Proces tvorby územných plánov zón (ÚPNZ) v bratislavskej mestskej časti Rača je zložitý a často sprevádzaný obštrukciami, ktoré spochybňujú jeho efektivitu a rýchlosť. Napriek tomu, že územné plány zón sú kľúčovým nástrojom pre priestorové usporiadanie a funkčné využitie územia, ich implementácia naráža na byrokratické prekážky a strety záujmov, najmä zo strany štátnych orgánov. Tento článok sa zameriava na prieskumy, analýzy a samotné procesy tvorby ÚPNZ v Rači, pričom poukazuje na problémy, ktoré bránia ich úspešnému dokončeniu a zohľadňuje aj pohľad občianskej a odbornej verejnosti.
Základné princípy tvorby Územného plánu zóny
Proces tvorby územného plánu zóny je komplexný a zahŕňa viaceré fázy, ktoré majú zabezpečiť, aby výsledný dokument reflektoval potreby územia a jeho obyvateľov. Prieskumy a rozbory, ktoré pripravuje spracovateľ územného plánu zóny, sú základným kameňom tohto procesu. Tieto analýzy sa opierajú o vlastné zisťovania spracovateľa, podklady poskytnuté obstarávateľom (v tomto prípade mestskou časťou), ako aj o vyjadrenia a stanoviská od dotknutých orgánov štátnej správy, samosprávy, právnických a fyzických osôb. Dôležitú úlohu zohrávajú aj podnety a postrehy občianskej a odbornej verejnosti, ktoré sa zbierajú počas celého procesu.
Cieľom týchto prieskumov a rozborov je sústrediť poznatky o aktuálnom stave územia, identifikovať možnosti jeho ďalšieho vývoja v oblasti priestorového usporiadania a funkčného využívania. Zároveň sa analyzujú a vyhodnocujú existujúce problémy, limity územia, rozvojové zámery a potenciálne strety záujmov. Výsledky týchto prác sú spracované v textovej a grafickej časti, v súlade s legislatívnymi požiadavkami, konkrétne s § 7 Vyhlášky č. 55/2001 Z. z. Grafická časť zvyčajne obsahuje hlavné výkresy v mierke 1:1000 pre riešené a záujmové územie, ako aj výkres širších vzťahov v mierke 1:5000.
Územný plán zóny Krasňany: Prípadová štúdia obštrukcií
Jedným z príkladov komplikovaného procesu tvorby ÚPNZ je aj prípad Územného plánu zóny Krasňany, MČ Bratislava - Rača. Okresný úrad Bratislava rozhodol, že tento strategický dokument nebude podliehať posudzovaniu vplyvov na životné prostredie podľa zákona č. 24/2006 Z. z., čo by mohlo naznačovať, že sa predpokladá jeho minimálny dopad. Návrh tohto ÚPNZ sa primárne zameriava na koncepciu priestorového usporiadania a funkčného využitia územia. Jeho úlohou je zosúladiť rôzne záujmy a činnosti, ktoré ovplyvňujú územný rozvoj, ako aj zabezpečiť ochranu životného prostredia a ekologickej stability. Stanovuje zásady a regulatívy pre podrobnejšie priestorové usporiadanie a funkčné využívanie pozemkov, stavieb, ako aj verejného dopravného a technického vybavenia územia. Súčasťou návrhu sú aj verejnoprospešné stavby. Textová a grafická časť tohto návrhu je spracovaná v súlade s § 13 Vyhlášky č. 55/2001 Z. z.
Problém však nastal v jeho realizácii. V marci 2014 bol začatý proces obstarávania ÚPNZ Krasňany, ktorý mal byť ukončený v januári 2019. Proces bol zastavený na základe protestu prokurátora. Tento protest otvoril otázku, či je v prípade stabilizovaného územia potrebné riadiť sa aktuálnymi normami ohľadom parkovania, teda či je nutné budovať stovky nových parkovacích miest v zeleni alebo podzemných garážach. Z odborného hľadiska existoval názor, že obrovské počty navrhovaných nových parkovacích miest je možné výrazne znížiť, a teda nie je nutné budovať hromadné garáže či zásadne zaberať zeleň v stabilizovanom území. Odpoveď na túto kľúčovú otázku sa však už nedozvieme, keďže protest prokurátora zmenil smerovanie procesu. V oboch prípadoch stabilizovaného územia (Krasňany aj Východné) Okresný úrad Bratislava nesúhlasil so stavebnou uzáverou, čo výrazne komplikuje dokončenie plánov.
Územný plán zóny Východné: Deväť rokov v "šuflíku"
Proces obstarávania Územného plánu zóny Východné mestskou časťou Bratislava-Rača začal v marci 2014 a dodnes nie je ukončený, napriek tomu, že uplynulo už takmer desať rokov. Tento prípad ilustruje extrémne zdržania, ktoré môžu procesy územného plánovania postihnúť. Aj keď bol celý proces v súlade so zákonmi, Okresný úrad Bratislava už niekoľko rokov odmieta vydať posledné kladné stanovisko. Bez tohto stanoviska nemôže miestne zastupiteľstvo schváliť VZN o tejto zonálke, čo je posledný krok pred jej platnosťou. Existuje podozrenie, že celý proces je zámerne naťahovaný, kým nebude vydané stavebné povolenie pre bytovku "JADALU", po čom by mala zonálka stratiť svoj význam. Tento scenár by bol v súlade s tým, že Okresný úrad Bratislava zrušil aj pôvodne vyhlásenú stavebnú uzáveru. Pred voľbami v roku 2018 síce vtedajšie vedenie mesta oznámilo, že stavbu "zastavili", ale rozhodnutie Okresného úradu Bratislava o pár mesiacov neskôr toto rozhodnutie zrušilo, čím projekt opäť dostal zelenú.
V súvislosti s ÚPNZ Východné prebehlo aj verejné zhromaždenie dňa 5. júna 2014, ktoré zvolalo Miestne zastupiteľstvo Bratislava-Rača. Občania na tomto zhromaždení prijali záverečné vyhlásenie, ktorým navrhli zmenšiť hranicu riešeného územia pre vypracovanie ÚPNZ Východné - bez cestného koridoru spájajúceho ulicu Dopravná so Sklabinskou ulicou. Toto uznesenie bolo následne odsúhlasené miestnym zastupiteľstvom dňa 16. septembra 2014. Spracovateľom ÚPNZ Východné bola spoločnosť SB Partners, s.r.o., na základe zmluvy o dielo zo dňa 7. novembra 2014. Aj napriek maximálnemu úsiliu sa za štyri roky nepodarilo dosiahnuť právoplatné rozhodnutie o stavebnej uzávere. Mestská časť Bratislava-Rača totiž nemôže ovplyvniť čas, za ktorý sa k procesu vyjadrujú Hlavné mesto SR Bratislava ani Okresný úrad Bratislava. Bez ich stanovísk nie je možné pokračovať.
Územný plán zóny Táborky-Huštekle: Rozvojové územie a boj o stavebnú uzáveru
Aktuálne prebieha tiež obstarávanie Územného plánu zóny Táborky-Huštekle, ktoré začalo v marci 2019 a stále pokračuje. Toto územie je charakterizované ako rozvojové, momentálne nezastavané, ale s potenciálom pre výraznú výstavbu podľa súčasného územného plánu. Účelom ÚPNZ v tomto prípade je regulácia výstavby v rámci možností stanovených hlavným územným plánom. Napríklad, ak hlavné mesto SR Bratislava umožňuje výstavbu 4-8 podlažných budov, ÚPNZ reguluje, že to bude napríklad 6 podlaží. Majitelia pozemkov však môžu namietať a požadovať 8 podlaží a iné umiestnenie budovy, čím sa stávajú účastníkmi konania a môžu sa neustále odvolávať.
Kľúčovým prvkom v procese tvorby ÚPNZ je stavebná uzávera, ktorá zabraňuje neustálemu pribúdaniu nových stavieb a prekresľovaniu plánov počas procesu obstarávania. Bez platnej stavebnej uzávery nie je možné ÚPNZ úspešne dokončiť. Stavebná uzávera, ak je platná, platí počas celého procesu obstarávania zonálky, čo môže znamenať, že sa v danom území päť rokov nemôže nič stavať (s výnimkou rekonštrukcií) a nesmú byť vydané žiadne povolenia. Z tohto dôvodu sa vlastníci pozemkov často snažia, aby stavebná uzávera nebola nikdy právoplatná.
V prípade stavebnej uzávery Táborky-Huštekle sa vlastníci pozemkov tiež odvolali. Rozhodnutie Okresného úradu Bratislava v tomto prípade bude kľúčové pre jej právoplatnosť. Úrad rozhodol, že je potrebné jednotlivo doručiť rozhodnutie o uzávere viac ako 700 účastníkom konania, namiesto verejnej vyhlášky. Ak bude uzávera právoplatná, môže platiť najviac päť rokov. Ak nie, vlastníci pozemkov môžu žiadať o príslušné územné a stavebné povolenia a stavať. Doteraz Okresný úrad Bratislava dvakrát rozhodol negatívne o stavebnej uzávere Táborky-Huštekle. Obava panuje, že pri rovnakom personálnom zložení úradu, štáte a legislatíve, sa v ďalšom "pokuse" nedá očakávať iný výsledok.
V minulosti bola v danej oblasti vypracovaná urbanistická štúdia Rinzle (2005), ktorá slúžila ako podklad pre zmeny územného plánu ZaD 02 schválené v roku 2011. Po týchto zmenách však štúdia nie je právne záväzná, hoci by z nej mala vychádzať prípadná zonálka. Časť územia je už zastavaná v rozpore s návrhom štúdie, čo robí jej priame preklopenie do zonálky nemožným. Samotné Hlavné mesto SR Bratislava tiež neakceptuje túto štúdiu, čo dokazuje aj návrh "Hroznový sad", ktorý je nakreslený úplne ináč.
Petícia za Územný plán zóny Rinzle a budúce výzvy
Na poslednom zastupiteľstve 14. februára 2023 bola prejednávaná petícia za Územný plán zóny územia nad Kadnárovou (oblasť Rinzle). Petícia bola iniciovaná skupinou obyvateľov na základe zverejneného zámeru EIA Hroznový sad. V roku 2019 prebehla diskusia o tom, či začať obstarávanie ÚPNZ Táborky/Huštekle alebo Rinzle. Vzhľadom na vtedajší známy zámer "Račany Rosso" v oblasti Táborky/Huštekle, bola všeobecná zhoda na začatí ÚPNZ tejto zóny. V roku 2019 nebol známy žiadny konkrétny projekt v zóne Rinzle. Za zónu Táborky/Huštekle hlasovalo kompletne celé miestne zastupiteľstvo dňa 26. marca 2019.
Mestská časť Bratislava-Rača sa v rámci prípravných prác obstarávania ÚPNZ Rinzle snaží zapojiť občiansku a odbornú verejnosť, aby mohli poskytnúť relevantné podklady a formulovať svoje požiadavky do 30. apríla. Zámer Hroznový sad, kde už bolo vydané kladné stanovisko Hlavného mesta SR Bratislava, nemôže byť zonálkou reálne ovplyvnený, pretože sa nachádza mimo jej primárneho zamerania. Pripomienky, ktoré neboli zapracované v EIA, sa budú riešiť v ďalšom konaní, avšak na základe rokovaní s developerom a dohody oboch strán.
Zhrnutie hlavných bodov problému tvorby ÚPNZ v Rači:
- Dôležitosť ÚPNZ: Územné plány zón sú nesporne dôležité pre prehľadné a plánované usporiadanie územia.
- Blokovanie štátom: Štátne orgány, najmä Okresný úrad Bratislava, dokážu procesy ÚPNZ efektívne blokovať, často v súvislosti s nespoľahlivými developermi.
- Koncentrácia moci: Hoci ide o originálnu kompetenciu samospráv, reálne rozhoduje štát a Okresný úrad Bratislava, kde dochádza k silnej koncentrácii moci v rukách jednotlivcov.
- Obmedzenia ÚPNZ: Územný plán zóny môže iba upresniť platný územný plán, nemôže ho meniť. Musí postupovať striktne podľa neho, čo znamená, že ak sú v ňom vedené bytovky, musia tam byť aj v ÚPNZ.
- Časová náročnosť a stavebná uzávera: Proces trvá tak dlho, že ak nie je potvrdená stavebná uzávera, je dokončenie ÚPNZ extrémne náročné až nemožné.
Napriek tomu, že tempo a frustrácia z procesov ÚPNZ narastajú, myšlienka ich zmyslu pre rozvoj mesta pretrváva. Ak miestne zastupiteľstvo rozhodne o začatí prípravy ÚPNZ Rinzle a alokuje na to zdroje, mestská časť bude pokračovať v tomto úsilí. Obavy však pretrvávajú z toho, že námaha opäť skončí na "vete štátneho úradníka". V prípade neúspechu a po rokoch márnych pokusov sa môžu ako jediné riešenie javiť súdne spory so štátom.