom splátok, prípadne predĺžením doby splatnosti úveru. O súhlas s odkladom splátok je potrebné požiadať do 20 kalendárnych dní vopred. Z iných foriem možného riešenia pri hypotekárnych úveroch sa dá situácia riešiť preložením záložného práva na inú nehnuteľnosť, predajom nehnuteľnosti a predčasným splatením, pristúpením k záväzku a prevzatím dlhu. Pri bezúčelových úveroch je okrem odkladu splátok možné ohlásenie poistnej udalosti.Andrea Trebuľová, hovorkyňa spoločnosti Cetelem Slovensko: Klientom, ktorí sa dostali do ťažkostí so splácaním, môžem odporučiť, aby bezodkladne kontaktovali banku alebo inú inštitúciu, ktorá im úver poskytla. Najlepším liekom je napriek tomu prevencia vo forme poistenia schopnosti splácať úver.
Predávať dom alebo byt v dražbe nie je pre nikoho príjemné. Ak sa však človek dostane do finančných ťažkostí a dlhy sa hromadia, dražba alebo exekúcia sa stáva reálnou možnosťou. Na druhej strane, účasť na dražbe môže byť pre niekoho príležitosťou, ako ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti.
Čo všetko by ste mali vedieť o vydraženej nehnuteľnosti a aké dokumenty budete potrebovať?
Dražba nehnuteľnosti: Nútená vs. DobrovoľnáPri dražbe nehnuteľného majetku, ako je rodinný dom alebo byt, je dôležité rozlišovať, či ide o nútenú alebo dobrovoľnú dražbu. Dôležité je vedieť, či sa dražba koná v prospech prednostného záložného veriteľa alebo záložného veriteľa v ďalšom poradí. Nemenej dôležité je to, či v nehnuteľnosti (byt, dom) bývajú vlastníci, alebo nájomcovia.
Prechod vlastníckeho práva a povinnosti dlžníkaVlastnícke právo prechádza na vydražiteľa udelením príklepu a uhradením ceny v určenej lehote. Po zaplatení ceny predmetu dražby zašle dražobník jedno vyhotovenie odpisu notárskej zápisnice príslušnej správe katastra spolu s potvrdením o zaplatení vydraženej sumy. Kataster následne vykoná zmenu vlastníckeho práva v liste vlastníctva.Záložca (dlžník) má povinnosť strpieť výkon záložného práva. To znamená, že hnuteľnú vec musí po vydražení vydať a nehnuteľnosť sprístupniť a vypratať. V praxi však môžu nastať problémy s hnuteľnými vecami, ak dlžník nie je ochotný spolupracovať. Pri nútenej dražbe, ak v nehnuteľnosti bývajú vlastníci alebo iné osoby (nie nájomcovia) a nie sú ochotní ju dobrovoľne uvoľniť, je potrebné podať žalobu na súd a následne realizovať vypratanie cez exekútora. Ak existujú nájomné zmluvy na dlhšie obdobie, vydražiteľ preberá nehnuteľnosť aj s týmto vecným bremenom.
Dražba hnuteľných vecíPri dražbe hnuteľných vecí je dôležité, aby boli exekútorom odňaté a boli v jeho úschove. Inak by mohli byť problémy s prevzatím vydraženej veci. Pri dobrovoľnej dražbe by vec mala byť v držbe navrhovateľa dražby.
Výhody kúpy na dražbeÚčasť na dražbe môže byť výhodná. Miroslav Šibík tvrdí: "Výhoda kúpy na dražbe je v tom, že nehnuteľnosť je ocenená znalcom podľa trhovej ceny aj s chybami, čo pri priamej kúpe od vlastníka chýba. Vydraženú cenu určujú všetci účastníci dražby a v tomto smere možno hovoriť aj o "ušetrení“ na cene. Pri dražbe hnuteľných vecí nižšej hodnoty nie je povinné ich ocenenie súdnym znalcom. Spravidla však takto ocenené veci sú lacnejšie, ako sú bežne dostať v obchodoch."
Časové hľadiskoS vydraženou vecou by nemali byť žiadne väčšie problémy, avšak na jej prevzatie si budete musieť istý čas počkať. Pri vydražení nehnuteľnosti pri dražbe exekútorom podlieha udelený príklep schváleniu súdom, čo môže trvať aj niekoľko mesiacov. Pri vydražení nehnuteľností v dobrovoľnej dražbe príklep nepodlieha schvaľovaniu a po zaplatení vydraženej sumy dražobník doručí Správe katastra doklady na prevod vlastníckeho práva na vydražiteľa. Pri obidvoch typoch dražieb sa vydražiteľ ujíma držby udelením príklepu.
Obavy z kúpy nehnuteľnosti na dražbeĽudia sa často obávajú kúpiť nehnuteľnosť na dražbe, aby s tým nemali ďalšie starosti. Miroslav Šibík hovorí: „Častá je obava o uvoľnenie nehnuteľnosti, o hygienický stav nehnuteľností po neprispôsobivých občanoch, o zrušenie ostatných záložných práv. Pri exekúcii to môže byť navyše neistota, či súd schváli udelený príklep a hlavne, v akej lehote. Dlžníci sa môžu obávať iba predaja ich majetku za nízku cenu.“
Čo robiť, ak hrozí exekúcia?Ak klient zistí, že nie je schopný splácať úver, mal by čo najskôr kontaktovať banku. Boris Gandel, hovorca Tatra banky, odporúča: „Zväčša sa to snažíme riešiť odkladom splátok, prípadne predĺžením doby splatnosti úveru. O súhlas s odkladom splátok je potrebné požiadať do 20 kalendárnych dní vopred. Z iných foriem možného riešenia pri hypotekárnych úveroch sa dá situácia riešiť preložením záložného práva na inú nehnuteľnosť, predajom nehnuteľnosti a predčasným splatením, pristúpením k záväzku a prevzatím dlhu. Pri bezúčelových úveroch je okrem odkladu splátok možné ohlásenie poistnej udalosti. Andrea Trebuľová, hovorkyňa spoločnosti Cetelem Slovensko, dodáva: „Klientom, ktorí sa dostali do ťažkostí so splácaním, môžem odporučiť, aby bezodkladne kontaktovali banku alebo inú inštitúciu, ktorá im úver poskytla. Najlepším liekom je napriek tomu prevencia vo forme poistenia schopnosti splácať úver.“
tags: #vydrazena #nehnutelnost #doklady