Vlastníctvo nehnuteľností na Slovensku je oblasť, ktorá sa neustále vyvíja a prináša so sebou rôzne formy priestorov s odlišným účelom a využitím. Okrem tradičných bytov existujú aj nebytové priestory, ktoré môžu nadobúdať rôzne špecifické podoby. Jednou z takýchto foriem sú skladové priestory, ktoré môžu byť relevantné aj pre samostatne zárobkovo činné osoby (SZČO) ako potenciálne riešenie ich prevádzkových potrieb. Tento článok sa zameriava na definíciu nebytového priestoru, so špeciálnym dôrazom na skladový priestor, jeho charakteristiky, legislatívny rámec a možnosti jeho využitia v kontexte SZČO, pričom analyzuje aj súvisiace otázky správy bytových domov.
Definícia nebytového priestoru a jeho špecifiká
Podľa Zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“), nebytový priestor je definovaný ako miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Táto definícia jasne oddeľuje nebytové priestory od bytov a zároveň vylučuje príslušenstvo bytu, spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu z tejto kategórie.
V kontexte tohto zákona, skladový priestor je špecifickým typom nebytového priestoru. Je definovaný ako časť nebytového priestoru v dome, ktorý je rozhodnutím stavebného úradu určený na skladovanie. Kľúčovou charakteristikou je, že táto časť musí byť fyzicky oddelená od ostatných častí nebytového priestoru, pokiaľ nejde o príslušenstvo bytu. Toto ustanovenie, zavedené novelou zákona č. 283/2018 Z. z. účinnou od 1. novembra 2018, rieši najmä situácie v novostavbách, kde sú skladové priestory často súčasťou suterénnych alebo iných priestorov určených na skladovanie.
Apartmán a ateliér: Pojmový chaos v slovenskom právnom poriadku
V súčasnosti dochádza k nejasnostiam ohľadom pojmov "apartmán" a "ateliér", ktoré v slovenskom právnom poriadku nemajú jednotnú a jasnú legálnu definíciu. Pojem apartmán bol síce v minulosti upravený vo vyhláške Ministerstva hospodárstva č. 277/2008 Z. z., táto však bola platná len do 18.02.2021 a odvtedy legálna definícia absentuje. Pojem "ateliér" sa dokonca spomína aj v samotnom zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
V praxi tieto pojmy často spôsobujú zmätok. Vo väčšine prípadov sú apartmán aj ateliér označené ako nebytové priestory v kolaudačnom rozhodnutí stavebného úradu a zapísané v katastri nehnuteľností. Problém nastáva, keď sa v developerských projektoch apartmány označujú v kolaudačnom rozhodnutí ako priestor určený na bývanie a zapisujú sa do katastra ako byty. Dôvodom môže byť územné plánovanie, ktoré vyžaduje určitý pomer bytov k nebytovým priestorom, alebo priestor nespĺňa normy na bytové jednotky (napr. rozmery, denné svetlo). Napriek tomu, môže stavebný úrad vydať kolaudačné rozhodnutie s označením "priestor určený na bývanie", ak priestor spĺňa technické normy.
Podľa vyjadrenia katastra nehnuteľností v katastrálnom bulletine č. 3/2007, katastrálny zákon nepozná pojem apartmán. Preto sa apartmán zapíše do katastra ako byt - vec určená na bývanie, aj keď ide o sezónne bývanie. V takom prípade je možné si v apartmáne nahlásiť aj trvalý pobyt.
Ateliér na rozdiel od apartmánu býva označený za nebytový priestor z dôvodu nesplnenia podmienok na bytovú jednotku (nedostatočné denné svetlo, hygienické podmienky, hlukové normy). Vtedy je samozrejmé, že bude označený aj na liste vlastníctva ako nebytový priestor.
Legislatívny rámec a správa budov s nebytovými priestormi
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku. Správu domu, v ktorom sa nachádzajú nebytové priestory, vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločenstvo“) alebo správca.
Podľa § 2 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov, ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, s výnimkou § 29 a 29a ods. 1. Na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis, ktorým je zákon č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov.
Z toho vyplýva, že potreba správy vzniká aj pri budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak spĺňajú vyššie uvedené kritériá (napr. polyfunkčné budovy). Pri budovách s iba nebytovými priestormi sa však uplatňujú iné pravidlá a požiadavky na správcu podľa zákona č. 246/2015 Z. z. sa nevzťahujú.
Problémy s digitalizáciou, výsledky kotrol NKÚ. Hosťom je Ľubomír Andrassy
Využitie nebytových priestorov a skladových priestorov SZČO
Vzhľadom na vysoké ceny nehnuteľností a potrebu priestorov pre podnikateľské účely, SZČO zvažujú kúpu nebytových priestorov, vrátane skladových priestorov, na svoje prevádzkové potreby. Je však dôležité pochopiť právne dôsledky takéhoto kroku.
Kúpa nebytového priestoru na bývanie:Podľa zákona o vlastníctve bytov, nebytovým priestorom je taká miestnosť alebo súbor miestností, ktoré nie sú určené na trvalé bývanie a stavebno-technicky slúžia na iný než obytný účel. Faktické využívanie nebytového priestoru ako bytu, ak nie je na tento účel skolaudovaný, je v rozpore so stavebným určením a môže viesť k problémom so stavebným úradom. V takom priestore nie je možné získať trvalý pobyt. Okrem toho môžu nastať komplikácie s financovaním (úvery určené na byty), poistením alebo pri zmene účelu užívania na "byt" v súlade so stavebnými predpismi.
Využitie skladového priestoru SZČO:Ak SZČO zvažuje využitie nebytového priestoru ako skladového priestoru pre svoje podnikanie, je nevyhnutné dodržať platnú legislatívu. Skladový priestor musí byť určený na tento účel v kolaudačnom rozhodnutí a v katastri nehnuteľností.
- Nájomná zmluva na nebytový priestor: Prenájom nebytového priestoru na skladovanie sa riadi nájomnou zmluvou podľa Občianskeho alebo Obchodného zákonníka. Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán, predmet nájmu, výšku a splatnosť nájomného.
- Komerčné využitie: Nebytové priestory, vrátane skladových priestorov, môžu byť využívané na podnikateľské účely. Vlastník priestoru musí spĺňať daňové povinnosti vyplývajúce z prenájmu. Príjem za prenájom spoločného nebytového priestoru sa môže zdaňovať zrážkou vo výške 19 %.
- Zmena účelu užívania stavby: Ak SZČO potrebuje zmeniť účel užívania priestoru, napríklad z kancelárie na sklad, je potrebné požiadať stavebný úrad o zmenu v užívaní stavby. Táto zmena môže vyžadovať stavebné úpravy a získanie stavebného povolenia.
Prenájom a výpožička spoločných nebytových priestorov v bytových domoch
V súvislosti so správou bytových domov sa často objavujú otázky týkajúce sa prenájmu, výpožičky alebo výhradného užívania spoločných nebytových priestorov.
- Prenájom spoločného nebytového priestoru: Ak jeden vlastník alebo externá osoba prejaví záujem o prenájom spoločného nebytového priestoru, ide o nájomný vzťah. Postupuje sa formou nájomnej zmluvy podľa Občianskeho alebo Obchodného zákonníka. Nájomné je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv (FPÚO). Správca alebo spoločenstvo ako prenajímateľ fakturuje nájomné nájomcovi.
- Výpožička spoločného nebytového priestoru: Ak o užívanie spoločného nebytového priestoru prejaví záujem vlastník bytu alebo nebytového priestoru len na účely uskladnenia (nie na podnikanie), ide o "výpožičku". Podmienky určia vlastníci rozhodnutím na schôdzi alebo písomným hlasovaním. Finančná náhrada za výpožičku je príjmom FPÚO a môže byť pripočítaná k predpisu preddavku vlastníkovi.
- Výlučné užívanie: Tento pojem sa dostal do zákona v súvislosti s výstavbou nových balkónov, lodžií či výťahov. Vlastníci môžu rozhodnúť o práve výlučne užívať nové spoločné časti, zariadenia alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi. V prípade výstavby nových spoločných častí alebo zariadení, ktoré rozširujú dom, je potrebný súhlas všetkých vlastníkov.
Financovanie opráv a údržby:Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú opravy balkónov, lodžií a terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Tieto prostriedky nemožno použiť na úhradu nákladov za elektrinu spoločných priestorov ani na inú službu či plnenie.
Záväzky a zodpovednosť pri správe domu
Správca a spoločenstvo zodpovedajú za záväzky vzniknuté pri výkone správy domu až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku FPÚO v príslušnom dome. Ak tieto záväzky nie sú kryté, zodpovednosť môže presiahnuť tieto zdroje.
Zverejňovanie zoznamu neplatičov:Novela zákona o vlastníctve bytov oprávňuje správcu a spoločenstvo zverejňovať zoznam vlastníkov s nedoplatkami na preddavkoch do FPÚO a úhradách za plnenie, ak ich výška presahuje 500 eur. V zozname sa uvádza meno a priezvisko vlastníka a suma nedoplatku.
Tvorba fondu prevádzky, údržby a opráv:Nová úprava zavádza zohľadňovanie miery využívania spoločných častí a zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží pri tvorbe FPÚO. Cieľom je obmedziť situácie, kedy vlastníci nebytových priestorov prispievajú na celkové opravy domu, hoci ich priestory nemajú z týchto opráv priamy osoh.
Dôležité aspekty správy domu a rozhodovania vlastníkov
- Formy správy: Jedna budova môže mať len jedného správcu. Hybridná forma správy prostredníctvom mandátnej zmluvy, kde sa prenesie väčšina činností na mandatára, ktorý nie je zapísaný v zozname správcov, je neplatná.
- Zverejňovanie zmlúv: Správca a spoločenstvo sú povinní doručiť celé znenie zmluvy o spoločenstve a zmluvy o výkone správy každému vlastníkovi. Odporúča sa zvoliť iný spôsob doručovania ako v listinnej podobe, napr. elektronický.
- Pristúpenie k zmluve: Nový vlastník bytu alebo nebytového priestoru pristupuje k zmluve o spoločenstve a k zmluve o výkone správy automaticky zo zákona pri nadobudnutí vlastníckeho práva.
- Zástupca vlastníkov: Zástupca vlastníkov zabezpečuje komunikáciu medzi správcom a vlastníkmi. Môže ním byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru. Jeho úlohy by mali byť podrobne zakotvené v zmluve alebo schválené rozhodnutím vlastníkov.
- Odstránenie havarijných stavov: Správca alebo predseda spoločenstva je povinný bezodkladne odstrániť chyby a poruchy technického zariadenia, ktoré bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, aj bez súhlasu vlastníkov.
- Dokumentácia domu: Dokumentácia domu patrí vlastníkom, nie správcovi. Je dôležité, aby bola digitálne uložená a prístupná každému vlastníkovi.
- Rozhodovanie vlastníkov: Rozhodnutia sa prijímajú na schôdzi alebo písomným hlasovaním. Novela zákona zrušila požiadavku na uznášaniaschopnosť schôdze (dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov), na prijatie rozhodnutia postačuje nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov, ak nie je špecificky vyžadovaná vyššia väčšina.
- Stavebné úpravy: Vlastníci sú povinní umožniť prístup do bytu správcovi na kontrolu stavebných úprav, ktoré by mohli ohroziť spoločné časti domu.
Vlastný byt ako skladový priestor SZČO prináša so sebou komplexnú problematiku, ktorá zahŕňa nielen právne aspekty definície a využitia priestoru, ale aj pravidlá správy bytových domov a rozhodovania vlastníkov. Je nevyhnutné dôkladne poznať platnú legislatívu a v prípade nejasností vyhľadať odborné poradenstvo, aby sa predišlo prípadným komplikáciám.