Veľký račiansky polyfunkčný projekt Rínok Rača postupne nadobúda svoju finálnu podobu. Viaceré z desiatich hlavných stavebných objektov sú už na pohľad dokončené, zatiaľ čo ďalšie domy rastú. Rínok Rača vzniká na mieste, kde v minulosti fungovali Vinárske závody Rača. Išlo o pomerne veľký areál v susedstve tzv. Nemeckého kultúrneho domu. Pôvodne sa nachádzali bokom od historickej Rače, po výstavbe sídlisk Experimentálka a Barónka sa však stali jej súčasťou. Výroba tu prebiehala, tak ako v mnohých bratislavských výrobných zónach, až do konca 20. storočia. Následný vývoj priniesol utlmenie výroby a chátranie podnikov. Už v roku 2007 sa však začalo hovoriť o premene areálu a o jeho transformácii na mestskú polyfunkčnú zástavbu.
Konkrétnejšie kontúry projekt získal v roku 2015, kedy spoločnosť Jurský obytný park 2 s.r.o., jedna z firiem patriacich pod developera Bencont Group, predložila na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) zámer „Vin-Vin Rača“. Išlo o veľký obytný súbor, tvorený deviatimi bytovkami v severozápadno - juhovýchodnom smere v trojradovej riadkovej zástavbe, doplnený o jeden objekt s občianskou vybavenosťou (prevažne kanceláriami). Projekt sa v takejto podobe nepáčil mnohým miestnym obyvateľom. To už tradične znamená spory a komplikácie, na čo musel developer reagovať viacerými ústupkami či investíciami do okolitej infraštruktúry a občianskej vybavenosti. Napriek tomu, zámer bol v súlade s Územným plánom a postupne prechádzal povoľovacím procesom. Tá sa teraz v prípade prvých domov chýli k záveru. Na základnom urbanistickom koncepte sa veľa nezmenilo, preto je Rínok Rača aj naďalej tvorený sériou domov v riadkovkej zástavbe, s hlavnou fasádou smerom ku Kubačovej ulici.
Fázy výstavby a súčasný stav
Prvá etapa projektu je tvorená trojicou nižšie položených polyfunkčných budov, trojicou rezidenčných budov a objektom občianskej vybavenosti (sektory A-C). Druhá etapa je tvorená trojicou obytných domov (D). Výškovou dominantou bude dom A1 na nároží Kubačovej a Sadmelijskej, ktorý má 12, resp. 13 nadzemných podlaží (v závislosti od pohľadu z Kubačovej či Sadmelijskej). V súčasnosti sú na štyroch domoch dokončené fasády, na jednej sa realizujú a posledná (výšková dominanta) je pred dosiahnutím plnej výšky. Pri druhej etape stavebník ešte len realizuje prvé podlažia dvoch domov, na treťom sa pravdepodobne len zakladá. Podzemné podlažie vzniká aj na objekte občianskej vybavenosti. Prirodzene, dokončené sú aj parkovacie kapacity pod sektormi A-C. V okolí developmentu sa realizujú úpravy dopravnej infraštruktúry, ktoré prinesú zlepšenie úrovne pešieho pohybu vytvorením priechodov pre chodcov a debarierizáciou. Rínok Rača tak začína postupne získavať svoju budúcu podobu.
Polyfunkčný komplex bude obsahovať celkovo 474 bytov a apartmánov. V súčasnosti je v ponuke ako voľných označených 33 rezidencií. Úplne vypredané, resp. bez dostupných bytov, sú tri bytovky - tie, ktoré sú v tejto chvíli už takmer úplne dokončené. Byty v Rínku Rača patrili v kontexte Bratislavy k tým dostupnejším, medzičasom však stúpli ceny aj tu - čo podnietilo developera k tomu, aby predaj spúšťal po vlnách a postupne reagoval na cenový vývoj. Štandard by mal byť priemerný, kým dispozície majú kolísavú úroveň. Nájsť tu možno aj veľmi zaujímavé, aj slabšie byty. V každom prípade ale nejde o nič katastrofálne.
Občianska vybavenosť a komunitný život
Keďže ide o veľký projekt s rozsiahlym rozsahom vybavenosti, klienti budú mať k dispozícii základné služby a obchody priamo v komplexe. Už potvrdenými nájomníkmi sú supermarket a drogéria, ktoré obsadili najväčšie priestory. K dispozícii je 15 ďalších prevádzok, pričom dve sú rezervované. Prístupné budú najmä od „promenády“, teda pešej pasáže pod najnižšie položenou trojicou domov. Čo je však dôležité, potvrdené je zriadenie verejnej materskej školy. V jednom z domov (C3) vznikne dvojtriedna škôlka pre 44 detí. Prví obyvatelia by sa mali do projektu začať sťahovať v priebehu roka 2023. V tom istom roku chce developer spustiť aj prevádzku materskej školy. O čosi neskôr bude dobudovaná druhá etapa projektu.
Rínok Rača pôsobí v porovnaní s pôvodnou situáciou radikálne. Nové hmoty sú výrazné, zvlášť v prípade domu A1, ktorý je skutočne masívny - obzvlášť oproti rodinným domom na druhej strane Kubačovej ulice. Na druhej strane, v priamom susedstve komplexu sa nachádza aj sídlisko Experimentálka s vežovými bytovými domami, takže sa nedá povedať, že by v území už nebol precedens. Architekti z kancelárie Mrazek Architects nevytvorili dielo, ktoré by bojovalo o architektonické ceny. To však pravdepodobne nebolo ani zadaním zo strany developera. Prvotným cieľom bolo s najväčšou pravdepodobnosťou vytvoriť polyfunkčný súbor, ktorého veľkosť umožní uplatniť úspory z rozsahu a ponúknuť tak cenovo dostupné bývanie. V takom prípade treba staviť na overený koncept bez zbytočných experimentov. Rínok Rača je takouto stávkou na istotu. To je jednou z kľúčových výhod, ktorá dodáva tomuto projektu ďaleko vyššiu kvalitu.
Prirodzene, veľká väčšina obyvateľov si pravdepodobne bude vlastniť autá - kúpa parkovacieho miesta je aj povinnosťou - zároveň ale bude používanie električiek jednoduché a pohodlné. Rínok Rača sa tak bude môcť lepšie prepojiť so životom mestskej časti aj Bratislavy. Obyvatelia budú zároveň motivovaní auto predsa len v garáži nechať.
Prínos pre mestskú časť Rača
Je Rínok Rača prínosom pre mestskú časť? Treba povedať, že development pôsobí, akoby bol vždy súčasťou tohto prostredia a dotváral výstavbu sídliska. Noví obyvatelia zmenia fungovanie lokality, mestská časť sa však našťastie na nový nápor pripravuje. Najbližšia základná škola na Plickovej prechádza komplexnou rekonštrukciou, oživenie sa pripravuje aj v prípade susedného Nemeckého domu. Ten by mohol byť miestom spojenia novej a pôvodnej račianskej komunity. Dôležitým prínosom je odstránenie brownfieldu a rozvoj v rámci mesta, pričom realizovaná zástavba, paradoxne, skôr zvýši podiel zelene v oblasti. Nový projekt, aj keď je veľký a bez mimoriadnej architektúry, tak prinesie do Rače aktívnejší život na mieste, kde predtým bola len „čierna diera“. Očakávané komplikácie sa nemusia naplniť a stať sa môže presný opak: Možno až štvorciferný počet ľudí nakoniec niekde bývať musí a pokiaľ by nenašiel bývanie v tomto developmente, hľadal by ho inde - možno aj vo Svätom Jure, Pezinku či malokarpatských obciach. Pôvodní obyvatelia Rače si budú musieť na Rínok Rača nejakú dobu zvykať.
Fotografie z 20.2.2022. Predaj bytov a apartmánov v novostavbe Rínok Rača je ukončený.
Konkurenčné projekty a širší kontext
V rámci Bratislavy prebieha viacero developerských projektov, ktoré sa odzrkadľujú aj v širšom kontexte regiónu. Napríklad projekt RNDZ od spoločnosti VI Group v časti Východné, či ďalšie plánované projekty. V lokalite známej ako Rinzle, na svahovitom pozemku blízko Kadnárovej ulice, plánuje spoločnosť Rinzle Rača s.r.o. umiestniť šesť objektov rozdelených na dva samostatné celky - polyfunkčný dom F a bytové domy A, B, C, D, E. Polyfunkčný objekt F bude päťpodlažný s občianskou vybavenosťou, vrátane pobytového centra pre seniorov a administratívnych priestorov. Bytové domy A-E budú mať štyri nadzemné podlažia s jedným podzemným podlažím a celkovo 165 nehnuteľností, vrátane dvojizbových apartmánov. Projekt počíta s 276 parkovacími miestami, z toho 250 v podzemných garážach. Architektonický návrh pochádza od renomovaného Superatelieru, ktorý má skúsenosti s premenami priemyselných areálov ako Matador či Palma. Celkové náklady na výstavbu sa odhadujú na 25 miliónov eur, s predpokladaným začiatkom výstavby v roku 2025 a dokončením v roku 2028. Starosta Rače, Michal Drotován, uviedol, že mestská časť sa o zámere dozvedela až po vydaní súhlasného stanoviska Magistrátu a dohodla sa s developerom na podmienkach, ako je napojenie dopravy na Kadnárovu ulicu a zapracovanie zariadenia pre seniorov. Citlivá poloha v bývalých vinohradoch však môže byť predmetom diskusií.
Vinárske tradície Rače a ich zachovanie
Rača je historicky spojená s vinohradníctvom a výrobou vína. Táto tradícia sa odráža aj v názvoch niektorých projektov a v ponuke lokálnych vinárov. Spoločnosť Villa Vino Rača a.s. nadväzuje na tradíciu od roku 1949 a obhospodaruje 30 hektárov viníc. Miloň Máťuš, Dušan Žitný, Eduard Brychta, Juraj Vladár a František Krajčirovič sú ďalšími lokálnymi vinohradníkmi a vinármi, ktorí sa venujú produkcii kvalitných vín z račianskeho terroiru. Račianska vinotéka na Námestí A. Hlinku slúži ako miesto, kde sa ponúkajú vína od miestnych vinárov. Tieto aktivity poukazujú na snahu zachovať a rozvíjať kultúrne dedičstvo Rače. Napríklad projekt Rínok Rača explicitne spomína oživenie histórie prostredníctvom nových susedských viníc a využitia červeného vermútu, vína dlho vyrábaného vo Vinárskych závodoch, pri krste projektu.
Vývoj cien nehnuteľností a trhové trendy
Ceny rezidenčných nehnuteľností v Bratislave pokračovali v dvojcifernom raste aj v roku 2021. Priemerná jednotková cena novostavieb prekročila hranicu 4 000 €/m², zatiaľ čo byty z druhej ruky dosiahli 3 177 €/m². Medziročný rast v oboch prípadoch dosahoval okolo 14%. Oživenie dopytu po roku poznačenom pandémiou sa prejavilo aj pri nehnuteľnostiach. Aj keď byty v Rínku Rača patrili k dostupnejším, ceny medzičasom stúpli aj tu, čo viedlo developera k postupnému spúšťaniu predaja po vlnách.
Developer a jeho portfólio
BENCONT DEVELOPMENT, a.s. je developer, ktorého hlavnou aktivitou je riešenie štandardného rezidenčného bývania v kombinácii s rôznymi možnosťami rozhodovania sa klienta (byty, radové rodinné domy, rodinné domy, apartmány…). Medzi ich realizované projekty patria okrem Rínku Rača aj cenovo dostupné byty v Dúbravke, rezidenčný projekt s 64 bytmi, či apartmány vo Vysokých Tatrách. Spoločnosť sa podieľa na príprave územia a realizácii výstavby bytov a občianskej vybavenosti s podporou bánk ako UniCredit Bank, Slovenská sporiteľňa a VÚB banka.
Infraštruktúra a dopravná dostupnosť
Rínok Rača sa nachádza na území ohraničenom ulicami Plickova, Sadmelijská, Kubačova a Barónka, kde bol do roku 2000 umiestnený rozľahlý komplex Bratislavských vinárskych závodov. Zanedbaná lokalita prešla transformáciou na zelené miesto pre život. Zastávka električky je priamo pri vstupe do obytného súboru, čo zabezpečuje dobrú dostupnosť do centra mesta a iných častí Bratislavy. Obyvatelia nebudú odkázaní na auto, ako je tomu vo vyšších polohách Rače. Úpravy dopravnej infraštruktúry v okolí projektu zahŕňajú vytvorenie priechodov pre chodcov a debarierizáciu, čím sa zlepší úroveň pešieho pohybu.
Budúcnosť a výzvy
Rínok Rača predstavuje významný krok v revitalizácii územia a dotváraní mestskej časti. Projekt prináša nielen nové bývanie, ale aj občiansku vybavenosť a verejné priestory, ktoré môžu obohatiť život miestnych obyvateľov. Výzvou zostáva adaptácia pôvodných obyvateľov na novú podobu lokality a integrácia nových komunít. Zároveň je dôležité, aby sa mestská časť aj naďalej pripravovala na rastúci nápor obyvateľov a infraštruktúru, čo sa deje napríklad komplexnou rekonštrukciou Základnej školy Plickova a revitalizáciou Nemeckého domu.
Poznámka: Niektoré údaje, ako napríklad presný počet bytov alebo predajný stav, sa môžu priebežne meniť. Uvedené informácie sú založené na poskytnutých dátach a verejne dostupných zdrojoch k dátumu poslednej aktualizácie.
tags: #vino #raca #novostavba