Garáž, kedysi vnímaná len ako úkryt pre automobil, sa v kontexte moderného realitného trhu a developerských projektov stala neodmysliteľnou súčasťou bývania. Jej právny štatút, zdaňovanie a povoľovacie procesy však môžu byť pre mnohých mätúce. Tento článok sa podrobne venuje rôznym aspektom garáží, od ich právnej definície a daňového zaobchádzania, cez ich úlohu v developerských projektoch, až po technické aspekty a legislatívne požiadavky na ich výstavbu.
Právna definícia a zdaňovanie garáží: Komplexný pohľad
Problematika zdaňovania nehnuteľností, vrátane garáží, je komplexná a často závisí od konkrétnej interpretácie legislatívy a súdnych rozhodnutí. Právny stav týkajúci sa garáží bol predmetom diskusie, čoho dôkazom je aj právoplatný rozsudok Najvyššieho súdu SR (č. k. 6SžoKS/99/2006 z 19. 9.). Tento rozsudok sa zaoberal prípadom, kedy správca dane vyrubil fyzickej osobe (FO) daň z nehnuteľností za rok 2005, pričom značná časť dane, konkrétne 2 688 Sk z celkovej sumy 4 559 Sk, predstavovala daň zo stavby garáže.
V tomto konkrétnom prípade bola FO spolu s manželkou bezpodielovými spoluvlastníkmi rodinného domu a garáže. Zatiaľ čo rodinný dom a ostatné stavby tvoriace príslušenstvo hlavnej stavby boli vybudované na základe rozhodnutia o prípustnosti stavby, daňové priznanie FO vyčíslilo daň za stavbu garáže len na 672 Sk (56 m2 x 12 Sk/m2). Dôvodom bolo tvrdenie, že ide o stavbu tvoriacu príslušenstvo hlavnej stavby rodinného domu.
Správca dane však s týmto výkladom nesúhlasil a trval na tom, že garáž by mala byť zdaňovaná vyššou sadzbou, čím by celková daň dosiahla 4 559 Sk. Spor spočíval v kvalifikácii garáže - či ide o stavbu tvoriacu príslušenstvo rodinného domu, alebo o samostatne stojacu garáž. FO sa proti rozhodnutiu správcu dane odvolala, poukazujúc na nezákonnosť rozhodnutia, ktoré bolo podľa jej názoru v rozpore s § 10 ods. 1 písm. a) Zákona o miestnych daniach (ZMD). Tento paragraf upravuje zdaňovanie stavieb na bývanie a ostatných stavieb tvoriacich príslušenstvo hlavnej stavby ako samostatného predmetu dane, pričom nadväzujúce Všeobecne záväzné nariadenie mesta (VZN) ustanovuje ročné sadzby dane vo výške 12 Sk za každý začatý m2 pre tieto stavby. Správca dane naopak kvalifikoval garáž ako samostatne stojacu garáž podľa § 10 ods. 1 písm. d) citovaného zákona a uplatnil sadzbu 48 Sk/m2.
Daňové riaditeľstvo SR ako odvolací orgán potvrdilo rozhodnutie mesta. Vo svojom odôvodnení uviedlo, že samostatne stojaca garáž je stavba, ktorá nie je vstavaná a netvorí prístavbu k obytnému domu, a jej prevažná časť zastavanej plochy slúži na garážovanie. Gramatický a logický výklad ustanovenia § 10 ods. 1 ZMD však naznačoval, že ostatné stavby tvoriace príslušenstvo hlavnej stavby určenej na bývanie síce nemusia priamo slúžiť na bývanie, ale mali by byť zdaňované rovnakou sadzbou dane ako stavby na bývanie. Kľúčovým pojmom pre posúdenie, na ktoré „ostatné stavby“ sa vzťahuje vymedzenie predmetu dane podľa písmena a), je pojem „príslušenstvo hlavnej stavby“. Zákon o miestnych daniach ani stavebný zákon tento pojem nedefinujú.
Všeobecnú definíciu príslušenstva veci však obsahuje Občiansky zákonník, ktorý ustanovuje, že príslušenstvom veci sú veci, ktoré patria vlastníkovi hlavnej veci a sú ním určené na to, aby sa s hlavnou vecou trvale užívali. V intenciách tejto definície žalobca argumentoval, že ako vlastník hlavnej veci (rodinného domu) jednoznačne určil, že predmetná garáž sa bude užívať výlučne a trvale spolu s hlavnou vecou. Podľa názoru žalobcu nie je na účely vyrubenia dane zo stavieb rozhodujúce, či je garáž stavebne spojená s hlavnou stavbou určenou na bývanie, teda či tvorí jej stavebnú súčasť, ale či ide o ostatnú stavbu tvoriacu príslušenstvo hlavnej stavby. V prípade, ak by zákonodarca chcel vylúčiť garáže z tejto kategórie, mal by to explicitne uviesť. Z tohto pohľadu je pre kvalifikáciu stavby garáže na účely zdanenia daní z nehnuteľností rozhodujúca nielen jej stavebná realizácia (či tvorí súčasť hlavnej stavby, alebo je technicky samostatná), ale aj jej účelové určenie - či prislúcha k hlavnej stavbe určenej na bývanie a či je s ňou spoločne užívaná.
Garáž v kontexte developerských projektov: Viac než len parkovacie miesto
Z pohľadu developera je garáž vnímaná predovšetkým ako kľúčový prvok, ktorý zvyšuje atraktivitu a hodnotu nehnuteľnosti, najmä v mestských prostrediach s obmedzeným priestorom na parkovanie. Moderné developerské projekty často integrujú garáže ako neoddeliteľnú súčasť bytových domov, či už vo forme podzemných garáží, nadzemných garáží alebo samostatne stojacich garážových jednotiek.
Príkladom je developerský projekt "Pod Zábrehom II" v Púchove, ktorý je prezentovaný ako jeden z najväčších rezidenčných projektov v meste, zameraný na kvalitné bývanie. Projekt ponúka koncept, ktorý spĺňa potreby modernej doby, zahŕňajúci tri identické bytové domy s celkovo 129 bytmi a 3 komerčnými priestormi. Parkovanie v tomto projekte je riešené prostredníctvom garážových parkovacích státí v suteréne bytového domu a vonkajších parkovacích plôch. Vjazd do garáže je zabezpečený garážovou bránou.
Ďalším príkladom je projekt Rezidencia Štúrova, ktorý ponúka 2- a 3-izbové byty a okrem iného aj dostatok parkovacích možností v súkromnom nádvorí. K bytom sú pridelené pivničné kobky a je možné si zakúpiť parkovacie státie v parkovacom dome na -1NP s možnosťou prevodu do osobného vlastníctva. V projekte Rezidencia PINIA v Martine-Priekope je kladený dôraz na moderné bývanie a komunitné zázemie. Okrem bytov s dispozíciou rodinného domu sú ponúkané aj Penthouse byty s fascinujúcimi výhľadmi z najvyšších podlaží, veľkorysou vnútornou rozlohou a rozľahlými terasami. Súčasťou ponuky sú aj parkovacie miesta, pričom vonkajšie parkovacie miesto je od 15 000 €, garážové stojisko v bloku B od 20 000 € a samostatná garáž v bloku A od 25 000 €.
V Martine pribudnú parkovacie miesta. V kontexte developerských projektov je garáž často predávaná ako samostatná jednotka alebo ako súčasť bytu, pričom jej cena je reflektovaná v celkovej kúpnej cene nehnuteľnosti. Tento prístup zjednodušuje financovanie a prevod vlastníctva. Napríklad v projekte PINIA je parkovacie státie zahrnuté v cene bytu, čo predstavuje významnú výhodu pre kupujúcich. Taktiež sa stretávame s ponukami, kde kúpa bytu spolu s garážou prináša celkovú zľavu, ako napríklad v jednom z inzerovaných bytov, kde zľava dosiahla 10 000 eur.
Okrem štandardných garážových státí v podzemných alebo nadzemných garážach, niektoré projekty ponúkajú aj samostatné garáže, ktoré môžu byť predávané alebo prenajímané ako samostatné nehnuteľnosti. Tieto sú často umiestnené v samostatných garážových blokoch alebo na pozemku.
Technické a architektonické aspekty garáží: Funkčnosť a dizajn
Z technického hľadiska sú garáže navrhované s ohľadom na funkčnosť, bezpečnosť a trvanlivosť. V rámci developerských projektov sa stretávame s rôznymi konštrukčnými riešeniami. Napríklad v jednom z rodinných domov sú steny navrhnuté ako murované o hrúbke 200 mm, s možnosťou použitia pórobetónových tvárnic alebo tehlového muriva. Krov je často riešený ako väzníkový. Obvodové steny môžu byť zateplené minerálnou vlnou. Interiér garáže býva tiež funkčne riešený. V zadnej časti môže byť navrhnutý úložný priestor, napríklad formou regálu na náradie a záhradné pomôcky. Dôležitá je aj prítomnosť samostatných dverí z exteriéru pre prípad poruchy garážovej brány.
Vstup do garáží v bytových domoch je zvyčajne riešený cez garážovú bránu, ktorá môže byť ovládaná na diaľkové ovládanie. Vjazd do garáže je často zabezpečený elektrickým ovládaním. V rámci štandardného vybavenia bytov sú niekedy zahrnuté aj garážové státia, ktoré sú súčasťou ceny bytu. Architektonické riešenie garáží, najmä v kontexte celého developerského projektu, je navrhované tak, aby ladilo s celkovým dizajnom budovy a okolitej zástavby. Materiály a farebné riešenia je možné často prispôsobiť podľa individuálnych želaní.
Napríklad projekt Zelený Háj vo Zvolene, pod ktorý sa podpísal architekt Ing. arch. Zoltán Belokostolský, kladie dôraz na ekologicky udržateľné bývanie s dôrazom na zeleň a spoločné priestory. Aj keď sa primárne zameriava na byty, princípy udržateľnosti a harmónie s prostredím sa môžu premietnuť aj do návrhu súvisiacich infraštruktúr, vrátane garáží, kde sa preferujú prírodné materiály a zemitých farby. Pri výstavbe bytových domov sa stretávame s konštrukčným systémom tvoreným priestorovou železobetónovou monolitickou konštrukciou, kde vodorovné nosné konštrukcie sú z monolitických železobetónových dosiek. Tento robustný systém zabezpečuje stabilitu a odolnosť stavby vrátane garážových častí.
Potenciálne využitie a typy garáží: Viac než len úložisko
Garáž nie je len miestom na odstavenie automobilu. V mnohých prípptoch slúži aj ako úložný priestor pre sezónne veci, náradie, bicykle, alebo ako dielňa. V inzerátoch sa často stretávame s ponukou predaja alebo prenájmu garáží, ktoré sú prezentované ako ideálne pre každého, kto hľadá bezpečné a suché miesto pre svoje vozidlo alebo ako úložný priestor.
Existujú rôzne typy garáží:
- Samostatne stojace garáže: Tieto môžu byť murované alebo montované. Murované garáže, ako napríklad tie predávané v okolí ulíc Družby, Okružná, Krátka, sú často v top stave bez známok vlhkosti a s opravenou strechou. Montované garáže, napríklad s rozmermi 3x6m, sú flexibilným riešením, často umiestnené v strážených objektoch a vybavené elektrinou.
- Garáže v rámci bytových domov: Tieto zahŕňajú podzemné garáže, nadzemné garáže alebo garážové státia v suteréne. Sú súčasťou celkového projektu a ich cena je často zahrnutá v cene bytu alebo je možné si ich dokúpiť.
- Garáže ako súčasť rodinných domov: V mnohých rodinných domoch je garáž integrovaná priamo do dispozície domu, napríklad v suteréne, ako je tomu v prípade domu v obci Veľký Lapáš, kde sa v suteréne nachádza veľká garáž pre 2 autá.
Z pohľadu technológií sa objavujú aj inovatívne riešenia, ako napríklad solárne svietidlo WARRIOR, ktoré je napájané solárnym panelom a je ideálnym prvkom pre osvetlenie záhrad, parkov a krajinnej architektúry. Jeho výhodou je absencia kabeláže a jednoduchá inštalácia, pričom je vybavené senzorom súmraku, ktorý automaticky ovláda svetlo. V kontexte moderného bývania sa stretávame aj s konceptom smart bývania, kde sú bytové domy navrhnuté s ohľadom na nízku energetickú náročnosť, často v štandarde podľa kritérií pre energetickú triedu A0. Tieto projekty môžu zahŕňať aj predprípravu na exteriérové žalúzie či dátovú infraštruktúru pre smart bývanie, čo sa môže týkať aj ovládania garážových brán alebo osvetlenia.
Pri kúpe nehnuteľnosti, či už ide o byt alebo rodinný dom, je dôležité zohľadniť nielen samotnú nehnuteľnosť, ale aj súvisiace prvky, ako sú garáže a parkovacie státia.
Rada motoristom - AKO SPRÁVNE VYBRAŤ STREŠNÝ BOX
Kedy je potrebné stavebné povolenie na garáž? Navigácia v legislatívnom labyrinte
Slováci sú bezpochyby národom záhradkárov. Starostlivosť o pozemok okolo domu alebo chaty patrí k veľmi obľúbeným kratochvíľam. Svoje záhrady neustále zveľaďujeme a skrášľujeme. S tým bezpochyby súvisia aj stavby záhradných domčekov, pergol a garáží. Realizácia záhradných stavieb so sebou prináša množstvo rozhodnutí. Napríklad to, kde nový záhradný prírastok umiestniť, aký veľký pôdorys zvoliť alebo z akých materiálov ho postaviť. Ešte predtým je ale nutné ujasniť si, či bude nutné o svojom zámere oznámiť aj príslušnému úradu. Presne o tomto dnes bude reč. Proces vybavovania stavebného povolenia alebo ohlasovania stavby zrejme neteší nikoho. V určitých situáciách je však jeho absolvovanie nutné. Dnes si povieme, kedy.
Čo sa v článku dozviete:
- Rozdiel medzi stavebným povolením a ohlásením stavby
- Čo je územný súhlas a územné rozhodnutie?
- Čo obnáša ohlásenie stavby?
- Je potrebné stavebné povolenie na garáž?
- Garáž bez ohlásenia stavby aj územného súhlasu
- Garáž bez ohlásenia stavby s územným súhlasom
- Je potrebné povolenie pri demolácii garáže?
- Ako postupovať pri legalizácii garáže?
- Byrokratický proces ohlásenia stavby krok za krokom
1. Rozdiel medzi stavebným povolením a ohlásením stavby
Najprv však bude potrebné ujasniť si základné pojmy. V tejto súvislosti to bude predovšetkým stavebné povolenie a ohlásenie stavby. Ohlásenie stavby garáže väčšinou nie je potrebné riešiť v prípade stavieb, ktorých výmena nepresahuje 25 metrov štvorcových.
2. Územný súhlas a územné rozhodnutie
Okrem ohlásenia stavby a stavebného povolenia je niekedy nutné získať územný súhlas alebo územné rozhodnutie. Jednoduchšou formou je územný súhlas. Ten dostanete iba v prípade, že všetko prebehne bez problémov. Teda v situáciách, že s vaším zámerom budú súhlasiť susedia aj dotknuté úrady. V opačnom prípade prichádza na rad územné rozhodnutie, ktoré je spojené so zložitejším procesom.
3. Ohlásenie stavby
Aj v prípade, keď sa so zámerom svojho záhradného projektu budete musieť podeliť s úradmi, nie vždy bude nutné absolvovať proces notoricky známy pod označením stavebné povolenie. Existuje totiž rýchlejší a menej komplikovaný postup, ktorým je ohlásenie stavby. Po zmene zákona v roku 2018 si s ohlásením stavby vystačíte pri väčšine záhradných stavieb alebo pri zásadných rekonštrukciách rodinných domov. Ohlásenie stavby stále zahŕňa územné konanie a súhlas susedov. Aj tu tak môže situáciu výrazne skomplikovať napríklad neprajný majiteľ susedného pozemku.
Stavebné ohlásenie je podľa aktuálnych zákonov dostačujúce pri stavbe rodinného domu s jedným podzemným a maximálne dvoma nadzemnými podlažiami a podkrovím. S ohlásením si vystačíte aj pri prístavbách a nadstavbách. Nesmie však zasahovať do nosných múrov, ani vyžadovať posúdenie vplyvu na životné prostredie. Všeobecne sa dá povedať, že väčšina majiteľov pozemku s klasickými stavebnými zámermi ako je prístavba rodinného domu alebo stavba garáže, si vystačí s ohlásením stavby. Akonáhle obdržíte súhlas s ohlásením stavby, musíte začať stavať do dvoch rokov, pričom lehotu nie je možné predĺžiť.
4. Stavebné povolenie: Garáž sa bez neho zaobíde
Notoricky známy pojem, ktorý v sebe skrýva zložitý a zdĺhavý proces, na konci ktorého je úradný súhlas so stavbou rodinného domu, komerčného objektu alebo napríklad povolenie so zásadnou rekonštrukciou objektu. Všeobecne môžeme povedať, že stavebné povolenie vás čaká vo chvíľach, kedy nebude stačiť ohlásenie stavby. Na rad bude prichádzať aj vo chvíľach, keď nezískate súhlas susedov. Získaniu stavebného povolenia predchádza aj stavba studne. V prípade stavby garáže stavebné povolenie vo väčšine prípadov potrebovať nebudete.
Povolenie na stavbu garáže
Pokiaľ totiž plánujete stavbu garáže, všetko môže byť pomerne jednoduché. Na proces spojený so získaním stavebného povolenia totiž môžete zabudnúť. Stavebné povolenie na garáž nebude nutné. S najväčšou pravdepodobnosťou vám bude stačiť ohlásenie stavby garáže. Povolenie v tejto forme bude dostatočné, takže stavba garáže bez stavebného povolenia je tým pádom úplne bežná.
Pokiaľ totiž splníte určité kritériá, vystačíte si dokonca s ešte jednoduchšou formou povolenia, alebo na úrad nebudete musieť vôbec. Pravidlom číslo jedna je 25 metrov štvorcových zastavanej plochy. Garáž do 25 metra štvorcových pojme priemerné auto úplne bez problému. Pokiaľ vaša stavba neprekračuje túto výmenu, máte slušnú šancu, že ohlásenie stavby nebudete musieť zháňať. Papierovaniu sa ďalej vyhnete pri stavbách, ktoré nie sú podpivničené, ich výška neprekračuje 5 metrov a sú umiestnené minimálne 2 metre od hranice pozemku. Aj pri menších stavbách bude však niekedy potrebné získanie územného súhlasu.
Táto úľava ale neplatí v prípade, že stavba bude slúžiť na výkon podnikania. Napríklad v prípade, keď si automechanik postaví čo i len malú garáž, musí proces ohlásenia stavby či stavebného povolenia absolvovať. Tiež stavba garáže nad 25 m2 aj v prípade, že ju chce vybudovať súkromník, je o niečo zložitejšia.
5. Garáž bez ohlásenia stavby i územného súhlasu
V úplne ideálnom prípade sa ceste na stavebný úrad môžete vyhnúť úplne. Postaviť si garáž úplne bez povolenia totiž je možné. Ide o situácie, keď stavba garáže, prípadne záhradného domčeka nebude vyžadovať ani ohlásenie stavby, ani získanie územného súhlasu. Garáž bez povolenia v akejkoľvek forme teda môžete stavať v týchto prípadoch:
- Výmera garáže nepresiahne 25 metrov štvorcových
- Má maximálne jedno nadzemné podlažie
- Garáž nemá podpivničenie
- Výška stavby je maximálne 5 metrov
- Neobsahuje obytné miestnosti, hygienické zariadenia, ani vykurovanie
- Stavba bude umiestnená viac ako 2 metre od hraníc pozemku
To isté platí aj v prípade rekonštrukcie garáže. Povolenie potrebovať nebudete.
6. Garáž bez ohlásenia stavby s územným súhlasom
Existujú situácie, keď síce ohlásenie stavby vybavovať nemusíte, avšak od stavebného úradu bude potrebné získanie územného súhlasu. Keď to so súhlasom nevyjde, bude potrebné posunúť sa na získanie o niečo zložitejšieho územného rozhodnutia. Všeobecné pravidlo hovorí, že stavby by mali byť umiestnené minimálne dva metre od hranice pozemku. V prípade, že plánujete garáž na hranici pozemku, bude potrebné získanie územného súhlasu.
Garáž vyžadujúca ohlásenie stavby
Ak vaša garáž bude väčšia rozmerov. Napríklad s výmerou 5×6 metrov, čo znamená 30 metrov štvorcových, budete potrebovať územný súhlas. Rovnako to bude v prípade, keď prekročíte iný z vyššie uvedených limitov. Pri garáži, ani záhradnom domčeku sa najskôr nemusíte báť toho, že by ste museli vybavovať stavanie povolenia. Tomu sa totiž vyhne aj väčšina rodinných domov. Stavebné povolenie je totiž nutné získať iba pri stavbách s výmenou väčšou ako 150 metrov štvorcových, či majú viac ako dve nadzemné podlažia.
7. Demolácia garáže: Aj na ňu potrebujete súhlas
Plánujete garáž naopak demolovať? Potom by vás mohlo zaujímať, či vyžaduje aj demolácie garáže povolenie. Ani demolácia stavby totiž obvykle nie je možná bez získania príslušného súhlasu. Úrad bude potrebovať hlavne uistenie, že demolácia nikoho neohrozí. Vás, susedov, ani životné prostredie. Rozhodujúcim faktorom je, či samotná stavba vyžadovala stavebné povolenie alebo ohlásenie stavby. Ak áno, budete musieť požiadať o povolenie na demoláciu. Stavby, ktoré ste stavali na povolení, môže navyše k zemi poslať iba špecializovaná firma.
Pri stavbách a pravdepodobne aj garážach, ktoré vznikli na ohlásení stavby, je potom nutná aspoň prítomnosť stavebného dozoru. Vzhľadom na to, že sa pri tomto procese kladie dôraz na životné prostredie, môže demolačný zámer zásadne skomplikovať prítomnosť azbestu. O jeho odstraňovaní potom musí vedieť aj príslušná hygienická stanica. Stavebnému úradu je následne nutné ohlásiť, že ste demoláciu dokončili.
Odporúčanie je tu jednoduché. Pokiaľ sa chystáte zbúrať chátrajúcu garáž, vyrazte radšej na úrad vždy a uistite sa, či budete povolenie potrebovať. Zvlášť pozor si dajte v prípade, keď namiesto starej garáže hodláte vybudovať novú stavbu. Niektoré územné plány totiž s novostavbami nepočítajú a o garáž by ste sa mohli pripraviť úplne.
8. Ako postupovať v prípade legalizácie garáže?
Prebieha aktuálne pod vašou taktovkou stavba garáže bez povolenia a práve ste zistili, že ho potrebujete? V takom prípade prichádza na rad proces legalizácie garáže. Dodatočné povolenie stavby garáže je možné získať.
Pojem „čierna stavba“ už ste najskôr počuli. Všeobecne totiž označuje objekt, ktorý bol postavený bez povolenia. Informovanosť občanov samozrejme nie je stopercentná, a preto sa niekedy stáva, že sa ľudia o povinnosti obstarať si príslušné povolenie dozvedia až po dokončení stavby. Legalizácia stavby nie je jednoduchá, ale rozhodne sa oplatí. V prípade čiernych stavieb totiž stavebný úrad môže kedykoľvek nariadiť demoláciu. Proces získania príslušného povolenia teda budete získavať spätne. Na dokladovanie potrebných dokumentov vás bude postupne vyzývať stavebný úrad. Vyhliadky sú však optimistické. Prevažnú väčšinu čiernych stavieb sa totiž darí legalizovať.
9. Byrokratický proces krok za krokom
Všeobecné pravidlá, ktoré sa vzťahujú k povinnosti vybaviť si pre plánovanú stavbu potrebné povolenia, sme si už vysvetlili. Pre istotu sa ale ešte pred byrokratickým kolieskom môžete obrátiť na príslušný stavebný úrad, ktorý je vhodné požiadať o územnoplánovacie informácie.
Ide o dokument, v ktorom popri informáciách o svojej osobe oznámite stavebnému úradu aj údaje o príslušnom pozemku ao plánovanej stavbe. Na základe územnoplánovacej informácie vám potom stavebný úrad oznámi, aký druh povolenia budete potrebovať. Platnosť dokumentu je jeden rok od vydania. Platnosť však môže byť skrátená, a to v prípade, že dôjde k zmene podmienok, za ktorých bol dokument vydaný. Na úrad sa môžete prvýkrát vydať ešte predtým, ako budete mať hotový projekt. Stačí mať napríklad len základný situačný nákres. Na jeho základe sa úradníci môžu vyjadriť dostatočne skoro. Môžete sa tak vyhnúť nepríjemnému prekvapeniu a kompletný projekt budete mať šancu prispôsobiť úradným požiadavkám.
Po získaní územnoplánovacej informácie môžete začať s ohlásením stavby. Jeho prvý krok vás zavedie k susedom. Od tých totiž musíte získať písomný súhlas s plánovanou stavbou. Informovať ich môžete poštou alebo osobne. Pokiaľ neviete, kto okolité pozemky vlastní, môžete si tieto informácie zistiť v katastri nehnuteľností. Súhlas si od susedov nechajte podpísať. Potvrdiť ho môžu napríklad priamo do kópie projektovej dokumentácie.
Teraz prichádza na rad samotné ohlásenie stavby. Vyplňte príslušný formulár, ktorý si môžete stiahnuť aj na internete a doručte ho osobne alebo poštou na stavebný úrad. Ten má 40 dní na to, aby sa k ohláseniu stavby vyjadril. Počítajte ale s tým, že sa proces môže pretiahnuť. Úrad si môže vyžiadať ďalšie informácie alebo niektorý z majiteľov okolitých pozemkov nemusí s vašim zámerom súhlasiť.
Nový stavebný zákon a jeho dopady na garáže
Legislatívny maratón sa skončil a Slovensko stojí na prahu najzásadnejšej zmeny v stavebnom práve za posledné polstoročie. Poslanci dali zelenú novelám, ktoré od 1. apríla 2025 začali meniť pravidlá hry pre developerov, no najmä pre bežných ľudí. Časy, keď sa oplatilo najprv stavať a potom behať po úradoch s prosíkom o legalizáciu, sú definitívne preč. Nový zákon prináša do systému poriadok, digitálnu presnosť, ale aj nekompromisnú prísnosť.
Aké novinky prináša nový stavebný zákon?
Ministerstvo dopravy, ktoré reformu zastrešuje, sľubuje od nových pravidiel najmä odbremenenie od byrokracie. Cieľom je moderná, centralizovaná a najmä elektronická agenda, ktorá má sprevádzať stavbu od prvotnej myšlienky až po odovzdanie kľúčov. Najväčším strašiakom v novej legislatíve je radikálna zmena postoja štátu k nelegálnej výstavbe. Desaťročia platilo nepísané pravidlo, že postaviť dom „načierno“ je síce riskantné, ale vždy sa to dá nejako „vybaviť“. Nový zákon tento alibizmus končí.
Stavby od roku 1990 do marca 2024: Pre tieto prípady zavádza zákon proces tzv. dodatočného osvedčenia. Nie je to však automatické. Dôležité je varovanie pre budúcnosť: Ak začnete stavať bez povolenia po účinnosti nového zákona, cesta späť už nevedie. Na druhej strane, zákonodarca výrazne uvoľnil opraty pri menších projektoch. Do plochy 50 m² (čo je plocha menšieho dvojizbového bytu) si môžete postaviť letnú kuchyňu, kôlňu, prístrešok pre auto či saunu bez toho, aby ste museli navštíviť úrad.
Slovenskou špecialitou bolo dlhé roky takzvané dvojstupňové konanie. Stavebník musel najprv získať územné rozhodnutie (kde môže stavba stáť) a následne stavebné povolenie (ako bude stavba vyzerať). Nový systém tieto dva kroky zlučuje do jedného konania o stavebnom zámere. V praxi to znamená, že úradníci posúdia umiestnenie aj technické parametre stavby naraz. Odpadá tak situácia, keď sa tí istí účastníci a dotknuté orgány vyjadrovali k tomu istému projektu dvakrát. Výsledkom by malo byť výrazné skrátenie času, kým sa dostanete k prvému výkopu.
Zásadnou novinkou, ktorá mení vzťahy na stavenisku, je prenesenie zodpovednosti. Doterajší systém bol nastavený tak, že za všetko pred úradmi zodpovedal stavebník - teda investor, ktorý často nemal odborné vzdelanie. Nový zákon zavádza princíp profesionálnej zodpovednosti. Projektant: Plne zodpovedá za to, že výkresy sú technicky správne a v súlade s normami. Stavbyvedúci: Je garantom toho, že sa stavia podľa plánu. Geodet a Statik: Ručia za presné osadenie a stabilitu.
Kým obec bude povoľovať, štátni inšpektori budú v teréne kontrolovať, či sa stavia podľa pravidiel. Vzniká nová štruktúra stavebnej inšpekcie pod regionálnymi úradmi, ktorá preberá kompetencie zanikajúcej Slovenskej stavebnej inšpekcie.
Menej papierovania
Zabudnite na nekonečné kolá okolo úradov - nový stavebný zákon sľubuje, že vybavovanie stavebného povolenia bude oveľa jednoduchšie a rýchlejšie. Zavádzajú sa jasné pravidlá pre tzv. drobné a jednoduché stavby (napríklad garáže, altánky či prístrešky), ktoré už nebudú tak administratívne náročné. Novinkou je aj systém „všetko v jednom“ - teda jedno správne konanie, pri ktorom vybavíte všetko naraz. A navyše? Úrad bude mať pevne stanovený čas, dokedy sa musí vyjadriť - žiadne čakanie bez neurčitého dátumu.
Ako vysvetľuje Plus JEDEN deň, drobné stavby ako letné kuchyne, kôlne, garáže alebo prístrešky pre autá so zastavanou plochou do 50 štvorcových metrov, bazény do 25 m2 či napríklad fotovoltické zariadenia s výkonom do 100 kW po novom nebude treba ohlasovať, pokiaľ nebudú na verejných priestranstvách či do dvoch metrov od susedného pozemku. Po novom bude platiť presnejšia definícia drobných stavieb a tú si treba pozrieť v zákone.
Zavádza sa aj takzvaná fikcia súhlasu, teda ak obec nevydá záväzné stanovisko v stanovenej lehote, bude sa to považovať za súhlas. Zákon obsahuje presný zoznam stavieb spadajúcich pod zjednodušené povoľovanie.
Zmena podmienok pre čierne stavby
Nový zákon zavedie prísnejšiu úpravu. Bude klásť dôraz na prevenciu, sankcie a efektívnejšie mechanizmy na ich riešenia. V roku 2025 nastala zmena v stavebnej legislatíve, ktorá povoľuje realizáciu drobných stavieb s výmerou do 50 m², ako sú garáže a záhradné domčeky, bez potreby stavebného povolenia. Táto úprava znížila byrokratickú záťaž a urýchlila rozhodovací proces. Nový stavebný zákon tiež spojil územné rozhodovanie a stavebné povolenie do jedného konania o stavebnom zámere, ktoré by nemalo presiahnuť 30 dní. Tým sa skrátil čas potrebný na získanie povolenia, čo uľahčilo život mnohým ľuďom, ktorý si v záhrade postavili domček alebo garáž.
Spoločné užívanie garáže v bytovom dome
Právny poriadok síce poskytuje niekoľko riešení, ako spoločné užívanie garáže v bytovom dome riešiť, každá však má svoje negatíva. Garáž v dome je nebytový priestor, ktorý je určený na odstavenie a parkovanie vozidiel. Zákon definuje aj tzv. právo výlučného užívania garážového stojiska. Rozdelenie spoločnej garáže na parkovacie miesta zákon rieši tak, že podielovému spoluvlastníkovi garáže patrí tzv. právo výlučného užívania garážového stojiska. Zákon teda nevymedzil garážové stojisko ako samostatnú vec, ale spojil so spoluvlastníckym podielom v garáži právo užívať konkrétne garážové stojisko ako plošne vymedzenú časť spoločnej garáže. Ak predáte svoj spoluvlastnícky podiel v garáži, nadobúdateľ sa stane osobou oprávnenou z práva výlučného užívania garážového stojiska. Zákon zakazuje, aby sa prevádzal spoluvlastnícky podiel na garáži bez prevodu práva výlučného užívania garážového stojiska. Vyplýva to zo spätosti práva so spoluvlastníckym podielom.
Zákon reaguje aj na užívanie garážového stojiska tretími osobami (nájomcovia, návštevy a pod.). Spoluvlastník garáže môže svoje právo užívať konkrétne garážové stojisko prenechať do užívania (nie previesť!) inej osobe aj bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov garáže. Zákon nerozlišuje medzi odplatným či bezodplatným užívaním. Problémom boli aj okolnosti súvisiace s prevodom bytu, resp. nebytového priestoru. Vlastník má záujem predať s bytom aj svoj podiel v garáži, narážal však na predkupné právo ostatných podielových spoluvlastníkov. Tým musel svoj podiel najprv ponúknuť. V krajnom prípade sa mohlo stať, že si iný spoluvlastník predkupné právo špekulatívne uplatnil a niektorý z bytov tak o miesto v garáži prišiel. Predkupné právo sa neuplatní, ak sa spoluvlastnícky podiel v garáži prevádza na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, v ktorom sa garáž nachádza alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž nachádza. Právo výlučného užívania garážového stojiska sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Ak k 1. 11. 2018 nie je zapísané v katastri nehnuteľností garážové stojisko spolu so spoluvlastníctvom garáže v dome, zapíše sa do katastra právo spoluvlastníka garáže v dome na výlučné užívanie garážového stojiska na základe písomnej dohody všetkých spoluvlastníkov.