Proces kúpy nehnuteľnosti, najmä ak je financovaný hypotékou, môže na prvý pohľad pôsobiť zložito a plný úskalí. Od prvotného výberu ideálneho bytu či domu, cez zložitosti spojené so získaním úveru, až po finálny zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, každý krok si vyžaduje pozornosť a pochopenie. Tento článok si kladie za cieľ poskytnúť komplexný prehľad tohto procesu, od vysvetlenia základných pojmov až po detailný popis jednotlivých krokov, pričom maximálne využije poskytnuté informácie na uľahčenie vašej cesty k vysnívanému bývaniu.
Prípravná fáza: Od financií k výberu nehnuteľnosti
Kúpa nehnuteľnosti býva vždy veľkým krokom v živote človeka. Nájsť si svoj vysnívaný byt či dom, môže chvíľu trvať, ale iste nám dáte za pravdu, že je to tá príjemnejšia časť. Proces nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je už o niečo zložitejší. U notára, v banke či na katastri vás môžu čakať úskalia na každom kroku. My vám ponúkame cenné rady a informácie, ktoré vám pomôžu a usmernia k tomu, aby ste kúpu nehnuteľnosti viac nemuseli odkladať a zvládli ju omnoho jednoduchšie.
Ak uvažujete nad kúpou nehnuteľnosti formou hypotéky, najprv sa informujte v banke, aké máte možnosti získania úveru. Nespoliehajte sa iba na jednu „vašu“ banku, v ktorej ste klientom. Podľa zákona má kataster povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr 30 dní od doručenia návrhu. V prípade, že by vám predsa len bola žiadosť o hypotéku neschválená kvôli nesplneniu určitých podmienok, kúpu nehnuteľnosti nemusíte hneď odkladať. Máte ešte možnosť obrátiť sa na službu rent-to-own, teda prenájom nehnuteľností s možnosťou neskoršieho odkúpenia, vďaka ktorej o vašu vysnívanú nehnuteľnosť neprídete. My vám ju zafinancujeme a rezervujeme na celý čas, kým sa vaša situácia zlepší a požiadate banku o hypotéku znova.
Keď zvažujete kúpu bytu alebo domu a chcete žiadať o hypotéku, je dobré urobiť si na začiatku nezáväzné prepočty. V takýchto prepočtoch sa zohľadní váš príjem, vek a vôbec celková situácia. Zmyslom tohto postupu je zistiť, akú vysokú hypotéku si môžete s vaším príjmom a parametrami dovoliť. Podľa toho si môžete vybrať správnu nehnuteľnosť. Dajte si urobiť nezáväzné prepočty.
Po vybratí vhodnej banky a overení, že ste vhodný kandidát na hypotéku, odporúčame požiadať banku o certifikát, vďaka ktorému si môžete hneď nehnuteľnosť rezervovať a ušetriť si tak svoje nervy i čas. Pred podaním žiadosti o hypotéku zhodnoťte svoje finančné možnosti a zvážte, či budete schopní pravidelne a včas splácať úver.
Obhliadka je veľmi dôležitý krok, pri ktorej je potrebné všímať si detaily a informovať sa o všetkých úpravách, ktoré boli v interiéri vykonané. Nezabúdajte na otázky ohľadom vysporiadanosti pozemku, na ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, dajte pozor na samotné okolie, občiansku vybavenosť či susedské vzťahy.
Ak máte vyhliadnutú nehnuteľnosť podľa vašich predstáv, ďalšou podstatnou vecou je overiť si totožnosť osoby predávajúceho, či je oprávnený s touto nehnuteľnosťou nakladať. Vypýtajte si list vlastníctva, ktorý je potrebný pre banku, v prípade, že kupujete nehnuteľnosť cez hypotekárny úver. Tento dokument je dôležitý aj pre vás.
V prípade, že kupujete nehnuteľnosť na hypotéku, banka od vás bude vyžadovať znalecký posudok. Tento krok ale nechajte na odborníkov. Poplatok za vyhotovenie znaleckého posudku hradí zväčša kupujúci. Súčasťou znaleckého posudku je nadobúdacia kúpna zmluva, potvrdenie správcu o veku domu, kolaudačné rozhodnutie pri rodinných domoch. TIP: Doklad o veku stavby pri bytoch vám vystaví správca bytového domu. Banka ako záložný veriteľ bude od kupujúceho vyžadovať znalecký posudok.
Keď sme byt našli, podpísala sa rezervačná zmluva (ak sa vyžaduje). V predošlom článku som opísal ako funguje úschova peňazí. Kupujúci zloží 20.000€ do úschovy.
Ako analyzovať prenajímanú nehnuteľnosť pre začiatočníkov v roku 2026
Získanie hypotéky a zmluvná dokumentácia
Po vybratí vhodnej banky a overení, že ste vhodný kandidát na hypotéku, odporúčame požiadať banku o certifikát, vďaka ktorému si môžete hneď nehnuteľnosť rezervovať a ušetriť si tak svoje nervy i čas. My akurát riešime kúpu a pomáha nám aj finančná poradkyňa, hoc mám aj ja nejaké skúsenosti, ale takto mám väčšiu istotu, že obchod prebehne dobre. Je to na človeku, či chce alebo nechce. My sme si dali dopredu predschváliť úver v banke a potom sme začali hľadať byt (podmienka banky: do roka načerpať úver, inak pokuta cca 600€).
Po schválení úveru vám banka pripraví zmluvnú dokumentáciu vrátane záložných zmlúv, v ktorých sa špecifikuje, že kupovaná nehnuteľnosť bude slúžiť ako zabezpečenie úveru. Kupujúci okrem znaleckého posudku doručí banke ostatné požadované dokumenty.
V prípade, že kupujete nehnuteľnosť na hypotéku, banka bude vyžadovať založiť túto nehnuteľnosť v prospech banky. Vypracuje vám záložné zmluvy, ktoré podpisujete vy aj predávajúci. Banka po všetkých dokladoch spustí finančné prostriedky predávajúcemu a ty začneš platiť úver.
Pri tejto zmluve si musíte uvedomiť, že neslúži len na prevod vlastníckeho práva. Jej obsah sa dotýka i zavkladovania vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. V prípade hypotéky je kúpna zmluva zavkladovaná na kataster ako druhá v poradí po záložnej zmluve. Musí obsahovať všetky dohodnuté podmienky.
Po úhrade kúpnej ceny na kataster obvykle realitný maklér podá návrh na vklad vlastníckeho práva.
Záložná zmluva a jej úloha
Záložná zmluva je právny nástroj, ktorý zabezpečuje poskytnutú pôžičku či úver (vrátane úrokov a poplatkov). Záložná zmluva sa vkladá do katastra. Pozor! Záložná zmluva je zmluvou medzi bankou a predávajúcim. Nehnuteľnosť teda zakladá pôvodný majiteľ ešte pred jej prevodom na kupujúceho. Záložná zmluva sa vkladá do katastra. Sú dve možnosti. TIP: Za vklad záložného práva sa platí poplatok podobne ako pri vklade kúpnej zmluvy. Ak žiadate o zrýchlený vklad kúpnej zmluvy, musíte podobne urobiť aj pri záložnej zmluve.
Záložná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ďalšou dôležitou náležitosťou je identifikácia pohľadávky, ktorú má veriteľ voči dlžníkovi a ktorá sa zabezpečuje záložným právom. Príklad zmluvných strán: Predstavte si, že pán Marek Kupujúci plánuje kúpiť byt od pani Zuzany Predávajúcej. Marek požiada banku o hypotéku, aby mohol financovať túto kúpu. Aby banka mala istotu, že úver bude splatený, je potrebné zriadiť záložné právo na nehnuteľnosť. Preto Zuzana Predávajúca poskytne svoj byt ako zabezpečenie. Tým sa Zuzana stáva záložcom vo vzťahu k banke.
Záložné právo poskytuje bankám dodatočnú ochranu proti riziku nesplatenia úveru. Záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností na základe záložnej zmluvy, ktorá sa vzťahuje na konkrétnu hypotéku a nehnuteľnosť. Záložné právo zaniká splatením hypotéky.
V prípade, ak ste kúpu nehnuteľnosti financovali prostredníctvom hypotéky, využije banka tzv. záložné právo. To zabezpečuje pohľadávku banky voči vám a umožňuje jej uspokojenie pohľadávky z predmetu záložného práva - vašej novej nehnuteľnosti, v prípade, ak hypotéku nesplácate včas.
Ak dlžník sa omešká so splátkou, banka ho najprv upozorní na omeškanie splátok a pošle výzvu na úhradu. Cieľom banky je v prvom rade hľadať riešenie, ktoré bude prínosné pre obe strany. Až v situácii, keď všetky tieto možnosti zlyhajú a dlžník nereaguje alebo nie je ochotný spolupracovať, banka pristupuje k ďalším krokom. „V prvom rade je potrebné bezodkladne kontaktovať banku. Život je plný nečakaných situácií, ktoré majú za následok pokles alebo stratu príjmu.
Pri tejto zmluve si musíte uvedomiť, že neslúži len na prevod vlastníckeho práva. Jej obsah sa dotýka i zavkladovania vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. V prípade hypotéky je kúpna zmluva zavkladovaná na kataster ako druhá v poradí po záložnej zmluve. Musí obsahovať všetky dohodnuté podmienky.
Proces vkladu do katastra nehnuteľností
Po podpísaní kúpnej zmluvy a záložných zmlúv nastáva fáza vkladu do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad do katastra sa podáva písomne na príslušnom katastrálnom odbore Okresného úradu. Návrh na vklad je potrebné vyhotoviť vo viacerých rovnopisoch. Ich počet závisí od počtu účastníkov. Jeden návrh ostáva katastru, ostatné sú určené účastníkom. Pri elektronickom podaní návrhu na vklad do katastra je potrebné mať vyhotovené elektronické podoby všetkých potrebných dokumentov a podpísať ich kvalifikovanými elektronickými podpismi všetkých dotknutých osôb. Ďalej musí návrh obsahovať informácie o určení práva k nehnuteľnosti.
Po vložení záložných zmlúv do katastra sa zvyčajne na druhý deň kataster vyznačí na liste vlastníctva plombu. Po pripísaní 80.000€ na účet predávajúceho, nastáva čas na vloženie kúpnych zmlúv do katastra. Momentálne je všetko v rukách pracovníkov katastra.
Podľa zákona má kataster povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr 30 dní od doručenia návrhu. Výška správnych poplatkov za návrh na vklad do katastra sa pri elektronickom podaní znižuje na polovicu. Pri rozhodnutí do 30 dní je poplatok za elektronické podanie 33 eur. Po preskúmaní splnenia podmienok pre vklad katastrálny úrad vklad povolí, prípadne zamietne. Odvolať sa je možné len proti rozhodnutiu, v ktorom katastrálny úrad vklad zamietol. Rozhodnutie nadobúda platnosť v deň jeho vydania. Týmto dňom tak dochádza k zmene vlastníckeho práva a stávate sa právoplatným majiteľom nehnuteľnosti. Rozhodnutie zašle katastrálny úrad účastníkom konania do 15 dní od rozhodnutia.
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Konanie o povolení vkladu do katastra sa začína na návrh účastníka konania. Vlastnícke právo však prechádza na majiteľa až dňa rozhodnutia príslušnej správy katastra o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. Celý tento proces zvyčajne trvá maximálne do 30 dní.
Nový list vlastníctva sa doručí notárovi, alebo banke. Po pripísaní obidvoch platieb je obchod ukončený. Vyššie opísaný proces predstavuje najbezpečnejšiu variantu. Môže byť mierne modifikovaný v závislosti od okolností. Napríklad vklad záložnej zmluvy a kúpnej zmluvy do katastra sa dá realizovať v ten istý deň. Urýchli to celý proces a nie je potrebné ísť na kataster dva razy. Dĺžka celého procesu závisí od veľa faktorov. Rátajte však s tým, že od podpisu kúpnej zmluvy do pripísania všetkých peňazí na váš účet ubehnú minimálne 3 týždne. Ak chceme predísť prieťahom je vhodné využiť možnosť zrýchleného vkladu do katastra.
Ukončenie obchodu a prevzatie nehnuteľnosti
Po pripísaní všetkých peňazí na účet predávajúceho a zápise vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je obchod úspešne ukončený. Banka po všetkých dokladoch spustí finančné prostriedky predávajúcemu a ty začneš platiť úver.
Samotným nasťahovaním sa proces kúpy ešte nekončí. Predávajúceho aj kupujúceho čaká ešte niekoľko povinností. Vytvorí sa preberací protokol, kde sa spíšu stavy meračov vody a energií. Predávajúci sa odhlási od dodávateľov energií a kupujúci sa prihlási. Kupujúci sa tiež musí prihlásiť k povinnosti platenia dane z nehnuteľnosti a platieb za komunálny odpad. Pri odovzdávaní bytu je dôležité zaznamenať si hodnoty meračov vody aj elektriny a súpis odovzdaných kľúčov prislúchajúcich k nehnuteľnosti. Hurá, konečne máte svoje vysnívané bývanie!
Na záver, ak riešite kúpu nehnuteľnosti na hypotéku, banka bude vyžadovať založiť túto nehnuteľnosť v prospech banky. Vypracuje vám záložné zmluvy, ktoré podpisujete vy aj predávajúci. Banka po všetkých dokladoch spustí finančné prostriedky predávajúcemu a vy začnete platiť úver.
V prípade, že na kúpu nehnuteľnosti máte hotovosť, postup je jednoduchší. Dúfame, že tieto cenné rady vám napomôžu pri kúpe nehnuteľnosti. Aj pri tomto úkone ako je kúpa, existuje viacero spôsobov, akým proces prebehne, ako získať financie alebo koho požiadať o rady.
Pomohol vám tento článok? Našli ste v ňom odpovede na vaše otázky? Budem rád ak mi napíšete. Poteším sa každému komentáru. Bývať vo vlastnom byte alebo dome je jednoduchšie, než si myslíte.