Vybavovanie hypotéky cez finančného sprostredkovateľa: Sprievodca pre optimálne riešenie bývania

V súčasnosti, ale aj v minulosti sme boli svedkami rôznych rozporuplných vyjadrení v médiách o činnosti finančných sprostredkovateľov. Téma vybavovania úveru na byt cez sprostredkovateľa je často predmetom diskusií, pričom sa stretávame s rôznymi názormi a skúsenosťami. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný pohľad na túto problematiku, objasniť pridanú hodnotu finančných sprostredkovateľov a pomôcť vám urobiť informované rozhodnutie pri financovaní vášho bývania.

Výzvy pri vybavovaní hypotéky priamo v banke

Proces získania hypotéky môže byť pre mnohých klientov náročný a občas aj mätúci. Nehovoriac o tom, že aj úroveň bankových pracovníkov je často viac ako otázna. Samotný klient nemá šancu sa dozvedieť, ako skúsený je pracovník banky, ktorý sedí pred ním, či svoju prácu ovláda, alebo sa práve len učí. A tak sa často stáva, že bankový pracovník navrhne klientovi nech si podá „nezáväznú“ žiadosť o hypotéku, veď predsa ho to nič nestojí, aspoň bude mať prehľad, akú hypotéku mu banka poskytne. Len akosi zabudne povedať klientovi, že tá žiadosť znamená záznam v úverovom registri.

Vo svojej praxi riešim veľmi často rôzne podivné „žiadosti“, o ktorých klient nemá ani len zdanie, že také niečo podpísal a častokrát sa stáva, že táto „nezáväzná“ žiadosť skončí v úverovom registri ako zamietnutá a to už má ďalekosiahle následky pre klienta do budúcna. Zamietnutá žiadosť v úverovom registri je považovaná bankami za negatívny záznam, ako by bol klient neplatič. K takémuto nechcenému záznamu môže klient v jednej nemenovanej banke prísť jednoducho aj po telefóne, keď má spustnutú službu „biometria hlasu“, bankový pracovník sa ho opýta, či chce vedieť, aká hypotéka by mu vyšla, ups a už má záznam v úverovom registri a ani o tom netuší.

Ďalší významný bod, v čom vie skúsený hypotekárny poradca pomôcť, je posúdenie, či je klientom kupovaná nehnuteľnosť právne v poriadku. Napríklad z mojej praxe viac ako 80% existujúcich „starších“ rodinných domov je právne problémových, z pohľadu rôznych drobných čiernych stavieb na pozemku alebo pre nevysporiadané prístupové cesty k nehnuteľnosti. Takže čo urobí? Zbalí žiadosť o hypotéku spolu so znaleckým posudkom a pošle to na centrálu banky na schválenie. A čo sa stane? V lepšom prípade schvaľovateľ povie, čo je potrebné na nehnuteľnosti opraviť. Legalizácia čiernych stavieb často trvá niekoľko mesiacov. To znamená, že klient sa dostáva veľakrát do neriešiteľnej situácie. Ale čo sa stáva najčastejšie, banka úver zamietne pre nesúlad skutkového stavu nehnuteľnosti s právnym stavom. A pre klienta to znamená zamietnutá žiadosť v úverovom registri.

Legislatívny rámec a úloha finančného sprostredkovateľa

Sprostredkovanie finančných služieb a finančné poradenstvo sú upravené osobitným zákonom, a to Zákon č. 186/2009 Z.z. o finančnom sprostredkovaní a finančnom poradenstve. V zmysle tohto zákona sprostredkovateľ nesmie prijímať finančné a ani iné dary za svoju prácu od klienta, províziu mu vypláca banka. Toto je kľúčový aspekt, ktorý odlišuje prácu finančného sprostredkovateľa od priameho bankového poradenstva. Klient tak v ideálnom prípade neplatí za sprostredkovanie nič navyše, pričom získava profesionálnu pomoc.

Robím úvery už viac ako 17 rokov. Hypotéky začali reálne fungovať na Slovensku pred 17 rokmi. V tom čase som pracovala ako riaditeľ pobočky a môj mesačný plán na hypotéky bola jedna, maximálne dve hypotéky za mesiac na celú pobočku. Dnes má na pobočke jeden hypotekárny špecialista bežne plán aj 3-5 hypoték denne, čo je naozaj veľké číslo a veľký posun za tých 17 rokov. Naopak, klient má možnosť vybrať si najlepšiu ponuku zo všetkých bánk, už len tým ušetrí nemalé prostriedky. A keď ide o dobrého a skúseného finančného sprostredkovateľa, ktorého si banka váži, tak takýto sprostredkovateľ vie často vylobovať pre klienta aj lepšie podmienky, ako by ich dostal v samotnej banke. Pretože, som o tom presvedčená, že banky radi zaplatia za vedomosti skúseného sprostredkovateľa. Pre banku to v konečnom dôsledku znamená nemalú úsporu nákladov. Verejnosť asi nevie, že vo väčšine bánk viac ako polovicu hypoték prinesú do banky sprostredkovatelia. Keby neexistovalo sprostredkovanie hypoték, tak by banky museli mať oveľa viac pobočiek, pracovníkov, techniky, nehovoriac o tom, že hlavne vo väčších mestách je obrovský problém pre každú banku získať skúseného hypotekárneho poradcu.

Zákon o finančnom sprostredkovaní platný od roku 2010, podľa môjho názoru, priniesol len ďalšiu byrokraciu, nové pracovné miesta v Národnej banke Slovenska, ale nič sa na trhu nezmenilo. Zavedenie uvedeného zákona som spočiatku privítala a myslela som si, že to pomôže na trhu so sprostredkovateľmi odstrániť poradcov v „maturitnom obleku“, ako im ja hovorím, poradcov, ktorí bez akýchkoľvek skúseností „radia“ ľuďom. Aj banky majú v tomto nie úplne čisté svedomie. Lebo banka vie veľmi dobre rozlíšiť, kto len privedie klienta na pobočku, o hypotékach nevie ani základné veci a pracovník banky celý úver spracuje a zabezpečí. Takýto „sprostredkovateľ“ dostane rovnakú províziu ako naozaj fundovaný profesionálny sprostredkovateľ, ktorý má za sebou roky skúseností a banke prinesie hotové kompletné podklady, s ktorými môže banka celý úver jednoducho sprocesovať. Na hypotekárnom trhu je vysoká konkurencia a banky nemajú odvahu zrušiť zmluvy s takými sprostredkovateľmi, ktorí robia zlé meno nášmu remeslu. Banky by mali nabrať odvahu, zrušiť zmluvy s nekvalitnými sprostredkovateľmi a vyčistiť trh. V konečnom dôsledku by to znamenalo, že v bankách budú dostávať iba kvalitné podklady, t.j. procesy v bankách budú rýchlejšie a menej problémové, klienti budú spokojnejší a poradenstvo bude naozaj poradenstvo.

Pridaná hodnota finančného sprostredkovateľa

Za posledné roky sa na trhu hypoték deje veľké „boom“. Nakoľko záujem o svoje vlastné bývanie alebo o nehnuteľnosť ako investíciu je stále väčší, je prirodzené, že veľa klientov práve ako spôsob financovania využíva hypotéku. Viete o tom, že hypotéka s najnižším úrokom nemusí byť vždy tá najvýhodnejšia? Väčšina ľudí si to stále neuvedomuje. Pritom keby si porovnali ponuky úverov detailnejšie, mohli by platiť menej. Aj preto sa čoraz viac Slovákov pri hypotékach radí s finančnými sprostredkovateľmi. Väčšina klientov pri hypotéke považuje za najdôležitejšiu úrokovú sadzbu, následne až po úroku je pre klientov najdôležitejšia výška úveru a mesačná splátka. Získať výhodnú úrokovú sadzbu sa pri úveroch snažia banky podmieňovať aj doplnkovými produktami, a to najmä poistením úveru, poistením nehnuteľnosti, zriadenia aktívneho účtu v danej banke a pod. Práve tieto produkty sa môžu v konečnom dôsledku pretaviť do ďalších poplatkov a celý úver môžu predražiť. Pre bežného klienta je to naozaj namáhavý proces a práve preto stále viac platí, že klient pred návštevou bánk a vypracovania ponúk zvolí radšej možnosti kontaktovania sa na sprostredkovateľa, ktorý mu bezplatne vypracuje ponuku a porovná nezávisle podmienky. Samozrejme, klient okrem časovej úspory získava aj celkové vybavenie, odborný a individuálny prístup, nakoľko za našu spoločnosť platí, že pre nás je klient na prvom mieste.

Finančný sprostredkovateľ poskytuje nasledujúce výhody:

1. Široký prehľad o bankových produktoch: Sprostredkovateľ spolupracuje so všetkými bankami a pozná špecifiká každej z nich.
2. Objektívne porovnanie: Na rozdiel od bankového poradcu, ktorý obhajuje svoju banku, sprostredkovateľ vie nezávisle porovnať ponuky viacerých inštitúcií.
3. Odhalenie skrytých nákladov: Na pobočke banky vám nepovedia, že by vám v inej banke schválili vyšší úver, lepší úrok, či uznali problematickú nehnuteľnosť. Naopak, skúsený sprostredkovateľ pozná výhody, ale aj háčiky úverových produktov, ktoré by mohli váš úver predražiť.
4. Optimalizácia žiadosti: Sprostredkovateľ môže zabrániť tomu, aby sa váš úver spracovával v bankách, kde by vám vzhľadom na váš profil alebo typ zabezpečenia hypotéky hrozilo schválenie horších podmienok alebo dokonca zamietnutie vašej žiadosti.
5. Objektívne posúdenie možností: Maklér vie objektívne lepšie vyhodnotiť vaše možnosti úverovania, obzvlášť v súčasnosti, kedy sa dostupnosť hypoték zhoršila.
6. Riešenie komplexných situácií: Obzvlášť dôležité je správne postupovať, ak už nejaké úvery máte.
7. Holistický finančný pohľad: V bankách obvykle riešia pobočkoví pracovníci len konkrétnu potrebu klienta bez toho, aby zvážili dosah na jeho ďalšie finančné plány.
8. Finančné plánovanie: Sprostredkovateľ sám s ohľadom na vašu situáciu a plány môže pomôcť nastaviť mesačné splátky tak, aby ste si popri splácaní hypotéky dokázali peniaze aj odkladať a investovať, poradí aj s výberom investičného produktu.
9. Komplexné poistenie: Pri kúpe nehnuteľnosti banka vyžaduje, aby bola založená nehnuteľnosť aj poistená. Keďže ide o váš majetok, neuzatvárajte poistku len v rozsahu požadovanom bankou. So sprostredkovateľom si ju nastavíte tak, aby chránila váš majetok komplexne.

TIP: Ak hľadáte najvýhodnejšiu hypotéku, nechajte si vypracovať nezávislú ponuku aj od nášho špecialistu. Hypotekárni špecialisti sú odmeňovaní rovnako za sprostredkovanie úveru do ktorejkoľvek banky. Preto sa nebudú snažiť uprednostniť úver v konkrétnej banke, ale ponúknu Vám také riešenie, ktoré bude pre Vás najvhodnejšie a najvýhodnejšie. Keďže sa venujeme len sprostredkovaniu hypotekárnych úverov, celkový úhrn provízií vyplatených bankami spoločnosti Kamapro tvorí jej jediný príjem. Proces sprostredkovania hypotéky môže zabrať od 2 do 100 hodín, v závislosti od zložitosti konkrétneho prípadu (obvykle je to 20 - 30 hodín). Na záver to najpodstatnejšie. Výška provízie, ktorú vyplatí banka spol. Kamapro sa nijako neodzrkadľuje v podmienkach pre klienta (ani v poplatkoch, ani v úrokovej sadzbe). Ako je to možné, keď banka platí za sprostredkovanie províziu? Preto sa nebojte a presvedčte sa, že vybavovanie hypotéky nemusí byť nepríjemný zážitok.

Finančný poradca vs. bankový pracovník: Kľúčové rozdiely

Stále existuje množstvo klientov, ktorí pri dojednávaní hypotéky uprednostnia pobočkových pracovníkov bánk pred finančnými sprostredkovateľmi. Finančný sprostredkovateľ či ľudovo nazývaný finančný poradca vám dokáže veľmi pomôcť, ale aj ublížiť. To všetko závisí najmä od jeho odbornej vybavenosti. Na rovinu, pri niektorých bankách a účeloch úveru je pridaná hodnota nás finančných sprostredkovateľov takmer nulová. „Poštár“. Tak by som nazval našu prácu v prípade sprostredkovania hypotéky v niektorých bankách, pokiaľ je účelom úveru nadobudnutie nehnuteľnosti s LTV (% financovania) okolo 70%. Zbierame podklady, odnesieme ich do banky a čakáme, kým banka úver schváli a prídeme podpísať s klientom úver do banky. Typickými príkladmi v týchto prípadoch je s aktuálnymi kampaňami VÚB (1,29%) alebo Prima (1,2%), kde je úplne jedno, či prídete so sprostredkovateľom alebo nie. Jednoducho vždy dostanete kampaňové podmienky (keď sa na ne kvalifikujete).

Čo ale v prípade, keď situácia, v ktorej sa nachádzate ako klient, nie je až taká jednoduchá? Pretože zo skúseností viem, že 9 z 10 prípadov jednoduchých nie je. Vtedy už nepomôže obehávať banky, pretože potrebujete vedieť detailne nuánsy jednotlivých bánk. Uvediem na nasledujúcich prípadoch:

• Iba jediná banka zo všetkých uzná živnostníkovi ako jeho príjem 30% tržieb?
• Len v jednej banke zo všetkých platíte pri rozčerpanom úvere od začiatku celú anuitnú splátku?

A v zozname by som mohol pokračovať ďalej a ďalej. Týmto chcem ukázať, že pri úveroch je najpodstatnejšie vedieť, ako to spraviť, a na to treba ovládať metodiku a procesy jednotlivých bánk. Podávaním žiadostí v každej z nich si len uškodíte, pretože budete v úverovom registri svietiť ako „skúšač“, čo niektorí schvaľovatelia nemajú radi. Až po vyriešení otázky ako, prichádza na rad cena úveru. Samozrejme, všetko hore popísané platí len za podmienky, že je daný finančný poradca (finančný sprostredkovateľ) odborne nadupaný a berie svoju prácu seriózne.

Klienti sa ma často pýtajú, či je potrebný sprostredkovateľ ako pomocná ruka pri vybavovaní hypotéky. Hypotéka vyriešená pomocou sprostredkovateľa má niekoľko výhod. Často získavam odporúčania aj na klientov, ktorí zažili sklamanie a zlé skúsenosti s inými sprostredkovateľmi, ktorí im pomáhali pri vybavovaní ich hypoték. Väčšina ľudí si vybavuje hypotéku len raz za život a preto nevedia, čo všetko ich v tomto procese čaká. Klienti zvyčajne nemajú prehľad o tom, čo vybavovanie hypotéky obnáša a aké konkrétne kroky je potrebné absolvovať či aké dokumenty zháňať. Častokrát nevedia posúdiť, či daná banka je pre ich účel (kúpa, výstavba, rekonštrukcia, refinancovanie, konsolidácia atď.) najvýhodnejšia a aké výhody či komplikácie ich v danej banke čakajú. Ľudia zvyknú prvoplánovo vybavovať úver v banke, v ktorej majú otvorený účet, ale nevedia o tom, že tá ich banka nemusí byť tou najlepšou voľbou pre nich. V tomto bode buď začnú hľadať odpovede na internete, kde sa často dozvedia aj protichodné informácie.

Odpoveď znie - NIČ. Dobrý sprostredkovateľ by mal mať široký prehľad o jednotlivých bankách, o ich výhodách a nevýhodách a zároveň by mal vedieť odpovedať na otázky klienta. Kvalitný sprostredkovateľ nepreferuje tú banku, kde dostane vyššiu províziu, ale tú, ktorá klientovi vyhovuje viac. Spozornite preto, ak Vám sprostredkovateľ ponúka riešenie len v jednej banke, bez analýzy ostatných bánk. Základným princípom dobrého sprostredkovateľa by malo byť vypočuť si potreby a požiadavky klienta a nastaviť správne riešenie, taktiež mať v zálohe aj ďalšie alternatívy. Úlohou sprostredkovateľa je doslova previesť klienta celou úverovou cestou a odbremeniť ho v čo najväčšom rozsahu.

Má prehľad o ponuke všetkých bánkVyberie tú najlepšiu možnosť a odôvodni juNemá iba jedno riešenie, ale má alternatívne riešenia v záloheReaguje promptne a rýchlo vybavuje veci, pretože často je v hre záloha, ktorú klient poskytol za kupovanú nehnuteľnosťPozná všetky kroky, ktoré klienta čakajú a vie, ktoré doklady klient potrebuje doručiť do bankyOdbremení klienta od opakovaných návštev banky, za účelom doplnenia dokumentovKomunikuje priamo s predávajúcimi (resp. realitkou) o tom, aké dokumenty treba doručiť z ich stranyVysvetlí celý postup vybavenia hypotéky od podania žiadosti až po podpis úveruPonúkne servis aj v nasledujúcich rokoch a úpravu úroku pri zmene podmienok na trhuJe k dispozícii v prípade akejkoľvek požiadavkyVie poskytnúť široký výber doplňujúcich produktov poisťovní, ktoré potrebujete v procese úveru spísať (poistenie nehnuteľnosti, či poistenie úveru)Vie skontrolovať kúpnu zmluvu a ďalšie doklady, aby sa klient vyhol komplikáciám pri čerpaní úveru, prípadne na katastriPomôže s katastrom či znalcom, ktorý vyhotoví znalecký posudok.Je časovo flexibilný a vie v prípade potreby pricestovať za klientomPomôže klientom zorientovať sa v hypotekárnych pojmoch a naučí klientov porozumieť tomu, ako ich hypotéka funguje, kedy sa oplatí dávať mimoriadne splátky a akými krokmi dokážu ušetriť na poplatkoch, či úrokochvysvetlí možnosti vziať si hypotéku majiteľovi s.r.o.

Vybavenie hypotéky je často len začiatkom vzťahu medzi klientom a sprostredkovateľom. Na hypotekárnom trhu sa často menia úrokové sadzby či akcie bánk a v životoch klientov sa často mení ich situácia. Kvalitnú, dlhodobú a poctivú prácu, dnes klienti veľmi oceňujú. Najlepšia reklama pre sprostredkovateľa je spokojnosť klientov, ktorí v kruhu priateľov pri téme úverov spomenú jeho meno.

Proces vybavovania hypotéky krok za krokom

Finančnému sprostredkovateľovi sa venujem už 10 rokov. Hlavnou časťou, ktorej sa venujem, sú úvery, ktoré sú veľmi rozsiahla, no zároveň zaujímavá oblasť. Vďaka vysokej odbornej spôsobilosti a veľkému počtu úspešne vyriešených úverov, viem splniť sen klientov o vlastnom bývaní, či pomôcť nájsť správne riešenie pri rekonštrukcii alebo výstavbe domu. Veľmi dôležitým faktorom v tejto oblasti sú informácie a kvalitná odbornosť. Nesnažím sa ľuďom len sprostredkovať úver, ale naučiť ich základné informácie, ktoré vedia využiť aj do budúcna.

Rekonštrukcia býva často nákladná investícia. Preto sa zväčša financuje hypotékou, pričom sa v prospech banky založí rekonštruovaná nehnuteľnosť. Ide o špecifické úverové produkty, ktoré banky poskytujú na financovanie renovácií a úprav nehnuteľností. Tieto úvery môžu byť prispôsobené potrebám klienta. Existuje niekoľko rôznych typov hypoték na tento účel.

1. Štandardná hypotéka na rekonštrukciu: Klasický úver na financovanie stavebných úprav.
2. Hypotéka na kúpu či výstavbu domu: Pandémia presunula pracovné prostredie mnohých z nás do našich domácností. Spolu s týmto javom sa zvýšil aj dopyt po bývaní v rodinných domoch v blízkosti miest. Častou otázkou tých, ktorí takto zmýšľajú je, či si dom kúpiť alebo si postaviť vlastný.

Posledné roky to funguje tak, že bývanie a s tým spojené financie na kúpu, výstavbu, či refinancovanie hypotéky je možné vybaviť v priebehu 2-4 týždňov. Vybavenie hypotéky však nie je len o tom, že prídete do banky a poviete, že potrebujete úver, a požiadate o peniaze. Preto som sa rozhodol oboznámiť vás, čo vás čaká, ak by ste sa rozhodli vybaviť hypotéku svojpomocne. Najväčší rozdiel je, že nemusíte behať po bankách, zabíjať s tým veľa času, riešiť výpočty, žiadosti, doklady, znalcov a kataster, keď to môžem pre vás všetko urobiť ja a ešte to bude aj zadarmo.

Veľkú rolu zohráva správne načasovanie žiadosti, ktoré je dôležité hlavne pre tých klientov, ktorí sú na hrane s príjmom. Najdôležitejšie je vedieť, za aký počet mesiacov sleduje banka váš príjem. Vyšší priemerný príjem vám môžu vylepšiť aj kvartálne a polročné prémie.

Druhá časť klientov sú živnostníci (SZČO) a majitelia SRO-čiek. Ak sa medzi nimi nachádzate, tak potrebujete mať rovnako dostatočný príjem a zrátať si, ako to s príjmom máte v aktuálnom období a ktorá banka vám vie výsledky (tržby alebo zisk) vášho podnikania akceptovať čo najlepšie.

Ide o percentuálne vyjadrenie výšky úveru k pomeru vašej nehnuteľnosti. Ak rátame, že viete „dostať“ LTV 80%, znamená to, že ak kupujete nehnuteľnosť za 100 000 eur, banka požičia maximálne 80 000 eur. Tzv.

Tieto 3 kroky stačia a hypotéku máte bezstarostne vybavenú. Ak sa rozhodnete ísť vlastnou cestou, tak sa nižšie dozviete, v čom spočíva poskytnutie mojej služby a čo vás čaká pri vybavovaní hypotéky.

1. Určenie výšky vlastných zdrojov: V tomto kroku je dôležité určiť si, aká je výška vlastných zdrojov (peňazí), ktoré môžete použiť na kúpu nehnuteľnosti. Štandardne potrebujete 10% až 20% z vlastných zdrojov. Treba pamätať, že vaša finančná rezerva by mala byť po kúpe stále v dostatočnej výške. Výška vlastných zdrojov by mala byť zvolená tak, aby vás hypotéka vo vašom mesačnom rozpočte finančne neohrozovala. Časť vlastných zdrojov by ste mali mať stále v rezerve. Prevažne mladší ľudia si preto volia 90% hypotéku, kedy použijú menej vlastných zdrojov, ale zároveň stále majú finančnú rezervu pre prípadné krízy.
2. Posúdenie bankových kritérií: Každá banka má vlastné kritériá k hypotéke - niektoré sú prísnejšie na výšku príjmu, iné majú špecifické podmienky na kúpu domov či výstavbu.
3. Výber nehnuteľnosti a obhliadky: Z časového hľadiska je ideálne, ak na obhliadky chodíte až keď viete, či vám hypotéku schvália a v akej výške. Zbytočne vyhodiť kopec času na obhliadkach, keď vám hypotéku ani neschvália.
4. Rezervačná zmluva: V tomto bode už musíte vedieť, či vám hypotéka prejde a v akej výške (ideálne cez finančného poradcu, napr. cez nás). Rezervačná zmluva slúži na to, aby vašu budúcu nehnuteľnosť nepredali niekomu inému a aby predávajúci mal istotu, že ju kúpite. Štandardná rezervačná lehota je 30 dní, no zvyčajne sa dá dohodnúť aj dlhšia (pri neštandardných hypotekárnych prípadoch), napr. 45, 60, 90 dní. Po podpise sa prevodom zaplatí rezervačný poplatok, ktorý je štandardne nevratný, ak vám hypotéku banka zamietne.
5. Žiadosť o hypotéku a znalecký posudok: Po rezervačnej zmluve nastupuje na rad požiadať o hypotéku v banke. Na to však banka potrebuje vedieť, akú nehnuteľnosť kupujete. Nehnuteľnosť dokladujete skrz znalecký posudok, ktorý vykoná súdny znalec (zoznam znalcov tu). Zadanie žiadosti do banky trvá do 1 pracovného dňa, plus čas od kedy banka začne schvaľovať hypotéku. Ceny posudkov sú tiež rôzne a pohybujú sa: pri dome zhruba od 250 eur do 300 eur, pri byte od 150 eur do 250 eur.
6. Vyjednávanie o podmienkach: Ak je úver schválený, a podmienky nie sú pre vás prijateľné, vyjednávam o znížení úroku a poplatku za spracovanie úveru.
7. Fixácia úrokovej sadzby: 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 15 rokov - a môžete si vybrať. Fixácia je doba, počas ktorej máte garantované to, že sa vám úrok nezmení. A rovnako pri ukončení napr.
8. Dofinancovanie: Ako bolo spomenuté, ak nemáte vlastné úspory, je možnosť doriešiť zvyšok (v príklade uvedených 18 000 eur) dofinancovaním do 100 % použitím niektorej z možností uvedených vyššie.
9. Podpis zmlúv: V banke potom podpisujete úverovú zmluvu a predávajúci podpisuje záložnú zmluvu.
10. Úhrada kolkov: Jeden kolok bude stáť 100 eur, čiže dokopy 200 eur. Niekedy prvý kolok prepláca banka, niekedy nie.
11. Čerpanie hypotéky: Po úhrade 20% z kúpnej ceny, ktorú ste už uhradili predávajúcemu, je na rade banka a čerpanie peňazí. Doklad o zaplatení.
12. Vybavenie katastra: Návrh na vklad záložného práva.
13. Splnenie iných podmienok: Individuálne podľa prípadu, napr. zmena, resp. vysporiadanie dedičského konania, ktorého predmetom je nehnuteľnosť (napr.

Pár slov na záver. Každý z týchto krokov je naozaj dôležitý a vždy si treba dávať pozor, aby ste mali splnené všetky povinnosti, ktoré z nich vyplývajú. V tomto článku vám priblížim, ako prebieha proces vybavovania hypotéky + aká je v hypotekárnom procese pridaná hodnota finančného sprostredkovateľa. Podľa zákona je navyše sprostredkovanie hypotéky pre klienta zdarma.

Kľúčové podmienky schválenia hypotéky a dôležité aspekty

Schválenie hypotéky závisí od viacerých aspektov. Tie kľúčové vysvetľujeme nižšie:

• Typ zamestnania a stabilita príjmu: Banky preferujú žiadateľov s pravidelným a preukázateľným príjmom. Zamestnanci na trvalý pracovný pomer majú často výhodu oproti živnostníkom či podnikateľom, ktorí musia predkladať viac dokumentácie, napríklad daňové priznania. V prípade príjmu zo zamestnania si banky výšku príjmu preverujú cez Sociálnu poisťovňu, preto nie je potrebné, aby ste predkladali aj potvrdenie o príjme. Je však potrebné vedieť výšku príjmu za jednotlivé mesiace alebo priemernú výšku príjmu za posudzované obdobie (napr. Banka si vyžiada znalecký posudok na nehnuteľnosť. Po schválení sa zmluva podpíše a financovanie je pripravené na čerpanie. Vopred si skontrolujte, aké dokumenty banka vyžaduje, a všetky ich pripravte. Proces vybavovania hypotéky môže byť komplikovaný, mätúci a zdĺhavý, preto je vhodné zvážiť využitie profesionálneho finančného sprostredkovateľa. Finančné sprostredkovanie hypotéky je pre klienta zdarma, pretože sprostredkovateľ je za sprostredkovanie úveru odmeňovaný bankou. Ak pôjde všetko hladko, banku navštívite maximálne 3x. V prípade, že si bude banka potrebovať overiť isté dokumenty a budete pri tom fyzicky potrební, môže sa stať, že pobočku navštívite viackrát.
• Kompletnosť dokumentácie: Ak máte pripravené všetky potrebné dokumenty (doklad o príjme, výpisy z účtu, kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť, znalecký posudok), proces schválenia môže byť podstatne rýchlejší.
• Overenie bonity: Banka posudzuje vašu schopnosť splácať hypotéku na základe vašej úverovej histórie, výšky príjmu a výdavkov. Ak máte záznamy v úverovom registri alebo vysoké existujúce záväzky, proces môže trvať dlhšie.
• Odhad nehnuteľnosti: Hodnota nehnuteľnosti, ktorú chcete financovať, musí byť overená znalcom.

Poistenie nehnuteľnosti: Neoddeliteľná súčasť hypotéky. Pri schvaľovaní hypotéky banka často vyžaduje, aby bola nehnuteľnosť poistená. Poistenie nehnuteľnosti kryje riziká, ako sú požiare, povodne, zemetrasenia, víchrice, zosuv pôdy a iné živly, a poskytuje finančnú ochranu nielen vám, ale aj banke ako veriteľovi. Pre komplexné zabezpečenie vášho bývania odporúčame uzatvoriť poistenie nehnuteľnosti aj domácnosti. Keď nastane škoda na vinkulovanej nehnuteľnosti, poisťovňa má povinnosť vyplatiť poistné plnenie najskôr banke a tá ho následne poskytne klientovi.

Zabezpečenie hypotekárneho úveru: Každá hypotéka musí byť niečím zabezpečená. Zabezpečenie hypotekárneho úveru predstavuje pre banku istú formu zábezpeky pre prípad, že klient nebude schopný hypotéku splácať. Realizuje sa na základe zriadenia záložného práva (ťarchy) nehnuteľnosti v prospech banky. Vznik záložného práva je administratívny proces, ktorý sa realizuje na základe zmluvy medzi bankou a vlastníkom nehnuteľnosti. Po uzatvorení tejto zmluvy vlastník podá do katastra nehnuteľností návrh na vklad záložného práva. Hypotekárny úver môže byť zabezpečený buď tou nehnuteľnosťou, na ktorú je čerpaný, alebo aj inou, prípadne viacerými ďalšími nehnuteľnosťami. Tie môžu byť aj vo vlastníctve inej osoby než je žiadateľ o úver.

Často kladené otázky o hypotékach

Aké typy príjmu sú akceptované bankami?Banky akceptujú rôzne typy príjmu, pričom preferujú zamestnancov na trvalý pracovný pomer pre ich stabilitu. Živnostníci a podnikatelia musia predložiť daňové priznania a iné dokumenty preukazujúce ich príjem.

Môžem si vziať hypotéku na zahraničnú nehnuteľnosť?Nie. V súčasnosti je možné dostať hypotéku aj na nehnuteľnosť, ktorá sa nachádza v zahraničí. Avšak pod podmienkou, že bude založená nehnuteľnosťou, ktorá sa nachádza na území Slovenskej republiky. Ostatné podmienky a kritériá hypotekárneho úveru na zahraničnú nehnuteľnosť nie sú odlišné od tých pre tuzemské stavby. Banka však môže prísnejšie nastaviť tzv. LTV, teda pomer hodnoty nehnuteľnosti voči výške hypotéky.

Čo je to hypotekárny certifikát?Je to forma schválenia hypotéky ešte predtým, ako má klient vybranú nehnuteľnosť. Celý proces prebieha tak, že banka si preverí žiadateľa a posúdi jeho možnosti podľa podmienok a pravidiel získania hypotekárneho úveru. Ak klient všetky nároky splní, banka mu vystaví hypotekárny certifikát, čím mu dáva prísľub, že mu je ochotná poskytnúť hypotéku. Niektoré banky dokonca v tomto dokumente garantujú aj presnú výšku úveru a úrokovú sadzbu. Tento certifikát sa vydáva na dobu určitú a dovtedy si klient musí nájsť vhodnú nehnuteľnosť.

Na aký účel môžem použiť hypotéku?Hypotekárne úvery možno využiť na viacero účelov, ako napríklad: kúpa nehnuteľnosti, výstavba domu, rekonštrukcia bývania, refinancovanie existujúcej hypotéky alebo konsolidácia iných úverov.

Je možné získať hypotéku na nehnuteľnosť v dedičskom konaní?Áno, v prípade, že predmetom dedičského konania je nehnuteľnosť, je možné ju financovať hypotékou.

Je povinné mať životné poistenie k hypotéke?Nie. Klient nie je povinný uzatvoriť si životné poistenie. Zákon o hypotekárnych úveroch to nevyžaduje a banky tiež nie. Je však dôležité si uvedomiť, že hypotéka je záväzok na veľmi dlhý čas a oplatí sa myslieť na zabezpečenie rizík súvisiacich s financovaním bývania prostredníctvom hypotekárneho úveru.

Ako funguje vinkulácia poistenia?Vinkulácia znamená, že v prípade poistnej udalosti má poisťovňa povinnosť vyplatiť poistné plnenie najskôr banke ako záložnému veriteľovi. Následne banka poskytne prostriedky klientovi.

Čo je to daňový bonus na hypotéku?Mladí ľudia mohli v rámci hypotekárneho úveru získať zvýhodnenie v podobe daňového bonusu. Tento bonus si môže uplatniť každý rok počas prvých 5 rokov splácania hypotekárneho úveru do výšky 400 €. Maximálna suma, na ktorú si možno uplatniť daňový bonus, je 50 000 €. Na to, aby si klient mohol uplatniť daňový bonus, musí k daňovému priznaniu priložiť potvrdenie z banky o zaplatených úrokoch. Daňový bonus sa neposkytuje k hypotekárnym úverom na účel splatenia poskytnutého úveru, ktorý nie je hypotekárnym úverom.

Ako si vybrať správneho finančného sprostredkovateľa?

Pri výbere finančného sprostredkovateľa je dôležité zamerať sa na jeho skúsenosti, odbornosť a transparentnosť. Hľadajte sprostredkovateľa, ktorý:

• Spolupracuje so všetkými významnými bankami a finančnými inštitúciami.
• Má dlhoročné skúsenosti na trhu a preukázateľné výsledky.
• Dokáže zrozumiteľne vysvetliť všetky podmienky a nuansy finančných produktov.
• Nepreferuje konkrétnu banku, ale hľadá riešenie najvýhodnejšie pre klienta.
• Je časovo flexibilný a ochotný prispôsobiť sa vašim potrebám.
• Poskytuje komplexné finančné poradenstvo, nielen sprostredkovanie úveru.

Finančný sprostredkovateľ od vás nemôže prijať žiadnu odmenu. Peniaze vo forme provízie získava od finančnej inštitúcie, čiže napríklad od banky, poisťovne alebo investičnej spoločnosti. Za porovnanie a vybavenie produktu teda finančnému sprostredkovateľovi nič neplatíte, pritom vďaka nemu ušetríte množstvo času a veľakrát aj peňazí. Produkty vybavené sprostredkovateľom nie sú drahšie. Zároveň je dobré vedieť, že spolupráca s finančným sprostredkovateľom je nezáväzná.

Vo FinGO.sk máme špičkových maklérov s dlhoročnými skúsenosťami, ktorí majú pobočky na celom Slovensku. Komplexnosť služieb, férovosť a rýchlosť, ale najmä spokojnosť klientov sú u nás na prvom mieste. Preto kontrolujeme a strážime kvalitu svojich sprostredkovateľov. Naši makléri zároveň oceňujú každú pozitívnu spätnú väzbu a referencie od svojich klientov, ktoré im pomáhajú pri ich ďalšej práci. Naši makléri vám bezplatne skontrolujú aj staršie finančné zmluvy a sú na telefóne aj pri poistných udalostiach.

tags: #vybavovanie #uveru #na #byt #cez #sprostredkovatela